東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[104: 匿名さん]

>>102
ローン終盤において完全に口座維持料から逃れるには借入額＋1000万の預金が必要では？
もしくは、借入が1000万円を切りそうになったら一括返済か。

メンテパック代が無いとか、元金均等で支払いが変化しないというのは感じがいいが、
メインバンクにするには使いにくそう、余裕金として入れておくには保険が無い。
というあたりが、庶民には選択しにくいと思った。


そういやスターの口座維持料無料、１年延長したな。
ローン組む奴が気にするとは思えん低額基準ではあるが、掛かる可能性はある。

[105: 匿名さん]

>>104
住宅ローン減税をフルに享受することがこの銀行を使う主目的なので
10年たったら用無しです。1000万切りそうになるのを待つまでもなく即座に一括返済。

[106: 匿名さん]

102さん、104さん、105さん。

99です。

いろいろ有益な情報ありがとうございます。

メンテナンスパックの負担が減る分、メリットがあるようですね。
いわゆる日本の銀行というのとは違うようで、躊躇していますが、
検討してみたいと思います。

[107: 匿名さん]

ローン控除狙いならば、
元利均等返済の方が減り方が少ない分、メリットがあるようですが、
HSBCは元金均等返済じゃなかったかな？

しかも、HSBCは変動しかないのでしょう？
金利０ならあまり関係ないが、
何かあって金利がかかるときに少々のリスクが発生しますね。

そもそも、メンテパックに変わるような物自体がないのでしょうか？
では、HSBCは団信は不要？

[108: 匿名さん]

あと少しで預金と満額。
冬のボーナスが少なかったけど
全部預金した。
は～。

[109: 申込予定さん]

>>107
HSBCに相談に行ってきました。
団信加入を勧めますが、必須ではないとのこと
火災保険は必須でHSBCが認める保険会社から選択

スターと比べて弱点も幾つかあるようで･･･
・マンションの場合はそうでもないかもしれないけど、戸建て注文住宅の場合、建物の評価額が相当低いらしい。
　外構費は融資対象外な上、建物の見積の75%程度になることもあるらしい。
　工法別の単純な内部評価基準で算定するらしく、いい材料い使ってるとか、有名な建築家とか関係なく工法別単価×平米で、評価額が決まっちゃうらしい。
　更にその9割が融資上限なので、最終的には外構込みの費用の6割程度の融資額しか出ないかも。
　ちなみに土地は購入価格の8割が上限だったかな。
　融資額が低いということは、減税メリットが減る、手元に残す現金が減る。

・スターは満額以下でも外貨預金に利息が付くのに対して、HSBCは円、外貨とも満額以内の利息はなし。(誘惑されなくて却っていいかも)

・繰上げ返済手数料が高い
　100万円あたり1万数千円だったかな。庶民なのでローン残高が1000万円を切った時など一括返済するか、1000万を切らないよう維持するか微妙に悩みそう。

家族も含めてプラチナカード(限度額とか保険とか本当の意味のプラチナとは違うかもしれないけど)を年会費無しで持てたり、外貨預金から海外で引き出す時為替手数料がかからなかったり、日本にいながらHSBCの海外口座開けたりってあたりは魅力的。

[110: 匿名さん]

107です。109さん情報ありがとう。

HSBCのデメリットって思ったほどでもないようですね。

繰上げ返済って、すでにローン額と同等の預金があれば、減税期間を過ぎた段階で、
一括返済すれば一回ですむし、減税期間１０年としても、そもそも、減税の恩恵を受けるためには目いっぱいの
ローン期間を組んでいるはずだから、１０年たったところで１０００万をきることないから、
口座管理も不要かな。

じゃ、どうして、みんなHSBCにいかなくて東京スターにするんだろ。

[111: 匿名さん]

・繰上げ返済手数料が高い

　完済時に大きな額を返すと結構痛いです。

[112: 匿名さん]

元金均等がどうの元利均等どうのとかさ、評価がどうのこうのなんてこと考えなきゃいかんレベルの奴はこういうとこ利用しなきゃいいじゃん。
ここはローンなんて必要ないが減税だけちょうだい、って人のみ利用するとこだよ。
しかも、残がけっこうあって、減税額もけっこうないと意味ないし。
不動産担保関連費と手数料と保証料は取られるでしょ。
それを引いてもなお得する人のみ利用ね、これ鉄則。

[113: 購入検討中さん]

東京スターのHPでは、保証料はなしとなっていますが、担保設定などの料金が高いということでしょうか？

＞１０５さん

質問です。私も、１０年経ったら完済を考えていましたが、その頃には預金が借金を超えている予定ですので、メンテナンスパックの金利を保険代わりに払い続けて（同時に預金も続けて）、完済前にどこかで私が逝ったりガンになったとしたらその段階で借金は消滅し、家族にはより多くの預金を残せるような気がするのですが、やはり１０年たったら完済するべきなんでしょうか？

[114: 109]

>>112さん
現金で買える位じゃないとメリットがないという点は同意します。
私もそこが気に入って選んでるので。

ただ1億以上の物件でも無い限り、評価額は重要だと思います。

担保評価が低いと最大融資額も低くなります。
その融資額の年末残高で減税額が決まる以上、減税メリットは
7000万から8000万以下の物件では評価額の大小の影響を受けますよ。

>>112さんにとっては微々たる額かもしれませんが、
私のケースでは評価額によって減税額で100万ほどの差が出る可能性が
あります。

それからご参考までにHSBCもスターも保証料はかかりませんよ。

[115: 匿名さん]

HSCB　メンテナンスパックの類はないけど、団信に入らないと、保証人がいる。
団信は１００万あたり、月233円くらいだったと思う。但し、ガンにも対応しているみたい。

誰かが書いていたけど、ローン額はHSBCの査定額に応じて決まるみたい。
満額でないケースもあり。

あと、収入制限もあるようで、年収最低でも８００万円は超えてないと門前払いされそう。

[116: 購入検討中さん]

そろそろ、借り入れの銀行を決めないといけなくなりました。

ローンの７割程度の預金があるので、変動で実質０．５％に、メンテパック２を足して、１．２％くらいと踏んでいます。３年くらいで預金を増やして、あとはメンテパック２のみの予定です。

うちは癌家系ではないですが、癌になったらその段階でローンは消えて、預金はそのまま残るので、ここで決めようかと思っているのですが、計算あってますでしょうか？

[117: 不動産購入勉強中さん]

116さん

メンテパック２を足して０．５＋０．７＝１．２％という計算じゃなくて、
団信＋ガン保険で約０．７％という金利ですよ。

[118: 匿名さん]

>>117
預金額が借入額に追いついてない分が実質金利0.5％相当ってことだろうから
間違ってないと思うが。

>>116
計算は間違ってないが、借り換えの場合担保評価で希望額が出るか聞いた方がいい。
東スタではないが、現状の経済状態で再評価されるとかなりきつい額が出る（た）
という話は複数聞いている。
その場合予想以上の預金の取り崩しもできるか計算する必要があるしね。

またメンテ２の癌がどこまで対象か確認すべき。
各行で保障範囲が違い、想像以上に重い状態だけ適用だったりも考えられる。
カーディフが引き受けだったと思ったが、メンテ１にした俺はよくわからん。

[119: 購入検討中さん]

116です。

＞118さん

ありがとうございました。計算が間違っていないようで、安心しました。

借り換えではなく、新規で、物件価格の９０％（手付けを１０％払ったので、残り全額）が借りられます。
メンテ２の癌は、保障されないのは「上皮内癌と、悪性黒色腫を除いた皮膚がん　＝　つまりは、余り生命に関わらないガン」ということなので、本当に命に関わるようなガンは保障されるようです。ただし、契約から３ヶ月以内に判明すると保障されないとのことでした。

ガンにはなりたくないけれど、本当に命に関わるような時には、治療のための資金が必要ですよね。もしかしたら、保険のきかない自費の治療も受けたくなるかもしれません。そんな時には、ローンがなくなって、残った預金で治療費用に充てられるわけですから、繰り上げ返済せずに預金を積み上げておく方が得策と思っています。利息分をゼロにできれば、後はメンテ２が生命保険の代わりにならないでしょうか？今は掛け捨ての生命保険に加入していますが、ローンを組んだ後は脱退しようかと思っていますので。

[120: 匿名さん]

生命保険の見直しは必要ですね。
団信に入ることを考えると、
生命保険の掛け金を減らそうかと思っています。

ただ、ここを使う人は減税目的だから、
多分、10年で返しきっちゃうんでしょうから、
10年後に再度、生命保険の額を増額する場合、
健康状態によっては増額できなくなる可能性がありますよね。
ちょうど、病気の羅漢率が高くなる世代に突入する人が多いはず。

そこがちょっと悩みです。

[121: 購入検討中さん]

119です。

１０年で返せても、返してしまわずに、生命保険代わりに借り続けておけば、預金の分はいざというときの闘病などに出費できます。ガンになったらローンはなくなるので良しとして、あとは脳卒中と心筋梗塞ですね。この部分をカバーする保険ということになりますが、今の時代、保険会社の運用利益もたいしたことないでしょうから、日生などのおばちゃんの給料にかなりが消える事を考えると、たいした保障は期待できないかも知れません。生保のおばちゃんの給料をはらってあげるよりも、自分で蓄えた方がいいような気もしますが、どうでしょうか？

[122: 匿名さん]

10年で返済する必要はないです。

が、減税無くなっても金利"0%"ならいいですが、メンテナンスパックという実質金利がついて回ります。
メンテ1で100万円につき420yen、
1000万円の保険で4200yenの保険料は決して、安くないのでは？
ソニーやオリックスといった生命保険会社より高いと思います。

[123: 匿名さん]

そもそも、生命保険代わりなら、HSBCの方が安くていいよ。

ガン保険付きで100万円当たり、200円ちょっとだったから。東京スターはメンテ2で585円もかかるよ。