オーシャンテラス須磨海浜公園

[物件比較中さん]

オーシャンテラス須磨海浜公園（スマ139）購入検討の方、
情報お願いします！！


公式URL：http://www.suma139.com
売主：株式会社プロヴァンスコーポレーション
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社エステム管理サービス

所在地：兵庫県神戸市須磨区行幸町1丁目5-1番他
交通：山陽本線（JR神戸線）「須磨海浜公園」駅より徒歩5分
総戸数：139戸

[301: 匿名さん]

そんなの初耳ですが…
まぁ管理組合できたらこちらで聞いときます。
わざわざどーも。

[302: 契約済み]

＞300さん
ご指摘有難うございます。
おっしゃる通り窓は共用部になるのでリフォームを行う場合は届出が必要になりますね。お恥ずかしながら、そのようなことはすっかり頭から抜け落ちてしまっていました。
ところで、窓ガラス自体を取り替える場合は届出が絶対に必要になるかと思いますが、フィルムを貼る場合も必要なのでしょうか？

例えば、今後オプション会などがあった場合にフィルム販売がオプションであったけれど、自分で買って取り付けたいなどの時も届出が必要になるのでしょうか？
また自分でもきちんと調べてみようとは思うのですが、私は住まいに関して無知なことが多いので、ご教授願えたら幸いです。

[303: 契約済みさん]

管理規約を細かく読んでいませんが、
共有部分（専有使用）のリフォームに関してはどこのマンションも規定がありますね。
後々揉めないためにも営業さんに聞いてみたら？
重要事項説明では窓フィルムのことはありませんでしたね。

[304: 契約済み]

>303さん
私も重要事項説明ではフィルムに関しては聞いた覚えがないのですが、単に私が聞き逃したり聞いたのに忘れてしまっている可能性もありますよね。
入居後にトラブルにならないためにも営業担当の方に聞いてみようかと思います。
有難うございます。

[305: 契約済みさん]

入居が楽しみです。

マンション周辺はここ数年で魅力的になりましたね～。
新駅のおかげかたくさんお店ができて便利になりました。

西側のｲﾀﾘｱ料理ｵｯﾄｰは美味しいですね。東側にできたｽﾍﾟｲﾝ料理店はまだなので楽しみです。
和食は数件隣りのおおみわが美味しいですし、おしゃれなﾄﾞｯｸﾞｶﾌｪなんかもできてましたね。
家族をつれてﾏﾝｼｮﾝ友達さん達とたまに食事会ができたらええな～と思います。

ﾅﾅﾌｧｰﾑは良い肉・野菜が買えて良いですね。
既製品はﾏﾙｱｲが安いですし、ﾏｯｸｽﾊﾞﾘｭｰは品揃えが良くて朝7から夜10時まで営業してて便利です。

須磨海浜水族園が目の前ってのもなんとなく得した気分です。
umieや垂水ｱｳﾄﾚｯﾄへは車でも電車でも20分くらいなのでﾏﾏさんは平日ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞができて良いですね。

駅前のｽﾎﾟｰﾂｼﾞﾑに行こうか海岸ﾗﾝﾆﾝｸﾞですまそうか今から悩んでいます。

楽しみですな～。

[306: 購入検討中さん]

西側向き物件は、日よけ対策が大変そうですね。
今日の朝刊に広告が入っていましたが、価格的には魅力的ですが、
何故か間取りプランに東西南北のマークが入ってないんですよね。
西側物件では、海も見難いし、日よけ対策で追加対策費用がかかるし、
どうも暑さ対策ではかなり悩まされそうですね。
不動産屋は、安い値段だけを見せて、
興味を持たせて巧みに売りつけようという算段でしょうかね。
南側物件も同じ値段なのでしょうか。

[307: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

日差しはバルコニー幅が ここは２．２〜２．４らしいですね
それとこのスレで>257さんが言っている
階高２．８mという事は
わりと日差しを防いでくれそうな気がしますが
どうなんでしょうね
私が住んでいるマンションはバルコニー幅が狭く階高も逆なので西向きだと対策も必須ですが
以前他マンションのオプション会の
遮熱フイルムは貼ってある場所と貼っていない場所両方に発熱のある電球でバルコニー側から当て
部屋側から手をガラスに近づけると
フイルム有りは全く熱さは伝わらず
フイルム無しは凄く熱かったです
透明なのに何で熱を防げるのか不思議ですね

[308: 契約済みさん]

あなた絶対に購入検討者じゃないでしょ（微笑）

[309: サラリーマンさん]

東西南北さん来た～。

[310: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>308さん その通りです。
検討者ではありません
長くなりますが
>81 >87 >100


>144 >261


>307です
単なるマンションコミュニティファンです^^

[311: 契約済みさん]

違うでしょ。
>308さんが「あなた購入検討者じゃないでしょ（微笑）」と指摘されたのは
>307さんでわなく。>306さんでしょ。
>307さんのカキコは全部お役立ちアドバイス。ありがたいです。
　　　それにマンコミファンと名乗ってらっしゃいます。
>306さんはこのほど東西南北さんと命名された自称購入検討者。ありがたくないです。

[312: 購入検討中さん]

すこし前のＧＬ工法がわかりましたよ。ＵＲＬを下記しておきますね。
http://www.yoshino-gypsum.com/kouhou/gl/index.html

[313: 購入検討中さん]

自称、検討購入者です。東西南北の名前まで戴きましてありがとうございます。

この日本で、高価な住まいを購入するのに、東西南北どちらを向いているかも考慮せずに買いますか。

どこの物件を見ても、南向き、東南角が一番住み心地が良く、値段も高いのではないですか。

それを指摘されて、「ありがたくない」とおっしゃる３１１さん。

あなたこそ、善良な購入者を欺こうとする「ありがたくない」方ではないですか。

[314: サラリーマンさん]

さすが東西南北さん、期待を裏切らないですね～。
でも、モデルルームにいけば表示されているので、うっかり買う事はないですよ。
ネットで注文した人はちょっとヤバイかも。

[315: 住まいに詳しい人]

>>312さん
二重壁のGL工法はたくさんの騒音被害者を生みだした工法です。しかも長谷工はGL工法を得意としておりました。
現在も長谷工は二重壁で間違いないですが、工法としていまだに悪名高いGL工法を採用してるかは不明です。
音の太鼓現象をおこしにくいコンクリ壁と石膏ボードの間を4.5センチ以上の間隔を保つ工法も普及はしておりますので。
この4.5センチ以上の間隔が保てれば太鼓現象は理論上は起こりません。
またコンクリ壁の厚さも20センチなら標準仕様ですが、18センチを切ってしまうとすこし心配になるレベルです。
デベロッパーの担当の方に、確認されるのがよろしいかと思われます。
以上です。

[316: 契約済みさん]

もうめんどくさい人はスルーしませんか。
相手にするとせっかくのスレッドがまた荒れて、にちゃんねるみたいになってしまいます。
本気で購入考えている人は、ここでどうこう言おうが当たり前のように営業に問い合わせるでしょう。

[317: 契約済みさん]

スルーしてますよ。
でも本気で検討中の方は、アンチも情報の一つですから営業さんに確認されるでしょう.

[318: 契約済み]

＞305さん
周辺情報ありがとうございます♪
あの辺りは須磨海浜水族園しか行ったことがないので、そういう情報教えて頂けると嬉しいです。

あの辺りってドラッグストアが近くにないように思ったのですが、皆さんドコに買いに行かれるのでしょう？
マックスバリュで殆ど事足りるのかな？

[319: ご近所さん]

薬局はマンションから西方向へいくと須磨駅周辺にやや大きい店があります。

車で１，２分の距離、自転車でも５分くらいでいけます。

[320: ご近所さん]

　ご近所情報

日常の買い物　　　マックスバリュー（海浜公園駅すぐ）　
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　ナナファーム（マンションより東にすすみ海沿い（産直新鮮な野菜、魚介類、肉類豊富）
　　　　　　　　　１F　カフェ、みやげ店など　２Fレストラン、季節の良い時には外庭でお茶できます。
　　　　　　　　　　駐車場有・無料
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　となりの須磨駅周辺にも道路沿いに店いろいろあります。

　　　　　　　　　

[321: 契約済みさん]

ご近所さん様、貴重な情報ありがとうございます。

おいしいパンやさんご存知でしたら教えてください。

あと近くには病院が大から小までたくさんありそうですが、かかりつけ医でおすすめってありますか？

[322: ご近所さん]

人気スポット　　須磨海浜水族館　　　　　日曜・平日かかわらず　大人・子供ともに大人気
　　　　　　　　
　　　　　　　　須磨海水浴場　　　　　　須磨海岸はー日本の渚百選ーに選定　　
　　　　　　　　
　　　　　　　　橋の科学館　　　　　　　明石大橋を中心に本州・四国連絡橋の工事記録３D映像による空撮
　　　　　　　　
　　　　　　　　舞子海上プロムナード　　高さ４７Mの橋にそって１５０Mの回遊式遊歩道。頭上は車、下には船が行き交う
　　　　　　　　
　　　　　　　　孫文記念館（移情閣）　　孫文と神戸の交流の歴史
　　　　　　　　
　　　　　　　　大本山須磨寺　　　　　　源平の資料多く有り
　　　　　　　　
　　　　　　　　綱敷天満宮　　　　　　　文芸上達、学問向上のご利益　
　　　　　　　　
　　　　　　　　奥須磨公園　　　　　　　１７万平方メートルの公園、３００種の植物・紅葉６００本、アスレチック、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　噴水、バラ園　　　このほかまだまだ数々の名所あります

[323: マンション投資家さん]

売れるマンションの条件～買いたいマンションの条件

１．　駅近い　　２．　　平坦な場所　　３．デｲベロッパーが確実　　４．スーパー、学校、病院等の施設が近くにある

５．　埋立地ではない　６．　周辺に付加価値を見いだせる（名所、旧跡、景観など）　７　マンション内に駐車場がある

　　何れの点を考えてみても　こちらの物件は条件を満たしているのでは。。

[324: 契約済み]

＞319＞320＞322のご近所さんさん
ドラッグストア並びに周辺情報ありがとうございます♪
須磨駅も近そうですし、買い物には困らなさそうですね！

私もパン屋さん気になります。
あと、ケーキ屋さんも気になるのですが、オススメのお店などありましたら教えて頂けると嬉しいです★

[325: 匿名さん]

>>323氏
自走式駐車場と違い、この物件の機械式駐車場はマイナス点です。
なぜならメンテナンス費用に莫大な費用がかかり、20年程度で建て替えを余儀なくされます。
そしてその建て替え費用も莫大な金額になるために、おそらく提示されてある修繕積み立て費では賄えません。
いずれ修繕積み立て費が結構な額で上がるのは宿命です。
そして、駐車場を利用しない人もこの金額を負担しなくてはなりません。共有部分になります。
マンションの住み替えを何度かされている人はこの点を熟知しており、あえて機械式駐車場の物件はスルーする方も多いです。

[326: 契約済みさん]

須磨の海近くで窓から海が見える住居が長年の夢でしたが、買えるような戸建ては先ずありません。
ここを見つけて、すぐに申し込みました。迷うのはお金のことだけでした。
　アンチさんのご意見数ある中、騒音や塩害、修繕費用等々、お金で済む問題なら何とかなりましょうが、ご近所への迷惑には心が重いです。
そんなところに、ご近所様からの近所情報や人気スポットのご紹介など拝見しますと、心が軽くなります。
そんなところに、>323さんのご意見。
気分いいですねえ。

[327: 住まいに詳しい人]

神戸市街中心に近いマンションで住人の数を満たす自走式駐車場を所有しているマンションは稀有ではないでしょうか？

自走式と機械式の両方を備えているか機械式のみを所有している物件がほとんどでしょう　また自走式のみを備えている物件は異常に高額な駐車代金がかかります（３万～５万）

管理費・修繕積立金以外に駐車場代金として５，６千円くらいの費用でいけるのは機械式だからです。慣れないうちは多少面倒を感じるかもしれませんが、周辺のン万もする駐車場代金を払うことを思えば多少の面倒は仕方がありません


自走式のみを所有しているマンションで駐車代金が安い場合、土地価格がかなり安価、すなわち中心からはかなり遠隔地の物件、どちらを取るかは考え方次第です

２０年くらいで修繕積立金が一挙に上がるということはないはず、修繕積立の常識で徐々に上がっていくというやり方だと思います。

車を持ってない人が納得出来ないような積立金の集金方法ではないはずです

[328: 匿名さん]

自分もこのマンションはコスパが高く、環境もすばらしいと思ってますよ。
今、神戸市で出てる新築マンションの中でも上位にはいるでしょう。
ただ、全てを兼ね備えた物件というのは稀ですので機械式駐車場の注意点について、書き記しただけです。
アンチでもなんでもありません。
ただ、価格が安いというのはどこかに何らかの理由があるわけです。
大きな理由があるのか、小さな理由が何点かあるのか、さまざまです。
ただ注意したいところは、営業マンの土地が安く手に入った（たいがいこの文言です）などの理由をそのまま信じるのは注意したほうが良いですよってことです。
住んでから色々とわかることも多いので、決める前にきっちりと確認することが重要ということです。
あとは、みなさんの判断です。何をとって何を妥協するか。
住まいとはそういう物です。
色々とすみませんでした。

[329: 住まいに詳しい人]

　　

　　２５年度土地公示価格（商業地）　須磨区　261,400円/㎡ 東灘区　374,500円/㎡ 中央区　676,600円/㎡
　　 芦屋市　361,800　円 /㎡
　　これをみてもわかるように観光名所地の割に価格設定がリズナブルである理由でしょう
　　
　　契約済みさんにとっては一生に一度の大きな買い物です。地震・災害・防音など安心快適に暮らせるよう、建築主様には　　よろしくお願いいたします。
　　
　　他府県、海外からも観光客が多く訪れる場所でもあります。異国情緒あふれる神戸、歴史深い須磨の名に恥じないような
　　素晴らしい魅力ある外観に出来上がりますことを楽しみにしています

[330: 購入検討中さん]

見てきましたけど、前にある国道の歩道の幅が広くてびっくり。
あとは資金をどーするか・・・

[331: ご近所さん]

３３０さん。　ここに隠されている問題にも目を向けてください。

長谷工は、このマンションの駐車場出入り口を作るために、
まずは周辺住民の反対を無視して、バス停を遠くへ移動してしまいました。
そのため、わたくし達は不便を強いられるようになりました。
特に身体障害者の方々やお年寄りは苦労されています。

さらに長谷工は、歩道橋のスロープを壊し、歩道の高さを国道の縁石よりも高くしようとしています。
今、車いすや、自転車は、上がり下がりのない平坦な道を通行できるのですが、
この荒っぽい工事をしたら、駐車場出入り口の前後で３０ｃｍ近く登ったり、下ったりしなくてはならなくなります。
なんとか安心して通行できる今の歩道を存続してもらえるようにご理解、ご支援をお願いします。

[332: 匿名さん]

ちょっとレベルの違うことで大変恐縮なのですが、歩道橋のお話が出ましたので、気になっていることを書かせていただきます。
近年はペットが増えました。
犬の散歩で、神戸市の中心部では大抵の飼主さんは後始末をきちんとされるのですが、須磨ではどうなんでしょう。

中央も須磨も同じことだと思うのですが、ここの歩道橋歩くとき、うっかりすると踏みそうになります。
　歩道や歩道橋をよく御覧になってください。

歩道や歩道橋が改造されるそうですが、同時にキレイに清掃されて安心して歩けるようになったらいいなと思います。

[333: 契約済みさん]

責任感と問題意識を持ち合わせた331がきちんとやるそうです。

[334: 匿名さん]

まーそうね。
こんなとこで無茶ばっかりいってるより、自分のできる事くらいやってからって話だな。

[335: ご近所さん]

331さん、あなたは一人ではありません。このように皆さんの素晴らしい心の応援があります。
安心して歩けるように、きちんとお願いします。

[336: 匿名さん]

331さんの言うバス停が移動になったっていうのは何メートルくらい移動したのでしょうか・・・？
でも色々問題かかえてるみたいですね。

[337: ご近所さん]

３３２さん、３３４さん。あなたがたはずいぶん立派な方のようですね。
無茶ばかり言って、無茶ばかりやっているのは長谷工ですよ。
長谷工に話を聞いてもらうために何をすればいいのでしょうか。
何も話を聞こうとしない長谷工に、きちんとまともなことをやらせてくださいね。
それともあなた方は長谷工の応援団ですかね。

このマンションが完成し、そこで生活をされる方々も問題山積で苦労することになりますよ。
契約済の方々、検討中の方々、駐車場の出入り口でもめることがないように応援をお願いします。

バス停は、１００ｍ程西のラブホテル前になり、保育園の方々も子供の教育上の問題もあり、
困っておられますよ。

[338: 匿名]

＞331様、337様(同じ方でしょうか？)

保育園の父母はこのバス停を普段どれくらい利用されていたのでしょうか？
神戸市の調査によればJR須磨方面から乗車して海浜公園で降りられる乗客が平均して1便0.1人、海浜公園から乗車して新長田方面に行かれる方が1便0.5人だそうですね。
また、地元の自治会の方ではなく須磨海浜公園や近隣施設に来られた方からは｢バス停でバスを待っている時に歩道橋のスロープから自転車が走って降りてきて非常に危ない思いをした｣という意見が以前に寄せられたという点と｢須磨海浜公園のバス停と西側にある天神下のバス停との距離が580mあることに対して須磨海浜公園のバス停から東側にある須磨海浜水族園のバス停との距離が200mなので、今回バス停を100m西側に移動させる事は寧ろ双方の距離的には適正位置になる｣という点からバス停の移動が必ずしも不便になるとは言い難いという見解を神戸市は示しているようですね。
この点に関して周辺住民の方はどのようにお考えなのでしょうか？

しかしながら、歩道橋のスロープ部分を削って歩道部分をかさ上げするという方法は如何なものだろう…とも思いますし、また、マンション住民の方々は歩道橋スロープから走って降りてくる自転車などと駐車場から出てくる車との接触事故なんかも注意が必要になってくると思います。

長谷工が話を聞かないのであれば、ここで意見をおっしゃられるのではなく神戸市交通局などにご相談される方が建設的であると思われます。

長々と失礼致しました。

[340: 匿名さん]

バス停移転については、>337さん思い違いなさっておられるのでは。
続く>338さんのご意見が事実の通りだと思います。
その根拠は、神戸市の文書が閲覧可能ですので、平成24年8月の「神戸市企業建設委員会記録」を参照なさればはっきりします。
　早い話、調査の結果、保育園を利用される方はバス停を利用していないのです。
それでもバス停がラブホの前にあると教育上困る、と言われるのには、かなり無理があると考えざるを得ません。
　また、長谷工の無茶振りがここに繰り返し書かれていますが、ここに何度繰り返されても何の前進にもならないのではないのでしょうか。
　本当に、真剣に長谷工の無茶を直させるなら、長谷工に問題を持ち込むのがスジではありませんか。
前の方もご指摘ですが、交通局もありますし、警察も裁判所もあります。
　「何も話を聞こうとしない長谷工に、きちんとまともなことを」と言われますが、疑うのは失礼ですが、本当に長谷工あるいは公的機関に問題を持ち込まれたのでしょうか。

[341: 匿名さん]

横レスですが、確かに長谷工は近隣対策がとても下手なのは有名ですよ。
自分も、近隣の方々と揉めてるのは良い気分しませんし正直なところ、長谷工には近隣対策を何とかして欲しいですね。
私達ではどうしょうもないです。

[342: 匿名さん]

バス停が「遠く」なったということですが、どこから遠くなったんでしょう？
逆に、近くなった方もいらっしゃるのでは？

[343: 周辺住民さん]

西のバス停とは離れ過ぎ、東のバス停とはくっつき過ぎで、更に歩道橋にも近過ぎるので、西に100メートル移動したけど、バランスのよい真ん中はもっと西。
　バス停の利用度から言って、住民運動を起こしてまで移動する程の問題ではなくても、税金で運用するバス停ゆえ、自治体としては公平な位置に持って来る方がよいとの判断があったのでは。

[344: 匿名さん]

337さん
住み良い街づくりに向けて清掃活動の方は、順調に進んでますか？
理念と行動は一致させないと長谷工みたいになっちゃうよ。

[345: 匿名さん]

バス停問題はほんのイントロのようですね。
長谷工の横暴ぶりを如実に現わしているのは、
歩道橋のスロープをぶった切ろうとしていることではないでしょうか。

[347: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

１ バス停にしてもスロープにしても長谷工の単独ではできない。
２ ここで色々言っても何も起こらないしマンションの売り上げにも全く影響しない。
まだあるけど今回はこの辺で。

[350: マンコミュファンさん]

案外、長谷工さんの地域対策力ってあなどれないのかも。

これだけモメているようなのに、契約時の重要事項説明であがっている地域対策的なことは、「西側の出入り口の使い方の件」一つだけのようですから。
>>221 >>222 の　「長谷工さんが横断歩道を切りとる」という事実そのものを、否定する書込みは、今まで見当たらないので、ホント なんでしょうね。