変動金利は怖くない？？ その４８

[匿名さん]

変動金利は怖くない　その48です。

テンプレはその1にあります　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

前スレ　
その47　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261898/
その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250858/
その45　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/242371/

[102: 匿名さん]

そもそも、固定金利が下がり変動金利との差が縮小していると言うのが前提であるわけでしょ。
固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
つまり金利上昇リスクが減っているのだから、変動で借りた場合と固定で借りた場合の差額分のリスクヘッジコストが減っても同じリスクと言う風に考えるべきでは？

[103: 匿名さん]

難しいこと考えずフラットで借りるのもありだよな。
現在の変動と比較したらまだ高いのはそうだけど、
昔の変動や固定と比べたら信じられない安さで固定だし。

結局どこに自分の基準を置くかだけど、
今の変動金利を当たり前の水準として基準に決めちゃうと
当然フラットは高く感じるし、全期間固定で2％以下なんて
夢の水準だよなあと思う人はフラットは異様に安い。

車でも家でも相場や価格や割安感も買うタイミングで
コロコロ変わるし、買った後でモンモンと損だ得だと思う人ばかりじゃない。
基本的に車でも家でも安全性を基準に買う人も多いわけだし、
当然割安感高いフラットの選択肢も何らオカシイことではない。

ただ、常に安さにこだわる人は当然変動の魅力は高まるのも
当然だし、その結果ヒヤヒヤする副作用が発症する人もいる。

[104: 匿名さん]

>>100

>保証料は繰り上げる事により戻ってくるので差はほとんど無くなる。このわずかな保証料分も得したいのならば元金均等でもいいのでは？

戻ってくる分って物凄く少ないよ。

>自動繰り上げ

自動繰上げってどこの金融機関が扱っているのですか？
聞いたことありませんが。

[105: 匿名さん]

>>101

>10年間確実に利回り0.5を出せる元本保証の運用先とは？

今現在で確実に拘るのであれば、
利付国庫債券（10年)（第325回）
平成24年9月7日～平成24年9月26日
表面利率（注） 年0.8%（税引後　年0.63748%）
これをどうぞ。
10年間保証されます。
ただ、個人的には10年間固定して0.8％程度であるならば
複数の個別株を購入した方が確実であるし、インカム、キャピタル双方で益を出せ年平均3％は可能と思いますよ。
10年間もあれば安い時と高い時の差を使えばもっと数値は出せます。
そんなの確実じゃないだろ！とのことでしたら、金融機関がキャンペーン金利の定期預金をたまに出す時に乗れば良いかと思います。
最近で一番良かったのは、新生銀行が2009年に行った5年定期の年利1.7％の定期預金ですね。
魅力的な定期預金が出るまでの間は単発で繋げばよいかと思います。
例えば、今年の春に住信SBIは3ヶ月定期で0.45％という利率の商品を出していたかと思います。
このときに6ヶ月定期や1年定期でもう少し高い金利であったんじゃなかったかな。

よって、個人的には住宅ローン金利が1.7％でローン減税で1％を受けている状況であれば、繰上げ返済は損だと思います。
その資金を運用する方が金銭的に手元資金は増えますし、何かあったときに必要なお金を工面しやすいです。
繰上げで手元の資産が無い場合は、銀行カードローンなどの高い金利でお金を借りる必要性がでる可能性がありますから。
また、手元資産の確保という意味では、いざという時に国債は途中解約すると元本を割れる可能性があるため、銀行預金か個別株のほうが良いかと思います。
個別株であれば、数十銘柄保有していれば、お金が必要な時に含み益が出ている銘柄も何銘柄かあると思います。
含み益の出ている銘柄を売却すれば精神的にも実際にも利益が確定するわけなので良いかと思います。

なので、個人的には繰上げ返済はローン減税が終了した直後に行うべきで、それまでの間は行わない方が良いと思います。
ただし、変動金利で金利が急騰(例えば2％を上回る)ことがあるのであれば、場合によってはその時点で繰上げ返済を行い方がいい場合もあります。(自分の保有資産との兼ね合いで条件次第ですが)

[106: 匿名さん]

>>102
>固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
また金利がどのように決まっているかわかっていない人の登場？
そろそろいい加減にしてもらえないかな。

（超）長期金利が低下しているからだよ。
銀行の見通しは関係ない。スワップ組めば期間は変換できるんだから。

[107: 匿名さん]

>>102

なかなか良い発想ですね。
その発想で考えるのであれば、今の固定金利は変動金利との差が縮まっているのでそんなに損でもない。とプラス思考で考えられますね。
ただ、実際は今の固定金利と変動金利の金利差が縮まっている背景は
「長期金利の低下」の影響が多大だと思います。
つまり、金融機関が先々の金利上昇リスクを見込んでリスクから計算して固定金利を出しているのではなく
長期金利が低下しているからそれに合わせての固定金利なのです。

では、長期金利はどのようにして決まっているのか。
「新規発行の１０年もの国債の金利」に深く関わります。
では、「新規発行の１０年もの国債の金利」はどのようにして決まっているのか。
プロではありませんが
日本の財政に関わる部分は大いにあるかと思います。
また、インフレとの関連もあるかと思います。
つまり、今現時点での情勢から「新規発行の１０年もの国債の金利」は決まっている。
よって、数年後の情勢が変化すればその時点での「新規発行の１０年もの国債の金利」はリスク云々ではなく動いている。
かと思います。

[108: 匿名さん]

107です

という事は、様々な事情があり今の長期金利が0.8％という水準である。
この水準は今から下がるのか上がるのか。
下がっても0.7％まで(あと0.1％程度)
上がる場合は、1.1～1.2％程度なら普通に有得るかと思います。
となると、今固定金利を組むのもそうそう悪くないのかな？
変動の方が有利とかではなく、固定金利を組むタイミングとしては最下限値付近に近いとの考えです。
いかがでしょうか。

[109: 匿名さん]

>106>107
固定金利が長期金利と連動するのは、銀行が短期間の変動はあっても長期的な金利上昇リスクが減ると考えるからでしょうが。

[110: 匿名さん]

>>109
違う。銀行の意思など関係ない。
貸した瞬間に銀行の収益は確定する。金利の上下など関係ない。

参照先の金利で銀行の利ざやは決まるんだから。
貸し出し期間で利ざやの多い少ないはあっても、金利変動によるリスクは全てヘッジできる。

もちろん、ヘッジする／しないの自由は貸し手にあるけど、どこかの固定さんみたいに
趣味で貸しているわけじゃないので。

[111: 匿名さん]

RMBSの基本的な仕組みと実効デュレーションについて調べれば、
こんなつまらない話をする必要はないと思う。

住宅ローン債権はキャッシュフローの集合体。
そのあたりが理解できてないっぽい。

[112: 匿名さん]

>当然フラットは高く感じるし、全期間固定で2％以下なんて

フラットって全期間固定2%以下なの？どこの銀行？

[113: 匿名さん]

>>106

君も分かってない。

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率

銀行の見通し（というか投資家の見通し）が長期金利に反映する。

[114: 匿名さん]

http://www.globe-walkers.com/ohno/interview/krugman3.html

ポール・クルーグマン/Paul R. Krugman
4％のインフレ・ターゲットを設定せよ

日銀はこれまで同じような間違いを繰り返してきました。1990年代の最悪の時期にもそのようなマネジメントを
行ないませんでしたし、2000年8月に行なわれたゼロ金利政策の解除も明らかに時期尚早でした。なぜ日本の
政策決定者は拡大を諦めるのか、疑問に思わざるをえません。日銀がもっと創造力のあるマネジメントをしてい
れぱ、日本の経済もきちんとしていたし、日本経済はいまほどひどい姿にならなかったでしょう。FRB(米連邦準
備制度理事会)議長のバーナンキがいま実行している政策は、90年代の日銀政策を批判した部分から生じたも
のです。

FRBは金融市場でスプレッド(金利差)をかなり滅らしました。借り手もこれまでほどプレミアム(オプションの価
格)を払っていません。状況は落ち着きを見せています。量的綬和は本当の成果を生んでいるのです。FRBは
とてつもなく革新的で、積極的に行動しています。

日本は継続的に、マイナスの実質金利をとる必要があります。それができる唯一の方法は、たしかなインフレ・
ターゲットを設定することです。日本のインフレ率は他の先進国が目標にしている2～3％の範囲にまで達した
ことがありません。アメリカは潜在的に2～2.5％の範囲、イギリスも2.5％に設定しています。永久に需要が不
十分な状態で、日本は他国よりも高いインフレ・ターゲットを設定ずぺきであり、理論的にいえぱ4％が妥当で
しょう。まずは実行可能な将来の物価標準ターゲットを設定し、そのターゲットを達成できるかどうか、自己評
価をすぺきです。

[115: 匿名さん]

>>113
>銀行の見通し（というか投資家の見通し）が長期金利に反映する。
自分で答えを書いてるジャン。

銀行の見通しなどではなく、投資家の見通し。それが正解。

投資家は当然に銀行だけではない。
生保や年金、海外勢など色々いる。証券会社だって投資家への販売用に国債抱えてるしね。

[116: 匿名さん]

>115
＞投資家は当然に銀行だけではない。
自分で答えを書いてるジャン。

銀行も投資家の一部。
銀行の見通しも関係ある。それが正解。

[117: 匿名さん]

結局、現状の固定金利
9月現在は
10年固定　1.2％
20年固定　1.7％
フラット35Ｓ　当初5年1.19％　6～10年目1.59％　11～35年目1.89％　（団信別料金)
という水準は過去からの水準及び、これから先の未来を見据えて固定金利の動きも考えると
底値圏ということでよろしいですよね？

また、その底値圏と比較して当然ながら変動金利0.875％は低いですが、こちらも優遇金利込みでの考えなのでこれ以上は下がる可能性は低く、むしろあがる可能性はある(あがる可能性といっても当面＝数年はあがりそうにない)
ということでよろしいでしょうか？

つまり、目先は当然ながら変動金利有利は当たり前ですが、固定金利もバカにするほど選択肢から外れるわけでもないですよね？
いかがでしょうか。

[118: 匿名]

フラットのﾀﾞﾝｼﾝ別ってのを計算に入れると微妙なんだよな〜

ただし繰り上げ返済手数料無料ってのがﾖﾀﾞﾚでるよ。

[119: 匿名さん]

また1年以上前に打ち切られたフラットSが出てる。
未だにフラットSの権利を有している人ってどんな人なんだろう？
それとフラットは団信手数料入れると単純に金利比較出来ないでしょ。

フラットは繰り上げ100万からってのがちょっと。手数料無料の銀行は今ではそんなに珍しく無いっていうか、ネットバンキングからいつでも無料で少額繰り上げが出来るのが普通になって来てる。

[120: 匿名さん]

>>119
フラットSは今でもやってますけど・・・
条件が良かったのは昨年秋申込分までだったけど。

繰上げ返済が100万からなのはちょっとってどういうこと？
もっとチマチマ返せたらいいのにってこと？
そりゃそうかもしれないけど100万なんて繰上げする人はすぐ貯まる気がするが・・

[121: 匿名さん]

フラットエコの事？

銀行の10年固定のが圧倒的にいい気がする。