おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[911: 874]

面白そうなので計算してみました。

2000万の債務を2%の金利で20年支払いが残っているとして、
そこから、毎年、期間短縮で1年分繰り上げ返済をしていく場合は、
10年で完済出来て、総返済額は2204.1290万円です。
全く繰り上げをしなかった場合の2428.2480万円と比べると、総返済額は224.1190万円も減ります。

同じ条件で、毎年、返済額軽減で、
期間短縮の1年分と返済額が減った分を繰り上げ返済した場合は、
10年後、支払うべき総額は、期間短縮と同じ2204.1290万円になりますが、
債務は4.4620万円残っているので、その分だけ損します。

ただ、最後の年は、ローン返済額が年額で12.5165万円、繰り上げ返済分が108.8955万円。
その前の年に至っては、ローン返済額が年額で33.3716万円、繰り上げ返済分が205.7710万円
ともの凄くアンバランスになりますが…。


ただ、これは最後まで、この図式を続けられた場合で、
普通は繰り上げ返済は余裕がある時におこなうもので、
最後までコンスタントに繰り上げ返済出来るなら、初めから期間を短くローンを組めば良いことなので、
このような返済の仕方をする人はいないでしょうね。

ちなみに、最初の5年だけ毎年1年分づつ繰り上げ返済をしていけた場合は、

期間短縮では15年で完済出来て、総返済額は2266.8890万円です。
全く繰り上げをしなかった場合と比べると、総返済額は161.3590万円減ります。
最後まで繰り上げを続けた場合との差は62.7604万円です。
最後まで繰り上げた場合と比較的差が少ないのは、債務が多い前半に繰り上げ返済をした効果の現れです。

一方、期間短縮で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、
同じように返済額が減った分を繰り上げに回しても、
15年経過時点での返済額は1982.4360万円、残債務高は336.4423万円で、合計2318.878万円です。
期間短縮に比べると、返済額は51.9807万円多くなります。
勿論、15年経過以降も債務には利息がかかるので、期間短縮との差はもう少し多くなります。


ここまで計算するまでもなく、
当たり前のことですが、毎月の支払いが問題ないなら、
普通に考えたら、期間短縮で繰り上げ返済をした方が得だと思います。