おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[901: 匿名さん]

>>899

この20年で物価上がりましたか？
長期固定なら金利負担相当のものですよ。
長期固定は繰り上げ返済を急ぐべき。
変動は貯蓄に励むべき。

固定は安心を金で買い、変動は時間を買います。

というか、皆さんインフレ経験あるんですか？
狂乱物価は昔の時事ニュースでしか・・・

[902: 匿名さん]

>>881
＞期間短縮の場合は、返済額軽減の場合と同じだけ元本が減るので、同じだけ元本が減る分に加えて、借入期間を短くすることによる効果で、更に払わなければならない利息が減ります。

そこが間違いです。元本残高が同じなら軽減も短縮も支払利息は同じです。軽減も最終的には短縮と同時に完済するので、短縮の方が更に利息が減るということにならないのです。
ただし、繰上間隔が毎月ではなく半年ごと、あるいは１年ごととなる場合には、その間の元本残高に差が生じる分、支払利息にも差が生じますが、総返済額から見ればたいした差にはなりません。

[903: ビギナーさん]

おっ、今日もがんばってるねぇ〜。

[904: 匿名さん]

今日もがんばります

応援これからも宜しくお願いします。

軽減ばんざ～い

皆様によく判って貰うため、日々精進します。

軽減がおりこうです。

毎月の支払金額が減ります。そして、月の支払２万円にしましょう。
携帯電話をやめればＯＫぐらいな金額です。

やっほ！！

[905: ビギナーさん]

かわいいよぉ〜匿名さん。

がんばれ！がんばれ！

[906: 匿名さん]

バカってカワイイな。

[907: 899です]

>>901さん

・軽減型でコツコツ繰り上げていくか
・繰上返済せずに貯蓄/運用していくか
のどちらで行くかは悩みどころだと思いますけど。

総支払額の面では返済額軽減型がおおむね有利ですが、
安全面だと繰上しないでお金を手元に残した方がつぶし効きますよ。

ポックリ逝ったときは借金がチャラになり、家族に預貯金と家を残せます。
住宅ローン減税額が大きいのも繰上げない派には追い風です。
リスクを取って攻める体力があるなら、借金の金利を上回る運用益を出せる人もいるでしょう。

お金に関する考え方は人それぞれなので。

自分はある程度の流動資産を確保した上で、毎月、軽減型の繰上げ返済に励んでいます。
長期固定だと金利負担が大きいのは仰るとおり。

インフレ経験?
おじさんなのでありますよ。
昔は郵便局の定期に10年預けておくと倍になりました。

ここ数年での景気回復は無理でしょうけど、
10年20年のスパンで考えたらそういう時代も来ますよ、きっと。

[908: 匿名さん]

902さん

教えてください。

> 元本残高が同じなら軽減も短縮も支払利息は同じです。軽減も最終的には短縮と同時に完済するので、
> 短縮の方が更に利息が減るということにならないのです。

軽減は、どれだけ返しても、完済時期は変わらないですよね。
でも、短縮は返せば返すだけ、完済時期は早くなる。

どのようにしたら、軽減も最終的には短縮と同時に完済になるのですか？

[909: 匿名さん]

満期を待たずにまとめて払えばいいんだよ。後、最後まで軽減型で返す必要もないので、月々の返済額が十分減ってたら期間短縮で返してもいいんだよ。臨機応変にね。

[910: 匿名]

908さん
同じだけ返済していけば元本も同じように減っていくのは理解していますよね？
何千万あってもいずれは元本10万円とかになります。
その時、短縮で残り1回なら翌月で終了、
軽減で残り10年なら、毎月1000円くらいの返済が10年間となります。
ただし、そんなダラダラした返済は普通はしませんので、最後は10万円払って10年短縮して終了となります。

[911: 874]

面白そうなので計算してみました。

2000万の債務を2%の金利で20年支払いが残っているとして、
そこから、毎年、期間短縮で1年分繰り上げ返済をしていく場合は、
10年で完済出来て、総返済額は2204.1290万円です。
全く繰り上げをしなかった場合の2428.2480万円と比べると、総返済額は224.1190万円も減ります。

同じ条件で、毎年、返済額軽減で、
期間短縮の1年分と返済額が減った分を繰り上げ返済した場合は、
10年後、支払うべき総額は、期間短縮と同じ2204.1290万円になりますが、
債務は4.4620万円残っているので、その分だけ損します。

ただ、最後の年は、ローン返済額が年額で12.5165万円、繰り上げ返済分が108.8955万円。
その前の年に至っては、ローン返済額が年額で33.3716万円、繰り上げ返済分が205.7710万円
ともの凄くアンバランスになりますが…。


ただ、これは最後まで、この図式を続けられた場合で、
普通は繰り上げ返済は余裕がある時におこなうもので、
最後までコンスタントに繰り上げ返済出来るなら、初めから期間を短くローンを組めば良いことなので、
このような返済の仕方をする人はいないでしょうね。

ちなみに、最初の5年だけ毎年1年分づつ繰り上げ返済をしていけた場合は、

期間短縮では15年で完済出来て、総返済額は2266.8890万円です。
全く繰り上げをしなかった場合と比べると、総返済額は161.3590万円減ります。
最後まで繰り上げを続けた場合との差は62.7604万円です。
最後まで繰り上げた場合と比較的差が少ないのは、債務が多い前半に繰り上げ返済をした効果の現れです。

一方、期間短縮で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、
同じように返済額が減った分を繰り上げに回しても、
15年経過時点での返済額は1982.4360万円、残債務高は336.4423万円で、合計2318.878万円です。
期間短縮に比べると、返済額は51.9807万円多くなります。
勿論、15年経過以降も債務には利息がかかるので、期間短縮との差はもう少し多くなります。


ここまで計算するまでもなく、
当たり前のことですが、毎月の支払いが問題ないなら、
普通に考えたら、期間短縮で繰り上げ返済をした方が得だと思います。

[912: 匿名さん]

908で質問したものです。

909さん、910さん。ありがとうございました。
911さんが数字で示していただいたので、とても良くわかりました。

結局は、最初から最後までコンスタントに繰り上げ返済できるなら、
どんな返済方法をとっても、初めから返済期間を短くローンを組んだのと
大差ないという理解で良いのでしょうか？


911(874)さん

先にも書きましたが、詳しい定量的な説明ありがとうございました。
文章中の

> 一方、期間短縮で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、

は「一方、"返済額軽減"で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、」
の誤りであると理解してよいのでしょうか？

最初から最後までコンスタントに繰り上げ返済できるという特殊な例を除いては、
期間短縮で繰り上げた方が得だということが良くわかりました。

将来を見つめて、月々の返済が苦しくなりそうだと感じる時以外
（そうならないように考えて、余裕を持って借りたので大丈夫だと思いますが）は、
期間短縮の方向で、繰り上げ返済していきたいと思います。

[913: 874]

>>912さん

内容をしっかり読んでいただいて、ありがとうございます。

ご指摘のように、

> > 一方、期間短縮で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、
> は「一方、"返済額軽減"で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、」
> の誤りであると理解してよいのでしょうか？

は、その通りです。書き間違いをしてしまいました。すいません。

ローンは借金なので、非常に単純で、元本は出来るだけ早く小さく、
そして、返済は出来るだけ短い期間で…というのが賢く借金を返す鉄則です。

難しく考えず、無理のない範囲で、頑張っていってください。

[914: 匿名さん]

こちらで勉強させて頂いて軽減のメリットについて理解したつもりです。

ただ、ローンを組み始めたばかりでまとまった金額で繰り上げできる場合はどうでしょう？？

当方2600万の借り入れで変動0.975％。
定期預金が満期になり、500万の繰り上げを今年しようと思っています。

住宅ローン減税は満額もらえるので、1％以下の金利ならば繰り上げしない方が良いという意見も有りますが、当方の計算では、
ローン開始一年目に500万短縮で繰り上げすれば、10年後に繰り上げした場合よりも金利と住宅ローン控除分差し引いても100万以上得な計算になるのですが・・・

あと、保証料も10万弱返ってくる計算になります。

うちは37歳35年ローンを組んだので、どちらにせよ60歳までにはまず期間短縮しておかねばならないということがあります。
返済額は75000円程なので、修繕費等があがる前に月々の返済額も減らしておきたいというのもあるのですが、まずは期間を短くしたいかなと。

何かおこったときのリスクに大しての月々の返済額軽減よりも、このまま70歳まで払い続けるリスクの方が高いので。


この考えはこのスレの主張から言って、どこかおかしいところありますでしょうか？？
※投資等で資産を増やすというのは、多少の株と投資信託をもっています。塩漬け状態なので、この考えは抜きにして頂いて。

[915: 902]

>>911さん （>>908さんもご参照ください）

＞10年後、支払うべき総額は、期間短縮と同じ2204.1290万円になりますが、債務は4.4620万円残っているので、その分だけ損します。

毎月ではなく１年に１回の繰上だと、確かに軽減型の方が支払利息が多くなります。その差が44,620円になったということですね。
仮にその時点で繰上返済を止めれば、あとは月々約400円を１０年返済し続けることになります。
しかし、それまでの返済ペースを維持するなら次回に一括繰上完済＝９年１１ヶ月短縮ということになりますので、結局、返済期間は短縮型とほとんど同じ（１ヶ月遅れるだけ）だということがお解かりいただけたと思います。

＞ただ、最後の年は、ローン返済額が年額で12.5165万円、繰り上げ返済分が108.8955万円。
＞その前の年に至っては、ローン返済額が年額で33.3716万円、繰り上げ返済分が205.7710万円ともの凄くアンバランスになりますが…。

そのとおりです。最後の方はほとんどが繰上返済となりアンバランスになりますが、それが軽減型の利点なのです。

＞普通は繰り上げ返済は余裕がある時におこなうもので、最後までコンスタントに繰り上げ返済出来るなら、初めから期間を短くローンを組めば良いことなので、このような返済の仕方をする人はいないでしょうね。

これまでは（今でも？）それが常識なのかも知れませんが、ここで軽減型を推奨している皆さんは、それは「おりこうではない」と指摘しているのです。
試算例（２千万円、２０年、２％）の場合、月々の返済額は１０万円強ですが、短縮型の場合、この額は最後まで変りませんので、所得の減少、養育費の上昇、家族の病気・・・何が起きようが家庭の事情がどのように変ろうが１０万円強を毎月返済し続けなければなりません。変動金利の場合には返済額が最悪３割くらい上がることを覚悟しておく必要があるでしょう。そのような時に身動きが取れなくなるのが短縮型です。
★返済が厳しくなってから軽減型に切り替えても手遅れです。一度縮めてしまった返済期間を再び延ばすことは原則としてできません（銀行に泣きついて交渉して延ばしてもらえる可能性はありますが）。

他方、軽減型ですと、仮に返済額が半額程度に圧縮されていれば月々の返済額は５万円に下がっていますから、何らかの事情により返済が厳しくなったときには繰上返済を一時中止するなど対応がしやすいのです。繰上返済は任意ですから。

この違いを理解したうえで、しつこいですが★返済が厳しくなってから軽減型に切り替えても手遅れだということも承知の上で、それでも（繰上を年１回行う場合の）44,620円の差額がもったいないと思う方は短縮型でいいでしょう。
なお、繰上を毎月行う場合には、総返済額は（実際には端数処理による若干の差は生じますが）理論上同額になります。

[916: 902]

>>914
＞うちは37歳35年ローンを組んだので、どちらにせよ60歳までにはまず期間短縮しておかねばならないということがあります。

ご心配なく。>>915の最初の方をお読みいただければわかると思いますが、短縮型で60歳までに返済できるのであれば、軽減型でも同じ時期に完済となります。短縮型であれ軽減型であれ元本残高はほぼ同じなのですから。予め期間を縮めておく必要などまったくありません。

[917: 匿名さん]

＞９１５さん
私も同じ考え方です

金利が上がった場合、
期間短縮の場合、月々の返済金額があがります

そのため最初のシュミレーションどおりの返済になるかどうか解りません
そのリスクをなくすために返済額軽減を使用しています

つまり金利が上がった時にも、返済額を変わらなくするためです
金利が上がらなかった場合は、差分を月々繰り上げ返済していので、金利が上がらなかった場合は、期間短縮と同じ総返済額で終了します

[918: 匿名さん]

＞911
> 同じ条件で、毎年、返済額軽減で、
> 期間短縮の1年分と返済額が減った分を繰り上げ返済した場合

これが間違っています
”返済額が減った分”1年分ではなくて、毎月繰り上げ返済して、再度計算しなおしてください

44,620円は、繰上げ返済が遅いための金利分です

[919: 匿名]

どんな条件であろうと、どんな事情があろうと、何があっても全てを認めず、受け入れようとしないんですね、返済額軽減のomomさん一派の方々は。
さすがにいつもこうだと呆れます。

[920: 匿名さん]

私もそうですが、最初は返済額軽減型で、リスク軽減で月々の返済額を減らして、一定金額まで減ったら、期間短縮にするのではないのでしょうか

私は、現在30年で月々8万程度を返済しています
（当初は10万円だった）
月々の返済額が5万円を切ったら期間短縮にしようかなと思っています

5万（金利1%の場合）になったら、金利が8%(バブル時の最大)になっても当初シュミレーションした10万円程度になるため返済可能であると判断したためです

[921: 匿名さん]

＞919さん

> どんな条件であろうと、どんな事情があろうと、
> 何があっても全てを認めず、受け入れようとしないんですね、
> 返済額軽減のomomさん一派の方々は。

どんな条件って、軽減型の人は、この掲示板でも、基本的に、軽減された分を月々繰り上げ返済した場合は、期間短縮と、総返済額がかわらず、リスクだけが減るって言ってると思うんだけど

だから繰上げ返済手数料がただなら、軽減型のほうがリスクが減るだけで、特に支払いで損も得もしない
これだけなんですけどね

[922: 匿名さん]

omomの繰上シミュレータは役に立ってないようだなｗ

[923: 匿名さん]

>>919
とりあえず、支払額減額の方が、期間短縮よりもリスクが高いことを示さないと、意味がないと思うよ。

[924: 匿名さん]

>>919、922
無駄口叩いてないで、期間短縮でサクッと返しちゃいなよ。そっちがお勧めならさ。
そんなこと言いながら、実は軽減型で返しちゃってたりして。短縮型のメリット出せないんだもんね～？

[925: 匿名さん]

>>923

返済が厳しくないように余裕をもった月々の返済額にしている人にとっては、
初めから全くメリットが無い話ですよね。

それに、毎月毎月繰り上げ返済をし続けないと、
期間短縮と同じにならないというのは大きなデメリットのような…。

それから、繰り上げ手数料が取られないといっても、
事務手数料を取られる銀行もあるし、保証会社が手数料を取るところも沢山ある。

こんな面倒くさいことをするなら、東京スター銀行の貯金連動型で良いんじゃね？

[926: 匿名さん]

> 返済が厳しくないように余裕をもった月々の返済額にしている人にとっては、
> 初めから全くメリットが無い話ですよね。

というか、月々の返済額に余裕をもったということは、最初の段階で返済期間を長めに設定しているというこです
つまり返済額軽減の繰上げ返済のメリットを最初から導入しているだけです
途中で金利アップなどで払えなくなる可能性があるため、最初の段階で期間の延ばしているだけでしょ

返済額軽減型で繰り上げ返済するということは、このメリットを拡大していくだけです

ただし、どこかで期間短縮繰上げ返済に変更するとは思います（その金額は各々の判断）

[927: 購入経験者さん]

> 返済が厳しくないように余裕をもった月々の返済額にしている人にとっては、
>初めから全くメリットが無い話ですよね。
>それに、毎月毎月繰り上げ返済をし続けないと、
>期間短縮と同じにならないというのは大きなデメリットのような…。

繰上げ返済ってそんなに大変ですか？
私は、ネットで２，３分の作業です
特に事務手数料とかも取られません

この作業以外は、メリットがないのではなくて、デメリットがないだと思いますが、少なからず余裕の幅が増えるメリットはあります

[928: 匿名さん]

私の銀行だけかもしれませんが、軽減型のメリットってありますよ

例えば、ローンが月10万円の場合、私の銀行では、10万円以上でないと期間短縮の繰上げ返済はできません

例えば、月1万円の余剰金が発生したとして、期間短縮だと10ヵ月後に10万円繰り上げ返済になります
軽減型だと月々1万円になります

つまり期限型のほうが、早く繰り上げ返済をします
その分の利子が少し特するはずです

[929: 匿名さん]

すいません間違えました

×　つまり期限型のほうが、早く繰り上げ返済をします
○　つまり軽減型のほうが、早く繰り上げ返済をします

[930: 匿名さん]

>>927さん

多分ネット銀行系だとそうなのかもしれないですね。
ただ、ネット銀行系は銀行自体が潰れるリスクや
潰れたとき国の救済が得られないリスクは大手より遥かに高いです。

そのような時は、債権は売却されて、担保を取られたり、
ローン自体がかなり条件が悪いものになる可能性があります。

そういったリスクも考えた上で銀行選びをしていますか？

[931: 匿名さん]

>>926さん

多分前提が違うのでしょうね。

私は10年固定で20年ローンを組みました。
借入期間を20年以上にすると利息返済分が増えるので20年という期間は最初から大前提でした。
10年固定の方が全期間固定よりも金利は低いし、
返済期間も20年ローンなら、ある程度繰り上げ返済をすれば、
10年後、金利がある程度変わっても、月々の返済額は大きく変わりません。
こういったリスク対策もあると思います。

今は子供も小さく余裕がかなりあるので、
ローンが始まってからの3年程度で、約4年分返済期間を短くしました。
私の場合は、ある程度纏まったお金が出来たら、繰り上げ返済をしてますが、
手元には常に500万は残しています。
月々の返済額を減らすだけでなく、手元にお金を残すこともリスク対策だと思います。

子供が高校、大学と大きくなるに伴って、お金がかかる可能性が高まるので、
子供が高校に入るまでに完済したいと思っているので、
最低あと２年分程度は繰り上げ返済する予定です。
このままのペースだったら、自然ともっと短くなると思いますが。

子供が大きくなったとき、親の懐具合で将来の選択肢を狭めないことも、
リスクを減らす考え方の一つだと思います。

[932: 匿名]

>930
安さに飛びついて、そこまで頭が回っていませんでした。
借り換え検討します。

[933: 匿名さん]

９２７です

私は、三井住友銀行ですけど、月４回まで繰り上げ返済無料ですよ
（オンライン限定）

[934: 匿名さん]

>> 933さん

三井住友銀行はネットによる繰り上げ返済手数料は無料だけど、保証会社への手数料は有料なので、
そんなに頻繁に繰り上げ返済をすると、保証料の戻りの関係で損をすると聞いたのですが、違うのですか？

[935: 匿名さん]

９３３です

銀行の人いわく保証料が戻るケースは、そこそこの金額を繰り上げ返済しないとないといわれました
（正確な金額は教えてくれませんでした）

しかしそこそこの繰上げ返済を行うということは、貯めてから返済なので、繰上げ返済のタイミングが遅くなります

そのため、どっちもどっちと考えて、確実な繰上げ返済を行っています
（保証料の戻りはあてにしていない）

[936: 匿名さん]

貯金ではなく、借金なんだから
滞納していない限り、銀行がつぶれてもさほど影響はないよ。
たとえ、倒産しても引継ぎ銀行が契約を引き継ぐだけだから
金利が安いほうがいいと考えます。

[937: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[938: 匿名]

短縮と軽減での利息を上手く理解出来ず、混乱する方が多いようですが、それはシミュレーションなどで、1回繰上したときの総支払い利息を見てしまうからでは？

軽減しようが短縮しようが、毎月の返済時に払う利息は元本×1ヶ月分の金利。
翌月も同じように元本が同じになるように繰上すれば、また当然同じ利息です。

[939: 匿名さん]

>>931
＞私は10年固定で20年ローンを組みました。
＞借入期間を20年以上にすると利息返済分が増えるので20年という期間は最初から大前提でした。
当初１０年固定なら、残りが１０年だろうが２５年だろうが金利は同じでは？

＞返済期間も20年ローンなら、ある程度繰り上げ返済をすれば、
＞10年後、金利がある程度変わっても、月々の返済額は大きく変わりません。
２０年でも３５年でも１０年後の元本は同じでは？
繰上額で調整できる方が自由度は高いですよ。

＞手元には常に500万は残しています。
＞月々の返済額を減らすだけでなく、手元にお金を残すこともリスク対策だと思います。
それもリスク対策に間違いないけど、代わりに利息をたくさん払うのもどうでしょうか。
５００万が多いか少ないかは人によるので何とも言えませんが。

[940: 匿名]

フラット３５Ｓで１０年１％優遇を受ける場合は
どちらの繰り上げ返済が賢いんでしょうか。

年１００万位を繰り上げ返済にあてる予定です。

[941: 匿名さん]

>>930

>そのような時は、債権は売却されて、担保を取られたり、
>ローン自体がかなり条件が悪いものになる可能性があります。


ネット銀行が破綻する状況だと対面銀行の方が先に破綻するよ。担保を取られるって
書いてあるけど、もう少し勉強して書き込まないと笑いものになるだけだよ。
なぜ、最近メガバンクが増資ラッシュになったか分かる？

[942: 匿名さん]

>>940
フラットだろうが変動だろうが理屈は同じ

[943: 匿名さん]

期間短縮による繰上げ返済は期限の利益の喪失になると主張している方々に質問です。

普通、ローンを借りるには、借り手のリスクが少ないほど、期間が長いほど金利が高くなります。
1. 変動金利 1% 30年ローン（金利上昇のリスクあり、長期間）
2. 固定金利 2% 15年ローン（金利上昇のリスクなし、短期間）
3. 固定金利 3% 30年ローン（金利上昇のリスクなし、長期間）
（金利と期間は仮定です）

3のローンを借りている場合に、期間短縮は期限の利益の損失になるので返済額軽減を選ぶべきというのは理解できます。

もともと2のローンを選択できるぐらいの返済能力がある場合、期限の利益を享受するためにあえて3のローンを選択し、返済額軽減によって繰り上げ返済を進めるのは賢いローンの選択でしょうか。

また、1のローンを選択している場合、期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、期間短縮で繰り上げ返済を行うことは間違った繰上げ返済の方法でしょうか。

このスレッドは賢い繰り上げ返済の方法であって、賢いローンの選択じゃないと言われるなら別のスレッドに移動しますが、このスレッドで期間短縮による期限の利益の喪失を知り、自分のローン選択に疑問を感じたので教えていただけると助かります。

[944: 匿名さん]

>>943
おもしろい質問ですね。良い視点だと思います。

＞もともと2のローンを選択できるぐらいの返済能力がある場合、期限の利益を享受するためにあえて3のローンを選択し、返済額軽減によって繰り上げ返済を進めるのは賢いローンの選択でしょうか。
金利差が０．１％くらいだったら３も有りだと思いますが、１％も違うなら当然に２を選択すべきです。その上で返済額軽減型ですね。

＞また、1のローンを選択している場合、期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、期間短縮で繰り上げ返済を行うことは間違った繰上げ返済の方法でしょうか。
はい。これは間違った繰上方法です。将来の金利上昇のリスクに強いのは返済額軽減の方です。期間短縮だと約定返済額が上がってしまいますので、返済余力が十分にない人は破綻する可能性があります。

[945: 匿名さん]

＞期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、

短縮型の方が早く完済できると思っている人がまだいるんですね。
そういう人がいなくなるまで、このスレは続くんでしょうね。

[946: 匿名さん]

ローンをお願いしようと思ってる銀行さんに「繰り上げ返済するときは短期型より軽減型のほうが、トータル返済額は同じだしリスクがなくていいのでは？」と言ったら、「そんなことないです。皆さん短期型しか選ばないですよ」と言われた。

自社の儲けのためなのか、単に無知なのか、それとも・・・

[947: 匿名さん]

>>939さん

931です。
私は2800万円のローンを2%10年固定で、以後1.5%優遇で組みました。

同じ金利が続いた場合、私が組んだ20年ローンだと、
利息分として元本より約600万円多く返済することになります。
しかし、もし35年ローンの場合は、元本より約1096万円多く返済することになります。
当たり前ですが、返済期間が短い方が利息分の払いは少なくなります。

また、10年後に金利がバブル期の最高値の8%(優遇で6.5%)まで上がった時を考えると、
繰上返済をおこなわないと、月々の支払いは141,647円から174,798円に上がります。
一方、3年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは164,746円で、
5年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは158,120円です。

また、期間短縮で毎年1年分づつ5年間繰上返済をおこなうと、
同じ金利が続いた場合は、利息払分が386万円に減り、繰り上げしない場合よりも214万円返済額が減ります。
そして、10年後に金利が8%(優遇で6.5%)まで上がった時でも、返済額中の利息分は485万円で、
繰り上げしないで同じ金利が続いた場合よりも114万円減ります。

期間短縮で繰り上げ返済をおこなうと、
急激な金利上昇が起こった時のリスクを少なく抑えられると思っています。

[948: 匿名さん]

単に無知なだけで悪気はないですよ。
昔の常識であれば、短縮型がお得だったのは事実です。

繰上返済手続きは平日店舗に行く必要があり、
手数料が高額で、ある程度お金を貯めないと繰上できない。
よって繰上返済は、通算でも一回か二回。

こんな条件であれば、短縮型の方が得なので。

その常識で思考停止している人が業界関係者にも多いのです。

[949: 購入経験者さん]

>>943さん
だいたい944さんと同じ意見です。

＞もともと2のローンを選択できるぐらいの返済能力がある場合、期限の利益を享受するためにあえて3のローンを選択し、返済額軽減によって繰り上げ返済を進めるのは賢いローンの選択でしょうか。
3のローンは、高い金利という手数料を払って期限の利益を多めに買ったようなもの。敢えて選択しておいて、繰り上げ返済＝放棄するのはもったいないと思います。（高い金利でそのままなのもイヤでしょうが）
ローン年数と金利がどのへんがいいのかは、月々の返済額との相談になるんじゃないですかね。
選択肢にはないですが、３０年ローンで１５年固定（２と３の折衷案）とかでもよいかと。


＞また、1のローンを選択している場合、期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、期間短縮で繰り上げ返済を行うことは間違った繰上げ返済の方法でしょうか。
期間短縮でも返済額軽減でも、元本が減る額は同じ＝リスク軽減も同じです。
その上、返済額軽減だと期限の利益も失いません。
期限の利益の喪失がもったいないかどうかは、繰上の方法じゃなくて、繰り上げ自体をするかどうか
という問題になると思います。
このスレだと、全く繰り上げしないのが一番正しいって言う方もいますよね。
変動の低い金利でがんがん元本を減らしておくのは安心できていいと思うんですけど。




でも結局手数料と手間の問題に戻っちゃうと思います。
ネットで無料ならほとんど手間がないに等しいけど、平日仕事休んで銀行の窓口に行ってさらに
3万円も取られるんじゃ、年に何回もしたくない。

ネットだと思い立ったときに月何回でもできるのがいいですよね。（ソニーです）
理論上だと軽減前の額とぴったり同じに合わせると…ってことですが、私は計算が面倒なので
毎回だいたい同じくらいの切りのいい額で繰上してます。

[950: 匿名さん]

943です。

944さん、945さん、949さん。早速の回答ありがとうございます。

> 金利差が０．１％くらいだったら３も有りだと思いますが、１％も違うなら当然に２を選択すべきです。その上で返済額軽減型ですね。
2を選択した場合は月々の返済がぎりぎりのために繰り上げ返済ができず、3を選択した場合は2と同額程度の月額返済額を注ぎ込んで返済額軽減型の繰上げ返済ができると仮定しても2を選択されますでしょうか。
月額返済額が同じだとしても1%の金利差によって2より3の方が支払い総額は増えると思いますが、+15年の期限の利益のために1%の金利増では割が合わないという判断でしょうか。
（そもそも考え方が間違っていますでしょうか）


> 短縮型の方が早く完済できると思っている人がまだいるんですね。
金利、月額返済額が同じであれば、期間短縮型も返済額軽減型も（ほぼ）同じ期間で完済できることは理解しています。

> 期間短縮でも返済額軽減でも、元本が減る額は同じ＝リスク軽減も同じです。
元本が減る額は同じというのは理解できます。ただ変動金利の場合、金利上昇のリスクは年月経つほど高くなると仮定すべきだと考えています。

1のローンの場合の変動金利の推移を以下と仮定した場合、同額を繰り上げ返済したとして期間短縮型と返済額軽減型が（ほぼ）同じ期間で完済できますでしょうか。
1'. 1-10年目の金利：1%、11-20年目の金利：3%、21-30年目の金利：5%
（金利は、15年固定が2%、30年固定が3%との仮定に合わせて、ざっくり出しています。）