ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[101: 匿名さん]

乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れてる。現行の耐震基準だと震度５強で損傷せずなんだけど対象は構造部分。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。ってことで、補修費用は住民負担になるけど、問題なのは長期修繕計画は自然災害は考慮されて無いから、計画外の支出となってどう費用をまかなうかが問題になる。

それから乾式壁の遮音対策って、隙間を減らして音漏れを防ぐなんだけど、98さんがコメントしてるとおり作業者のスキルに依存するってのと、振動や地震でずれて隙間が空いて遮音性能が低下する。

[102: 匿名さん]

そう言えば、プラウドが乾式壁ばかり使って、ペラウドって揶揄されてたっけ。

乾式壁は、計画道路以上にマイナス点ですね。安普請仕様丸出しですね。

[103: 匿名さん]

競合のルフォンは大部分は湿式壁たけど、一部、乾式壁が混在していますね。湿式だけの部屋もありますが。
やはり建築費が上がっているので、目に見えないところでコストを削っていますね。
財閥系マンションでもスラブ厚220~230mmという物件も多いですし。

[104: 匿名さん]

>100

道路からの騒音ってサッシの遮音性能ばかりに目が行きがちだけど、吸気口やレンジフードのダクトをつたって音は入ってきたりする。そういったところの遮音対策も要確認。

[105: 匿名さん]

洗面台の開き戸もコストダウン。A（とDもかな）タイプは、顔を洗ってるときに他の人が開けたらごっつんこになる。そういう配慮すらして無い設計。

[106: 匿名さん]

>93
西日は当然きついですよ。
最近のマンションはハイサッシで窓の面積が広く外気の影響を受け易いので、西向き部屋は要注意です。
また、ハイサッシは西日に限らず外気の影響を受け易いです。

対策としては個人的には二重窓化をオススメします。
新築マンションの場合、オプションで二重窓にできる物件もありますがかなり高額になりがちです。
そのため、インプラスやプラマードなどのいわゆる後付二重窓がオススメです。
後付二重窓であれば、窓の面積によりますが、一箇所あたり5～10万円程度で足ります。

我が家はハイサッシかつ角部屋で窓が多く採光に優れているものの、
夏・冬は外気の影響を受け易く困っていましたが、後付二重窓を導入し、夏も冬も遮熱・断熱効果は絶大でした。
しかも遮音効果もあるので本当に静かになります。
冷暖房を使わなくとも、帰宅すると夏は部屋が涼しく、冬は暖かく中々感動します。

フィルムは熱割れリスクがあり、使用できるフィルムが限られる他、
5～10年程度で劣化して効果が小さくなってしまうと聞きますよ。

[107: 匿名さん]

二重窓が西日対策？って思ったど、西日は二重窓の断熱効果を期待するのではなく、遮熱タイプのガラスの窓を追加してってことだね。

[108: 匿名さん]

新築でいきなり後付二重窓を設置しなくてはならないってのはどうなんだろう。最初から
対策したガラスの窓にしてくれれば事足りるのに。

[109: 匿名さん]

本来、最初からLow-Eペアガラスにしてくれればよいのだが、
建築費や土地の仕入値上昇によりコスト削減が求められているのか、
仕様を落としてコストを下げているよね。
新築よりも、2005～2007年築の中古の方が仕様が優れているってどういうことだよ。
全室を普通のペアガラスからLow-Eペアガラスに変更しても、
デベ側のコスト増は戸あたり20～30万円くらいの筈なんだけどね。
上で議論になっている戸境壁・スラブ厚だって、戸あたりの原価増は数十万円くらいではないかな。

まあ、こういったところ削らないと販売価格に反映させざるを得ないのだろうが・・

[110: 匿名さん]

>109

ミニバブル後には建築費や土地価格上昇でコスト削減が目だってたけど、ここ１、２年はタワマンでなくてもLOW-Eが採用される物件が出始めるとか改善されつつあった。

[111: 匿名さん]

ルフォンとブランズ本当に迷いますね。価格も大差ないから困る。設備も大差ないし。どちらも駅前。
計画道路の不安要素が取り除かれればブランズなんだがね。
乾式壁は軽量化できるから地震対策で何ら問題ないと思うが。

[112: 匿名さん]

だから、乾式壁は地震で壊れるリスクがあるんだって。

[113: 匿名さん]

確かに乾式壁により建物自体が軽量化し、結果、建物の躯体自体の耐震性は多少は向上する。
ただ、それでもこの物件は耐震等級1のままと思われるが。

乾式壁自体の強度は弱いしズレ易く、>111指摘の通り、強い地震時には乾式壁自体が損傷しかねない。
乾式壁は表面のクロス貼りを除いて通常は共用部なので管理組合の負担になるが、
この乾式壁の損傷に備えた修繕積立金は普通は積んでいないので、
管理組合が負担すると想定外支出となる。また、殆どの管理組合では共用部の地震保険には未加入の為、保険も期待できない。
仮に個人で専有部の地震保険に入っていても、乾式壁は共用部なので、個人で加入している地震保険では保険金が下りない。

[114: 匿名さん]

>>113
だから何？
結論は？

[115: 匿名]

自分で地震保険入っていても、壁の修理には保険が出ないんだ。言われてみるとそうだね。

[116: 匿名さん]

風俗店ままだありますか？

[117: 匿名さん]

管理組合で共用部分の地震保険に入っていても、壁だけの損傷だと一部損にも満たないんで保険は下りないってことも。

[118: 匿名さん]

>113

耐震性が向上していないから、耐震等級１なのだが。軽く作って躯体を支える必要が無いから、柱や鉄筋を減らした設計ができる。タワマンで乾式壁が必須なのはそういった理由から。

[119: 匿名さん]

地震のことを考えるなら、玄関の扉が大梁の下ってのも避けたほうがいい。耐震基準は震度６強から７で倒壊せずってなっている。逆に言うとこのレベルでは損傷することがありうるってこと。大梁に損傷を受けると、玄関扉が開かなくなって閉じ込められることもあり得る。

[120: 匿名さん]

>119
このマンションは玄関が大梁の下だっけ？違うような気がするけど。