変動金利は怖くない？？ その４８

[匿名さん]

変動金利は怖くない　その48です。

テンプレはその1にあります　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

前スレ　
その47　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261898/
その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250858/
その45　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/242371/

[82: 匿名さん]

７８さん
月５万円程の支払いで余裕がほとんど無いのであれば、私は固定をお勧めします。

８１さんが言われるようにローン減税を繰上げ分に当てればテンプレに近い返済は出来ますが、
あまりに余裕が無さすぎるように思います。

私自身は変動で借りていて、当面の間は金利上昇はない、もしくはあっても限定的だと考えていますが、
もう少し余裕が無いと精神的にも辛いと思います。

[83: 匿名希望さん]

ローン初心者です。
12月ローン実行で2500万借り入れする際に変動か10年固定にするかで悩んでおります。
本人33歳　年収1060万
妻30歳　専業主婦、子供１人（乳児）
変動０．９７５％で団信込み
10年固定１．７％で団信込みです。
毎年100万程度繰上げ返済する予定です。複数回の繰上げ返済シュミレーションでは
繰上げするならば１０年後の残高はあまり変わりませんでした。それならば戦争や
国債破綻など予測の難しいリスクに対する保険を考えると１０年固定の方がお得の
ような気もします。どうなのでしょうか？

[84: 匿名]

＞７７
＞日本がいかに金融緩和してないかってのが分かる。円高になるわけですね。
流れは確実に円安です。
ＦＸでドル売り円買いのポジションを持ってるんですか？

[85: 匿名さん]

>>84

ファンダメンタルズ的な要素で円安を示す指標って何も無いじゃん。
（テクニカルは見ようによっては円高も円安もどっちでも解釈出来るから長期的には意味無いし）

あなたこそ根拠に乏しくポジトークにしか聞こえない。しかも言い切ってるところが特に。

[86: 匿名]

>83
変動0.975%
10年固定1.70%

もう少し(0.2%程度)金利交渉してみたら？
貴方の収入なら可能です。
可能性の低いリスクが気になるような人は固定にした方がいいですね。

[87: 匿名さん]

>85

私もそう思う。

[88: 匿名さん]

78です。

>>79　さん
年収は400万円です。

>>81 さん
アドバイスありがとうございます。
ローン減税（所得税の戻し分と住民税の割引分）も込み＝収入として見て生活費を見込んでいます。（＝生活費に消える）
なお、繰上げ返済を見込めないのとこれから先教育費が増えてくるのを考えて変動金利でも元金均等タイプを選ぼうと考えています。その場合は、金利が低くても元金の減り具合は同じになります・・・（10年後の元金残額は金利に関わらず同じ）

>>82　さん
アドバイスありがとうございます。
やはり、厳しいですよね・・・汗
マンション購入なので、管理費、修繕積立金があり負担が大きいです・・・汗
借り入れ期間を30年から35年にしたほうが良いのかな・・・

[89: 匿名さん]

>>78=88
>>81です。
正直言って厳しい。
が、数年後（あるいはその先の近い将来）奥さんがパート以上の仕事をしてくれるなら、
あなたの年収に対する効果が大きいので何とかなる芽が出てくる。

それも込みで考えているとすれば、うーん、お子さんが優秀でないと難しい気がする。
（後からリターンが期待できないとリスクを背負う意味が乏しい）

なおローン期間は35年で良いと思う。後から延ばすのは難しいのでそうする人が多い。

[90: 匿名さん]

>>84
>流れは確実に円安です。
ここまで言い切る理由を知りたい。
インフレ率、経常収支は円高以外はあり得ないけど。

[91: 匿名さん]

>>88


元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。
ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

理由は過去スレで探して下さい。

[92: 匿名希望さん]

>86さん
ありがとうございます。も少し交渉してみます。１０年がさらに下がれば
固定のほうが良いのですが。

[93: 匿名さん]

78,88です。

>>89
妻のパートは子供の教育費にと当て込んでいます・・・汗
変動0.875％にするか
当初20年固定1.7％にするかの場合は
リスクが高まることを考えると20年固定のほうが良いのでしょうか・・・
それとも、ほぼ確実に変動金利の方が返済額が少なくなるのであれば変動にするべきなのでしょうか・・・
とても迷っています。
先の回答によると、20年固定の方がリスクを低減できるので良さそうでしょうか。
なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

>>91
毎月繰り上げ返済はできません。
理由は、借り入れる金融機関は繰り上げ返済のたびに手数料5250円が必要です。
また、そのときの情勢にもよりますがもしも、手元に余裕資金ができた場合は運用します。
利回り0.5％以上の運用であれば可能と考えています。
利回り0.5％の根拠はローン減税1％を考慮し、1％+0.5％＝1.5％
例え20年固定でも1.7％であれば、1.5％バックできれば、残りの0.2％は生命保険として考えます。（団信分）

また、元金均等にこだわる理由は、上記のようにこまめな繰上げ返済を基本的に考えていないこと、最初に支払う保証料が元金均等の方が3万円程度安くなるからです。
そして、元利金等にするメリットがあまり理解できません。
繰り上げ返済をしない場合、むしろ不利になると思います。

[94: 匿名さん]

>>93
>なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に>急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
>頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

バッファを取っているなら変動で良い。
変動金利が現状の20年固定金利に迫る頃には、配当重視とは言え、1.5倍～2倍にはなっているはず。

更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用
する方が良いと思う。

今のあなたのポートフォリオは平たく言うとイケイケ（死語）だから、その自覚は持っとく必要アリ。

[95: 匿名さん]

>>93

このスレの今までの結論では

変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。
（元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い）
もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

[96: 匿名]

>>81
質問です
繰り上げ返済が、損をする。意味がないとするのは何故ですか？
額が小さいから？
繰り上げ返済は、早いうちに始めた方が良いと聞きましたが、いくらからが有効なのでしょうか

[97: 匿名]

>96
当初10年は減税があり、変動であれば現在の利息より減税が大きいから金利が上がるまでは損ということ。

[98: 匿名さん]

>>94

アドバイスありがとうございます。
バッファといっても、金額がわずかですし本当にいざという時のための分です・・・
勤め先の会社の状況もよくないですし、手に職もないので・・・

でも、アドバイスを受け20年固定よりも変動の方が良いのかなと気持ちが動いてきました。
ただ、借入れを行う銀行の変動金利が0.875％(その銀行の最優遇金利が0.875％）というのが悔しくて躊躇する気持ちもあります。
他行にすれば0.775％があったのですが、最初は20年固定にしか目が無く借入れ予定銀行がダントツで低金利の1.7％だったので・・・9月実行は1.65％のようです。実際の借入れは12月なので1.7％程度かな？と思っています。長期金利にあわせて毎月金利を調整しているようですので)


>>更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用する方が良いと思う。

この点については、自分なりに様々なリスクを考慮した上で株式は当初保有分を半分程度売却して頭金として入れます。(今年の2月～4月にかけて既に売却済み)
ただ、リスク要因としてはこれ以上の金利低下(デフレ及び株式の下落)はほとんど余地が無く、むしろ低金利で借入れを行って運用益+値上がり益を得られる水準かと思います。

[99: 匿名さん]

>>95

スレの流れの件ですが・・・
>変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。 （元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い) もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

鉄板路線のようですが、「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はどの金融機関でもできることではないと思います。
また、その時のために「10年間は税控除を受ける」とあるのだと思いますが、単にその為に変動リスクのある変動金利で借入れを行いあえて10年間放置する理由がよくわかりません。
元金均等にすればそもそも、最初の保証料が少なくて済むのですから。(保証料を高く払うメリットが見当たらない)
なおかつ、鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られるのですから。
元利金等の1.25倍ルールも結局は金利急騰時はその場しのぎで月々の返済額の急増が無いだけで借金は膨大に膨れ上がるわけですし。

[100: 匿名さん]

>>99

保証料は繰り上げる事により戻ってくるので差はほとんど無くなる。このわずかな保証料分も得したいのならば元金均等でもいいのでは？

>鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られる

そう、同じ効果。効果を考えればどちらも全く同じ。どちらか一方が優れているわけではない。
唯一違うのは「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はいつでもやめられるが元金均等はやめる事が出来ない。

繰り上げ返済をするかしないかの選択権を有しているのが元利+自動繰り上げ。選択権が借り手に無いのが元金均等。

だったら元金均等で借りたと思って元利均等で借りて月々の返済額を元金均等の初回返済額に合わせるように自動繰り上げすれば月々の返済額が段々減ってくる元金均等よりも有利になり、且つその返済額はその都度自由に変更出来る権利を得られる。余裕が出来たら増やすも良し、苦しい時は減らすも良し。

[101: 匿名さん]

>利回り0.5％以上の運用であれば可能と考えています。

10年間確実に利回り0.5を出せる元本保証の運用先とは？

>利回り0.5％の根拠はローン減税1％を考慮し、1％+0.5％＝1.5％

ローン減税1%を受けるよりその分繰り上げ返済すれば1.7%の利息を払う必要がなくなるので0.7%繰り上げのが得です。

もっとも繰り上げ返済手数料が掛かるってのと毎月無料自動繰り上げが無い時点で自由度がかなり制約されるので自分だったら何年かに一度まとまったお金を定期的に繰り上げるかな。