シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[9401: 検討板ユーザーさん]

>>9396 マンション検討中さん

多分ですけど東は、東南角から１２０ｍ先のＮＴビルが、視界の斜め右に入ると思います。

ＮＴビルは高さ７６ｍなので、クレヴィア７１ｍよりも高く、横幅も４０ｍで少し存在感あるかもしれません。

おそらく２３Ｆ以上ならＮＴビルの高さを超えそうな気がします。

気になるようなら、現地確認をお勧めします。

画像の右の大成温調というロゴの付いているグレーのオフィスビルがＮＴビルです。

[9402: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[9403: 検討板ユーザーさん]

>>9395 マンション検討中さん

京浜東北のホームかな。見えるんですね。

[9404: 匿名さん]

>>9381 最後の検討者さん

検討者は嘘ですね。巧妙なネガお疲れ様。

[9405: 評判気になるさん]

>>9393
富久クロスは新宿区、パークシティ大崎は品川区（しかも中古）ですよ。つまり、9390さんの言う通り、そのあたりの地域じゃないと、新築、駅近、タワー、70平米を、1億円程度では買えないということでしょう。港区や千代田区じゃこの条件の物件は買えません。
9389さん、シティータワー大井町（品川区）のスペックなら70平米で1億円は、もはや当然の成り行きです。1億円は庶民にとって確かに高額ですが、現実を知りましょう。

[9406: 匿名さん]

>>9394 マンション検討中さん
正解な情報としては、夏と秋に84平米の3LDKの売買あったけど、13700万と13300万です。
これは、売り出し価格じゃなくて、成約価格ね

[9407: 検討板ユーザーさん]

ここが高いとされる方には、高層階（２１Ｆ以上）でも坪４５０で現在購入できる、同等以上の新築物件の名称・最寄り駅・徒歩分数・階層・仕様・価格を是非教えて頂きたいです。

航路エリア駅でなければ、高層階でも坪５００～５５０以下の競合物件もありです。

ＪＲターミナル駅・徒歩４分・再開発エリア・準都心（皇居半径９ｋｍ以内）・４路線（全てフラットな道のり）・リニア品川の隣・新駅の２つ隣・主要駅まで一本（みなとみらい、横浜、新宿、東京、お台場、近い将来は羽田空港）・衣食住の商業豊富（阪急ガーデン、イトーヨーカドー、西友、ハナマサ、アトレ、ヤマダ電機、スポル、大手フィットネス複数、飲食多数）・浸水地震リスク低（ローム層標高１５ｍ以上）・免震（不正なし確認済）・低犯罪エリア・ランドマーク物件・高層（２９Ｆ）・隣接は北のみ（高層階は影響なし）・大規模（修繕コスト低下）・無駄な施設なし（スカイラウンジ、オーナーズスイートのみ）・行灯部屋なし・天井高２６０（折り上げなし、下げ天あり）・天カセとビューバスとトイレ窓以外は完備（ワイドスパン、Ｌｏｗーｅ、ディスポーザー、各階ゴミステーション、天然石キッチンなど）・永久眺望（西のみ）・ハーフＰＣセルボイド最厚３１０（口コミ）・航路案４２０ｍ先（Ｔ３以上サッシュ）・近隣嫌悪施設（風俗１、事務所１）が目安です。

[9408: 匿名さん]

>>9407 検討板ユーザーさん

何もそんなムキにならんでも。「タワマンは高い。ここはかなり高い。他はもっと高い」ということでしょう。

見栄えの良い条件をたくさん付けて「いい結婚相手がいない」、「いい会社がない」と文句垂れてるのと変わらんです。実際には男も女も素敵な人たくさんいますよ。素晴らしい中小企業たくさんありますよ。

新築マンションという商品、買うのに金さえあれば良く、一刻を争う競争も、自分にあう住まいを探す地道な努力も、独学で得るべき知識もそれ程は要らない商品を、売れ行きを横目で見ながら掲示板の情報頼りに購入判断できる初心者向けの不動産なんだから、高く買わされて当たり前なんですよ。そりゃ行き過ぎたポジもネガも次々に湧いてきますって。

[9409: 検討板ユーザーさん]

>>9408 匿名さん

確かにそうですね。新築タワマンは高い。たとえ割高でも満足できる物件を買うのがベストですね。

[9410: 匿名さん]

>>9408 匿名さん
確かに、数年前だったらこの価格帯で港区駅直結とか買えたからな。
その時に買えなかった財力のなさ、決断力のなさ、運のなさを嘆くべきか。
高い勉強代と思って、今の市況を受け入れるしかないわな

[9411: 検討板ユーザーさん]

>>9410 匿名さん
多分5年後にまた同じことを言っているだろう
「5年前なら23区の駅近のマンションなんて1億あれば買えたのになあ」なんて

[9412: 匿名さん]

>>9411 検討板ユーザーさん
柳の下に二匹目のドジョウはいるかもしれないし、いないかもね。

[9413: 匿名さん]

大井町は地価が安いからなあ。ここは固定資産税路線価が67.7万だけど、例えば同価格帯のパークシティ武蔵小山は115万、パークホームズ千代田淡路町は86万。地元民がここを高いと思う感覚は地価から来てるんだと思う。

[9414: 検討板ユーザーさん]

駅１分と４分の差？

https://tochidai.info/tokyo/shinagawa/

[9415: 匿名さん]

>>9413 匿名さん
現在の地価が安いから再開発できるわけだし、するんだろ。
地価が高いところは再開発しないだろ

[9416: 匿名さん]

>>9413 匿名さん

武蔵小山だけはあり得ない
あの契約者達が隣人となる可能性があるのは本当に無理

[9417: 検討板ユーザーさん]

シンプルに比較するなら駅の価値で見たほうが分かりやすいですね。大崎はここ１５年くらいかけた再開発が大成功ですね。品川区だとこれから伸びしろが大きいのは、リニア品川・新駅に近い高輪台・大井町・天王洲アイルですかね。

[9418: 匿名さん]

ショッピングができる大型店がたくさんある街が好きなんだけど
こうやってみると品川区では大井町か大森しかないですね。。

[9419: 匿名さん]

大崎は割高ってことだね。

[9420: 匿名さん]

>>9419 匿名さん
高い安いの問題ではなく住宅としての利便性の問題
大崎は事務所ビルとして高価格なのであって住人はわざわざ大井町まで買い物に来ている
ビジネス環境は良くても住環境は整っていない

[9421: 匿名さん]

同じ飛行機の街なら低地水害リスクの大崎より大井町かな。

[9422: 名無しさん]

>>9421 匿名さん
しかも大崎は真上
シティタワーは西側にズレている

[9423: 名無しさん]

メリデメを全て考慮して土地価格が決められる
今の額は正しい
要は今後のトレンドをどこまで織り込んでいるか？であり今はまだまだ
楽しみですね

[9424: 検討板ユーザーさん]

資産価値を取るか、住環境を取るかですよね。

当然ながら山手線の利便性や需要には敵わない。

ただ大井町も高アクセスかつタワマンが少ないので、シティタワー大井町の資産価値もある程度は保たれそう。

航路による騒音リスクあるものの、住環境はかなり良い。

[9425: 匿名さん]

>>9417 検討板ユーザーさん

以降のコメントで容積率に言及するものがないという絶望的なポジの不動産知識…。

容積率が違う土地の単価を比較するのは意味がない。普通は各ポイントの容積率100％あたりの単価を計算し比較する。よく不動産業界では1種○○万円と言って比べる。まして再開発やってる場所なら、従後の土地固定資産税評価額は、従前から20から30％は上がる。たがらリストそのままの単価で比較しても意味がない。

1種○○万円で比較すれば有用な情報になる。

[9426: 口コミ知りたいさん]

>>9424 検討板ユーザーさん

よく山手線を一括りにするけど北と南の差はかなりある。
恵比寿、品川、東京と日暮里、田端、大塚辺りでは全く価値に差がある。
山手線北側よりは大井町の方が品川一駅を考えると上だと思う。

[9427: 口コミ知りたいさん]

品川までずいぶん長い一駅ですよね

前にも話題になっていたように大井町は北千住と同じでは

山手線と比べること自体笑われちゃいますよ

[9428: 口コミ知りたいさん]

池袋と大井町比較して、大井町知らない人のが圧倒的でしょ

セールスご苦労さま

[9429: 口コミ知りたいさん]

ここまで地権者が必死にならないと

売れない理由を考えてみましょうね

[9430: 匿名さん]

山手線北部より上とか言い出すと必ず叩かれますよね
まあどっちでもいいですが笑

ただ残根ながらここは売れてますよ

[9431: 口コミ知りたいさん]

ではなぜこんなにポジトークがすごいのか

やはり羽田の新ルートが始まる前に売り切りたいのだろう

住友の今までの売り方と違うが、それだけリスキーに感じてるんだな

[9432: 匿名]

まぁここ見てない検討者なんてごまんといるし、最近はポジネガ合戦で有益な情報はほぼ無いし、ここでギャーギャー喚いている間に売れていくでしょ

そんなことより今の値段知りたいわ

[9433: 口コミ知りたいさん]

今の値段は住友に聞けば教えてくれますよ

バージョン管理が大変でしょうが

[9434: マンション検討中さん]

北千住も池袋もええところやで。行ったことないけど。
PC大崎ザタワーのらへんは昔は工場しかなかったからな。なんか暗い雰囲気やったやで。再開発計画の頃は、あんな綺麗な街になるとは思ってなかったわ。
大崎はライフとダイソーぐらいしかないから買い物はちょっと不便かもしれん。

[9436: 評判気になるさん]

>>9433 口コミ知りたいさん

ここでネガ書いて騒いでいる連中は住友に聞く気なんか無いですよ。
買う気もなく、あ〜言えばこ〜言うことでストレス解消に使っている気の弱い人間ばかりですから。
親切に返答なんかするだけ時間の無駄

[9437: マンション掲示板さん]

>>9429 口コミ知りたいさん
貴方が本当にここの売買状況を知っているのなら証拠を示して教えてください。
私は何度か挑戦していますが先着順や販売戸数が少なかったり金額的に手が届かなかったりでなかなか買えません。
私のように買いたい人がいるのに売れない理由より売らない理由を知りたいです。
是非真面目な回答を願います。

[9440: 検討板ユーザーさん]

>>9425 匿名さん

新築マンション検討側からすれば、一種単価が高い人気エリアなのに、同単価の他駅よりも分譲単価が安ければお買い得、逆も然りで良いでしょうか？

[9444: マンション検討中さん]

住宅ローン控除が5年延長されて15年になるみたいですね。昔はよく、賃貸と所有とどっちがとくかみたいな議論がありましたが、税金考えると所有が圧倒的に有利に思えます。しかし、住宅ローンで減税しすぎではないでしょうか。
https://www.sumu-log.com/archives/12968/

[9446: マンション検討中さん]

>>9444
普通のサラリーマン・ウーマンにとって住宅ローン減税って意味合い大きいと思う。年収８００万円ぐらいの勤め人だったら、節税方法ってほとんどなくて、その中で住宅ローン減税が圧倒的。

確定拠出年金（IDECO）→年間14万円＊３０％（所得税・住民税）＝４万円
ふるさと納税→年間12〜14万円＊３０％（お礼の品）＝４万円
住宅ローン減税→ローン4000万円＊１％＝年間40万円

本当は、銀行に払う金利もあるけど、日本人のメンタリティ的には税金で取られるぐらいなら銀行からフルローンで借りた方がいいという人がなぜか多い。
住宅ローンが拡充されるなら消費税アップによる不動産市況はほとんど吸収されちゃうんじゃないかな。まあ、CT大井町の価格がどうなるかは知らんけど。

[9447: 検討板ユーザーさん]

>>9444 マンション検討中さん

不動産と自動車は大きな産業ということで、デフレ脱却のために国も消費を後押ししたいのかな。

[9448: 名無しさん]

>>9446 マンション検討中さん
友達にもたくさん金持ってるくせに、フルローン組んでる人いるよ。減税1%と銀行金利0.5%の差額が手元に残るのよね

[9450: 匿名さん]

>>9448 名無しさん
差額は大した金額ではないけど、手元の資金を株や信託で運用もできるからね。