変動金利は怖くない？？ その４８

[匿名さん]

変動金利は怖くない　その48です。

テンプレはその1にあります　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

前スレ　
その47　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261898/
その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250858/
その45　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/242371/

[82: 匿名さん]

７８さん
月５万円程の支払いで余裕がほとんど無いのであれば、私は固定をお勧めします。

８１さんが言われるようにローン減税を繰上げ分に当てればテンプレに近い返済は出来ますが、
あまりに余裕が無さすぎるように思います。

私自身は変動で借りていて、当面の間は金利上昇はない、もしくはあっても限定的だと考えていますが、
もう少し余裕が無いと精神的にも辛いと思います。

[83: 匿名希望さん]

ローン初心者です。
12月ローン実行で2500万借り入れする際に変動か10年固定にするかで悩んでおります。
本人33歳　年収1060万
妻30歳　専業主婦、子供１人（乳児）
変動０．９７５％で団信込み
10年固定１．７％で団信込みです。
毎年100万程度繰上げ返済する予定です。複数回の繰上げ返済シュミレーションでは
繰上げするならば１０年後の残高はあまり変わりませんでした。それならば戦争や
国債破綻など予測の難しいリスクに対する保険を考えると１０年固定の方がお得の
ような気もします。どうなのでしょうか？

[84: 匿名]

＞７７
＞日本がいかに金融緩和してないかってのが分かる。円高になるわけですね。
流れは確実に円安です。
ＦＸでドル売り円買いのポジションを持ってるんですか？

[85: 匿名さん]

>>84

ファンダメンタルズ的な要素で円安を示す指標って何も無いじゃん。
（テクニカルは見ようによっては円高も円安もどっちでも解釈出来るから長期的には意味無いし）

あなたこそ根拠に乏しくポジトークにしか聞こえない。しかも言い切ってるところが特に。

[86: 匿名]

>83
変動0.975%
10年固定1.70%

もう少し(0.2%程度)金利交渉してみたら？
貴方の収入なら可能です。
可能性の低いリスクが気になるような人は固定にした方がいいですね。

[87: 匿名さん]

>85

私もそう思う。

[88: 匿名さん]

78です。

>>79　さん
年収は400万円です。

>>81 さん
アドバイスありがとうございます。
ローン減税（所得税の戻し分と住民税の割引分）も込み＝収入として見て生活費を見込んでいます。（＝生活費に消える）
なお、繰上げ返済を見込めないのとこれから先教育費が増えてくるのを考えて変動金利でも元金均等タイプを選ぼうと考えています。その場合は、金利が低くても元金の減り具合は同じになります・・・（10年後の元金残額は金利に関わらず同じ）

>>82　さん
アドバイスありがとうございます。
やはり、厳しいですよね・・・汗
マンション購入なので、管理費、修繕積立金があり負担が大きいです・・・汗
借り入れ期間を30年から35年にしたほうが良いのかな・・・

[89: 匿名さん]

>>78=88
>>81です。
正直言って厳しい。
が、数年後（あるいはその先の近い将来）奥さんがパート以上の仕事をしてくれるなら、
あなたの年収に対する効果が大きいので何とかなる芽が出てくる。

それも込みで考えているとすれば、うーん、お子さんが優秀でないと難しい気がする。
（後からリターンが期待できないとリスクを背負う意味が乏しい）

なおローン期間は35年で良いと思う。後から延ばすのは難しいのでそうする人が多い。

[90: 匿名さん]

>>84
>流れは確実に円安です。
ここまで言い切る理由を知りたい。
インフレ率、経常収支は円高以外はあり得ないけど。

[91: 匿名さん]

>>88


元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。
ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

理由は過去スレで探して下さい。

[92: 匿名希望さん]

>86さん
ありがとうございます。も少し交渉してみます。１０年がさらに下がれば
固定のほうが良いのですが。

[93: 匿名さん]

78,88です。

>>89
妻のパートは子供の教育費にと当て込んでいます・・・汗
変動0.875％にするか
当初20年固定1.7％にするかの場合は
リスクが高まることを考えると20年固定のほうが良いのでしょうか・・・
それとも、ほぼ確実に変動金利の方が返済額が少なくなるのであれば変動にするべきなのでしょうか・・・
とても迷っています。
先の回答によると、20年固定の方がリスクを低減できるので良さそうでしょうか。
なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

>>91
毎月繰り上げ返済はできません。
理由は、借り入れる金融機関は繰り上げ返済のたびに手数料5250円が必要です。
また、そのときの情勢にもよりますがもしも、手元に余裕資金ができた場合は運用します。
利回り0.5％以上の運用であれば可能と考えています。
利回り0.5％の根拠はローン減税1％を考慮し、1％+0.5％＝1.5％
例え20年固定でも1.7％であれば、1.5％バックできれば、残りの0.2％は生命保険として考えます。（団信分）

また、元金均等にこだわる理由は、上記のようにこまめな繰上げ返済を基本的に考えていないこと、最初に支払う保証料が元金均等の方が3万円程度安くなるからです。
そして、元利金等にするメリットがあまり理解できません。
繰り上げ返済をしない場合、むしろ不利になると思います。

[94: 匿名さん]

>>93
>なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に>急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
>頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

バッファを取っているなら変動で良い。
変動金利が現状の20年固定金利に迫る頃には、配当重視とは言え、1.5倍～2倍にはなっているはず。

更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用
する方が良いと思う。

今のあなたのポートフォリオは平たく言うとイケイケ（死語）だから、その自覚は持っとく必要アリ。

[95: 匿名さん]

>>93

このスレの今までの結論では

変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。
（元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い）
もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

[96: 匿名]

>>81
質問です
繰り上げ返済が、損をする。意味がないとするのは何故ですか？
額が小さいから？
繰り上げ返済は、早いうちに始めた方が良いと聞きましたが、いくらからが有効なのでしょうか

[97: 匿名]

>96
当初10年は減税があり、変動であれば現在の利息より減税が大きいから金利が上がるまでは損ということ。

[98: 匿名さん]

>>94

アドバイスありがとうございます。
バッファといっても、金額がわずかですし本当にいざという時のための分です・・・
勤め先の会社の状況もよくないですし、手に職もないので・・・

でも、アドバイスを受け20年固定よりも変動の方が良いのかなと気持ちが動いてきました。
ただ、借入れを行う銀行の変動金利が0.875％(その銀行の最優遇金利が0.875％）というのが悔しくて躊躇する気持ちもあります。
他行にすれば0.775％があったのですが、最初は20年固定にしか目が無く借入れ予定銀行がダントツで低金利の1.7％だったので・・・9月実行は1.65％のようです。実際の借入れは12月なので1.7％程度かな？と思っています。長期金利にあわせて毎月金利を調整しているようですので)


>>更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用する方が良いと思う。

この点については、自分なりに様々なリスクを考慮した上で株式は当初保有分を半分程度売却して頭金として入れます。(今年の2月～4月にかけて既に売却済み)
ただ、リスク要因としてはこれ以上の金利低下(デフレ及び株式の下落)はほとんど余地が無く、むしろ低金利で借入れを行って運用益+値上がり益を得られる水準かと思います。

[99: 匿名さん]

>>95

スレの流れの件ですが・・・
>変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。 （元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い) もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

鉄板路線のようですが、「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はどの金融機関でもできることではないと思います。
また、その時のために「10年間は税控除を受ける」とあるのだと思いますが、単にその為に変動リスクのある変動金利で借入れを行いあえて10年間放置する理由がよくわかりません。
元金均等にすればそもそも、最初の保証料が少なくて済むのですから。(保証料を高く払うメリットが見当たらない)
なおかつ、鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られるのですから。
元利金等の1.25倍ルールも結局は金利急騰時はその場しのぎで月々の返済額の急増が無いだけで借金は膨大に膨れ上がるわけですし。

[100: 匿名さん]

>>99

保証料は繰り上げる事により戻ってくるので差はほとんど無くなる。このわずかな保証料分も得したいのならば元金均等でもいいのでは？

>鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られる

そう、同じ効果。効果を考えればどちらも全く同じ。どちらか一方が優れているわけではない。
唯一違うのは「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はいつでもやめられるが元金均等はやめる事が出来ない。

繰り上げ返済をするかしないかの選択権を有しているのが元利+自動繰り上げ。選択権が借り手に無いのが元金均等。

だったら元金均等で借りたと思って元利均等で借りて月々の返済額を元金均等の初回返済額に合わせるように自動繰り上げすれば月々の返済額が段々減ってくる元金均等よりも有利になり、且つその返済額はその都度自由に変更出来る権利を得られる。余裕が出来たら増やすも良し、苦しい時は減らすも良し。

[101: 匿名さん]

>利回り0.5％以上の運用であれば可能と考えています。

10年間確実に利回り0.5を出せる元本保証の運用先とは？

>利回り0.5％の根拠はローン減税1％を考慮し、1％+0.5％＝1.5％

ローン減税1%を受けるよりその分繰り上げ返済すれば1.7%の利息を払う必要がなくなるので0.7%繰り上げのが得です。

もっとも繰り上げ返済手数料が掛かるってのと毎月無料自動繰り上げが無い時点で自由度がかなり制約されるので自分だったら何年かに一度まとまったお金を定期的に繰り上げるかな。

[102: 匿名さん]

そもそも、固定金利が下がり変動金利との差が縮小していると言うのが前提であるわけでしょ。
固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
つまり金利上昇リスクが減っているのだから、変動で借りた場合と固定で借りた場合の差額分のリスクヘッジコストが減っても同じリスクと言う風に考えるべきでは？

[103: 匿名さん]

難しいこと考えずフラットで借りるのもありだよな。
現在の変動と比較したらまだ高いのはそうだけど、
昔の変動や固定と比べたら信じられない安さで固定だし。

結局どこに自分の基準を置くかだけど、
今の変動金利を当たり前の水準として基準に決めちゃうと
当然フラットは高く感じるし、全期間固定で2％以下なんて
夢の水準だよなあと思う人はフラットは異様に安い。

車でも家でも相場や価格や割安感も買うタイミングで
コロコロ変わるし、買った後でモンモンと損だ得だと思う人ばかりじゃない。
基本的に車でも家でも安全性を基準に買う人も多いわけだし、
当然割安感高いフラットの選択肢も何らオカシイことではない。

ただ、常に安さにこだわる人は当然変動の魅力は高まるのも
当然だし、その結果ヒヤヒヤする副作用が発症する人もいる。

[104: 匿名さん]

>>100

>保証料は繰り上げる事により戻ってくるので差はほとんど無くなる。このわずかな保証料分も得したいのならば元金均等でもいいのでは？

戻ってくる分って物凄く少ないよ。

>自動繰り上げ

自動繰上げってどこの金融機関が扱っているのですか？
聞いたことありませんが。

[105: 匿名さん]

>>101

>10年間確実に利回り0.5を出せる元本保証の運用先とは？

今現在で確実に拘るのであれば、
利付国庫債券（10年)（第325回）
平成24年9月7日～平成24年9月26日
表面利率（注） 年0.8%（税引後　年0.63748%）
これをどうぞ。
10年間保証されます。
ただ、個人的には10年間固定して0.8％程度であるならば
複数の個別株を購入した方が確実であるし、インカム、キャピタル双方で益を出せ年平均3％は可能と思いますよ。
10年間もあれば安い時と高い時の差を使えばもっと数値は出せます。
そんなの確実じゃないだろ！とのことでしたら、金融機関がキャンペーン金利の定期預金をたまに出す時に乗れば良いかと思います。
最近で一番良かったのは、新生銀行が2009年に行った5年定期の年利1.7％の定期預金ですね。
魅力的な定期預金が出るまでの間は単発で繋げばよいかと思います。
例えば、今年の春に住信SBIは3ヶ月定期で0.45％という利率の商品を出していたかと思います。
このときに6ヶ月定期や1年定期でもう少し高い金利であったんじゃなかったかな。

よって、個人的には住宅ローン金利が1.7％でローン減税で1％を受けている状況であれば、繰上げ返済は損だと思います。
その資金を運用する方が金銭的に手元資金は増えますし、何かあったときに必要なお金を工面しやすいです。
繰上げで手元の資産が無い場合は、銀行カードローンなどの高い金利でお金を借りる必要性がでる可能性がありますから。
また、手元資産の確保という意味では、いざという時に国債は途中解約すると元本を割れる可能性があるため、銀行預金か個別株のほうが良いかと思います。
個別株であれば、数十銘柄保有していれば、お金が必要な時に含み益が出ている銘柄も何銘柄かあると思います。
含み益の出ている銘柄を売却すれば精神的にも実際にも利益が確定するわけなので良いかと思います。

なので、個人的には繰上げ返済はローン減税が終了した直後に行うべきで、それまでの間は行わない方が良いと思います。
ただし、変動金利で金利が急騰(例えば2％を上回る)ことがあるのであれば、場合によってはその時点で繰上げ返済を行い方がいい場合もあります。(自分の保有資産との兼ね合いで条件次第ですが)

[106: 匿名さん]

>>102
>固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
また金利がどのように決まっているかわかっていない人の登場？
そろそろいい加減にしてもらえないかな。

（超）長期金利が低下しているからだよ。
銀行の見通しは関係ない。スワップ組めば期間は変換できるんだから。

[107: 匿名さん]

>>102

なかなか良い発想ですね。
その発想で考えるのであれば、今の固定金利は変動金利との差が縮まっているのでそんなに損でもない。とプラス思考で考えられますね。
ただ、実際は今の固定金利と変動金利の金利差が縮まっている背景は
「長期金利の低下」の影響が多大だと思います。
つまり、金融機関が先々の金利上昇リスクを見込んでリスクから計算して固定金利を出しているのではなく
長期金利が低下しているからそれに合わせての固定金利なのです。

では、長期金利はどのようにして決まっているのか。
「新規発行の１０年もの国債の金利」に深く関わります。
では、「新規発行の１０年もの国債の金利」はどのようにして決まっているのか。
プロではありませんが
日本の財政に関わる部分は大いにあるかと思います。
また、インフレとの関連もあるかと思います。
つまり、今現時点での情勢から「新規発行の１０年もの国債の金利」は決まっている。
よって、数年後の情勢が変化すればその時点での「新規発行の１０年もの国債の金利」はリスク云々ではなく動いている。
かと思います。

[108: 匿名さん]

107です

という事は、様々な事情があり今の長期金利が0.8％という水準である。
この水準は今から下がるのか上がるのか。
下がっても0.7％まで(あと0.1％程度)
上がる場合は、1.1～1.2％程度なら普通に有得るかと思います。
となると、今固定金利を組むのもそうそう悪くないのかな？
変動の方が有利とかではなく、固定金利を組むタイミングとしては最下限値付近に近いとの考えです。
いかがでしょうか。

[109: 匿名さん]

>106>107
固定金利が長期金利と連動するのは、銀行が短期間の変動はあっても長期的な金利上昇リスクが減ると考えるからでしょうが。

[110: 匿名さん]

>>109
違う。銀行の意思など関係ない。
貸した瞬間に銀行の収益は確定する。金利の上下など関係ない。

参照先の金利で銀行の利ざやは決まるんだから。
貸し出し期間で利ざやの多い少ないはあっても、金利変動によるリスクは全てヘッジできる。

もちろん、ヘッジする／しないの自由は貸し手にあるけど、どこかの固定さんみたいに
趣味で貸しているわけじゃないので。

[111: 匿名さん]

RMBSの基本的な仕組みと実効デュレーションについて調べれば、
こんなつまらない話をする必要はないと思う。

住宅ローン債権はキャッシュフローの集合体。
そのあたりが理解できてないっぽい。

[112: 匿名さん]

>当然フラットは高く感じるし、全期間固定で2％以下なんて

フラットって全期間固定2%以下なの？どこの銀行？

[113: 匿名さん]

>>106

君も分かってない。

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率

銀行の見通し（というか投資家の見通し）が長期金利に反映する。

[114: 匿名さん]

http://www.globe-walkers.com/ohno/interview/krugman3.html

ポール・クルーグマン/Paul R. Krugman
4％のインフレ・ターゲットを設定せよ

日銀はこれまで同じような間違いを繰り返してきました。1990年代の最悪の時期にもそのようなマネジメントを
行ないませんでしたし、2000年8月に行なわれたゼロ金利政策の解除も明らかに時期尚早でした。なぜ日本の
政策決定者は拡大を諦めるのか、疑問に思わざるをえません。日銀がもっと創造力のあるマネジメントをしてい
れぱ、日本の経済もきちんとしていたし、日本経済はいまほどひどい姿にならなかったでしょう。FRB(米連邦準
備制度理事会)議長のバーナンキがいま実行している政策は、90年代の日銀政策を批判した部分から生じたも
のです。

FRBは金融市場でスプレッド(金利差)をかなり滅らしました。借り手もこれまでほどプレミアム(オプションの価
格)を払っていません。状況は落ち着きを見せています。量的綬和は本当の成果を生んでいるのです。FRBは
とてつもなく革新的で、積極的に行動しています。

日本は継続的に、マイナスの実質金利をとる必要があります。それができる唯一の方法は、たしかなインフレ・
ターゲットを設定することです。日本のインフレ率は他の先進国が目標にしている2～3％の範囲にまで達した
ことがありません。アメリカは潜在的に2～2.5％の範囲、イギリスも2.5％に設定しています。永久に需要が不
十分な状態で、日本は他国よりも高いインフレ・ターゲットを設定ずぺきであり、理論的にいえぱ4％が妥当で
しょう。まずは実行可能な将来の物価標準ターゲットを設定し、そのターゲットを達成できるかどうか、自己評
価をすぺきです。

[115: 匿名さん]

>>113
>銀行の見通し（というか投資家の見通し）が長期金利に反映する。
自分で答えを書いてるジャン。

銀行の見通しなどではなく、投資家の見通し。それが正解。

投資家は当然に銀行だけではない。
生保や年金、海外勢など色々いる。証券会社だって投資家への販売用に国債抱えてるしね。

[116: 匿名さん]

>115
＞投資家は当然に銀行だけではない。
自分で答えを書いてるジャン。

銀行も投資家の一部。
銀行の見通しも関係ある。それが正解。

[117: 匿名さん]

結局、現状の固定金利
9月現在は
10年固定　1.2％
20年固定　1.7％
フラット35Ｓ　当初5年1.19％　6～10年目1.59％　11～35年目1.89％　（団信別料金)
という水準は過去からの水準及び、これから先の未来を見据えて固定金利の動きも考えると
底値圏ということでよろしいですよね？

また、その底値圏と比較して当然ながら変動金利0.875％は低いですが、こちらも優遇金利込みでの考えなのでこれ以上は下がる可能性は低く、むしろあがる可能性はある(あがる可能性といっても当面＝数年はあがりそうにない)
ということでよろしいでしょうか？

つまり、目先は当然ながら変動金利有利は当たり前ですが、固定金利もバカにするほど選択肢から外れるわけでもないですよね？
いかがでしょうか。

[118: 匿名]

フラットのﾀﾞﾝｼﾝ別ってのを計算に入れると微妙なんだよな〜

ただし繰り上げ返済手数料無料ってのがﾖﾀﾞﾚでるよ。

[119: 匿名さん]

また1年以上前に打ち切られたフラットSが出てる。
未だにフラットSの権利を有している人ってどんな人なんだろう？
それとフラットは団信手数料入れると単純に金利比較出来ないでしょ。

フラットは繰り上げ100万からってのがちょっと。手数料無料の銀行は今ではそんなに珍しく無いっていうか、ネットバンキングからいつでも無料で少額繰り上げが出来るのが普通になって来てる。

[120: 匿名さん]

>>119
フラットSは今でもやってますけど・・・
条件が良かったのは昨年秋申込分までだったけど。

繰上げ返済が100万からなのはちょっとってどういうこと？
もっとチマチマ返せたらいいのにってこと？
そりゃそうかもしれないけど100万なんて繰上げする人はすぐ貯まる気がするが・・

[121: 匿名さん]

フラットエコの事？

銀行の10年固定のが圧倒的にいい気がする。

[122: 匿名さん]

去年の今頃はフラットSが終われば銀行は競争の必要がなくなるので金利は上がるって意見が結構あったけど一年経ったら上がるどころか更に下がってますね。

ちょっと前までの変動金利の水準で10年固定が借りられるんですからね。

[123: 匿名さん]

10年固定は金利の高い変動だからね。変動と固定のミックスローンよりさらに中途半端。

[124: 匿名さん]

フラットSエコより銀行の10年固定が良い理屈を教えてくれないか？

フル変動との比較ならともかく、
どう考えても納得いかないんだけど

[125: 匿名さん]

全てにおいて10年固定のがいいと思うけど。
エコで借りる人の気がしれん。

[126: 匿名]

固定と固定の比較なら他でやってくれよ

スレタイに沿えば固定との比較ではないんだし

[127: 匿名さん]

おや？ここに至ってあっさり敗北宣言？

期限付き固定なら後は変動同然でしょ

[128: 匿名さん]

年間 100万程度の貯金ができない奴は家なんて買うなってことだね

[129: 匿名]

貯金しようと思えば500万円程度はできるが、皆さんのために消費(浪費)してます。
人生一度だけですから、いつ遣うかだけど、私は今を楽しみたい。
爺になってしまったら、出来なくなることは沢山あるよ！
貯めるのは程々に！

[131: 匿名さん]

フラットにしておけば戦争特需のインフレにも影響受けず盤石です。