おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[915: 902]

>>911さん （>>908さんもご参照ください）

＞10年後、支払うべき総額は、期間短縮と同じ2204.1290万円になりますが、債務は4.4620万円残っているので、その分だけ損します。

毎月ではなく１年に１回の繰上だと、確かに軽減型の方が支払利息が多くなります。その差が44,620円になったということですね。
仮にその時点で繰上返済を止めれば、あとは月々約400円を１０年返済し続けることになります。
しかし、それまでの返済ペースを維持するなら次回に一括繰上完済＝９年１１ヶ月短縮ということになりますので、結局、返済期間は短縮型とほとんど同じ（１ヶ月遅れるだけ）だということがお解かりいただけたと思います。

＞ただ、最後の年は、ローン返済額が年額で12.5165万円、繰り上げ返済分が108.8955万円。
＞その前の年に至っては、ローン返済額が年額で33.3716万円、繰り上げ返済分が205.7710万円ともの凄くアンバランスになりますが…。

そのとおりです。最後の方はほとんどが繰上返済となりアンバランスになりますが、それが軽減型の利点なのです。

＞普通は繰り上げ返済は余裕がある時におこなうもので、最後までコンスタントに繰り上げ返済出来るなら、初めから期間を短くローンを組めば良いことなので、このような返済の仕方をする人はいないでしょうね。

これまでは（今でも？）それが常識なのかも知れませんが、ここで軽減型を推奨している皆さんは、それは「おりこうではない」と指摘しているのです。
試算例（２千万円、２０年、２％）の場合、月々の返済額は１０万円強ですが、短縮型の場合、この額は最後まで変りませんので、所得の減少、養育費の上昇、家族の病気・・・何が起きようが家庭の事情がどのように変ろうが１０万円強を毎月返済し続けなければなりません。変動金利の場合には返済額が最悪３割くらい上がることを覚悟しておく必要があるでしょう。そのような時に身動きが取れなくなるのが短縮型です。
★返済が厳しくなってから軽減型に切り替えても手遅れです。一度縮めてしまった返済期間を再び延ばすことは原則としてできません（銀行に泣きついて交渉して延ばしてもらえる可能性はありますが）。

他方、軽減型ですと、仮に返済額が半額程度に圧縮されていれば月々の返済額は５万円に下がっていますから、何らかの事情により返済が厳しくなったときには繰上返済を一時中止するなど対応がしやすいのです。繰上返済は任意ですから。

この違いを理解したうえで、しつこいですが★返済が厳しくなってから軽減型に切り替えても手遅れだということも承知の上で、それでも（繰上を年１回行う場合の）44,620円の差額がもったいないと思う方は短縮型でいいでしょう。
なお、繰上を毎月行う場合には、総返済額は（実際には端数処理による若干の差は生じますが）理論上同額になります。