年収440万で2900万円のローンでがんばります！

[ひろく〜ん。。。]

31歳でかみさんと子供（2歳）の3人家族

3300万円の物件を当初頭金200万円でしたが、
車を手放すなどして頭金400万まで貯めました。

当初の頭金200万での計算で、デベの提携ローンりそな銀行の仮審査は一応通りました。
りそな銀行提携ローン
2・3・5・7・10年の固定もしくは変動金利で、全期間優遇0.7%
しかし、その時もう一つの、住友信託銀行の提携ローンは落ちました。
2・3・5・7・10年の固定もしくは変動金利で、全期間優遇1.1%

落ちたのは頭金20%を用意できなかったためだと思われます。
そこでうかがいたいのですが、絶対に頭金20%ないとローンは借りられないものでしょうか？
住信は一回落ちたのでやめますが、同じ内容で中央三井信託銀行がオール電化優遇ということをやっています。
http://www.tepco-switch.com/denka/price/yugu/02-j.html

そこで今度の夏休み（9/20〜9/22）に仮審査をうけてこようかとおもうのですが、どうでしょう？
頭金がこれ以上増える事はないとは思いますが（10〜20の微増なら可能）、
以前仮審査うけた時より多少境遇が変わりそうなのです。

かみさんがバイトを始める（ローン返済のあてにはしない予定ですが、、、）
車を手放したこと、オール電化とインターネット代金がかからなくなる（管理費にくみこまれてる）ことによる、
住居費にかかる費用がUPできそうなこと、などなどをプレゼンしても貸してくれませんかね？

ちなみに今現在の家賃は10万8千円に車の駐車場を9千円払って1馬力でなんとかこなしてはいました。。。
なので、一応ローンと管理費込みで月12万までならいけると思っているのですが、、、

全期間優遇が1.1%なら、リスクはありますが、2年固定で最初の10年くらい耐えようかと思っております。
っーか耐えたい。っーか耐えます！

長々とすいません。
プレゼンは無駄でしょうか？

また、手付金（200万）を手放す気はないので、なんとかがんばりたいです。
他にいいローンややり方あればご教授いただけると助かります。m( _"_ )m

何故かデベから10/8までに提携ローンか違うローンなのか決めろといわれてあせっております。
よろしくお願いいたします。。。

[2: 匿名さん]

あなたが貸すほうで、これから頑張ります、っていうだけの人間に金を貸しますか？
前年の年収ベースでの計算です、無理ならあきらめましょう

[3: ひろく〜ん。。。]

し、しかし、事業とかでもそうですが、返せると判断すれば銀行は貸すのでは？
っと思ったしだいです。

ふむ、やはり無理かなぁ。。。

[4: ますたる]

厳しい言い方ですが、０２さんのいうとおりです。

しかしながら、私と家族構成も同様なので（子供は7ヶ月ですが）意見させてもらいますと、
・熱意は買いますが、プレゼンは無駄でしょう。銀行は返済能力のみ評価します。
・デベの提携ローンのほうが、対応が良いのでは？
・ローン関係諸費用（４０万位？）も頭に入れておいたほうが良いです。
・家賃＋駐車場＝ローン＋管理費　の図式は危険だと思います。
　保険や固定資産、金利上昇、収入変動など勘案し、−1〜−2万で考えてみたほうが良いのは？
　余れば、繰上げに廻せばいいでしょう。
・子供に金がかかる10年後まで、がんばって繰り上げを進めましょう！
　私も同様にがんばります！

[5: 匿名さん]

私の場合だと、現在借り上げ社宅、引っ越すと社宅 -> 住宅手当で
年収ベースでは来年は 100 ほどアップするんですが、これは全く
関係ないときっぱり言われました。

やっぱり単に前年の年収ベースで計算するようです。
まあ審査は問題なく通ったので、良かったのですが。

[6: ひろく〜ん。。。]

ますたるさんありがとうございます。

いえ、厳しい意見がでるのは承知の上ではあります。
半月近くロムっておりますので、、、

・1回目の仮審査はデベか行ったため、こちらの状況を説明しているわけではない。
っということは、説明すればなんとかなるか？つと思った次第。
さらに、他行の仮審査は通っているので、客を他行に渡してもいいのか？っという下手なかけひき。
そこらへんをやったら、、、もしかしたら、、、なんて、、、

・ローン関係諸費用は、諸経費の中ですでに取られております。

家賃＋駐車場＝ローン＋管理費
ここら辺に、オール電化とネット代、車の維持費を掛け合わせれば、多少の変動には耐えられるとの考えです。
当初の計算より頭金も多くなりましたから。。。


・子供に金がかかる10年後まで、がんばって繰り上げを進めましょう！

そ、そうなんです。がんばるというのは、もう仮審査が通っているので200万は無駄にできないので、
がんばるしかないという意味ですｗ

なので少しでもいいローンを組みたいのですが、、、

[7: 匿名さん]

　今31歳とのことなのですが、今後どの程度年収の伸びが確実なものとして予想できるでしょうか？
あなたが、なりたての研修医であるとか、希少価値のある国家資格のもちぬし（族にいう”士”族）
でない限り、非常に急激な収入上昇を”予め見込む”ことは危険と考えて以下をお読みいただければ。
　変動金利を考えておられるようですが、月10万そこそこでの返済で2900万を返済するには、30年超の
ローンが必要で、これを変動金利で考えているというのは非常に危険です。基本共稼ぎで、10年あれば
返済の大半が終わってしまうという場合のほかは、変動金利はお奨めしかねますね。　デベはローン
通ればそこで資金回収は終わるので、あとは破産されても困らないわけで、一生のことを考えて
ローンを薦めてくれるほどお人よしではありません。
　余力がない場合こそ長期固定が基本です。　また実際には、定年後にまで借金が残るというのは無謀です
ので、2.6％固定計算で考えて、毎月の返済額11.6万ってのが妥当なところではないでしょうか。
これで、年収負担膣が　32% と、これでも30%を超えてしまいます。銀行は35%くらいまで貸し込みを
行いますので、ぎりぎりでローンは通ってしまいますが借りられるのと返せるのは違います。
35%に近い年収に対する負担率の人が、返済不能に陥る確率は、年収にもよりますが、400万円台の
場合には5%を超えます。　一方、20%以内に押えれば 1%に過ぎません。かなり大きなリスクになります。
　購入になられる物件がマンションか、戸建てかも分かりませんが、マンションと思った場合、
管理費はともかく、修繕積み立てはどんどん増えていきますよ。特に20年越すあたりから、水周りの
費用などで、当初負担の5倍といったところも珍しくありません。それに固定資産税の120m^2以下の
分に対する減免措置は時限立法ですから、いつなくなっても不思議ではありません。(わざわざ
延長しなおさない限りなくなるように法律がつくってあるわけです）　減免措置なしの場合の
固定資産税の額はご存知でしょうか？　月にならして2万超ってのが普通です。　70-80m^2程度の
マンションが10-20年たってきた場合には、管理費+修繕積み立て+税金で、月にならすと6万程度かかる
ってことは珍しくありません。　これは、ローンとは別にかかるお金ですから、今後増えてくる
教育費などを支払いつつこの支払いに耐えられるでしょうか？　マンションの修繕計画と一緒で、
家計も30年とかの長期計画を考えるべきで、税金や、修繕積み立てのアップについては
はじめから考慮にいれておくべきだと思います。
　また、新築のマンションの購入には、頭金のほかに、諸経費で3%以上は必要なことが普通ですし、
引越しや、カーテンなどの新調費用もばかにはなりません。ここまで考えられた上で、捻出可能な
頭金の額を考えておられるでしょうか？？

[8: 匿名さん]

変動金利の場合、4% 相当に上がって耐えられるかどうかで審査するので、本当にぎりぎりですね。

[9: ひろく〜ん。。。]

07さんありがとうございます。

ここ数ヶ月いろんなサイトやら本やらを見るうちに、危険な水準に踏み込んでしまったのは感じております。
もちろん急激な収入の上昇は望むべくもありません。○|‾|＿

そこで、あえての短期固定での考えなのです。もちろん、長期固定がいいのは安全性の上でも分かるのですが、
今現在たいした教育費がかからない、この5年くらいで、まともな水準までいくようになんとかがんばろうと、
かみさんとも話あいました。決して楽観しているわけではなく、むしろ危機感をだいております。
（たくわえやら、何かあったときのため用は、かみさんのバイトを一応想定）

ですので、ここ5年、あわよくば10年を一番金利が低くなる短期固定で乗り切りたい。
これだと、年収負担率が28%くらいでおさまる計算です。（金利1.35・2年計算）確か。。。

すいません。書き忘れていましたが、マンションです。
修繕積み立てに関しては、現在800円、10年後2400円、20年後4000円。
一時金は1万円前後でした。これは600世帯あるメガマンションならではの安さなのかな？っと感じております。

固定資産税＋都市計画税（年15万）に関しては、完全に減免措置をあてにしております。10年まで。
10年後はまた考えようかと思いますが、多分それくらいは給料UPあてにしてもいいかなｗっと、、、

諸経費は90万円と提携ローン諸費用として105万円をすでに支払っております。
（提携ローン諸費用高くね？っと思いつつ。。。）
キャンセルするとこれが帰ってこない（？）

05さん。

やはり無理かなぁ。。
紙ベースの審理だと外されるけど、実際プレゼンすれば、、、
なんて思ったんですけどねぇ。。。


08さん

そうなんです。本当にギリなんです。
なので、なんとか少しでも安い金利でと、、、

[10: 07]

　ちゃんとリスクについてお考えのようですので、いろいろ申し上げたのは失礼でした。
私は、スレ主さんより大分おっちゃんでもう40超ですが、未だ賃貸住まいです。
というのも、むやみやたら転勤の多い仕事（実は銀行員です；融資は専門ではありません）
なので、随分高い家賃を払っているのですが... なかなか購入とはいけないので
やっかみ半分ってのもあったかもしれません。　お気を悪くなされぬよう。

[11: 匿名さん]

ファミリー向けのマンションで、20年たって 4000円/月って可能なのかなぁ？
駐車場代を、修繕積み立てに回しているとうった超良心的なとこ以外そんな額では
収まらない気がするけども.... 20年計画とかで、21年目に100万超を一時徴収なんてのが
隠されていません？　200戸くらいのマンションの理事やっていますが、本当に20年近く
なると湯水のようにメンテ費用かかりますよ.. orz

[12: ますたる]

０７、１０さん
いえいえ、さすが銀行の方ですね。
参考になります！
ちなみにマンションの場合でご教授いただきましたが、
戸建の場合、今後の経費はどのように考えれば良いでしょうか？

[13: 匿名さん]

銀行勤めならさすがにもうねただろ...

[14: 07/10]

　銀行関係者なら皆しっていますが、年に1-2回連続した１週間の休暇を義務つけられていて
これは本当かどうかは知らないけど、各々の人の仕事を誰かがかならず引き継がないといけない
のを防止するためにだといわれていますが... ってことで今週はずっと休みです。連休に
くっつけたほうがちょっとだけ得なのでおっちゃんの特権によってここが休みです。

　私は融資が専門ではないですが、りそなが通って住友信託が落ちたのには
ちゃんと理由があります。

年収×返済比率÷１２÷金利係数×１００万＝借入可能金額　ってのは案外
外の人には知られていません。

返済比率−年間に返済のみに充当できる金額の比率
年収３００万以下は２５％
年収３５０万以下は３０％
年収４００万以上は３５％です。

金利係数−銀行が融資する際の審査金利
東京三菱は　4075
りそなは　　4132
その他は　　4428

440万の場合で、東京三菱だと、3140万まで借り入れが可能ですが、りそなでは、3100万
他行では 2890万以上は、ほぼ機械的にダメということになります。
もともと200万だけが頭金ということで融資に臨まれたはずですから、東三/りそな以外では
無理だったのは納得できます。
　住宅ローンの場合、企業への融資とかと違って、個別のリスク評価とかは殆ど行いません。
この負担率で、破綻する人の割合（スレ主さんの場合約5%ですね）と、回収できる金額などを
考慮にいれて、保証金を割り出してそれで充当していく方式ですので、細かい条件とかを
プレゼンされても殆ど効果なしです。　それよりは、せめて借り入れを2800万とか10%ほど
減らしただけで、この第一関門は突破可能になるので効果的だと思います。
　金利優遇については、必ず満たしていないといけない条件が銀行によって違っていて、
東三の場合、年収500万超は必須の条件の一つですので、優遇まで含めて考えておられる
場合ほぼ可能性はありません。　他の銀行はよく知りませんが（というとなんかばれる
気もしますが...) 　りそなはHP等に書いてある以上の条件は課していないという
話はきいたことがあるような気がします。
　長くなりましたが、400万をぎりぎり超えていることで負担率35%が可能になっていることと、
銀行によっては融資可能額を超えているという２点からも、本当にぎりぎりであることを
ご理解いただければ。

>>12 自分もマンション購入を考えているので、戸建ての場合は知りません。
親が戸建てでしたが、壁の塗り替えとかで、10年に一回くらい凄い金額を支出していたので
ならせば大して変わらないという気もするのですが（駐車場代がかからないメリットは
スレ主さんの場合もう関係ないようですし）
　

[15: 匿名さん]

　ということで、りそなで3100で通っていたということから、
例えば親に出世払いでとかいって 100万だけ借りるか貰うかして、
2800万借金で臨まれれば、他の銀行でもOKがでる可能性は高くなると思います。　
　ただし、これは門前払いとなる最初の関門をクリアするための条件に過ぎないので、
金利優遇については、また別だとお考えください。　金利優遇は基本的に高所得者に
有利なようにできています。　給料の振込み口座やカードをその銀行系に集めるなどで、
こまごまとポイントを稼いで、自動的に受けられる金利優遇については”見えない条件”
ってのがあまりありませんから自分で判断しやすいかと思います。　

[16: 07]

うちのかみさんも、系列の信託銀行勤務て,融資はより専門に近いので
上であつかましいこといった罪滅ぼしに聞いてみてもいいです。

[17: 匿名さん]

借金に対してのすごい熱意を感じます。

その分を今後の収入アップや支出削減にも振り向ければきっと大丈夫でしょう。

是非、管理組合の理事になって管理費削減に貢献して下さい。

がんばって下さい。

[18: 匿名さん]

失礼承知で言わせてもらうが、不思議に思うのはその収入で奥さんが働いてないことだ。
アルバイトでなく、もちろん正社員として。子供は保育園に入れることもでじるのだし。
そんなに住宅取得への熱い思いがあるのなら、極端に収入が増えない以上働くことを第一に考えるべきかと。

[19: 匿名さん]

奥さんやりくり上手ですね〜。
いま毎月いくら貯められているか、保育園や幼稚園に
入った時毎月いくらなのかがポイントですね。
気に入った家であればローン返済への意気込みもアップすると
思いますよ！頑張って下さい!

[20: 匿名さん]

＞1さん
外野から失礼致します。
水を差すようなお話で申し訳ないのですが、ちょっと不安になってしまいました。
私の友人の銀行マンにこの前会った時聞いたのですが、後何年後かに住宅ローンで破算する
人がけっこう出てくるんじゃないかと言ってました。
今は金利も安いですが（だんだん上がってはきてますが）これから状況は変わってくると
思います。ギリギリでローンを組むより少し価格を落としてご検討されてはいかがでしょうか？
デベの営業の方の話だけでなくご自分でもよくお考えになってローンを組んでくださいね

[21: ひろく〜ん。。。]

11さん。

この際ぶっちゃけちゃいますと、、、
http://www.park611.com/
のマンションになりますが、駐車場が平置きなのです。
メンテで一番かかるのが、機械式駐車場とも聞いております。
（このHPの他の板等拝見すると、、、）
さらに過剰設備がないのが気に入っております。
であれば、メンテ費用が高くなるとすれば、
ディスポーザーシステムの処理室とエレベータくらいかと。。。
その上、この世帯であれば4000×600=240万ですから、、、
ま、妥当かな？っと判断いたしました。
10年と20年に一時金として別途1万数千円取られます。
理事お疲れ様です。他になにか費用がかかることあれば教えてください。
よろしくお願いいたします。