ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[61: 匿名さん]

え！？それは何の情報ですか？
営業マンから聞いたのですか？
そもそも、既存不適格になった場合、住むのに何か不都合がありますか？

[62: 60]

＞６１さんへ

営業マンからの情報です。

道路拡幅後は、１０．５階しか建てられないそうです。つまり、将来立て直しの時には、約１／４の人が出て行かなければならないか、各戸が約３／４の広さになってしまうかのどちらかということです。

当然、転売の際には、既存不適格だと買いたたかれますので、大損します。

立て直しの前に死んでしまう予定の人（比較的高齢の人達）以外には、一般的に既存不適格予定のマンションは、不人気になります。

[63: 匿名さん]

立て替えするまで何も変わらないと聞いた。
本当に拡張するならお金もらえるはず。
それを考えたら逆にお得？

[64: 物件比較中さん]

>63

もらったお金で周辺の土地を買いまして、建て替えられるならそれもあり。だけど、買収できなかったら、誰かが出て行くしかない。いずれにしろ、きわめて不透明。

したがって、あくまでも一般論だが、既存不適格（予定）物件は、手を出さない方が無難。

もちろん、物件を気に入って、永住するつもりなら、購入はありだと思う。しかし、転売の可能性が少しでもあるなら、やはりリスキーで手を出さないにこしたことはない。物件なんて、世の中履いて捨てる程ある。が、あえて、既存不適格になる可能性が高い物件に手を出す程気に入っているなら、止めないけど。（既存不適格になる前に、短期で売り抜けるなら、大きく値が下がる可能性は低いだろう。なので、それもありかも知れない。でも、道路計画が動き出したとたんに、手を出す人は、ほとんどいないので、売り抜けようにも大損することになる。）

これだけのリスクを取ってでも欲しいなら、どうぞ。普通の感覚は、手を出さない。うちは、撤退。あくまでも個人の判断だよ。

あなたが、どうするかは、あなたの判断。たしかに、立地は良いよね。

[65: 匿名さん]

>63
確かに、計画道路で用地が買収されても、建替をするまでは現在の14階建のまま存続できる。
また、用地の買取代金(補償金)が支払われる。

ただ、用地の買取代金については単純な土地価格なので、買取により減少する建物面積に見合う価格にはとても届かないと思う。
計画道路の面積が敷地面積の1/4とすると、敷地面積217坪くらいの為、217×1/4≒66坪が失われる。
仮に坪500万円で買収されるとしても3億円強。
他方、失われる戸数は64戸×1/4≒16戸で、平均販売価格5,000万円とすると8億円の為、用地買取代金は全然届かない。

また、エントランスアプローチが失われてしまうのは困らないかな？
駐車場とか駐輪場には影響は無いので致命的ではないけど、高級感は失われてしまうね。

[66: 購入検討中さん]

ところで、Eタイプ検討中ですが、ウォークインクローゼットがないのは、みなさん気になりませんか？

たんすを一竿買い足さないとならないので、ちょっと気になっています。

家内が物持ち（まっ、どこの家庭も一緒だと思いますが）で、困っています。これを機に捨てさせるという手もありますが。。。

[67: 匿名さん]

61です。
皆様ありがとうございます。私は全く無知なので、助かります。
駅3分という立地と大手の安心感、内廊下に惹かれて検討中ですが、営業マンから、説明がなかったです。何も聞かなかったからでしょうか？
私達は永住するつもりで、多分年齢的に50年後の建て替えのことは考えなくて良さそうなので、近くのルフォンと比較検討したいです。

[68: 購入検討中さん]

ここを購入した後に計画道路が通った場合は、住民はお金をもらえるのでしょうか？
それでしたら、何も問題ないですが。

[69: 購入検討中さん]

たしかに、近隣の住民はお金貰って立ち退くのですから、当然ブランズ住民はお金もらえるはずですが。
これは営業に確認してみないと分からないですよね。

[70: 匿名さん]

>68、>69

65をご参照下さい。

[71: 匿名]

土地は区分所有者の共有なので、代金は持分比率で按分して区分所有者に払われるのかな？
それとも管理組合に払われるのかな？

[72: 匿名さん]

>71
補償金は区分所有者個人に支払われると思います。管理組合には資産の処分権限はありませんので。
ご指摘の通り、敷地は区分所有者の共有物になりますので、全区分所有者が土地の売主になります。
任意での買収を進めるならば、全区分所有者と事業主体（自治体?)が売買契約を締結し、買収することになると思います。
ただ、現実的には全区分所有者と合意することは困難と思いますので、
マンション敷地の場合には、収容採決の方法により、強制的に買収する場合が多いと思います。

[73: 匿名さん]

建て替えとか50年先のことを考えてマンション購入するなんて不思議。ここに限った話ではなく、他のマンション購入したって建て替えが困難なのは同じことでしょう。
半世紀後のことを心配してたらマンションなんて買えないよ。マンションは50年住めたら十分と思って買うべき。
道路計画決まったら、住民は補償金貰えば、売却の際に多少価値が下がっても仕方ないかな。
それに売却予定の人は買わなければいいだけ。永住すれば何も問題ない。

[74: 匿名さん]

この種の議論で、永住すれば問題ない、建替は50年後で気にしても仕方ない、そもそも殆どのマンションで建替え困難という話はよく出てきますね。

永住については、当初はそのつもりでいても、様々な理由で住み替えを行う場合はよくありますね。
転勤や子供の通学、同居家族が増える(子供ができることや、親との同居)、通院、介護等の事情もありますし、
近くにより良い条件の物件が出てきたので買い替えたい、というような場合もあります。
そうした場合に備え、永住するつもりでも処分性の高い物件を選ぶことは重要とは思います。
また自分が亡くなった後に、遺族がマンションを処分することもあるでしょうから、
そういった場合も考えるならば、永住さえすれば問題ないということにはならないとは思います。
まあ、自分が亡くなった後のことなど考える必要も無いかもしれませんが(笑)、

また建替え自体は確かに50年後なのでしょうが、築年数が古くなればなる程、
建替えを意識した値付けがされる方向になるので、やはり処分価値に影響があります。

加えて、建替え困難という点については、
現在、区分所有法の改正が議論されていて、建替えの意思決定のハードルが低くなる方向ですので、
今よりも建替えはし易くなると思います。
国交省でも議論が進んでいるので、数年内には改正されそうな雰囲気です。

[75: 匿名さん]

補償金が出るのですね。だいたいどれ位出るのでしょうか？
前の方が言っている3億を64戸の住民で分割？？
うちは永住予定で検討中なので補償金出るなら購入に前向きです。

[76: フラット35S]

住みたい場所に住めばよくね？？

[77: 匿名さん]

永住のつもり、で買っても
家族や自分の都合で売却しなければいけなくなるケースもあるだろうし。
仕事とか病気とか。

[78: 匿名さん]

既存不適格になると、建て替え時には適法になるようにしなければならないので、敷地が減った分に対応して、床面積も減らさすことになる。そうすると建て替え後の持分をどう振り分けるかで、住民の利害が絡んでまずまとまらない。なので、建て替え困難ではなく、建て替え不能と考えたほうがいい。そういった状況で、きちんと維持管理していこうという住民の意識も希薄になっていく。

それと売却するときに既存不適格であることを重要事項として説明する義務が生じるから、売却も困難になる。

[79: 住まいに詳しい人]

道路計画が決定した際には、もちろん補償金出ますよ！
詳細や配分方法については契約の際の重要説明事項で説明する義務があります。

[80: 匿名さん]

決定した際、の頃にはデべはもう此のマンションには無関係に等しいですよね？
詳細や配分方法を、今からデべが決めておくんですか？