変動金利は怖くない？！その５

[マンコミュファンさん]

※注意！
・相手を納得させようとしても無駄です。
　都合が悪くなると誹謗中傷に走ります。高みの見物がよいでしょう。

・そういえば最近、金利変動リスク以外にも、家庭的な事情のリスクなども
　あるから変動は怖いのだ、と言ってる人もいますが、それは勘弁！
　変動を選ぶか固定を選ぶかで違ってくるのは支払利息だけです。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[1044: 匿名さん]

1043さんと同じような点が疑問です
実行されて半年後の見直し（5年後切り替え）で金利上昇の時は元本と利息の関係性はどうなるのでしょうか？
このとき固定金利のほうが得なんでしょうか？
ご教授お願いいたします。

[1045: みかげ]

>>1043さん >>1044さん

最初から2.485%と，2.675%ですぐに下がった場合では，
毎月の返済額が変わりますので，最初に少ししか返さない方が
利息をたくさん払うことになります．
（繰上返済手数料が無料であれば，同じ返済額になるように繰上返済すれば総返済額は同一です）

半年後の見直しの時は，新しい金利で利息を計算します．
返済額は固定なので，返済額−利息＝元本返済額，です．
ですので，元本の返済額が変わる形になります．

http://loan.mikage.to/loan/

でシミュレーションできるので，よければお試しください．
（返済額見直しを，60ヶ月ごとに設定してください）

[1046: 匿名さん]

返済額が一定で金利が変動する場合、上がれば払いきれなかった利息分は未払い利息となり、見直しの時に払っていない分が上乗せされ、結果的に見直し後の支払い額が上がります。

考えにくいですが急激に上がった場合に利息の方が大きくなると、元本がまったく減らず利息が利息を生み借金がどんどん増えていきます。　なのであまりにも低金利の時に支払い額を固定してしまうと、金利が上がれば上がるほど払いたくても払えない未払い利息の状態になります。

[1047: 匿名さん]

と、いうことは、今繰り上げ返済手数料のかかる銀行で変動を選ぶのはよくないということでしょうか。
優遇が０．１％よく、デベ提携でないので手数料のかからない地銀を選ぼうと思っていたのですが、危険な気がしてきました。
ちなみに変動一本で考えてました。

[1048: 契約済みさん]

元本均等と元利均等MIXにしてローン減税効果がなくなるときに繰り上げ返済するつもり。そのときの金利動向でどっちを返すかを選択する。これで多少は対応できると思うんだけど。

あとは金利上昇局面では景気も上がってるでしょうってことでどうにかならない？甘いですか？(笑）

[1049: 匿名さん]

>>1046
例えば2300万30年を
0.987％で始めてその後何％まで上がったら未払い利息の状態になるのでしょうか？
今一理解できないんです
これだけ低金利でも今後すぐに利上げされたら、変動スタートは不利なのでしょうか？

[1050: マンコミュファンさん]

>1049
2300万を30年、0.987%で始めると、月の支払額は73840円で、そのうち18900円程度が利息です。
元本2300万に対し、利息が73840円を超える状態が利息未払いとなるので、ローン開始直後であれば、金利が3.890%になれば利息未払いとなります。
5年後の見直し直前であれば、4.5%位です。

[1051: 匿名さん]

>>1046
>元本がまったく減らず利息が利息を生み借金がどんどん増えていきます。
貴方は、サラ金みたいなところで住宅ローンを借りているようですから、他の方の参考になりません。
よって、以下の通り修正させて頂きます。

◆多くの銀行が採用している５年間の間は返済額が一定で金利が変動する場合、金利が上がれば、返済額に占める金利充当部分と元本返済充当部分の割合について、金利上昇部分の支払が優先されるため、当初予定の元本返済充当部分が減少し、その減少分は最終回支払額に加算されます。
そして、更に金利が上昇し、1ヶ月分の利息額が、当初返済額を超えてしまった場合には、払いきれなかった利息分は未払い利息となります。
そして、５年後の返済額見直しの時に払っていない分が上乗せされ、結果的に見直し後の支払い額が上がります。

◆急激に上がった場合に利息の方が大きくなる（「当初返済額＜１ヶ月分の利息」となるケース）と、元本がまったく減らず、未払い利息が発生することもありえます。
（但し、未払い利息が利息を生むことはなく、利息は残元本に対してのみ発生します。）
なのであまりにも低金利の時に支払い額を固定してしまう（５年見直しの変動金利で借りると全て該当）と、金利が上がれば上がるほど払いたくても払えない元本返済充当部分の発生や未払い利息が発生する状態になる可能性があります。

◆但し、「金利見直しで適用金利が上昇する時に、返済額見直し方式の繰上げ返済を行うこと」で、当初返済額自体が、上昇した新金利での返済額に見直しされる（必要最少額の繰上げ返済をして毎月の返済額自体を上げることも出来る）ので、上記の様な状態には陥ることなくローン返済を進めることが出来ます。

＊こういった「基本的なこと」を知らずに「変動金利で借りること」は「怖い」と言えますが、知っていれば「全然怖くない」とも言えます。

＊以上、長文且つ判り難い文章にて失礼！

[1052: 匿名さん]

実行してすぐにでも繰り上げ返済ありきで考えれば、今の低金利での変動は固定よりも有利ということでいいですか？

[1053: 匿名さん]

＞1051さん
普段なら半年に一度の見直しで上がっていれば、今のように急に上がるときにはそのタイミングで繰り上げ返済ということですね？
５年後にまとめてでは遅いということなんですね。
勉強になりました。

[1054: 匿名さん]

ちなみに変動といっても、銀行によっては都度返済額が変更され、未払い利息が発生しないところもあります。　この方が安全ですね。

あとなんだか質問レスを見ていると、金利や仕組みがさっぱり分かってないように思えます。　きちんと理解してあなたの可能な毎月の返済額と繰り上げ返済を行えば有利ですが。　分かっていないで単に低金利で支払いがやすいからという理由で変動を選ぶと数年後生活できなくなりますよ。

[1055: サラリーマンさん]

この底ともいえる低金利で繰上げを行えない人は、数年後払えなくなる可能性は高いでしょうね
固定金利より浮いた分は繰上げし、確実に残高減らして金利アップ時にも対応、それが変動
本当に返済プラン立ててるんだろうか…

[1056: 匿名さん]

勉強してから、無理な人は固定選ぶんだしいいんじゃないですか？

[1057: 通りすがりの者]

手厳しい意見多いですね。
1日でも早く繰り上げは当然ですが、金利が半年後、1年後、もっと先に本当に上がってるなんて…誰にも分かりませんよね！

[1058: 匿名さん]

＞金利が半年後、1年後、もっと先に本当に上がってるなんて…誰にも分かりませんよね！

そうなんだけど、文字通り、ほぼゼロ金利なので、これ以上は下がりようがない。
マイナスはありえない。

あとはあがるしかないのが事実。これだけ安い金利ですら、繰り上げできないなら、
確かに相当やばいと思う。繰り上げできないなら、固定を選ぶべし。固定は損には
違いないけど、返済額が固定というのは安心。ただし、１０年固定とかは不可。
変動とか全期間固定よりはるかに危険。

[1059: 匿名さん]

繰上げはできるけど、手数料のかかる人はタイミングがむずかしいんじゃないですかね。
だからいろいろ質問するんでしょう。
分かって無い人が繰り上げ返済できない人とは限らないし。

[1060: 契約済みさん]

来年スタートで変動の人は減税効果もあるんだし当面は先安感があるから、繰上げ返済用の積み立ては別途行いつつ、上昇局面或いは減税効果が無くなった時点で繰り上げ返済すればいいんじゃない？私はその予定です。

[1061: 匿名さん]

>>1060
そのとおりだと思います。
「借入金利 − 1% ＜ 預金利息」 が成立しているなら、繰上げ返済しない
ほうが得なはずです。

厳密には、ローン減税は年末残高の1%が戻ってくるので、上記式は
正確ではありませんが、団体信用生命保険料分と考えれば良いでしょう。

[1062: 匿名さん]

>厳密には、ローン減税は年末残高の1%が戻ってくるので
おいおい、「厳密には」って言っててこの様かよ〜
払った税金が上限だぜ〜
ホント大丈夫か？

てか、もしかしたら消え去った長期固定房の自演か？

[1063: 匿名さん]

>>1062
失礼ですが、貴方は所得税と住民税をいくら払っているのでしょうか？
長期固定房なら1061のような事は絶対書かないかと思いますがね。
長期固定ならさっさと繰り上げ返済するべき。