23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[862: 匿名さん]

20年間無限に供給が続くわけではない。
新規供給が止まった後の需要如何でしょう。

[863: 匿名さん]

>861
現実に目を背けたい気持ちは痛いほど分かるけど、
現実逃避はいけませんよ。

[864: 匿名さん]

>>860
つか、豊洲持ち上げてる奴って本当に地方出身で、成人になるまでろくに
東京に出てきたことなかったんだな。

80年代のあの辺のごみ収集車の車列は、当時都内や埼玉、神奈川に住んでた
人間ならみんな知ってるわけだがそういう首都圏在住者の共通認識がすっぽり抜けてる。

そういう意味で、あの地域の需要は地方出身者に支えられてるんだよな。
これから先、首都圏で豊洲あたりの昔を知らない世代が育ってきても、その親は
絶対にあの辺に買うなんて話になったら大反対するだろうし。

まぁ、60年くらいたってそういう口やかましい世代がいなくなったらまた少しは
変わるかもしれないけど、たぶんその前に普通にスラム化するだろ。

[865: 匿名さん]

湾岸は土地が余りまくってるからね
安く売れば売れるとわかったから
これから喜んでマンションたくさん作って安く売るでしょ
それでも利益出るんだから
社宅跡地とかでようやくマンションが建てられる土地が出る世田谷とは
マンション供給力で格が違う

[866: 匿名さん]

また業者の都心部湾岸ネガだよ。

[867: 匿名さん]

単なるイメージ操作、個人的趣味やプライド、願望などこのスレでは不要なんです。

[868: 匿名さん]

豊洲は田舎者が集まって住んでる街です。
田舎者だから高層ビルや郊外型SCが大好き。

[869: 匿名さん]

「東京は京浜東北線を境に東側が低地、西側が高台の山手に分かれます。
　比較的安全な西側は関東ローム層という火山噴出物が粘土化した地層が広がっており
　揺れに強い。ただし、有楽町と品川周辺は沖層低地のため地盤が弱く、
　多摩川などの大きな河川の周囲は液状化の危険性があります。
　上野、巣鴨、板橋は周囲に比べて高台となっており、いい地域です。
　また、立川には断層がありますが、ここも液状化はしません。
　逆に地盤が弱い地域は足立区の南部、墨田区、葛飾区、江戸川区などの
　河川の流域にある場所です。」
　（液状化予測図を作っている東京都土木技術支援センターの話）

[870: 匿名さん]

ＪＲ京葉線 現 状 価 格 １　年　前 ２　年　前
潮　　　見 147（18.0/65.1） 148（17.5/71.2） 149（18.2/72.1）
葛西臨海公園 137（22.0/70.4） 132（22.2/74.8） 141（17.5/71.8）
舞　　　浜 132（21.0/75.0） 144（12.6/69.1） 144（14.3/69.9）
新　浦　安 157（14.2/96.4） 166（14.8/95.3） 180（14.9/91.8）
南　船　橋 120（ 9.8/79.5） 134（ 7.2/86.7） 125（ 8.4/82.1）
新 習 志 野 66（27.4/82.0） 73（26.3/78.7） 63（29.6/80.4）
海 浜 幕 張 123（10.4/89.4） 132（ 9.8/87.9） 142（ 9.3/92.7）
検 見 川 浜 64（31.0/71.7） 76（28.9/71.6） 82（25.5/72.2）
稲 毛 海 岸 79（26.4/68.2） 84（27.3/66.5） 86（27.2/64.3）
千葉みなと 84（16.5/76.5） 89（17.3/76.2） 94（13.4/79.9）

新浦安はすごい　180→166→157

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn523.html

[871: 匿名さん]

ここは23区スレのはずだけど、まいっか。
＞新浦安はすごい　180→166→157
理由は承知のとおりだろうが、それでも都に近い他地域より断然「高い」んだね。
京葉線をネタにする870さんの真意や考えはわからん。

[872: 匿名さん]

イメージってすごいね

[873: 匿名さん]

>867
はっきりしているのは、
世田谷区が人口を増やすとともに、低所得世帯の数とその比率を上げ続けていることですな。
２０年先、３０年先が心配だねえ。
待機児童問題も年々悪化しそうだ。

[874: 匿名さん]

だから世田谷を売って豊洲を買おう！

[875: 匿名さん]

アパートに住んでる人達は
売りようがないけどね。

[876: 匿名さん]

アバートを売るんだよ

[877: 住まいに詳しい人]

>>873
教授のペテンに騙されている困った人が多いな
グラフ化したから、よく観てちゃんと考えてご覧

年収の水準は江東区より世田谷の方がむしろ上がっているから

※H15（2003年）のデータは年収の階級数が少ないので、
　H20（2008年）の比率で案分しています

[878: 匿名さん]

>877
どこが上がっているのですか？
世帯年収600万円以下の低所得世帯が大幅に増えているのに(笑)

城南業者も嘘はいけないよね。

[879: 匿名さん]

論点があっていないだけ。

873の言っていることはグラフをみても正しい。
877は単に世田谷のほうが高い年収の世帯数が多いと主張したいだけ。
全世帯数が多いから、数は多いの当たり前。
877が無意味にからんでいるのが下品。

[880: 匿名さん]

個人情報の管理が厳しい現代、
年収のデータはどのように収集されているんだろうね。

[881: 匿名さん]

８９６
デタラメだらけ
よく勉強してから書き込めよ

[882: 匿名さん]

>>880

ソース資料に調査集計方法は詳しく書いてありますが、国勢調査によるものを統計処理しています。

[883: 匿名さん]

うちの親は退職して収入ない（低所得世帯）が
金融資産何億か持ってるぞ。

[884: 住まいに詳しい人]

>>882
何故、嘘を教えるの？

住宅・土地統計調査は国勢調査の3年後のタイミングで5年ごとに実施される
国勢調査はまったく別の調査です

国調は全国民が対象となる全数調査なので、誰でも記入した経験があると思いますが
住調はサンプリングで対象者を選ぶ標本調査のため、実際に経験のある方は少ないです

それに国勢調査には年収の質問がないので
国勢調査のデータからはどーやっても年収は出てこない

[885: 住まいに詳しい人]

>>878
>どこが上がっているのですか？
>世帯年収600万円以下の低所得世帯が大幅に増えているのに(笑)

数字を読むセンスがないね
世帯年収600万円以下の低所得世帯が増えているのは江東区も同じ
（湾岸のマンション購入者には世帯年収500万円台も多いだろーに
世帯年収600万円以下を「低所得世帯」と呼ぶもの失礼な話だ）
　
　
だいたい「部分の増減」で「全体の傾向」を語っていけない
全体傾向を掴むために主に使用するのはモード、メジアン、相加平均、相乗平均
　
【最頻値】
江東区　　　［300～400万円］のまま
世田谷区　［200～300万円］から［300～400万円］へ上昇

【中央値】　按分による計算
江東区　　　約412万円　から　約416万円　約4万円の上昇
世田谷区　約414万円　から　約422万円 約8万円の上昇

【相加平均】　階級の中央値による計算
江東区　　　約536万円　から　約552万円　約16万円の上昇　
世田谷区 約594万円　から　約595万円　約1万円の上昇

【相乗平均】　階級の中央値による計算
江東区　　　約430万円　から　約440万円　約10万円程度の上昇　
世田谷区 約437万円　から　約459万円　約22万円程度の上昇

相加平均では江東区の方が上がっているけど
正規分布から大きく歪んでいる分布では相加平均を全体の代表値として使い難いのはご存じの通り
　
　
2003年から2008年の変化を細かく観て特徴的なのは
江東区は　持家の700万円～1000万円と賃貸の500～700万円のシェアがやや上がった
世田谷区は　賃貸の300万円以下のシェアが下がり、300～600万円のシェアが大幅に上がった

つまり、世田谷区の安アパート云々と言う分析は完全に外している

あと絶対数は少ないが、1000万円以上について
江東区は　持家がシェアが上がっているのに対して、
世田谷区は　持家も賃貸もシェアを下げている
　
　
結論としては
江東区は、高所得者の持家層が増加したことで、分布の裾野が右に拡がった
世田谷区は、低所得の賃貸層が減少、中所得の賃貸層が大幅に増加したことで、
山の頂が右に動いた、って感じ

[886: 匿名さん]

世田谷区の年収５００万円以下世帯がたったの５年間で１５％も増えたのに、
まったく現実を無視しているよ(笑)

[887: 匿名さん]

一生賃貸の人が増えているってことだよ。

所得の二極化が進む限りは世田谷区の人口は増え続けて
いずれ１００万人に達するであろう。

[888: 匿名さん]

2008年はプチバブル直後であり、
現在どうなっているかは分からないなあ。

[889: 匿名さん]

2003年から2008年って無人の江東区埋立地にマンションが続々と建った時期だろ。
そりゃ、中間層が増えたように見えるのは当たり前。
そんな自分に都合のいいデータを切り取ってくるなよな。
これからも同じように増えていくと思うと大間違い。

[890: 匿名さん]

江東区だけではない。
マンション底値時代とプチバブルで、あっちこっちにマンションが建てられた時期。

[891: 匿名さん]

>889
都心に近くて割安だからお値段に敏感な地方からの上京者がこぞってマンション買うようになるんじゃない？
上京者のマンション購入の本格化は２０１５年以降ですが・・・
労働力不足を補うために地方からの上京は永久に続くでしょう。

でも買えるのは３割で残りの７割の人は近郊のアパート暮らしでしょう。
人口増加数はアパートがいっぱいある世田谷区が２３区で一番でしょう。

[892: 匿名さん]

>890
江東区のは他と違って明らかに造られた需要だったけどね。

[893: 匿名さん]

湾岸は土地が余ってるから
マンションたくさん作る
↓
そのうち需要が追い付かなくなる
↓
安いマンションたくさん作る
↓
売れるがそのうち需要が追い付かなくなる
↓
もっと安いマンションたくさん作る

[895: 匿名さん]

価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

[896: 匿名さん]

不動産業は完全に斜陽、いや、日没ですね。

[897: 匿名さん]

895.が常識

[898: 匿名さん]

湾岸埋立地はマンションがダブつきまくってる。
これからもまだまだできるので、希少価値なんてまったくない。

[899: 匿名]

そうか？それじゃ内陸部はどうなの？

[900: 匿名さん]

>899
これから首都圏出身者は親の家相続するようになって、家余りです。
需要は先細って行くだけです。

大量の上京者が購入年齢に達する2015年まではマンション冬の時代。

結局、上京者がどこを選ぶかで、不動産価値が将来維持できるかどうか決まります。

だから東京駅から半径５ｋｍ圏内なのです。

[902: 匿名さん]

>901
上京者の皆さんにアンケートでも取ったの？

業界としてアンケートして2015年に備えるべきだね。
どこで供給を続けるかの判断に使えるよ。
土地の仕入れにも使える。

[903: 匿名さん]

2015年、消費税は倍の10％となった。
さあ、マンションを買おう！

[904: 匿名さん]

地元志向が強い首都圏出身者を含めた20代のアンケートで5割以上が都心部居住希望だから、上京者だけになると8割以上は都心部じゃない？

[905: 匿名さん]

＞904
ソースは？

[906: 匿名さん]

昨今、相続関係の記事が新聞、週刊誌で増えて来ましたね。
いよいよ外周区の住宅地辺りから家余りが始まりそうな雰囲気です。
今のような高値じゃ買う人はいないだろうな。
ミニ戸は災害にめちゃくちゃ弱いし。

[908: 匿名さん]

地名にサンズイが付いてない場所がいいとテレビでやってたね。沢の付く街名もやめとこう。

[909: 匿名さん]

価格は需要と供給で決まる
まずは供給数が明確なので大事
供給数が多いのは資産価値維持にマイナスにしかならない
供給数が多い湾岸や都心は要注意

[910: 匿名さん]

>909
そう思うのなら供給がほとんど無い郊外を買いなさい(笑)

[911: 匿名さん]

実際には内陸の供給も多く
逆に需要は少なくて売れ残りが多い

この板で１番竣工が古い新築物件は芝のゴクレタワー（都心だが内陸）
２番目が三茶のスミフであるのが何よりの証拠