三井住友の全期間固定特別金利ローン情報

[スレ主]

三井住友の超長期固定金利の情報が錯綜していますので、
こちらの板にまとめていただけると助かります。

[22: 家探し中]

２１さん　比較ソフトがあるんですね。　ありがとうございました！！

[23: 合ってます？]

三井住友３５年と三井住友フラット３５は今同じ２．６８％だから
あとは保証料と団信の違いとなりますよね。
繰り上げ返済手数料を入れても、三井住友３５年の方が
支払い額が少なくなりませんか？

[24: 魔女]

>23

そうですね。
借入額、繰上げ返済の頻度によっても違ってくる部分はあると思いますが、年に1度とは言わずガンガン繰上げ返済をする見込みのある人はフラット35の方が良いかもしれませんが、普通に何年かに1度繰上げ返済をする程度なら三井住友35年のほうが良いでしょうね。

[25: グッド]

>23

三井住友の場合、保証料が必要なのでフラット３５よりも借入額が増えます。
その点も考慮された方が良いと思いますが。

[26: 家探し中]

>25
確かに保証料がかかりますが、団信は銀行持ちですよ。
フラットは団信は別なので、一概に借入額が増えますとはいえないのでは。

[27: ２３]

みなさん、ありがとうございます。
うちは９月実行なんですが、それでとても悩んでいます。
保証料は外枠方式の場合、一括払いなんですよね？！　フラットの団信は年１回の引き落とし
なので、その部分も判断が分かれるところでしょうか・・・？
このままこの２つ（三井住友３５年とフラット３５）の金利が同じで
推移していくのかどうかによっても違ってきますよね。

[28: 匿名さん]

>>23
既出の通り、保証料と団信はほぼ相殺されると思うので繰上げ手数料の差が大きいね。
だとしたら、何年かに一度の返済の際に遠慮なく繰り上げ返済できるフラットの方がいいのでは？
自分も同時期の融資実行の予定ですが、フラットと中央三井の１０年固定２％の併用で行くつもりです。

[29: 家探し中]

三井住友35年全期間固定　新規の7月金利がでたそうです。
2.68％（6月）→2.7%（7月）
35年3000万借入で利息は約１０万程度のアップですみそうです。
ほぼ、これにきめます。
全期間35年固定と固定金利特約型2年　全期間0.7%優遇（うちの会社の場合1%優遇）にします。
7月実行なもんで、もう時間がない。
８：２か７：３でまよってますが、明日まできめる予定。

[30: 匿名さん]

三井住友35年全期間固定　新規の7月金利は
2.68％（6月）→2.65%（7月）
です。
間違いない！デベからの確かな情報です。

[31: 家探し中]

>30
三井住友に確認しました。2.65%確定ですね。
腹くくりました！

[32: 匿名さん]

社内融資（1％〜上限3.9％の変動金利、期間20年、上限3000万円）と
三井住友超長期の併用で合計4800万円借りるのですが、
どう配分するのがいいでしょうか。悩んでいます。

[33: 匿名さん]

私も三井住友35年固定2.65％と、2年固定の全期間1%優遇の併用にします。
>>29さんと同じく、割合について悩み中・・。

[34: 家探し中]

31です。　家探しをはじめて3ヶ月、ついに契約し、7月実行のはこびとなりました。
当初、フラット３５＋2年固定を５：５で考えていましたが、
結局、三井住友35年全期間固定との出会いにより、こちらに決定しました。
わたしは、関西なので、三井住友はもともとたくさんあるし（あれ、どこでもあるんでしたっけ）
で、2000万を三井住友35年全期間固定　２．６５％
７００万を2年固定の全期間0.7%(弊社の場合、1%)優遇　にすることにしました。
金利上昇のリスクはあまりとりたくないので、全期間固定を多めにしました。
あと、総支払額対策としては、元金均等にし、２００万ほど元利均等より少なくすむようにしました。
予定では、２０年で返済したく、繰り上げ返済する予定ですが、
早めの繰り上げ返済のメリットが元利均等ほどないため、
ぼちぼち、貯金をし、５年目あたりにがっぽり返して、期間短縮というもくろみです。
２年固定のリスクについては、なんとかなるでしょう。
住宅控除が、０．１％、それに加え、弊社からの控除が年末借入残高の借入金の０．１％
ってのがあるので、実質０．２％は恩恵を得ることができるでしょう。
ふぅ。。。ひとまず。前に進むしかないか。。
いやいや、前に気楽に、進もう〜。　ローンと仲良くくらしていこうよ！

[35: 匿名さん]

＞家探し中さん
なぜフラットではなく、三井住友３５年にされたのですか？
決めたポイントを教えてください。

[36: 匿名さん]

別人ですが、保留地の為、フラットがNGだったからです。

[37: 匿名さん]

こちらでご専門の方も話しているように、
同じ金利なら、三井住友がお得ですよね。団信と保証料で比較しても、
明らかにお得です。

http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=2351

ただ、まあ今月みたいに、ふらっと2.59とかってなると
痛いですけど。

[38: 匿名さん]

ＳＭＢＣは２．６５％でも繰り上げ返済手数料がＷＥＢ使っても１５０００円かかるでしょ？
繰上げ返済を予定してないなら、ＳＭＢＣの方がいいかもね。

[39: 家探し中]

>>35さん
フラット３５と三井住友３５年の比較で、
どちらが安いかは、下記サイトが参考になります。

http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html

団信と保証料の関係は、ご存知のとおり下記のとおり。
　　　　　フラット　銀行
団信　　　　必要　　不要
保証料　　　不要　　必要
繰上げ返済　０円　26250 （返済元金が100万以上の場合）

※保証料について
元金均等にすれば、総支払い額だけでなく、保証料もおさえることができます。
外枠方式、35年の場合、
元利均等　→　20620（100万あたり）
元金均等　→　16329（100万あたり）
2700万借入なので、(20620-16329)*27= 115857円お得！

※団信について
団信を2810 (100万あたり）　→　当初75870
→　これを35年払うとなると、265万円
→　ただし、借入額は年々下がっていくため、ここまではかかりません。
よくいわれているのが、金利に0．3％は上乗せして考えることらしく、
このあたりがかなり高くなるかと思います。

※繰上げ手数料について
返済元金が100万未満なら15750ですが、
100万以上になると26250になります。
これは、断然フラットのほうがお得でしょう。
がんがん、繰上げをされるのであれば、0円は魅力ですが、
わたしの場合、元金均等をえらんだわけで、元利均等ほどメリットはなく、
数年に１度しか繰上げ返済をしない計画です。
なので、たとえ4回繰上げ返済したとしても10万円です。

総合的に見ると、やはり、団信がついていない分での額がかなり大きいため、
同じ金利なら、通常方式のフラットの場合ですと、銀行３５年の方がええんちゃうかな。。
という結論です。はい。団信にはいらないなら、別ですけどね。
>>37さん
よいリンク先のご提供ありがとうございます。
専門家のご意見で下記の言葉は大変はげみになりました。
『Ｍ銀行の35年固定とフラット35を比べて、保証料や手数料と団信料等を考慮すれば、
適用金利が同じなら前者の方がお得なようです。』

[40: 営業]

>39
フラットを元金均等で返済すれば、団信も少なくて済みますよ。
何しろ、元金の減りが早いですから。
今月実行ならやはり、フラットの方がお得だったと思いますよ。
37さんが教えてくださった内容は、あくまでも同じ金利の場合です。今月はフラットですよ。
今からでも変更が効くならやりかえられた方がよろしいのではないかと思いますが。

[41: 営業]

もう一つ書き忘れました。
初めに一括で支払う保証料が現金で支払えるなら、フラットならその分借り入れ金額を減らすことも
出来るので、ますますフラットが有利かと。

[42: 匿名さん]

>>39
>※団信について
>団信を2810 (100万あたり）　→　当初75870
>→　これを35年払うとなると、265万円
>→　ただし、借入額は年々下がっていくため、ここまではかかりません。
35年目も75870円払う計算？？
そりゃ、銀行の方が有利に見えるわな。。

[43: 家探し中]

>>41さん
ご意見ありがとうございます。
ただ、やはり団信0．3%相当上乗せ計算分ってのが大きいです。
フラットが2．5%だとしても、2．8%とおなじになりますよね。
保証料がないことにより借入金が減らせる分、総支払いは下がるかと思いますが、
団信がないのが痛いです。
フラット３５の通常方式で、２．３５％より低いのであれば、（2.65%(M銀行金利）-0.3%=2.35% ）
フラットかなと。　まあ、もうきめちゃったし、十分満足してますよ。

もう、次のステップが必要なので^^;
引越し手続き、住所変更、etc。。。。
ちなみに各社の引越し見積もりしたんですが、数万円の差が安く感じてしまっていて、
かなり金銭感覚まひまひまひ。。。

[44: 匿名さん]

うちは土地建物別だったので、土地決済の段階で土地分の融資が実行される超長期固定になりました。
建物完成段階にならないと（土地分も含めた）融資が実行されないフラットは非常に使いにくい。

[45: 家探し中]

＞＞４２さん
ご指摘ありがとうございます。

なんどもいますが、団体信用生命保険料の目安 はローン金額の０．３％／年 です。
まあ、ざっくり計算しても１５０万はかかりますよ。
繰上げ返済の仕方により、それでも１００万はします。
ようは、金利に０．３％上乗せと考えるべきでは。

[46: 匿名さん]

７月の金利で見ると、フラット３５と三井住友３５年の比較サイトによれば
フラット３５の方が総返済額が低くなっているんですが、それはフラット３５の
方がお得ということですよね。違いますか？

[47: 営業]

>家探し中さん
もう、決定されて変える気がないようなので、それはそれでいいと思うのですが、ここは沢山の方が見られる板、
間違いは直しておかなければならないと思うので、指摘させていただきますね。
家探し中さんの場合、比較する場合に公平に比較されていないと思います。
三井住友35年のときは2000万円の借り入れで計算されて、フラットの時は2700万円で計算されていますよね。
特に、団信の保険料について。2000万円で計算すると1年目の保険料は56200円です。
元金均等方式で35年支払っても100万円掛かりません。（比較サイトはご存知のようですので、再度確認されて
みてください）
これで比べてみてもフラットの方が総支払額は少ないです。（あくまでも今月の金利の場合です）

5年目にがっぽり繰上げ返済・繰上げ返済4回・20年での返済予定ということから考えて計算すると50万円くらいの
保険料になります。（5年目・10年目・15年目300万円、20年経過時に最後残りを返済）
繰上げ返済することによって三井住友35年の保証料も返還されますが、元々の総支払額の差額から考えても
三井住友35年がお得にはならないと思います。

団信保険料を金利に直した場合の0.3％というのは元利金等方式で35年で返した場合ですので、あまり0.3％に
拘らない方がいいです。

しつこく突っ込みまして申し訳ございませんでした。ｍ（＿＿）ｍ

[48: 匿名さん]

うちも7月実行です。
フラットも当然視野に入れてましたが。検査の費用とかも負担しなきゃいけなかったし、
8割までしか借りれないし。
（頭金で入れられるのが200万しかないので）
銀行の提携ローンとあんまり金利差が無かったんできめました。
繰上げ返済手数料は100万未満なら4500円のところです。

[49: ３５]

＞営業さん
丁寧なご説明ありがとうございました。
私は住宅財形＋三井住友フラット３５か、住宅財形＋三井住友３５年かで
迷っています（ローンは３０００万です）。
銀行の方に言うと、後者の方を勧められました（まだ６月の段階でしたが）。
うちもそう頻繁には繰上げ返済はしないと思いますが（するとしたら先に住宅財形から）、
これから先も金利はフラット３５＝＜三井住友３５年でしょうか・・・。

[50: 匿名さん]

どの銀行も概ね35年元利均等で見て、団信が約０．３％相当、保証料は内枠方式なら０．２％ですから、
そこだけ単純に比較すれば銀行ローンの方が得ですね。
保証料一括払いは同じく35年元利均等で見て０．１％強程度の負担と同じイメージですが、
上記ＨＰのように、これを借入金に含めてしまうとその分の元本がずっしりと（35年元利均等で
借入金利２．●●％が）かかってきますからフラットの方が得になりますね。
ただこのように借入額が異なるケースを比較すると損か得か議論すると混乱しませんかね？
条件を統一して、35年元利均等で銀行−フラットの金利差が０．１％以内なら銀行、
それを超えるとフラット有利というのが分かりやすい比較だと思います。
繰上返済手数料はこれまた別の議論で、それはそれでとても意味あることだと思います。

[51: 営業]

>３５さん
金利の動向は、銀行員にでも分からないことと言われていますので、私には分かりません。ごめんなさい。

住宅財形を使われるのですね。これを使うと確か公庫と同じで火災保険が安く掛けられますよね。
私は、フラットと銀行３５年で悩んだ時は火災保険で決めたらどうかと勧めておりますが、住宅財形を
使われる場合には、火災保険は割安なものを掛けられるので、ますます悩むところですね。

私の予測を書かせて頂けば、三井住友３５年はフラットの金利から大きく離れることは近い将来で言えば
ないと思います。ですので、扱いやすい方で選んだ方が良いかもしれません。ただ、責任はもてませんが。


>５０
>ただこのように借入額が異なるケースを比較すると損か得か議論すると混乱しませんかね？
確かに、含めてしまうという考えでいくとそうですよね。
逆に、保証料として一括で支払う金額が大きいので、その金額が支払えるなら、フラットにした場合はその金額分を
融資額から差し引いた方元金が減ってその分利息が減って良いと考えるのですが。
それに、自己資金で払える範囲が決まっていれば、自己資金−諸費用＝頭金となるので、諸費用部分が増えれば
増えるだけ頭金が減るので借り入れ部分を増やさざるを得ない。という結論に至りませんか？

私のように、総支払い額まで考えていれば確かに面倒かもしれませんね。
簡単に考えようと思えば、その方がいいのかもしれません。
比較サイトや支払額を計算できるソフトも必要ないですから。
つい仕事の時のように、一生懸命になってしまいました。一種の職業病でしょうね。（笑）

[52: 匿名さん]

ＦＰな自分ですが、いざ自分のローン組むとなるといろいろ悩みました。
調べまくったあげく、一般的に一番よいのが三井住友の３５年固定ですね。

[53: 匿名さん]

＞５２さん
三井住友で、３５年固定（2.65%）と２年固定（2.0−1.0＝1.0%、その後も全期間1.0%優遇）の組み合わせが
ベストという、私の結論なのですが、いかがでしょうか。
長期固定と短期の比率は７：３くらいで考えていますが。。

[54: 匿名さん]

>>53
一部のFPの方も53さんと同じご意見を持っていますね。
自分としては2年固定併用にも魅力を感じますが、
結局、2年ごとに金利リスクを心配しなくていけない状況です。
おそらく２年固定のものを、今後の金利上昇予測の中で
固定期間終了時に今度は10年固定に変えるとかいったことは
1％優遇後でも2.65％を超える可能性が高いと思えます。
年齢や年収、返済期間の違いもそれぞれ違うので
必ずではありませんが、年収上35年を組まなくてはいけなく
また年齢的に今後も収入増加が見込まれるのであれば
全額、35年固定にして気楽な返済生活を選ぶほうがよいと思えます。

53さんが考えられる併用メリットを教えてください＾＾

[55: 金利素人]

>>53
レス読んでビックリしました。
色々考えた挙句53さんとまったく同じ組み合わせ・配分にしました。
家を検討し始めた頃は公庫の最初10年でも2.8でしたが、それを考えると
長期金利も下がったなぁとおもいます。

１番の悩みはこの場合、繰上げ返済をどちらから行うかです。
そんなに頻繁に出来ないしセオリーなら35年、リスクを負いたくないなら１年固定でしょうが・・
正直、迷います。

[56: 53]

たしかに54さんのおっしゃるとおり、全額を固定しノーリスクのプランにも惹かれたのですが。。

うちの場合、けっこうな額を借り入れるので、総支払額が700万違ってくるんですよね。
あくまで、2年固定の部分について、全期間1%で考えた場合なので、ＭＡＸの話ですが。。

それで、2年の短期部分について繰り上げ返済をして（10年で1千万繰り上げて、10年後の残債は短期分5百万の計算）
リスクを減らしていく方向で、かつちょっと勝負にでてみようかと思って。。
また、現在は子供が1人で小さいので、今後10年くらいが繰り上げ返済がんばれる時期かと思い
ちょうど、やる気を出すためにも、リスクを背負うのも悪くない。。？

負けますかね？この勝負（泣）

金利ばかりはなんとも言えないですけど、2年の短期ものが3.65%を超える日はいつくるのでしょうかねー。
初期に1%で払っているので、3.65%超えたら即座に損をするわけではないので
イメージ的に2年もの短期が4.5%くらいになってからが、損する時期ですかねー
相当どんぶり勘定ですが。。

頭脳不明晰により、こんなズサンな分析ですが。。

[57: 57]

＞１年固定×２年固定○

[58: 54]

>>56
そういった考え方も理解はもちろんできますよ。
ちなみに私は銀行員でもあるんですが、
これだけ多くの銀行が永久優遇０．４〜１．０を
おこなっていると、数年後基準金利はそれを加味した
金利になります。
銀行も商売です。０．９％前後なんかで利益が取れるわけないです。
結局は客寄せちょうちんですよ。

[59: 匿名さん]

例えば貸し出し残高3000万円の0.9%で27万円。
ただ同然（0.001%とか）で集めたお金を又貸しするだけで年間27万円。
月額にすれば2万円以上。
変動費は0。
なぜ利益が取れないと言い切れるのか？
高すぎる固定費を下げれば利益が上がるという認識はあるのか？
以上、低所得、＊＊＊会社勤務者の独り言でした。

[60: 匿名さん]

よく分からんが人件費やら経費がかかるからじゃないの？

[61: 匿名さん]

銀行は株式会社だから株主資本コスト（８％前後）を上回る利益を上げる必要が
あります。（厳密に言うとNet income to common equity shareholder）。
その上にクレジットコスト（今は２０−３０ベーシス）、販管費が必要です。

その上預金は全部ローンに回していない（７０−８０％程度）。その他は
証券で運用。その利回りは住宅ローンより低い。
住宅ローンは銀行からみたら超優良商品です。

[62: 匿名さん]

＞６１
違っていたらごめんなさい。
①銀行で株主資本コストが８％って、高くないですか？そんなに達成しているもの？
②クレジットコストとか、販管費は、すべて控除後の、株主資本コストでは？

ちがうかなー

[63: 匿名さん]

>>59
あー、庶民的な意見だね。
売上と利益の違いがわからんとは。
ってこれも単純な話なんだけどね。
61さんは正解です。
ちなみにただどうぜんで預金（仕入れ）してると
思われてるけど、預金保険料って案外高いんだよ。

[64: 匿名さん]

>>63
59は、単純な粗利の話をしているだけでは？
要するに銀行は手数料商売だから、一定の粗利は確保される。
なのに、利益がどうのこうの言うのは、固定費削減（主に人件費）の
意識が一般事業会社より低いと言っているだけでは？
裏を返せば、固定費削減の努力しだいによって今の金利でも利益が確保できるんじゃないか
と言っているだけと思いますが。
会社帰りの居酒屋で盛り上がりそうな話題ですね(笑

[65: 匿名さん]

0.9%なんかでは利益が出ない、なんて言ってる銀行経営陣はクビ！能無し！用無し！
今後は0.9%で利益を確保できる経営をしなければならない、ということでしょう。
当然、行員にもその影響は及びますよね。
最近のリテール市場に対する三井住友銀行の営業さんの積極さを見れば、都市銀行も
変わってきつつあるなぁ、と実感します。
その傍ら、東京三菱の営業さんは、まだまだのほほーんとしていて、傍から見ていると
面白いものです。

[66: 匿名さん]

>>65
その具体的な方法わ？
精神論ならレベル違いなので、ご遠慮してください^^;
突然、レベルの低い書き込みなのでびっくりしました。

[67: 匿名さん]

>62
現在の株価から逆算すると、株価にＩＭＰＬＹされている資本コストが８％前後
だということです。
株主のために稼いだ利益がＲＯＥでそれが８％以上でなければその会社は株主価値を
壊していると考えます。

株式会社は高いコストで資本を集めているので、それに見合った利益をだす義務があります。
住宅ローンだけみると銀行はもうかりますが、低収益の企業向けローンとあわせて平均すると
あんまりもうかっていません。

[68: 匿名さん]

三井住友に２度目の業務改善命令が出ましたね。

[69: 匿名さん]

61さんや67さんのコメントでは、低金利に見えても実は住宅ローンは儲かってます、
と言われていると思いますので、それならば、不採算分野は縮小するなど、
やりようによっては65さんの言うことも有り得ない話では無いように思いますが。。。
（低レベルとか、板の雰囲気が悪くなるので心の中だけにしておきましょうね。）

ところで、そもそもの58さんの意見はどうなのでしょうか？
数年後、現在の金利優遇を加味した基準金利に上がるとすると、そのときに
借りる人はどうなるの？もっと大きな金利優遇が提供されれば良いですが。。。
するとさらにその数年後は、さらに基準金利が上がって、、、？
まさか銀行が自転車操業みたいなことするわけないですよね(^^;

[70: 匿名さん]

業務改善命令が出るとどんな影響が出るんでしょうか。
35年の特別金利を止めちゃうとかあるのかな。

仮に35年でローンを組んで、後々他行と合併なんてことになったら契約済みの固定金利も見直されちゃうん
でしょうか。

う〜ん、暗雲が立ち込めていて少し心配です。
できれば三井住友の長期固定で行きたいのですが。。。

[71: 匿名さん]

>仮に35年でローンを組んで、後々他行と合併なんてことになったら契約済みの固定金利も見直されちゃうん
でしょうか。
→そりゃないでしょ。