シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[8501: 匿名さん]

最大手の住友不動産でもこの需要増には対応しきれなかったんでしょうね。

残ってる数百戸値上げしたところで手間も税金も増えますし増える利益は新規分譲に比べれば利益はたかがしれてますから。。

[8502: マンション掲示板さん]

>>8496 匿名さん

ここのマンションもそうなりそうですね

[8503: 検討板ユーザーさん]

>>8500 検討板ユーザーさん
品川新駅再開発はレジデンスもあるみたいです。でもお値段が…。

[8504: 検討板ユーザーさん]

>>8503 検討板ユーザーさん

さすがに新駅は高いでしょうね。今後の山手線の値付けのベンチマークになりそう。倍率も凄そうですね。汗

[8505: 匿名さん]

新駅の1街区は高層階の200戸が外国人駐在員用の高級サービスアパートメントでこれは賃貸。

中下層階の800戸が通常のマンション用ですが、分譲か賃貸かJR東はまだ公表していませんね。

[8506: 検討板ユーザーさん]

ホームズで２０１８年９月現在、売りに出ている同等以上アクセスの中古を調べてみました。

条件は山手線から徒歩５分以内、築１５年以内、新宿～東京です。１２件ヒットしました。

好立地となると中古も供給が少ないですね。

シティータワー大井町と同じ坪４５０前後で買えるのは、築１０～１５年の制震ですね。

築１年かつ免震のアルファグランデ千桜も買えますが、定借でした。

範囲を城東～城北まで広げると、日暮里駅に直結１分かつ免震の築９年、ステーションプラザタワーも買えます。

[8507: 検討板ユーザーさん]

ブリ目黒の圧倒的割高感。
大崎WCTは立地いいですけど、間取りがちょっとごちゃごちゃしてますね。

[8508: 名無しさん]

>>8506 検討板ユーザーさん
募集価格を参考にしても意味が…

[8509: 通りがかりさん]

上空をジャンボジェット機が飛び交うことになる大井町。なぜ過小評価する？

[8510: 匿名さん]

ジャンボジェット！
古いね。

[8511: 検討板ユーザーさん]

>>8505 匿名さん

高層階が賃貸となると近隣分譲の高層階のプレミアが上がりそう。２駅圏内の大井町にも少なからず追い風ですね。

[8512: 匿名さん]

新駅の1街区には、新しいインターナショナルスクール、外国人用の高級スーパー、外国人医師のいる病院ができる。

新駅だけでなく、その近隣まで好影響が期待できそうだね、確かに。

[8513: 匿名さん]

大井町駅と同じで新駅も新航路直下なので駅導線での騒音被害はどちらも避けられないです。

[8514: 匿名さん]

ジャンボジェットくん。

[8515: 検討板ユーザーさん]

新駅の不安要素はJRが開発主体なこと。なんか野暮ったい感じになるんじゃないかな。森ビルのセンスはないでしょう。

[8516: 匿名さん]

民間業者の揶揄だけどね。

[8517: 検討板ユーザーさん]

>>8508 名無しさん

確かに。乖離１５％くらい見ておいて、予算坪４５０なら募集５３０なら値切って買えるくらいの感覚でいいですかね。

[8518: 検討板ユーザーさん]

半分くらいは７０ｄｂの小型ジェットくんですね

[8519: 匿名さん]

>>8518 検討板ユーザーさん
中型機以上が半数を占める時点で、国内空港の中では最もうるさい。地方空港は小型ジェット機かプロペラ機が中心ですよ。これまで日本で航空機騒音が社会問題化している福岡や伊丹ですら大型機は数えるほどしか発着しない。地方空港と比べたら羽田の大型機の多さは悲惨なわけですよ。
そもそも羽田は世界でもトップクラスの空港ですから、羽田より大型機の多い空港は世界でも珍しいぐらいです。

[8520: 匿名さん]

シティタワー品川の住民スレを読んだら
もう試験飛行かなんだかが始まってるのね。
やはりうるさいそうです。

[8521: 買い替え検討中さん]

羽田空港が国際化し様々な航空機が離発着するようになりましたね。滑走路の数でいえば、世界一利用者が多いアトランタの空港と同じかも？
騒音は確かにあるかもしれないけど、ポジティブに考えれば昔の香港啓徳空港みたいに建物上空近辺を飛ぶ貴重な街になるという面を秘めてはいる。

[8522: 匿名さん]

>>8520 匿名さん
試験飛行はまだやってないです。シティタワー品川のあたりだと悪天候時の離陸機が海に逃げていかないケースと、南からの着陸機の着陸やり直しですね。
離陸機は着陸機より高度が倍以上あるので着陸機より静かです。

[8523: 匿名さん]

>>8521 買い替え検討中さん
日本〜韓国〜中国沿岸部〜台湾のあたりは人口密度が高く、中でも日本は東京一極集中が進んでいるので羽田の大型機割合は世界でもかなり高いはずです。香港の都心上空ルートは20年前に空港移転してなくなりましたが、日本は20年前の香港の逆をやろうとしているわけです。

[8524: 検討板ユーザーさん]

品川区広報に高度300m、水平距離500mは75dbとのデータあり。CT東側には高い建物があるので、実際は音は相当減衰し、かつT3サッシは35dbの遮音効果ありで、室内は40db以下が確実。
タワマン窓空け族は「窓を空けたらうるさいですよ～」と反論をしてくるが、彼らは夏場の高温に耐えられるだけではなく、騒音にも耐えられる隠された属性があるので問題なし。つまりみんなハッピー。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000073000/kouhou20160721.pd...

[8525: 匿名さん]

自宅警備員じゃないですから。
街全体がうるさくなるのに、自室の防音性能を自慢しても意味なし。

[8526: 匿名さん]

大井町駅前で飛行機反対デモ行進した人たちは
騒音だけではなく
落下物や大気汚染の危険があるから反対！
と叫んでました。

[8527: 匿名さん]

>>8524 検討板ユーザーさん
前にも出てますが、サッシは性能が良いのでサッシを経由した音は大分軽減されると思いますが。実際に問題になるのは24時間換気口からの音漏れだと思います。最近のマンションは防音性が高いのですが唯一の弱点が外部換気口です。当然、飛行機騒音も入って来ると思います。

[8528: 匿名さん]

>>8526 匿名さん
せめて試験飛行やらないと、多くの人は実感できないと思うので、試験飛行をやって欲しいですね。

[8529: 名無しさん]

>>8528 匿名さん

実際にやったら計画は頓挫でしょ。騒音のひどさに皆さん大反対するんだから。

[8530: マンション検討中さん]

あす品川区長選だけど、現職の濱野爺さん圧勝やろな。７０歳超えてるくせに生き生きしとるしな。やっぱ男は若い愛人持つか、権力持つと長生きすんで。
対抗馬の元都議はなんか覇気がない。６０歳ぐらいらしいけど、濱野より歳とって見える。こりゃ病気持ちやないかな。

[8531: 検討板ユーザーさん]

>>8527 匿名さん
公式HPに防音フード採用と記載されてますよ。何を採用してるか知らないですが、パナソニックの防音換気口だと31db減音できますよ。

[8532: 匿名さん]

＞＞ 8525 匿名さん

街全体がうるさくなるって、渋谷や新宿と比べてどうなのさ。都内特に23区なんてどこも一緒でしょ。自室の防音性能が良いのはアドバンテージじゃないの？

[8533: マンション検討中さん]

換気口ってふた閉めれますよ。
私の家だと、夜寝るときに、寝室の換気口から風の音（？）が聞こえる時があってその時はふたを閉めてます。

[8534: 匿名さん]

>>8530 マンション検討中さん
これまで論点化を防いで来た国交省の勝ちですね。濱野さんが新ルート推進派なのは、もともと区役所職員で自民党推薦を貰って区長になれた恩があり、国政には頭が上がらないからです。

[8535: 匿名さん]

>>8533 マンション検討中さん
締めれますが24時間換気なので強風の日以外は閉じないようにと書かれてます。15-19時なので、普段は開けてると思います。風の音も聞こえるぐらい音は筒抜けなので飛行機の音もここから入ってきます。

[8536: 検討板ユーザーさん]

>>8534 匿名さん
濱野は1回目〜3回目の選挙で、自民、民主、社民、公明の推薦受けてた。今回の選挙で初めて、与野党対立になっただけでもともと自民だけの推薦じゃないよ。

[8537: 検討板ユーザーさん]

>>8535 匿名さん
だから防音フードあるって。

[8538: 匿名さん]

>>8537 検討板ユーザーさん
24時間換気の防音フードは性能の高いものでT2サッシ相当、これは線路沿いマンションで用いられるかなり上位のゴツいものです。一般のマンションに付けられる防音フードはこれより単純なものなのでT1程度の性能と思われます。ここはどちらなのでしょうか。

[8539: 匿名さん]

買う気もない奴がくだらない投稿をしているな
騒音問題は飽き飽きしている人ばかりなのに

[8540: マンション検討中さん]

よく読むと防音フードは一部住戸とあるので、北や東の部屋のみですかね。おそらく西や南は防音フードが不要なほどに騒音の心配はないということでしょう。

心配な方は航路開始後に、飛行機が飛ぶ好天・南風の日の午後３～７時に現地モデルルームを見学してから購入判断すればいいだけのこと。

万が一の際は、後から防音フードを要求するか、自腹で購入すればいいのでは？最上級品でも数万円で買えそう。

[8541: 匿名さん]

外壁は共用部になるので
最初から工事を設定されてるエアコン室外機工事などを除いて
勝手なフード取替えは出来ませんよ。

[8542: 名無しさん]

航空機の音を実際に聞いてから購入しても遅くない。うるさければキャンセルや築浅で出てくる。こんな大切な事を実際に確認せずに買うなんて愚の骨頂。

[8543: 匿名さん]

うるさければ、って
騒音は永久物ですよ。
うるさくても出てきたのを買いたいなら、今お買いになれば。

[8544: マンション検討中さん]

>>8522 匿名さん
高度が倍だから静かというのは違うと思うな。
高度2倍は、エンジンフルパワーはほぼ同じという国交相の報告書がありました。

ということで、今の音ぐらいなのでは説を唐突に唱えてみます。

[8545: 名無しさん]

騒音が論点で出る時点で、ホテルのような一時滞在ならまだしも長く住む場所じゃない。窓閉めれば良いなんてポジショントーク以外なにものでもない。

[8546: マンション検討中さん]

すでに品川区は同程度の飛行機の離陸騒音を体感しており、それにもかかわらず不動産価格が下がっていないことから、殊更アイコニックに扱われない限り気にもしない程度のことということ。風評でしかないということですよ。

離陸騒音も未体験の港区にはインパクト大かもしれませんが。

この話はすぐに落ち着いて、品川再開発と、大井町再開発と、羽田新線で持ち直して10年で家賃ゼロ円で住めたことになる。

ゼロリスク大好きで、石橋を叩いて渡らず壊して後悔する人、日本に多いですし、そうしたければそうすれば良いのです。

[8547: 通りがかりさん]

こちらの欠点は騒音ではなく価格でないかと。
坪単価450万とかいったら少し前の港区ですもんね。それに対して割安と思えちゃうとは。市況として10年前のリーマン前と雰囲気がなんとなく似てる気がしちゃいます。

[8548: 匿名さん]

大井町の評価がそれだけ上がってきたと言うことでしょうね。

[8549: 匿名さん]

いつものネガキャンお疲れ様です。

騒音嫌なら他のエリアをどうぞ。
今の価格が高いなら不動産バブル崩壊後にどうぞ。

もちろん騒音や価格で有益な情報を提供してくれるなら大歓迎です。

[8550: マンション検討中さん]

>>8548 匿名さん
みんな通勤電車に長く乗ることに辟易してるんですよ。
(そりゃそうだ)

[8551: 匿名さん]

大井町は交通の便が本当に良いからね。

[8552: マンション検討中さん]

>>8544 マンション検討中さん
大井町駅を起点とすると、現行の北向き離陸ルートは水平距離で2000mぐらい離れてるのであまり参考になりません。

[8553: マンション検討中さん]

>>8552 マンション検討中さん
いえ、違います。うるさいと感じる時は大抵は大井町の上あたりをやむ終えず通過している時です。

したがって関係あります。

[8554: マンション検討中さん]

離陸機は離陸後すぐに海方向に進路を曲げるのでほとんどの飛行機は2000mより遠いですね。風向きや天候などで進路変更が遅れた場合で最低2000mが確保されます。

[8555: 匿名さん]

願わくは大井町線が都心方面に乗り入れしてくれるともっと良いのだが。
東急も本音ではそうしたいのだと思われる。

[8556: 匿名さん]

シティタワー近くいますが、飛行機音は、天気の悪い日は、かなり低空飛行でゴオー連発ですが雷のようでそんなに苦にならない。それよりパトカーや救急車のピーポーピーポーやウーウーが半端なくうるさい。特に真夜中がきつい。東京のサイレン音は、他府県より節操がなさすぎ。騒音はこれぐらいかな

[8557: マンション検討中さん]

>>8553 マンション検討中さん
大井町で離陸機の音が聞こえるとき、海方向に離陸機が見えることもありますね。でも大体が海方向に進路を傾けてますので音が聞こえても2000m以上は離れてます。

[8558: 検討板ユーザーさん]

やはり値上がりや希望の間取りがなくなるリスクを取りたくない方は、ＪＲ大森駅からバス一本で簡単に行ける城南島海浜公園で、実際の飛行機音を体験してから購入判断が無難ですね。

値上がりや希望の間取りがなくなるリスクを承知で、大井町そのものの飛行機音を確認されたい方は、航路が開始してからの判断が無難ですね。

[8559: 口コミ知りたいさん]

>>8558 検討板ユーザーさん

体験済みです
あまり気になりません
救急車や電車の音や選挙カーの方が気になります

[8560: 匿名さん]

公園なら音は拡散してしまうでしょうから、
あまり参考にはならないでしょうね。

[8561: 匿名さん]

今までタワマン２回経験してますが遮るもののないタワマンは消防車が1番きついです。

西南側はそれが心配ですがそもそも近くに6車線とかの広い通りがないのでそれも杞憂で終わりそうな気がします。

[8562: 匿名さん]

マンションはタワマン含めて、
交差点の赤信号を通過する緊急車両が一番きついですよ。
サイレンに上乗せして「緊急車両が通過しまーす！」「ありがとうございましたー！」
とマイクで叫びますから。

[8563: 匿名さん]

>>8561 匿名さん
消防車、救急車の類は頻度が全然違いますよ。年150日、1時間に44本、消防車が通りますか？

[8564: 匿名さん]

飛行機がそんなに嫌ならここを検討しなければ良いでしょう。

睡眠時間の遮るもののない３方向から聞こえるサイレンは本当にうるさいですよ。

タワマンに住んだことも無いんでしょうね。

いつまでも中身の無いネガキャンを繰り返して本当にかわいそうな人ですね。。

[8565: 匿名さん]

確かに買う買わないは、あくまで各人の判断だから、自分の意見をしつこく強要するのは良くないよ。もうこの位にしておくように。

[8566: 匿名さん]

そもそもタワマン特有の騒音かのよつに抜かしてるけど、そんなもん一戸建てだろうが低層レジデンスだろうがそれなりの車通り多い通りにあれば大差ない問題。

よくいるよね、タワマンだけ槍玉にあげるやつ。
高層階は脳卒中リスク高まるとか、タワマン買った若夫婦がローン地獄で詰むとかと同レベルの謎設定の与太話。

[8567: 検討板ユーザーさん]

この人、例の人ですよ。

[8568: 匿名さん]

遮るものがない場合と言ってるのに。
落ち着いてくださいね。

車通り多い通りから１区画空いてれば遮る建物がある低層の家なら音はあまりしません。

タワマンは１～５区画くらい大通りから離れてても音拾ってしまうんですよ。
タワマン高層階住んだことあれば常識です。

[8569: 名無しさん]

>>8564 匿名さん

ここはポジが過ぎるからネガが湧くんです。
面白いことに自然とバランスされるのです。
あなたがネガがしつこいと感じる時は
第3者や検討者にとってポジが鬱陶しいからです。

[8570: 匿名さん]

検討するのに意味のある情報ならなんでもいいよ。
同じことを何度も繰り返して正当化する人はどんな不幸な人なんだろうね。
ここに書くことでその人が少しでも幸せになるのならまあいいかな。

[8571: 匿名さん]

>>8568 匿名さん
で、その仮定をここで論じる理由、目的は何？
ここらへんで1番大きい通りに向かっては、このマンションの北側に住友不動産のオフィスビルあるけど。あなたが言う1区画後ろにシティタワー大井町ってあるんですけどね。当然検討者なら知ってますよね？

立地環境も知らない単なるタワマンネガなら他に行ってくださいね。貴方の大好きな遮るものがない湾岸タワマンとかの方が余程持論展開出来ますよ。

[8572: 匿名さん]

ここは救急車両はそんな大丈夫だと思いますよ

[8573: 匿名さん]

>>8556 匿名さん
貴方は本当にシティタワーの近くに住んでいる人ですか？
私は正真正銘にシティタワーの道を挟んで真向かいに住んでいます。
区役所通りも光学通りもシティタワーの前を救急車が通ることは滅多にありません。
通るとしたらこの近隣に患者が出た時だけです。何故なら品川病院も中央病院も駅東線路沿いにあるのでここは遠回りになるからです。
そもそもシティタワー周囲の道路は交通量が少なく駅前にしては静かですよ。

[8574: 匿名さん]

>>8568 匿名さん
あなたより余程落ち着いてますよ。
ここのロケーションご存知ないまま詭弁を弄されていたら、より正確な情報が出ちゃいましたね。

上の方のコメントにさらに補足すると、北側は最上位クラスのT4サッシが採用されていますよ。その事実もだし、何故T3でも十分なのに最近コストカット志向の強い住友がT4採用した理由も当然ご存知ないでしょうが。

顔真っ赤にして一般的なネガ情報を一生懸命書いても、個々の物件に当てはまらないこともありますよ。残念でしたね。

[8575: 検討板ユーザーさん]

品川区長選挙まさかの接戦。
新ルート反対派が拮抗。

[8576: マンション検討中さん]

濱野さん当選確実

[8577: 匿名さん]

>>8574 匿名さん
詳しく聞きたい。

[8578: マンション検討中さん]

T4が東側じゃなくて北側に設置されているご存知でしょうか？
住友は音じゃなくて、環境性能基準を満たすために設置しているんですよ。
音はT3で十分。

[8579: 匿名さん]

>>8575 検討板ユーザーさん
投票率低いから、共産が有利になるんだよね。。。結果票数としては接戦。
実際の民意ははまのさん一択でしょ。

[8580: 検討板ユーザーさん]

>>8578 マンション検討中さん
北側T4じゃないでしょ、
T4は北西の低層階一部ですよ。確か4階ぐらいまで。それ以外はt3で、t2はなし。

[8581: 匿名さん]

>>8577 匿名さん

T4サッシの理由でしょうか？
緊急車両騒音みたいなとんでも理論持ち出してくる方もいらっしゃるので、ここでの明言は避けますが、少しだけ関連事項を共有しますね。

まず第一には当然ですが、羽田新航路問題。
第二に地権者問題。
第三にここが品川区の助成金が入っていること。そう言えば保育園の種類決まったのかな…

その他上の方が仰られている環境性能基準もありそうですね。私はその説明は受けなかったですが。笑

第二と第三の理由は、ここが竣工から入居開始までやけに期間が空くという事実が裏付けになりますね。詳細は是非MDで聞かれることオススメします。マンション周りを歩いた時にご説明頂けますので！

[8582: 検討板ユーザーさん]

前回より投票率は10パーセントアップ

[8583: 検討板ユーザーさん]

引き渡しが20年4月以降になんのは、すみふが20年度に売上計上したいからだよ。

[8584: 匿名さん]

>>8583 検討板ユーザーさん
そんな都市伝説信じてないで、竣工から引き渡しまでどんなスケジュールか田町で聞いてきては？

[8585: 検討板ユーザーさん]

非分譲は割と低層が多いですね。

[8586: 匿名]

>>8585 検討板ユーザーさん
営業さん曰く非分譲は1人3〜4部屋確保とのことでしたので生活する家（中層、高層）一部屋と賃貸に出しやすい低層を数部屋確保しているのだと思います。

[8587: マンション検討中さん]

台風が最近多いですけど、立会川の暗渠って大丈夫なんでしょうか？確か駅前にかけて流れていますよね。あまり溢れたとかは聞かないのですが・・。

[8588: マンション検討中さん]

>>8580 全く間違った情報をよく自信持って言えますね、掲示板怖っ！
これ以上は水掛け論になるので、MDで説明資料見せてもらってください。

[8589: マンション検討中さん]

>>8581

こちらの方も適当なので、少しコメントすると、
まず航路が問題なら東側にT4がついていないといけないので、これは間違い。
地権者住戸のみにT4をつければいいが、そのような対応もしてないのでそれも間違い
品川区の助成が理由かは不明。だからと言って一部住戸につけるというのは論理の飛躍がある。

もう少し論理的に考えれば温度差を緩和するための環境性能基準ということに帰結すると。

[8590: 匿名さん]

単純な話


自分の頭上に何かが頻繁に行き交う場所に住みたいですか？


ってだけ
東京タワーより低いところ飛び交うんだよ？

遮音性能がとか資産価値がとか頭でいろいろ考えるけど、
シンプルに誰だって飛行機の下は嫌でしょ？

逆噴射とか田園都市の米軍機墜落とかみんな忘れちゃったのかねw
日本人は忘れやすく歴史や教訓から学ばないのが玉に瑕

[8591: 匿名さん]

>>8589 マンション検討中さん
検討もしないで外野でガヤガヤしてるだけだから何も知らないし分からないだけでしょ。品川区助成金の件なんで営業さんから直接話してくれる話で、MDすら行ってないのバレバレ。

悦に入ってカッコよく論理云々言ってないで、MD行って事実関係聞いてきたら？自分の無知と情報収集能力不足をひけらかしてるだけで、何ら有益な情報でなく、むしろ情報阻害要因。

[8592: 匿名さん]

>>8589

えー？東側にT4がついてないの？
それじゃ、新航路対策のT4だって過去レスで何度も書かれたのは何だったの。

[8593: 匿名さん]

>>8592 匿名さん

多分、素で知らなかったんじゃない？
ボイドスラブの前例もあるし(笑)

[8597: 匿名さん]

昨日夜は、大井町にも30メートル前後の強烈な強風がおそいましたが、朝街並をみると、何事もなかったような空気です。災害にもびくともしない大井町、恐るべしです。かなり
頑強なインフラが構築されてそうだ。停電もこの4-5年全くないし、災害にも強い街っぼい。後、パトカーの巡回もよくやってるので治安にも力いれている。どちらも目立たないけど、かなりいい街かな

[8598: eマンションさん]

[No.8594から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8599: 検討板ユーザーさん]

>>8587 マンション検討中さん

立会川の暗渠（地下に埋設したり、ふたをかけたりした水路）は、ブリリアとクレヴィアの間なので少し離れているかつ、シティタワーの立地はそちらよりも高台にあるので、溢れるようなもの凄い天変地異が発生したとしても浸水はしなさそう。立会川は目黒川と呑川に挟まれていて、豪雨でも流量は他の川ほど急増しないという過去の投稿もありました。

[8600: 評判気になるさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[8601: 検討板ユーザーさん]

２３区の駅前スーパーの充実度ランキング

１位　赤羽
２位　大井町
３位　亀有
４位　金町
５位　成増

なんとなく大井町は山手線から１駅のＪＲ駅という希少な立地にしては、駅周辺のスーパーがかなり充実しているイメージが強かったのですが、調べたらやはりランキング入りしていました。

https://online.sbcr.jp/2017/06/004253.html

[8602: 匿名さん]

>>8601 検討板ユーザーさん
大井町がスーパー充実してるのは全然同意出来るけど赤羽が1位…？大きいイトーヨーカドーくらいなら武蔵小金井の駅前にもあるが…メガドンキも北口にあったんじゃないかな。

亀有アリオ挙げるなら北砂アリオも西大島駅目の前、西新井アリオも西新井駅目の前だし、執筆者の主観が凄いですね。JR縛りってわけでまたなさげだし、ますます謎が深まる。

[8603: マンション検討中さん]

>>8597 匿名さん

災害にびくともしない大井町と思っていいですか？

https://news.tbs.co.jp/sp/newseye/tbs_newseye3487079.htm

[8604: 検討板ユーザーさん]

>>8602 匿名さん

確かに謎ですね。駅前スーパーの総敷地面積ですかね？基準は書いておいてほしいですね。

[8605: 通りがかりさん]

こ こ の 未 来 ‥　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/606266/res/1-1000/

[8606: 匿名さん]

>>8599
立会川は、地下水位の上昇が深刻な東京駅総武線の湧水をわざわざ引っ張ってきて放流している位だから、むしろ水量不足が問題でしょうね。

[8607: 名無しさん]

東側の34番街区には廃屋、空き家、木造の老朽化アパートが目立ちます。近いうちに新しい建物が建つと思いますが、高層の建物が建つ予定はあるのですか？
夏場の午前中から正午過ぎまで、北側の大きなオフィスビルのガラス窓、外壁からの反射光が気になります。MRで日照のシミュレーション説明はありますか？

[8608: 検討板ユーザーさん]

>>8607 名無しさん
シティタワー東隣の34番地区は、近隣商業地区、建ぺい率80パーセント、容積率300パーセント、第三種高度地区。第三種は高さ制限20メートルなので、6〜7階建がマックス。
もう少し駅よりの地区は商業地域で高さ制限なし。容積率500パーセントなので、高めの建物が立つ可能性あり。

[8609: 匿名]

>>8607 名無しさん
日照シミュレーション希望すれば見せてもらえましたよ。
東の建築予定は今の所ないとのことでしたが、仮にすみふが建てるのであればこういったものを建てますという仮建築図を見せていただけます。

[8610: 匿名さん]

＞＞ 匿名さん

だから、飛行機の下ではないよね。分かってて書いてるんでしょ？

[8611: 匿名さん]

ここが飛行機の下だとすると結構な範囲が下となりますね。。

トンデモ理論ではあるものの、その場合どこまでが下ということになるんだろう。。

[8612: 検討板ユーザーさん]

そういえば餅つき名人さんのホームページで
大井町＝城南の北千住と書いてありましたが
たしかにそうかもしれないですね。
交通至便、元工業地域特有の飲み屋の多さ、
雑然とした密集商業地、でも大規模商業ビルもある。
あちらは水害、こちらは羽田新航路という
ウィークポイントあり。
まあ、安かろう悪かろうで妥協するしかないですね。

[8613: eマンションさん]

え、大井町が安いとは！！

[8614: マンション検討中さん]

第三種でも8Fはたつよ

[8615: 匿名さん]

>>8605 通りがかりさん

知人が九大出身者です。真下は非常にうるさいが、少し離れただけでかなり騒音のレベルは下がると言っていましたよ。

[8618: 匿名さん]

3割減だと決め付ける人もいる。
https://www.gikai.metro.tokyo.jp/record/urban-development/2018-01.html

[8619: 検討板ユーザーさん]

用途地域指定図を見ると、西は第二種高度地区（主に住居地域）が続くので視界を遮られるリスクなしの永久眺望、その他の方角はいつかは駅との間に高層が建つ可能性はありますね。

https://www.sonicweb-asp.jp/shinagawa/map?theme=th_14#scale=3750&pos=1...,35.605450281010576&feature=18001:1245485:139.73075055575455:35.60551521868695:234

[8620: マンコミュファンさん]

九大関係者はあれ慣れてるけど
普通はしんどくね？
そもそも学校と家は違うし

[8621: 匿名さん]

新幹線から見えました。
デカイですね。

[8623: 匿名さん]

>>8622 匿名さん

新幹線からこの物件が見えたということです。
出来上がったら目立ちそうですね。

[8625: マンコミュファンさん]

[No.8616～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8626: マンション検討中さん]

とにかくこの物件の価格は高過ぎると思う。
住友はこのような価格設定をしても売れると思ってるんでしょうね。
買える人が羨ましいけど、この価格なら他の物件も検討した方が良いと思う。

[8627: 検討板ユーザーさん]

>>8626 マンション検討中さん
別に羨ましく思わんでもええで。子供育てて自分の働いた金で買ったマンションは誰にも恥じることないからな。

[8628: 検討板ユーザーさん]

欲を言えば、大井町以上のアクセスとなる山手線沿いの新宿～東京エリア、徒歩５分以内で、シティタワー大井町のように免震・アウトフレーム・ワイドスパン・ディスポーザー・各階ゴミ集積・行灯部屋なし・永久眺望の新築を希望しますが、シティタワー大井町の坪４５０～５００万よりも最低でも１００万以上する供給しか見当たらないです。航路による値下がりリスクを打ち消してしまいます。

航路抜きでも、２０坪ならグロスで２０００万以上の差となり、単純に心理的な抵抗ラインとなる１億円を超えてしまう。

利便性抜群のパークタワー浜松町は坪５５０超え。大崎で新規供給が出たとしてもおそらく坪５５０超え。徒歩７分に妥協でもシティタワー恵比寿は坪６００超え。妥協して中央線でも徒歩１分のシティタワー中野はおそらく坪６００超え。圧倒的な利便性の徒歩２分のクリオ神田もおそらく坪７００超えかつ免震ではなさそう。最上の利便性の徒歩１分の渋谷再開発もおそらく坪８００超え。

日常的には仕事やプライベートで新宿～リニア品川～新駅～東京～神奈川への１本でのアクセスを重視しているので、ウォーターフロントには憧れるものの、比較的に割安な湾岸は乗り換えが発生しアクセスが落ちるので検討外としています。

また災害リスク面からは、比較的に割安でも城東もあまり望んでいません。やはりローム台地で高台は安心です。低地が坪１００安い坪３５０付近だとしても、もし大震災や集中豪雨が発生したらディスカウント以上の被害や損失が発生しそうで避けたいです。

待てば相場全体が下がる可能性にも期待していますが、かといって都心に近い新築は結局値下がらないリスクも高く、４～５年も賃貸を払い続けながら待つのも損しそうで、悩ましい限りです。

[8629: マンション検討中さん]

立地と価格だけなら、一番条件に近いのは品川シーサイドやと思うけど、スパンがどれも狭いからなぁ。かと言って角部屋は坪単価高いし、もう売り切れたかもしれん。
ちなみに、品川シーサイドあたりはローム台地から近いから、城東地区と比べたらまだ地震リスクは若干低いみたいようやで。新築も結構あるから行ってみる価値はあるんやない？

あとは、新ルート発表後に値下がりした物件を買うのもええんちゃうかな。ここの掲示板の意見やと値下がり確実なんやろ。
ただ、今日のNHKニュースやと新ルートは米国との調整ができてへんからあかんかもしれんって弱気なこと言うてるからなぁ。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20181004/k10011657451000.html

[8630: 検討板ユーザーさん]

>>8629 マンション検討中さん
けさこのニュース見たけどひどい。
日本は主権国家じゃないの？
もし仮にそうでも米軍と調整してから案を公開するのが普通でしょ。本当に住民をなめてる。
このニュース分かってたら、この前の選挙だって論点変わってたかもしれないじゃん。
国交省は嘘つき。やっぱ信じられないわ。

[8631: マンション検討中さん]

このニュースはひどいな。
右よりな人間だし、米軍の存在価値は理解してるが
このちゃぶ台返しはビジネスとしてありえない。
貿易交渉の材料にされたのか？
反米になる人の気持ちが分かったわ。
出てけよ、アメリカ。

[8632: マンション検討中さん]

>>8631 マンション検討中さん
ようするに検討開始時期も最近なので、ステークホルダーと調整しないままの見切り発車じゃないと、一般国民向けオープン説明会プランが間に合わなくて、リスクあるのわかってたけど突撃してたというだけの話。

ただ、いまは、米軍と調整する以外の対策案ないと思うけど。このまま進めて、ギリギリオーケーになったら始める。

試験飛行しない理由は米軍だったか。

[8633: 匿名さん]

アメリカと中国の関係が急激に悪化しているから、そのあたりも影響してそうだな。

[8634: マンション検討中さん]

もしこのことが本当で新航路が中止になったらここは買いってことですかね？

[8635: 匿名さん]

いまさら、なんだかね・・・
ふりまわすだけふりまわしておいて

このマンションにとっては朗報なんだけど、きっと新ルートは延期もなく進むと思う

安倍政権の重点施策だからね＞観光客増加
実務レベルで意外と交渉が難航しているので、日本側からリークしたんでしょう

それはそうと、今回の新ルートの件で横田空域や地位協定を調べてみたけど、やっぱりもう見直すべきだよ

ドイツもイタリアも何度も地位協定を改正してる
かなり苦労したみたいだけど

日本だけが他の国と比べても時代遅れな運用なんだよね

石原知事も言ってたが、横田空域の件も、実は影の最大の抵抗勢力は防衛省はじめとした官僚なんじゃないかと睨んでる
米軍を隠れ蓑に、自由に使える範囲をできるだけに広く確保しておきたいと

[8636: 匿名さん]

国内線(＝日本機のみ)だったら米軍も新航路を許可するかもしれないけど、国交省としては国際線枠の拡大が狙いだからちょっと相容れないかもね。

[8637: 検討板ユーザーさん]

>>8629 マンション検討中さん
シーサイドは利便性悪いし、問題点が多くあるので少し安いくらいでは当初から検討していないけど都内全域のマンションの中ではまだいい方なのかもしれない。

[8638: 検討板ユーザーさん]

>>8634 マンション検討中さん
別に朗報じゃないよ。購入者はもともと新ルートの騒音は重視してないし、ネガは「新ルートは撤回されたわけじゃない！」と騒ぎ続ける。お互い分かり合えず憎しみあうだけ。

[8639: マンション検討中さん]

A滑走路側(大井町上空)側だけが横田空域に引っかかるみたいだね。

[8640: 匿名さん]

大井町ってとこが、そもそもオワットルW

[8641: 匿名さん]

何れにせよ、成田空港の大拡張が決定済だから、政府としては予め手を打っていた感じだね。

[8642: 名無しさん]

東側の隣地は第3種高度地区ということは20メートルまでの高さしか建物立てられないということでしょうか？

[8643: 検討板ユーザーさん]

>>8642 名無しさん
そうだよ

[8644: 匿名さん]

正直飛行ルートは無くなると嬉しいです。
国益優先とは思いつつも。。

[8645: 匿名さん]

大井1丁目南地区地区計画の「その他の地区」に該当し、最低敷地面積250m2、「長く住み続けられるよう安心して暮らせる市街地を形成」との土地利用の方針もあり、ほぼ中高層マンションが建つことは確定。

あとはココも将来的には市街地再開発事業の実施により高度利用地区の指定、容積率緩和でタワマン化する可能性もあるのでは。

[8646: 検討板ユーザーさん]

>>8645 匿名さん
可能性は無限大やで。
立派なタワマンが立つとええな。

[8647: 名無しさん]

レスありがとうございます。8642です。
ということは、現状は20メートルしか建てられないけど、再開発とかで規制が緩和されて、それ以上の建物が建つ可能性がある、ということですかね、

[8648: 検討板ユーザーさん]

>>8647 名無しさん
その理解でいいと思います。現時点で東隣地区の土地を買っても、用途地域の制限で20メートル以上の高さの建物は建てれないです。道路も細いですし、容積率の制限がきついので、5階だてがいいところでしょう。
将来的に再開発で高さ制限がなくなる可能性はもちろんあります。これには区の特別な許可が必要です。土地区画整理事業が代表的ですが、地権者や区の協議に相当な時間が必要です。早くて5年、普通は10年以上かかります。
それより、もっと駅近の商業地域（26番地とか）は高さ制限がないので、もう少し高めの建物がたてれます。窓から60メートルは距離があるので、圧迫感はないですけど、階数によっては展望に影響ありです。

[8649: 匿名さん]

大井町駅至近で便利な場所ですね。欲しいです。

[8650: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8651: 買い替え検討中さん]

8648: 検討板ユーザーさん
とてもわかりやすい説明ありがとうございます。
東側を検討していたのでとても参考になりました。

[8652: 匿名さん]

新ルート撤回ならお買い得感が出ますね。

[8653: 匿名さん]

>>8648 検討板ユーザーさん

60メートルしかでは？

[8654: マンション検討中さん]

それにしても国交省は何を考えてるんだろう。新ルートって2015年から自治体への説明始めてるんだよ。
横田空域通るなんて最初からわかってたんだから、米軍との交渉は3年以上前からやってたんでしょ。米軍の許可取れなさそうなんて、今年の夏にわかった話じゃなくて、もっと前から、下手したら最初からわかってたんじゃないの？
いろんな自治体に説明して、反対運動起きて、区長選の争点になって、それで「やっぱ米軍の許可取れないんで新ルート撤回するかも」なんてありえないわ。しかも区長選終わった3日後に公表なんて意図的でしょ。

[8655: 通りがかりさん]

新航路なんて、六本木のアメリカ大使館という名の米軍基地の上空を、民間機とはいえ仮想敵国の中国機やロシア機が通過することを、アメリカが許すわけないな。

[8656: 匿名さん]

オバマ時代とはアメリカの対中姿勢は激変、対決姿勢が鮮明になったからね。
それを受け、米軍の態度もここに来て硬化した可能性があるね。

[8657: マンション検討中さん]

いすれにせよ新航路の停滞はこちらの物件にとっては良い情報ですね。まぁ先のことはわかりませんが。第4期の販売も当該情報がほんの少しは追い風になりそうですね。

[8658: 検討板ユーザーさん]

アメリカにとって日本は重要な軍事拠点の一つでしょうから、空の軍事アクセスに影響ありなら、航路の一部見直しが現実的ですかね。

[8659: 検討板ユーザーさん]

一番プラス影響を受けそうなのは中野ですかね。品川区は横田空域に含まれていないように見えるので、もし航路案全体の取り下げではなく、一部ルート変更となった場合、大井町駅の上空は飛びそう。

[8660: 匿名さん]

元々このルートしかないと国交省も説明しているので、ルート変更は難しいのじゃないかな。すぐ東は皇居の上空になるし。

[8661: 検討板ユーザーさん]

埼玉県あたりで横田空域を横切るのがあかんらしいわ。空港の説明やと、二つの滑走路を使おうとしたら、直線でおりてかへんと飛行機と飛行機がぶつかるらしいで。もっと手前できゅっと曲がって、うまく新ルートが成立するとええな。
それかワシがトランプはんにお願いしてこよかな。「ちょっと横切るだけやん！このケチ」って言ってくるわ。

[8662: 検討板ユーザーさん]

空港の説明やで。

[8663: マンション検討中さん]

大井町に影響あるA滑走路が影響ある感じなのですね。C滑走路の運用のみになったら逆に大井町人気が出そうですね。

[8664: 匿名さん]

>>8648 検討板ユーザーさん

地区計画では東側道路は拡幅されるの。

[8665: 検討板ユーザーさん]

>>8664 匿名さん

地権者が賛同するかはさておき、シティタワーのように再開発の高度利用地区で容積率５５０％くらい許可されたら、クレヴィアのような２１階建てペンシルくらいなら建てられそうですね。

[8666: 匿名さん]

>>8665 検討板ユーザーさん
廃屋も多く見られるし買収は始まってる様子はある。準備組合とかもうできるんじゃないの？

[8667: 検討板ユーザーさん]

>>8666 匿名さん
準備組合できたら区議会で報告されますけど、区議会の会議録見る限りはまだみたいです。
http://www.city.shinagawa.tokyo.dbsr.jp/index.php/
でも駅近で立地もいいし、将来的に再開発が進むかもしれないですね。オシャレなカフェやパン屋ができると嬉しいかも。

[8668: 検討板ユーザーさん]

>>8661 検討板ユーザーさん

戦後から保持してきた制空権となると、アメリカにとっては覇権に関わることなので、見合ったリターンがなければ空域の一部返還は難しそうですね。便数を減らして東のＣ滑走路一本に絞るのが現実的ですかね。

[8669: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町は都市計画から７年かかっての完成なんですね。引き渡しまでだと８年。

開発許可だけでなく土地面積が広く地権者が多いと大変なのね。

２０１２年　都市計画決定
２０１４年　組合設立（事業計画）認可
２０１６年　権利変換計画認可
２０１６年　建築工事着工
２０１７年　第１期販売
２０１８年　第２～４期販売
２０１９年　第５期以降販売
２０１９年　建築工事完了
２０２０年　引き渡し

[8670: 匿名さん]

>>8669 検討板ユーザーさん

シティタワー恵比寿は最低10年かかってるよ。
都心に近づくほど用地取得は難しい。

[8671: 匿名さん]

8年ですめば御の字でしょ。
虎ノ門の環２なんか60年もかかった。

[8672: 検討板ユーザーさん]

>>8670 匿名さん

10年ですか。確かにシティタワー大井町が短く感じますね。

[8673: 検討板ユーザーさん]

>>8671 匿名さん

半世紀以上もかかってたんですね。長い。汗

[8674: 匿名さん]

都道420号線も少しずつながら工事が進んでいますね。

[8675: 検討板ユーザーさん]

敷地面積（㎡）を比較すると、シティタワー大井町はなかなかの広さで希少性が高そうです。やはりデカいですね。

大井町駅西側の徒歩５分圏内に限定すると、同規模の大規模マンションの供給は少なくとも10年以上はない気がします。

クリオ神田　507
グランデバ御殿山　658
シティタワー九段杜　1051
クレヴィア大井町ラ　1300☆
プラウドタワ東池袋　1573
ステプラタワ日暮里　3093
ブリリア大井町タワ　3290☆
シティタワー恵比寿　3360
品川イーストシティ　3364
千住ザタワー北千住　3419
パークコート文京小　4004
シティタワー高輪　　4388
シティタワー東銀座　4400
パークコート渋谷タ　4565
パークコート赤坂檜　4656
パークコート浜離宮　5162
ブリリア目黒サウス　5536
ミッドタワグラ月島　5883
シティタワー大井町　6253★
パークシティ大崎タ　6445
虎ノ門ヒルズタワー　6535
パ西新宿タワー６０　7530
シティタワ武蔵小杉　8628
品川ＶーＴＯＷＥＲ　9579
阪急大井町ガーデン　9866☆
プラ品川シーサタワ　9898
タワー横浜北仲　13135
ウェストシ大崎　14289
ドゥトール２棟　15222
シータワ勝どき　17027
スポル大井町　24000☆
ラゾーナ川崎　72000
新駅開発地区　72000
大井1丁目　182000☆

シティタワー大井町の周辺は、敷地面積だけで見ると、東の隣接地はクレヴィアサイズ、東の少し先と南はブリリアサイズのタワマンなら建てられそう。

[8676: 匿名さん]

駅近でこれだけの規模は中々出てこないでしょうね。

[8677: 匿名さん]

駅近でこの敷地面積は凄いですね。
同じシティタワーブランドで工場跡地に作ったシティタワー金町だと17659平米もありますが駅遠ですし。
ここの竣工が楽しみです。

[8678: 検討板ユーザーさん]

西大井から撮影しました。ブリリア、スミフ、シティタワー大井町が並んでいます。今の２倍くらい、ブリリアと同じ高さになりますね。

[8679: 匿名]

４期予告の広告が来ました。
ので、10月こそ4期販売になりそうですね。
3LDKのメインはMD1の部屋になりそう。

[8680: マンション検討中さん]

京浜東北線沿いはこれから期待できそうですね

[8681: マンション検討中さん]

首位は京浜東北線　首都圏の沿線力ランキン首位は京浜東北線　首都圏の沿線力ランキング
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO35523050Z10C18A9X11000/

[8682: 匿名さん]

>>8680 マンション検討中さん
山手線は？

[8683: マンション検討中さん]

調査の概要　不動産調査会社のトータルブレイン（東京・港）がまとめた。各路線の総合力は「都心アクセス力（それぞれの路線がどの駅に直結するか、またその所要時間など）」「輸送力（運行本数、混雑率など）」「駅力・街力（駅周辺にある病院や飲食店の数など）」「マーケット力（周辺世帯の年収など」の4分野で算出した。山手線と山手線内の地下鉄路線は除いた。新築マンションの分譲単価の上昇率は2000～05年と17～18年の平均単価の比較。

[8684: 検討板ユーザーさん]

>>8680 マンション検討中さん

実質、山手線のほぼ半分に埼玉と神奈川へのアクセスを加えたラインと考えれば、納得のランキングですね。

[8685: 匿名さん]

トータルブレインといえばデベとズブズブの関係・・・
提灯行列の先頭を任されてるあのコンサル会社・・・。

[8686: 匿名さん]

>>8680
路線別混雑度ランキングとほぼ一致する。
東西線、京浜東北線、横須賀線、東海道線・・

東西線を除き、何れも南西側にあるのが興味深いね。

[8687: 検討板ユーザーさん]

>>8678 検討板ユーザーさん
14階まで来たみたいですね！

[8688: 検討板ユーザーさん]

ざっくりな大きさイメージ予想を作ってみました。

[8689: 匿名さん]

客観的にみて街に調和してないよね

[8690: 検討板ユーザーさん]

>>8689 匿名さん

確かに。デカくてデザイン性が高いので、最初は違和感ありそう。ブリリア、クレヴィアと並んだら、街並みが少し変わりますね。

[8691: 知見者さん]

>>8689 匿名さん

フラッグシップとはそういうもの。
ぷぷっ

[8692: 匿名さん]

>>8691 知見者さん
使い方間違ってるよ

[8693: 匿名さん]

>>8688 検討板ユーザーさん
植栽の面積がもう少し広いはずですね。
そうしたら道路から離れて落ち着いたイメージになりますね。

[8694: マンション検討中さん]

>>8689 匿名さん

それが住友ですからー
住友は街と調和なんて考えてないから、変な？尖った外観多いですよね。

あっ、これすみふの物件だなってわかります。それが魅力ですよね。

[8695: 匿名さん]

>>8694 マンション検討中さん

たしかに。
すみふは街の調和なんか気にしない。
ラトゥールは大体浮いてる。
良い意味で

[8696: 匿名さん]

大井町の街並みは汚い。
高さ大きさのバラバラな古い雑居ビルが多い。
やはり山手線の各駅とはレベルが違う。

[8697: 匿名さん]

そうかな？生活するのに便利で良い街だと思うけど。

[8698: マンション検討中さん]

>>8694 マンション検討中さん
スミフならではの黒光りする建物ではないぶんかなり気を遣っているかはするけどなぁ。

[8699: マンション掲示板さん]

少し前までは大井町と言えば、イトーヨーカドー、広町社宅群、駅から品川区役所までのごちゃごちゃ感、飲屋街の印象強かったです。
恵比寿（特にシティタワー恵比寿のあたり）とかと比較されると確かに下町感はあります。

広町社宅群がスポルに変わって少し変化してきた雰囲気ありますね。

[8700: 検討板ユーザーさん]

>>8696 匿名さん
大井町が山の手に対抗しようとなんてしてないですしねー。立場わかってます。(笑)
庶民のひとが楽しくすめる町ですね！

[8701: 検討板ユーザーさん]

>>8693 匿名さん

確かにそうですね。公式のイメージ予想がもっとほしいところです。

[8702: 検討板ユーザーさん]

>>8699 マンション掲示板さん

京浜東北と大井町線だけだった頃からあまり変わっていない印象があります。笑

でも確かにイトーヨーカドー、丸井、阪急のある駅というイメージだったのが、イトーヨーカドー、ヤマダ電機、阪急大井町ガーデン、スポルのある駅に変わって、より生活密着系に少しずつ変化していますね。

山手線から一駅にしては、まだかなり発展の余地があるので、少しずつ商業が更新されていくことに期待しています。

ブリリア、クレヴィア、シティタワー大井町が３棟並ぶだけで、街に新たなアクセントが生まれますね。

[8703: マンション掲示板さん]

>>8700 検討板ユーザーさん
その通りです
しかも皆さん山手線は大都会ばかりをイメージしているけど北側の田端や日暮里あたりと比較したら大井町の方が都会じゃない？

[8705: 通りがかりさん]

[NO.8704と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8706: 匿名さん]

>>8703 マンション掲示板さん
路線名称としての「山手線」：東京都港区の品川駅を起点に、渋谷駅・新宿駅・池袋駅を経由して北区の田端駅を結ぶ全長20.6kmの鉄道路線（幹線）の名称

正確には、日暮里は東北本線の駅ですね。
属性から言えば、京浜東北

[8707: 通りがかりさん]

>>8706 匿名さん
西日暮里、巣鴨、駒込、大塚も忘れないでくれ
南のエリアからは見劣りするけど山手線の列記とした駅なのだから
大井町と比較しても遜色ないと思っているのですけど
どうだかなあ？

[8708: マンション掲示板さん]

日暮里の話はもうええて。
大井町の話しようぜ。

[8709: 通りがかりさん]

>>8707 通りがかりさん
山手線といっても北側はもう発展する要素はそれほど無い
将来性は圧倒的に大井町だろう

[8710: 匿名さん]

日本の重心が品川に寄ってきているのは確か。

[8711: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（１／３）

[8712: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（２／３）

[8713: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（３／３）

[8714: マンション検討中さん]

ここは価格以外は良い物件だ。
価格が相場と乖離しすぎ。
これじゃなかなか売れないだろ。
担当者の人も短期で売るのは無理だと思っているのか長期間かけて売ると言ってた。

[8715: 検討板ユーザーさん]

>>8714 マンション検討中さん

巧妙なネガだね
相場からみても妥当な価格であるし、担当者やデベの真意を何も知らないクセに勝手に断定
担当と話したこともないのに何が目的でここにいるのですか？

[8716: eマンションさん]

>>8715 検討板ユーザーさん

多分、◯蔵◯山の人なんで
構わないようにしましょ

[8717: 匿名さん]

>>8715 検討板ユーザーさん
今頃、マンション検討してる時点でセンスがない人なんだと思いますよ。
センスのある人は、3年前までに仕込んでる

[8718: 検討板ユーザーさん]

>>8717 匿名さん

センスないかもしれませんが、これを買える検討できるぐらいの財力があるのが強みです(^_^)多少マイナスでも家計に影響ないから買うのです

[8719: 匿名さん]

株価急落、金利上昇で高掴みになるリスク上昇中

[8720: 検討板ユーザーさん]

相場全体の高騰は確かだけど、立地と仕様が最も類似している築７年ブリリアの、２１坪３ＬＤＫの成約賃料が月２６～２９万なので、城南の期待利回りが表面４％くらいなら、１年２％値下がり想定で新築価格に割り戻すと、坪４２５～４７５くらいになり、シティタワー大井町の値付けは適正にも思えます。

でも投資ではなく実需で探しているので、一応同等以上のＪＲアクセス、利便性、仕様を、同じ坪４５０で探してはいるけど、今のところ見当たらないです。

[8721: 匿名さん]

大井町住んでます。
価格は高いけど場所と物件はいいですよね。
買える財力は羨ましいです。
飛行ルートがなくなったら最高ですよね。

[8722: 匿名さん]

最近の価格どんな？ 誰か行った人教えてください

[8723: 匿名さん]

>>8720 検討板ユーザーさん

区分所有なんですから利回りはネット4％、グロスで6％です。もう一度計算し直してください。表面4％で計算して物件価格を高く見せるのはズルすぎです。

[8724: マンション検討中さん]

高いか安いかは売れ行きを見ればわかる。
晴海のドゥ・トゥールと同じ運命。
お金持ちで財力に余裕がある人が買う物件でしょ。
平均的なサラリーマンが買える価格ではない。
無理して買うとローン地獄となる可能性が高い。

[8725: 匿名さん]

>>8724 マンション検討中さん
世帯年収2000あれば買えるだろ。
それって別に大した富裕層でもないよね

[8726: 検討板ユーザーさん]

国税庁データだと、ざっくり社会人４５００万人の、２００万人が年収１０００～２０００万、２０万人が年収２０００万以上。

１馬力でも億ション買える人が、首都圏のマンション年間新規供給４万弱の５倍いるので、まあまあいますね。

[8727: 検討板ユーザーさん]

外周粱の構造はブリリア目黒に類似していますね

[8728: 検討板ユーザーさん]

こういった外周粱やアウトフレームの修繕の頻度は、清掃が年２回、塗り直しなど補修が１２～１５年に１回くらいですかね？

[8729: 検討板ユーザーさん]

メンテナンスも資産価値の維持に重要となると、囲まれていなく足場の組み立てやすいシティタワー大井町は、修繕もしやすくコストも抑えられそうなので、囲まれ物件よりは有利に思えますね。

[8730: 検討板ユーザー]

そういう年収ベースでの話は信用できないと思います。
終身雇用や年功序列は崩壊してますので。。。
＞２０万人が年収２０００万以上
で、１０年継続して２０００万以上の人は？いいとこ２万人（１割）だと思いますが。

[8731: 検討板ユーザーさん]

>>8730 検討板ユーザーさん

１０年連続のデータは見つからなかったので、割合は憶測になってしまうので、何とも言えないですね。

引退間際でもう働かない人やたまたま成果報酬で上がった人が多ければ１割でも、それなりの実力で年収２０００に上がってる若手～中年層が多ければ５割でも、不思議ではないかと。

[8732: 検討板ユーザーさん]

ＭＤ１とＭＤ２は、窓の総スパンか、ワイド窓かで、好みが分かれそうですね。

[8733: 検討板ユーザーさん]

もし都心の起点を皇居とした場合。

[8734: 匿名さん]

スポルはオリンピックの後に何になるんだろね。コストコができるって噂あるけど。あとは品川区役所の建て替え？
都内だと珍しい駅近、大規模な土地だからきになる。

[8735: 検討板ユーザーさん]

>>8734 匿名さん

同じく気になります。スポルは好調ならオリンピック後に継続の可能性もあるらしいです。コストコもいいですけど、ニトリやイケアなど大型家具店もありですね。先に道路の拡張が必要ですかね。

[8736: 匿名さん]

消費税率引き上げの駆け込み需要狙いで、一気に売り出したりするのでしょうか？
出し渋ってましたからね。

[8737: 検討板ユーザーさん]

どうなんでしょうね。来年度以降の売上に計上するために、販売を抑えている憶測もありますが、会計上は売買契約日での計上になるんですかね？

[8738: 匿名さん]

既出かもしれませんが、ここのすぐ近くに893の事務所があるのですね。一昨日、そこを通ったら、一見してそれとわかるひとたちが、たくさん歩道に出ていて、怖い思いをしました。この物件のすぐ裏手です。

[8739: 匿名]

>>8738 匿名さん

既出ですしMRに行くと営業さんからその件についても丁寧に説明してもらえますよ。
すぐ裏手といっても建物や道をいくつか挟んでいますよね。
毎月第2日曜日に集まりがあるのでその日の午前中には人がいると説明を受けましたよ。

全て既出ですが
・新航路
・事務所
・風俗店
の3点がダメならこの物件はダメですとMRで確認されますよ。

[8740: 匿名さん]

なるほどそういうことなのですね。よくわかりました。
ご説明ありがとうございました。

[8741: 匿名さん]

>>8737 検討板ユーザーさん
前回の増税時は、契約日で税率を判断していました。つまり19年9月までに契約すれば、引き渡しが増税後でも8%のままですよ。

[8742: 匿名さん]

>>8737 検討板ユーザーさん
すみません。誤読してました。売上計上は引き渡し日が原則です。

[8743: 匿名さん]

だからシティータワー恵比寿や駒澤大学では引き渡し日を入居開始後のさらに1年後にするという荒業を使ってきてるんですね笑

[8749: 匿名さん]

免震装置の不正が発覚。都内は222件もありますね。
免震タワーは大丈夫ですかね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all

[8750: 匿名さん]

スポル跡地はラゾーナとかららぽーととかだったら嬉しいです。コストコやIKEAのビジネスモデル的に駅近は無いと思います。車で買いに来る人向けでしょうからね。実際にはオフィスビル、ホテル辺りが建ちそうな気がします。

[8756: マンション比較中さん]

[No.8744～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8757: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町からローソン、阪急ガーデン、セブンイレブン、大井町駅、イトヨーカドー、西友、ヤマダ電機への日常的に使いそうな徒歩ルートは水色と青色。

高倉珈琲にでも行かない限り、いずれ消えそうな古い風俗店と※※※の事務所が入っている西山ビルのあるオレンジ色ルートは使う必要なさそうです。

[8758: 検討板ユーザーさん]

>>8749 匿名さん

記事には「ＫＹＢが改ざんしたのは、地震の際に建物の揺れを抑える「免震用オイルダンパー」と「制振用オイルダンパー」で、２０００年３月から１８年９月までに出荷された製品。国交省はＫＹＢに対し、免震装置を速やかに交換する計画を立て、報告するよう求めた。」とありますね。

シティタワー大井町はどこのオイルダンパーを使っているのか、気になります。

[8759: 匿名さん]

駅前のメインストリートを避けて通る生活もなんだかなーって気がしますね

[8760: 検討板ユーザーさん]

>>8759 匿名さん

どんたく通りは、珍しいことに高倉珈琲以外は使いそうな店がないメインストリートなので、特にデメリットはなさそうです。

物件まで少し遠回りになる道でもあるので、シティタワー大井町は航路からの距離、西の永久眺望も含め、大井町の中ではかなり絶妙に良い立地だと思います。

[8761: 匿名]

>>8758 検討板ユーザーさん

シティタワー大井町は、既に免震装置完了済みなので、最悪の場合は再建築や契約解除もあるのか？

[8762: 匿名さん]

意識しながら避けないといけない道がある生活って、嫌ですね。

[8763: 匿名]

今日は住友定休日なので、免震装置の件の確認は出来ませんね。

[8764: 検討板ユーザーさん]

>>8762 匿名さん

それは否めないですね。その期待値を自分に設定した上で購入対象とできるか否かで判断するしかないかと。

個人的には、ないに越したことはないですが、利便性の高い商業地区になるほど少なからず風俗や密かに※※※の事務所がある可能性は高いと思いますし、どんたく通りは意識せずとも普段使いしない道なので、そういえば程度で特に気にならないとは思います。

広尾駅近に住んでましたが、広尾でさえ週１ペースで親分らしき輩と付き添い数人を見かけました。

近隣にも配慮している事務所のようですし、直線２００ｍ先には交番もあり巡回もしているので、むしろ中途半端な不良外国人やチ○ピラが街に入り込めない抑止力があるのはメリットだと思います。

[8765: 検討板ユーザーさん]

>>8763 匿名さん

免震の件は杞憂に終わるといいですね。

[8766: マンコミュファンさん]

>>8762 匿名さん

大井町に3年ほど住んでいましたが、時間帯に依らず関係者の方とも遭遇しませんでした！
意識するまでも無いですね！

それよりも、某カフェで行われてる謎のマルチ勧誘？みたいな方が嫌ですね。気味が悪い。

[8767: 匿名]

>>8766 マンコミュファンさん

マルチ勧誘詳細気になります。

[8768: マンコミュファンさん]

え、どのカフェですか？8年以上大井町に住んでいて周辺のカフェに色々行きますが、勧誘なんか遭遇したことないです。

[8769: 住人]

>>8764 検討板ユーザーさん
大井町の事務所の人は地域の人たちには優しいですよ。
毎年どんたくの時には事務所横の駐車場を臨時の飲食コーナーとして開放してくれます。
貴方のご指摘のとおり町のワルや不良外人がウロつくこともありません。
犯罪率の低い駅というのもうなずけます。

[8770: 匿名さん]

>>8762 匿名さん
地元民全く気にしてないけどねー

[8771: 検討板ユーザーさん]

最も重要なのはスペックが約束されていること。

騒音を気にする人は、シティタワー大井町は航路案よりも、スラブ情報が未公表な時点で買うのは極めて危険な物件としたほうが良い。

ＫＹＢの不正は震度○○まで対応というスペックが設定されていたからこそ、それを満たしていなく交換対応がしてもらえる。

一方で、シティタワー大井町のスラブ厚の未公表は、そもそものスペックの確約がなく、その気になればコストカットによる利益向上のために、スラブ厚を超極薄にして、後から騒音クレームが入っても「そもそもどこにもスラブ厚の記載ないですよね」と言い逃れられる。

営業に聞けば分かるは、営業の言葉には効力がない以上、極めて甘い考えで、不動産屋の本質は体育会系の土建屋なので、上が利益優先の号令を出せば、ＫＲＢに限らず、良心よりも時には不正をしてまで全力で利益を優先する。

住友パークスクエア三ツ沢公園の杭未達によるマンション傾き、三井パークシティLaLa横浜の杭未達によるマンション傾き、東洋ゴムの免震ゴム約８万個のデータ改ざん、ＫＹＢの免震オイルダンパーのデータ改ざんと続くと、ＫＲＢも不動産業界全体ではこびる不正の氷山の一角であることは明らか。

契約書類にスラブ情報が明記されていれば問題ないので話は別です。

[8772: 匿名さん]

>>8771 検討板ユーザーさん
勝手な持論はよそでやってくれ

[8773: 匿名さん]

>>8771 検討板ユーザーさん

武蔵小山さん、気が済みました？
穏やかな一日にが過ごせますように

[8774: 検討板ユーザーさん]

>>8771 検討板ユーザーさん

大井町のくせに買えなかった恨みですな。
そのようなとき執着がでる。
お疲れ様です。

[8776: 匿名]

>>8771 検討板ユーザーさん
本気で検討している人には大変参考になる意見だと思います。
過剰に反応する人達は、販売関係者さんですかね。

[8777: 匿名さん]

スラブは営業担当から資料見せてもらっててそれを信じるからもうなんでもいいよ。。

信じれない人は検討やめればいいじゃん。

[8781: 匿名]

それよりKYBの不正があった建物明日公表するらしいですね。

[8782: 検討板ユーザーさん]

>>8781 匿名さん

ここはいい物件なので該当していないでほしいですね

[8783: 検討板ユーザーさん]

少なくとも販売元スミフの隣に建設中のマンションなので、抜かりない仕上がりになる期待はあります

[8784: 匿名さん]

[No.8775～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8785: 検討板ユーザーさん]

万が一ＫＹＢの問題装置に該当した場合は竣工が２年くらい遅れる可能性もありそうですね。

交換対象の装置が１万本以上に及び、生産能力が追いつかないことが要因で、国の基準や顧客の性能基準に合わない装置の交換が２０２０年９月までかかる見通しとのことです。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181018-00000003-asahi-bus_all

[8786: 匿名さん]

>>8785 検討板ユーザーさん
となると、手付け倍返し

[8787: マンション検討中さん]

竣工が遅れると、手付け倍返しになるんですか？

[8788: 匿名さん]

>>8787 マンション検討中さん
2年も遅れるなら、基本デベ側の契約不履行として手付け倍返しの契約解除かな。
新川崎は倍返し
高樹町は3倍返しだったけどね。
1ヶ月位なら、その間の家賃補償とかで終わるだろうけど。
どちらにしても、デベ側は必死で竣工に間に合わせてくるはず

[8789: 匿名さん]

羽田空港の新ルート問題　安全安心確保へ交渉　品川区長就任会見
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201810/CK2018101802000127...
東京の高級住宅街の不動産暴落!?「羽田新空路」問題の恐怖
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181019-00182719-diamond-bus_...

[8790: 匿名さん]

新ルートがなくなったら最強ですね。
通ったらやはり影響はあるでしょうね。

[8791: 匿名さん]

KYB問題は建築中の方が取り替えしやすいはず
早急に是正するようスミフは交渉して欲しい

[8792: 匿名]

了承を得られたものを公表だからすみふが公表しないと判断したら公表しないのかな。

[8793: 匿名さん]

「不特定多数に関係の深い物件について」公表だから、マンションは公表対象外だよ。原発と官公庁が対象。

[8794: 匿名さん]

こういうのは、公表したほうが企業としてはいいでしょう
住不が悪い訳ではないから
公表しなくても後でばれると、企業の安全・信頼イメージがなくなるし

[8795: 匿名さん]

>>8794 匿名さん
契約者との関係だと、引き渡し前だからすみふが責任取る必要あり。契約解除なら手付金倍返し、引き渡し遅延なら遅延期間中の家賃相当の支払い。すみふが潰れない限りはね。

[8796: 検討板ユーザーさん]

関西の建築中の三菱地所レジデンスのマンションでは、営業マンから連絡が入ったそうです。
使用前で変更の対応が出来るとの事だそうです。
スミフさんは結果をオープンに出来るでしょうか？

[8797: 匿名さん]

今日調査結果が出てるから、すみふに直接問い合わせてみたら回答してくれるよ。

[8798: 匿名さん]

使ってたらこの建物も終わりだね。
契約者の人は残念でした。むしろ手付金倍返しで嬉しい？？

[8799: 匿名さん]

そもそも手付金倍返しになるのか？

[8800: 通りがかりさん]

>>8796 検討板ユーザーさん

どの物件のことでしょうか？

[8801: 匿名さん]

>>8798 匿名さん
問い合わせせんで騒いでも意味ないで。

[8802: 検討板ユーザーさん]

ここは使ってなかったらしい。

[8803: 名無しさん]

私も田町館に電話で確認しましたが、使ってないそうですね。

[8804: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8805: 検討板ユーザーさん]

いい物件なのでＫＹＢ使ってなくて良かったですね

[8806: 検討板ユーザーさん]

再開発調査兵団ブログの団長さんが１０月１４日の４Ｋ動画をアップされていますね。動画アプリで高画質で見るといい感じです。

ブログ　https://view.tokyo/?p=43358

動画　https://youtu.be/e0iw_L3c4G0

[8807: マンション検討中さん]

竣工から引き渡しまで１０か月もあるけどなんでだろう。瑕疵担保責任って竣工から１０年だから、期間は実質９年。

[8808: マンション掲示板さん]

凄い威圧感ですね。なんかマンションというよりオフィスビルのようなかっこよさがありますね。こんな形のマンションはなかなか都内ではお目にかかれないです。

[8809: マンション検討中さん]

>>8808 マンション掲示板さん

住友のマンションならみんなこんな感じ

[8810: マンション検討中さん]

住友は板状が好きだよね。部屋数取れて利益がっぽり。

[8811: 匿名]

>>8807 マンション検討中さん

スミフの物件は、竣工完売はあり得ないし入居してからも販売してるのが当たり前です。

[8812: 検討板ユーザーさん]

免震用のダンパーがＫＹＢじゃないのは良かったけど、シティタワー大井町はどこの使っているのだろう。

オイルダンパー使わずに粘性ダンパーとかの可能性もあるんですかね？

[8813: 匿名さん]

>>8812 検討板ユーザーさん
MRに確認しました。KYBのダンパーは使っていません。この件については契約者に連絡する準備を進みているとの事です。
ダンパーはオイルダンパーです。素人でも図面を見たらわかりますよ。

[8814: 匿名さん]

契約者ばかりのスレですね

[8815: マンション検討中さん]

予言するけど、これから「KYB製じゃなくても、不正免震ダンパーが使われている可能性がある！疑惑は深まった！」って書き込みが増えるよ。何も信じられないなら一生賃貸住んでればいいのにね。
真面目に購入考えている人は、スラブにしても、ダンパーにしても、事務所にしてもすみふに問い合わせしましょう。

[8816: 買い替え検討中さん]

逆説的だけどKYB製で問題がないことを確認されるか、問題があってもちゃんとしたものに交換してもらっておいた方が安全かもね。こういうことがあっても他社でも一斉点検ってないんだよな。

[8817: 検討板ユーザーさん]

東洋ゴム後に免震の人気が下がったわけでもないので、今回も早々に不安意識は風化すると思います。

建築中に世間でＫＹＢ騒動が起きたことで、他メーカーのダンパーや他の主要構造部に対しても、通常よりも品質検査の目が行き渡るでしょうから、注意喚起になった点においてはプラス材料かもしれません。

[8818: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町は、関東大震災でも被害がかなり少なかった大井町において、緊急時の給水井戸の設置も予定している、ローム台地に建つ安定感ある巨大マンションなので安心ですね

[8819: 匿名さん]

>8817

東洋ゴムの後に品質意識が高くなったわけではないからKYBが今頃になって露見してるわけでしょ。免震装置の偽装リスクは時限爆弾。

[8820: マンション検討中さん]

早速、わしの予言通りの発言してくれて嬉しいわ

[8821: 検討板ユーザーさん]

シティタワーはどこのメーカーのオイルダンパーを使ってるか知りたいです。
聞かれた方いませんか？

[8822: 匿名さん]

大井町の表層地盤増幅率は1.62で特別良くも悪くもない数値。大抵の山手線駅よりも数値が高いので、地盤の良さを売りにするのはちょっと違うかなと。まあ、普通の地盤。

[8823: マンション検討中さん]

すみふからはどのメーカ製かは通知がないし、仮にメーカ名がわかったとしても「他のメーカも不正しているんじゃないの？」と聞かれると現時点では「わからない」という回答しかない。
国交省が他のメーカにも調査するよう指示を出しているから、国交省の調査結果の発表を待って、
　①不正品でない→問題なし
　②不正品だった→
　　②−１：引き渡しまでに正規品へ交換を求める
　　②−２：引き渡しを拒否し、契約解除をするよう迫る
　　②−３：交換期日を定めて「正規品へ交換する」との書面をもらった上で、引き渡しを受ける
という対応の流れでしょうな。
「不正品だけど引き渡しを受けた。交換については口頭でしか聞いていない」となると法的に立場が弱くなるので、契約者の皆さんはそこは注意でしょう。

[8824: 検討板ユーザーさん]

確かに土地の揺れやすさについては、京浜東北駅との比較でも大井町は普通ですね。山手線は安定している駅が多い。

【各駅の表層地盤増幅率】

[山手線]
品川　1.61　大崎　1.57　五反　1.64
目黒　1.49　恵比　1.48　渋谷　1.43
原宿　1.37　代々　1.31　新宿　1.33
新大　1.31　高田　1.47　目白　1.31
池袋　1.32　大塚　1.42　巣鴨　1.37
駒込　1.42　田端　1.50　西日　1.36
日暮　1.50　鶯谷　1.37　上野　1.42
御徒　1.56　秋葉　1.85　神田　1.69
東京　1.74　有楽　1.47　新橋　1.62
浜松　1.74　田町　1.85

[京浜東北線]
大井町　1.62
大森　1.50　蒲田　1.85　川崎　1.85
鶴見　1.74　新子　1.56　東神　1.62
横浜　1.70

http://hwm8.wh.qit.ne.jp/san-sai/f.jrest.html#yamanotes

[8825: 検討板ユーザーさん]

>>8823 マンション検討中さん

他メーカーも不正品だった場合、②−２：引き渡しを拒否し、契約解除をするよう迫る方が多そうですね。

各免震メーカーの品質検査は第三者で行えないんですかね。もし自己申告だと不正確認としての効力なさそう。

[8826: マンション検討中さん]

他の品質不正の例だと、役所（国交省）と客先（ゼネコン、デベロッパー）が監査に入るから、ある程度の客観性は確保できるはず。「役人や不動産屋がダンパーの性能不正がわかるのか？」と言われると辛いけど、その辺疑いだすとキリがないしねぇ。

このスレとは関係ないけど、CT大井町と迷っててモデルルームにも行ったあるマンションが、KYB社製ダンバーだったらしく、契約したわけじゃないのにショック受けてます・・。

[8827: 検討板ユーザーさん]

>>8826 マンション検討中さん

ゼネコンとデベも監査に入るなら多少は安心できそうですね。

私も比較検討の対象としていた物件がＫＹＢだったので、もし契約していたらと思いヒヤッとしました。

[8828: 匿名さん]

②-2だけど、売る側が耐震性には問題ないとして引き渡しを進めた場合、引き渡しを拒否すると契約不履行で手付金没収なんてことされちゃうかもしれない。

国土交通省が震度７でも倒壊しないって安全宣言出しちゃったからね。国家による建設・不動産業に対する保護。この手の問題が発生したとき契約者って弱い。売る側のするがままに従うしかない。

[8829: 匿名さん]

東洋ゴムの問題が発生したときにKYBの問題が露見しなかったでしょ。監査なんて安心させるためのポーズに過ぎない。いずれ他でも又出てくる可能性は否定できない。

[8830: 検討板ユーザーさん]

>>8829 匿名さん

そうなると各免震メーカーが不正していないかの有効な確認方法は、各マンション独自での住民負担による、第三者機関への検査依頼しかないですかね。

[8831: 匿名さん]

>8830

そうだろうね。確か三ツ沢の杭問題の時も、住民負担で調査してからやっとすみふが重い腰を上げた。

[8832: 匿名さん]

今回の件で一番うけるのは国交省や財務省が被害にあってるってこと。特に財務省のビルは古いから、働く職員はいまごろビクビクしてるよ。
官公庁自信が被害者になったら、不動産屋や建設会社なんか守らんでしょ。

[8833: 匿名さん]

東急とJRが交差する「大井町」　一見死角のない街を悩ます大問題
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181020-00000003-moneypost-bu...

[8834: 匿名]

>>8826 マンション検討中さん
クレヴィアは免震装置設置前でセーフだったらしいですよ！

[8835: 通りがかりさん]

シティータワー武蔵小山がここよりもかなり高くなりそうなので、こだわりのない人はこちらに流れてくるお客さんもいそうですね。

[8836: 匿名さん]

>8834

取付前でもKYBなら、交換品入手に時間かかるから影響に差はないでしょ。

[8837: 匿名さん]

KYBではなかったと営業の方からご連絡をいただきました。

[8838: 匿名さん]

うちも、KYBではありません。と、営業さんから連絡がありました

[8839: 検討板ユーザーさん]

各マンションに聞かないといけないこと多過ぎ。

床は薄板の空洞ボイド？
ＬＨ等級は計測する？
コンクリは宇部興産？
免震ゴムは東洋ゴム？
杭工事は旭化成建設？
杭工事は熊谷建設？
配管工事は関電工？
オイルダンパーはＫＹＢ？
専任の主任技術者を常駐させて各種データに改ざんないかチェックするプロセスは機能している？

[8840: 検討板ユーザーさん]

外装の一部が少し見えていますが、なかなか爽やかな色合いですね。

[8841: 購入経験者さん]

東洋ゴムの件の後でも、今回のKYBの偽装は発覚しなかった。KYBではない＝問題ないではないのが悩ましい。

[8842: 職人さん]

KYBではありませんでしたで幕引きするのだったらデベとしてはアウトかな。こういうことが起きたのだから、部材のデータチェックし直すことくらいしてくれないと安心できない。

[8843: 匿名さん]

>>8815 マンション検討中さん
予言的中ですね

[8844: 匿名さん]

>>8842 職人さん
国交省が他のダンパーメーカに調査指示してるから遅かれ早かれ結果でるよ。
俺たちのダンパー不正はこれからだ！
というのが正しいネガしぐさ。勉強不足ですな。

[8845: 匿名さん]

メーカーの検査データの偽装を見抜けないって、受入検査していないってことだよね。受入検査できない場合、メーカーに乗り込んで立会検査する。そういうことやってなかったってことでしょ。

問題あるのはダンパーだけじゃないかもね。

[8846: マンション検討中さん]

他のマンションでもじつは思ったほど問題にならないかも。
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65928647.html

シンプルに迷惑料を支払いつつ、契約解除するか決めるタイミングを与えるだけ。他のマンションに空きが出て、損益確定のために早く売り切りたいデベと、辛抱強く売るデベに分かれるのでは。

問題があったマンションは安い値段で出てくる可能性あるかも。普段から割引するプラウドとか。

いわゆる杭打ち問題のような、科学的かつ絶対的に守るべき基準を下回っている話と、優位性を作り出すために大臣認可性能よりもさらに下駄履かせている話は意味が違うので。

[8847: 匿名さん]

>>8845 匿名さん
そうそう。そうやって火のないところに煙をたてるのが正しいネガしぐさですわ。

[8848: 評判気になるさん]

このマンション、平べったくありません？
見た目が名なよっちい感じがして好きになれません・・・
出来上がると違うのかな？

[8849: 検討板ユーザーさん]

>>8848 評判気になるさん

横に長いですよね。タワマンというより商業施設みたい。それでも奥行きは結構ありました。南側からの写真です。まだまだ高くなるので想像力を要しますね。

[8850: マンション検討中さん]

>>8849 検討板ユーザーさん
全然薄っぺらくないじゃん。

[8851: 検討板ユーザーさん]

榊さんの品川区･総集編【2018年10月改訂版】には「駅から歩ける巨大なタワー」とありますね。この形容が割としっくりきました。

タワーマンションというより、面積が広いので、タワーレジデンスという感じがしますね。

[8852: 検討板ユーザーさん]

>>8848 評判気になるさん

ものは言い様だね。タワーならこうなるでしょ？ 安定感があって理想的だよね。

[8853: 検討板ユーザーさん]

安定感の分かる写真をもう１枚。北から。

[8854: 評判気になるさん]

皆さん、写真ありがとうございます。
確かに、横に広いだけで、なよっちくはないですね。失礼しました。
余りこういうタワーマンションみたことないのですが、似たようなものってご存じだったりしますか？
中々踏ん切りがつかなくて、、

[8855: 匿名さん]

>>8854 評判気になるさん

古いですが、大森プロストシティレジデンスですかね。あれはタワーに見えません。

[8856: 匿名さん]

最近はただ高いだけのマンションに目がつきますがヒョロ長いだけのタワーマンションにはデメリットも見られます。でも眺望や存在感もやはり欲しい。
そこで安定感と眺望さらに緑の空間の充足がベストだが都内では広い土地を贅沢に使える駅近なんて極めて稀(不動産従事者の弁)
シティタワー大井町はこの条件を充足する数少ない物件として魅力を感じています。

[8857: マンション比較中さん]

>>8854 評判気になるさん

確かにこれだけ巨大なタワーマンションも珍しいかも。ただ、外見だけで決めるわけではないでしょ？それでもなお外見だけで決めるのなら、おそらくあなたのイメージしているであろう、断面正方形が好きか、大井町の長方形が好きかしかない。外観が好きになれなければやめたほうが良いのでは？

[8858: マンション掲示板さん]

>>8856 匿名さん
底面積の狭い50階のマンションなんて不安定で住みたくはないですよ
強がりではないですよ 笑

[8859: マンション検討中さん]

お隣のクレヴィアがKYBを使用していたようですね。交換には長期になることが予想されますから、そうなると新築で大井町が欲しい場合ここに絞られてきますね

[8860: 検討板ユーザーさん]

>>8854 評判気になるさん

近場だとパークシティ大崎が参考になるかもしれません。パークシティのほうが高さあるものの、敷地面積が似ているのと横長の感じは掴めました。

[8861: 検討板ユーザーさん]

第4期は2018年10月下旬販売開始予定ですが、もう下旬ですね。価格どうなるか興味深いです。

[8862: 匿名さん]

>>8861 検討板ユーザーさん
先週3期4次の先着順が13戸出ていましたが、直ぐに完売したようですね。公式ホームページの物件概要から消えています。
たしか最多販売価格帯が9600万位だと記憶しています。
3LDK中住居の価格だと思います。何階くらいなのでしょうか。

[8863: 匿名]

>>8859 マンション検討中さん

設置前との説明を受けましたよ。ガセはダメですな

[8864: マンション検討中さん]

川金もダンパーの書き換え発表したけど、免震住宅はないのね。

[8865: マンション検討中さん]

川金ホールディングス！？

[8866: 評判気になるさん]

>>8865 マンション検討中さん

顧客と契約した数値との不適合であって、国の基準との不適合は無かったとのこと
まあ良しとするか

[8867: マンション検討中さん]

>>8866 評判気になるさん
違うって。不適切品はそもそも病院、倉庫、学校にしか納入してないから、マンションは非該当。

[8868: 匿名さん]

>>8867 マンション検討中さん
同社はスーパーゼネコン5社にも採用されるダンパーを作っており製品の信頼度はかなり高い会社との評価があるようだ。
あべのハルカスの免震ダンパーにも採用されていることからすると日本のダンパーメーカーは全てこんなもんじゃないの？
求める基準を滅茶苦茶高くしておいて震度7でも大丈夫という政府が一番無責任だな。

[8869: マンコミュファンさん]

>>8868 匿名さん
日本最高層のあべのハルカスに採用されている川金ホールディングってあまり知らなかったけどKYBのように大きければいいという訳じゃないのがよくわかる。
他のダンパーメーカーの中にはKYBのように国の基準から大きく外れている物を作っているところあるんじゃないのかな。

[8870: マンション検討中さん]

高いよね、ここ
買ってるみなさんの年収っていくらくらいなの？

[8871: 匿名さん]

年収300万円でも地主だったら買えるよ。

[8872: 検討板ユーザーさん]

20代年収1000くらいですかね。

[8873: 評判気になるさん]

契約したばかりですが、先日すみふから、この物件にはKYBではなく川金コアテック社のダンパーを使用している、との通知が来ました
でも今日、川金もデータ改ざんしていることが発覚しました…
今後どうなるのでしょうか？

[8874: 匿名さん]

>>8873 評判気になるさん
免震マンションには数値改ざん品は使っていないから問題はないでしょう。

[8875: 評判気になるさん]

シティタワーで使ってる装置はクリアだとしても、データ改ざんしていた川金の製品を使っているというところが問題だと思う。。。

[8876: 匿名さん]

とりあえずKYBでなければというレベルの確認で連絡する態度が問題。性能に問題があるかないかが問題なのに。

[8877: マンション検討中さん]

不正があったのは光陽精機で、かつ免震マンンションは使ってないから、現時点の情報だとを考えれば問題なし。

それでも風評被害（？）的な理由でキャンセルしたいということであれば、手付金放棄でキャンセルできます。

[8878: 検討板ユーザーさん]

全ての免震マンションにおいて売主や住民が自己負担での品質検査を行わないと安心できない状況の中で、川金についてはメーカーが早々に自主的に調査し、マンションに出荷したダンパーの全てに問題ないことが分かったことがせめてもの救いですね。

ＫＹＢ（旧カヤバ）と川金（製造は光陽精機）以外のメーカーは、品質が基準を満たしているか不透明のため、他マンションの検討に不安が残るので、早く調査してもらいたいです。

シティタワー大井町に関しては、かなり先の話にはなるものの、マンション修繕でのオイルダンパー交換時に、交換品の第３者による品質検査もしくは、他メーカーへの交換を検討したほうが無難でしょうね。

また心情的には、たとえ使用品が基準値を満たしていても、データ書き換えのあったメーカー品を使用している時点で、安全性は本当に大丈夫なのか？資産価値にマイナス影響なのでは？という不安が残るので、契約者には手付金＋オプション代の返金による契約解除オプションを提示するのが、まともな企業の行動でしょうね。

[8879: 匿名さん]

>>8878 検討板ユーザーさん
KYBがあのていたらく、川金は国の基準に合致していた。
2社の合計でダンパーの国内シェア90%だから今の日本では川金を採用することが現実的
色々言われているがやはり免震>制震>耐震は揺るがないからこのマンションの選択でベストだったと改めて思う。

[8880: 匿名さん]

制震免震問わず、タワマン全体に影響する問題ですね。
だからこそ、他のタワマンとの資産価値の差という意味では大きな影響はないのではと予想。
現時点で中古になっている物件の方は確認がなされるかも怪しいので、これから立つタワマンの方がやや有利か。

[8881: 口コミ知りたいさん]

>>8880 匿名さん
タワーマンションが建ち始めたころとKYBが偽装し始めた頃が一致する。
過去の中古マンションは買うのに不安がつきまとうのはやむを得ない。

[8882: 検討板ユーザーさん]

これで日本免震構造協会の第１種正会員で、制振関連企業としての掲載を希望している、オイルダンパー企業５社の２社が社内調査を終えましたね。

シティタワー大井町は、ＫＹＢを使用していないことと、使用している川金コアテックのオイルダンパーは問題ないことは判明。

残り３社の三和テッキ、センクシア、日立オートモティブシステムズの社内調査の有無と、使用している物件も気になるところです。

[8883: マンション検討中さん]

川金が不正を重ねてないかはきちんと説明責任を求めないといけませんね。検査データを出荷量の25%も書き換えた集団が残りは大丈夫ですって言っても、あーそうですかとは納得できません。交換対象を減らす為に何かしてないか、心配です。

[8884: 検討板ユーザーさん]

>>8883 マンション検討中さん

そんなことしたら、それこそ潰れるでしょ。そこまでおバカさんではないと思うけど。

[8885: マンション検討中さん]

そもそも、川金は売上高30~40億程度の弱小企業ですから今回の不祥事で潰れるのでは？

[8886: マンション検討中さん]

訂正。そもそも、川金は売上高300~400億程度の弱小企業ですから今回の不祥事で潰れるのでは

[8887: マンション検討中さん]

倒産したメーカーのダンパーって保証どうなるのでしょうか？数十年後の取り替え用ダンパー 特注で他社が製作してくれるのでしょうか。。

[8888: eマンションさん]

>>8886 マンション検討中さん
真面目に書いているのか？
川金は国の基準をクリアしている
茶化すのはやめとけ

[8889: マンション検討中さん]

国の基準？？？

川金の不正の大部分は制震ダンパー(1423本)で制震ダンパーには、そもそも国の基準はないらしいよ。制震ダンパーの交換には、莫大な交換費用が掛かるみたいですから、川金程度の経営体力でとても弁済できるとは思えないのだが。

[8890: 匿名さん]

>>8887 マンション検討中さん
もともとダンパーは特注だから、他社でも製造できるよ。

[8891: 名無しさん]

>>8889 マンション検討中さん
私達は免震ダンパーさえ正規なものを着けていれば川金社の今後は静観していればいいのです。素人が横から余計な推測で会社動向を書かないでください。

[8892: 匿名さん]

川金の純資産は180億円ね。

あと仮に倒産したとしてもなんの実害があんのよ？建設中のダンパーは不正品じゃないと証明されてるやん。
何十年後の修繕のときに、川金が倒産して交換できないこと心配してるなら、ダンパーは他の会社から購入すればいいじゃん。免震ダンパーはそもそも全て特注なんだから、川金じゃないと作れないことなんてないよ。
まあ、ダンパーメーカが全て倒産するって言うならええけど。

[8893: 検討板ユーザーさん]

倒産リスクにより交換メンテなどされなくなる可能性あるダンパーは使用してほしくないですね。

２０１８/１０/２０の日経新聞によると、ダンパーの価格は１本数十万～１００万円で、交換費用は１本あたり数百万円以上とされる。

川金コアテックの問題品は、９３物件１４２９本なので、仮に新規製造＋交換コストが１本３００万だとしたら、４２億円の負担。

川金ホールディングスの２０１８年３月期の純資産は１６８億、経常利益は２０億なので、倒産は免れるのではないでしょうか？

[8894: 検討板ユーザーさん]

確かに仮に川金が倒産しても他メーカーのダンパー使えるでしょうし、交換費が１本数百万なら１０本使用でも数千万なので、６３０世帯いれば、修繕積立金で充分に賄えそうですね。

シティタワー大井町は免震ダンパーを何本使っているのですかね。

もしくは竣工から引き渡しまで十分に時間あるので、デベ負担で他メーカーのダンパーに当初から交換しておくのが、風評での販売不振による機会損失リスクを避ける意味でも、最善ではないでしょうか。

[8895: 検討板ユーザーさん]

>>8894 検討板ユーザーさん

正規のダンパーがついているのに何故他社のダンパーに変える必要があるのでしょうか
KYBと川金以外は小さな会社ばかりで返って不安ですね
今のところKYBが怪しいので川金が一番安心できます
因みにダンパー設置は8ヶ所ですがそれも知らない貴方は検討者でもなさそうですね

[8896: 匿名さん]

>>8895 検討板ユーザーさん
川金が倒産したらどうしよう〜
って書き込みへの反論。

[8897: 契約済みさん]

リセールで間違いなくマイナス評価

[8898: 検討板ユーザーさん]

>>8897 契約済みさん

それが普通の反応ですよね。もし中古を検討していたら、宇部興産コンクリ、東洋ゴム、旭化成建設か熊谷建設の杭工事、関電工の配管工事、ＫＹＢか川金のダンパーのいずれかならＮＧとする方は少なからずいると思います。

[8899: 匿名]

現時点でとんでもない数のマンションのリセールの価値が下がっているからKYBじゃない&まだ建っていなくて（多分）修正可能であることは大きなプラスになると思うんだけれどなぁ。
というか最近若干減ったのにまた色めきだってるよ…

[8900: 匿名さん]

>>8898 検討版ユーザーさん

残り3社が改竄してなければね。してたら笑える。データ改竄していない正規品をしようしてるって、何度も何度も書かれているのにそれを無視するかのようにネガを一生懸命で余計笑える。

[8901: 検討板ユーザーさん]

＜川金ＨＤ＞検査員３人が不正関与「納期に納めるため」

不正に関与したのは専任の検査員３人。専任の検査員は０５年以降、１人が一定期間務めた後に交代してきたが、マニュアルなど不正の手法が引き継がれてきたかは「確認できていない」（鈴木社長）（毎日新聞）

この記事にあるように、専任の検査員が不正を起こしたということは、そもそも社内調査の根拠がこの３人が納期に追われながら記録したデータによるものなら、調査結果の正確性も疑わしい。

ＫＹＢの不正が発覚した１０月１６日から僅か５日間で、全件の実物を再測定したはずがないので、客観的には暫定の結果としか思えず、より信憑性のあるデータも必要。

認証の類は当事者ではなく、第３者が行わないと正確性に欠ける。

ただ一方で、スピードを最優先で、この超短期間でとりあえず社内調査を実施し結果を発表した川金ホールディングスの経営判断は、動きが遅く隠蔽疑惑が上がりそうな他メーカーとの比較で、賞賛と信頼に値する。

[8902: 検討板ユーザーさん]

免震・制振不正、新たに９３件　川金ＨＤ、データ改ざん

ＫＹＢの不正を受けた社内調査で、検査員が十九日に上司に改ざんを告白。歴代の検査員三人が関与し「納期に間に合わせるため」と動機を話しているという。鈴木社長は「担当者しか把握していなかった」と述べ、組織ぐるみを否定した。（中日新聞）

良心が働いて告白した検査員には、よく勇気を出したと言いたい。暴露した以上は、そもそもの記録データが疑わしければ、そのことも上司に伝えているだろうし、基準を満たしている納入品は本当に満たしていそう。

顧客の求める基準を満たしていなかった納品先９３件１４２３個の中で、免震ダンパーは僅か４件６個（全て大臣認定の基準には適合）かつ、住居用の不適合品は０件。住居用の不適合品は、制振物件用の制振ダンパー１０件のみ。

どのような製品でも不具合や不良品は必ず発生するので、そのまま納品したことは問題ですが、交換品の発生率自体は普通の割合に思えます。

やはりシティタワー大井町は高確率で問題なしかな。

[8903: 検討板ユーザーさん]

オイルダンパーとは：

「昔ながらの竹筒の水鉄砲のようなもの」と表現されることが多いです。水鉄砲では筒内の水がピストンに押されて飛び出すわけですが、速くピストンを動かすほど水は遠くに飛ぶ、つまりエネルギーをたくさん必要とします。

吸収するエネルギー量を調整するため、ダンパー内のオイルの粘性（ネバネバ具合）やオイルが通過する穴の形状、サイズ等により細かい設定がなされます。もちろん、オイルが外部に飛び出すこともありません。

オイルダンパーでは「オイルが穴を通過する抵抗」×「動く速さ」に応じたエネルギー吸収を行います。

メリット：微小な揺れから大きな揺れまで効果を発揮する

小さな揺れであっても、オイルが穴を通過すればエネルギーを吸収し始めます。風揺れから大地震まで、制振効果を発揮することができます。

デメリット：高価、極微小変形では性能が低下、オイル漏れの点検が必要

粘性ダンパー同様、複雑な構造をしているので高価なものが多いです。しかし最近は出荷台数が増えてきていることもあり、値段が下がってきています。

https://www.bakko-hakase.com/entry/039_damper

[8904: マンション検討中さん]

あぶねー。マンションまだ買ってなくて良かった…。
一旦マンション市場は冷え込むから一気に値崩れ起こすかもね。まぁシティタワーだけの話ではないけど

[8905: マンション掲示板さん]

>>8904 マンション検討中さん
無視

[8906: 匿名さん]

風説はやがて消えます

[8907: 検討板ユーザーさん]

不正品ではなくても、ダンパーが全国ニュースになった川金コアテックのままでは売れないでしょう。

検討者も馬鹿ではないから、風評被害でリセール落ちるリスクある物件は買わない。

まだ建築中だから僅か８基のオイルダンパーを別メーカー品に変えれば、風評被害リスクは簡単に解決するけどね。

前期の純利益が１２００億の住友不動産にとって、ここのダンパー交換に１億かかったとしても、純利益の０.０８パーセントの負担にしかならない。

全ての判断は、住友不動産の仁島浩順社長の責任。

消えることのない歴史に、氏が善人として名を残したいか、それとも汚点を残したいか、見物だね。

[8908: 匿名さん]

今後マンション価格が下落せずずっと上昇していくと思っちゃってます。これがバブルマインドって事でしょうか。

[8909: 検討板ユーザーさん]

都心駅近は希少価値が下がらないから、プレミア品として新築も中古も、今回のダンパー不正のような悪材料や相場調整での一時的な下げはあっても、基本的には横ばいか上昇傾向でしょう。

ただ物件別には当然ながら不正歴のあるメーカー品を使用していないことが必須条件。

郊外や駅遠は、新築も中古も世帯減少が始まり売り出し件数が飽和したら、必ず今よりは下げに転じる。

[8910: 匿名さん]

>>8904 マンション検討中さん
逆だと思うなー
新築マンションの供給量が減るから、問題ないと確認されたマンションの値段は上がるよ
自分が検討しているならわかるでしょ

[8911: マンション検討中さん]

免震住宅は今後供給減るかもですね。免震の人気か変わらなければ、需要と供給の関係で値上がりするかも。

[8912: 検討板ユーザーさん]

>>8910 匿名さん

問題ないとお墨付きを得られた物件は上昇、疑わしきは下落ですね。

[8913: 検討板ユーザーさん]

>>8911 マンション検討中さん

耐震性における免震の優位は変わっていないから、需要は減らないよね。

一方で安心できる供給メーカーが品薄になり、供給は減る。

値上がりだね。

[8914: 検討板ユーザーさん]

せっかくの最高アクセス・駅近・ハイグレードに傷が付かないように、安心メーカーへのダンパー交換を宣言すべき。

不正品でなくても、もう誰もＫＹＢも川金も信用しない。それを使い続けたらスミフも信用されなくなる。

竣工予定まで充分な期間もあるし、川金コアテックには全８ダンパーの返品・返金を要求し、別メーカーのダンパーを取り付ければ万事解決でしょう。

[8915: 匿名さん]

以前、免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったころ、ほとんどの免震マンションの耐震等級は１。揺れないことと壊れにくいことは別。

政府の免震普及政策にみな騙されている。

[8916: 検討板ユーザーさん]

揺れを軽減するからこそ、免震を考慮しない基準での耐震等級１（数字が高いほど強い）でも安心なわけで、肝心の揺れ軽減の要となる免震ゴムもしくはダンパーの特定メーカーの性能に疑問が付くと、不安が残るね。

[8917: 匿名さん]

海外と比べれば日本の建物は安全、床が抜けるなんて聞かないでしょ？震度7でも海外とは死傷者数がまる一つ違う。ただし絶対というわけではなく、想定外を超えるとやはり日本でも被害が大きくなるから、ハードと共にソフト面も大切。政府の対策は間違っていないと思う。

[8918: 匿名さん]

>8916

残念。免震装置を含めたトータルで耐震等級１。耐震等級１の上物に、免震装置つけたら建設コストがすごいことになる。揺れないことを前提に、上物の設計強度を落とすことによって経済設計するってのが免震の建物。

[8919: 検討板ユーザーさん]

>>8918 匿名さん

複雑なのね

[8920: 検討板ユーザーさん]

売主対応の選択肢：

○竣工までに別メーカーダンパー交換
→顧客信用維持・売上維持・品質安心・不安払拭

△手付け返金での合意解除
→顧客信用維持・再販売負担・メーカー不安継続

Ｘ何もせず販売継続
→顧客信用低下・売上影響・メーカー不安継続

[8921: 匿名さん]

>8920

KYBと川金でほぼ独占って状況なので〇は現実解ではない。

[8922: 検討板ユーザーさん]

これはどう？

○信用できる第３者による認証
→顧客信用維持・売上維持・品質保証・不安払拭

点検できる第３者がそもそもいるのか、いても注文殺到で引き渡しまでに間に合うのか疑問には思う。

[8923: 検討板ユーザーさん]

売主にローコストかつ、実施しやすさなら：

◎アフターサービス無料延長（２年→１５年）
→顧客信用維持・売上維持・免震メーカー不安対策済

免震性能に問題なしを謳うなら、新築マンション平均居住年数くらいは、万が一地震によるひび割れなどが起きてもアフターサービスでの補修が可能なら安心。

[8924: 匿名さん]

>8923

過去の施工トラブルで瑕疵担保責任期間延長ってのはあった。そこは引き渡し日までに補修しての話だったけど。ただその場合、免震不安対策をどうするかだね。

[8925: 検討板ユーザーさん]

>>8907 検討板ユーザーさん

こういうのをネガっていうんだね。分かりやすくて笑える。

[8926: 匿名さん]

買えなくて妬んでいる人間
他のマンションを持っていてリセールをしようとしている人間
ライバルデベの営業マン
いろんな人がネガを入れ始めたようですね
これまで大井町の将来性やマンションとしての高評価に地団駄を踏んでいた人が何とかケチを付けようと必死に書き込んでいるのが可愛い

[8927: マンション検討中さん]

もうすぐ契約者になります。
今回のダンパー騒ぎは全く気にしていません。
門外漢の方々が色々書いて下さっていますがご苦労様です。

[8928: マンション掲示板さん]

>>8927 マンション検討中さん
価格どうでした？
md３は売り出されてますか？

[8929: 名無しさん]

>>8927 マンション検討中さん

おめでとうございます。
差し支えなければ契約の決め手になった点をご教示ください。

[8930: 検討板ユーザーさん]

>>8928 マンション掲示板さん

公式ページにないＭＤ３はまだじゃない？

[8931: 検討板ユーザーさん]

ランドマークになりますね

[8932: 検討板ユーザーさん]

第４期が１１月下旬に販売延期されましたね。

[8933: 通りがかりさん]

>>8931 検討板ユーザーさん
もうちょっと高いかな
これだとブリリアの方が高く見える

[8934: 検討板ユーザーさん]

ではこれくらいですかね

[8935: マンション検討中さん]

>>8934 検討板ユーザーさん
何かタワー感に欠けるサイズじゃないですか？

[8936: 匿名さん]

>>8935 マンション検討中さん
ここはそういうフォルムですよ。
タワーというより巨大って感じですかね。

[8937: マンション掲示板さん]

それより価格は？

[8938: 匿名]

申し込みも、契約もできない状況って何かあったんですかね？

[8939: マンション検討中さん]

すみふの４期販売延長はこれで3回目。今ごろ３期６次とかで売ってるよ。

[8940: マンション掲示板さん]

毎月月末の定例行事になってきましたね。

[8941: 検討板ユーザーさん]

写真の左端ブリリアの軒高９６ｍに対し、シティタワー大井町は９７ｍあるので、眺望において充分にタワーと言える高層ですが、幅も８０ｍくらいはあるので、タワーマンションというよりは巨大マンションですよね。

高層タワーの眺望と、低層レジデンス並の安定感の両方を備えているのは、免震・制振騒動の中では、ますます魅力的だと思います。

見た目のタワーらしさがないのは、塔状比（アスペクト比＝幅と高さの比率）が、西側と東側は１：１に近いからだと思います。搭状比が１：４を超えると、塔状建物と呼ばれ、タワーらしさが出るようです。

ＮＹマンハッタンだと、狭い土地を活かすために、１：１０～１：１２の「スレンダーネス」が増え、２０１９年には１：１６の「スーパー・スレンダー」なビルとなる「１１１Ｗ５７」が営業開始するそうです。

「タワー」の和訳となる「塔」は、「幅に対して高さが圧倒的に大きい建物の総称」なので、ここは厳密な言葉の定義だとタワーではないですね。

個人的には、シティタワー大井町の名称は、都会を意味するシティらしい洗練された広いデザイン（アウトフレーム・ワイドスパン・ダイレクトウィンドウ）と、タワーの高さ（眺望）を備える大井町の物件として理解しています。

[8942: 検討板ユーザーさん]

第４期は８月下旬→９月下旬→１０月下旬→１１月下旬ですから、確かに延期は定例行事化してますね。

資金に余裕ある企業は違いますね。

人が作っている以上はいつかまたどこかの物件で必ず不正や欠陥は起きるでしょうし、何か起きた際に、財務に余裕がある売主のほうが安心かと。

[8943: マンション検討中さん]

>>8941 検討板ユーザーさん
このビルにはちょっと住みたくないです。。。

[8944: 検討板ユーザーさん]

>>8943 マンション検討中さん

西半球一高い住居物件、高さ４３５ｍ、セントラルパーク南側、ペントハウス、３６０°ビュー、１６部屋、５バルコニー（！）、２５０億円との噂です。折れそうですよね。笑

[8945: 匿名さん]

マンハッタンは9.11意外にも飛行機が建物に突っ込んだ事あるからね。

[8946: 通りがかりさん]

>>8941 検討板ユーザーさん
とても住む気にはなれませんね。
私は新宿の60階建のマンションでさえなんとなく不安を感じるほどですから。

[8947: 匿名さん]

>>8941 検討板ユーザーさん

これ住めないわー
太い方が精神的に安心。

[8948: 通りがかりさん]

>>8947 匿名さん
駅近で敷地面積が広くて29階というのは非常に贅沢な使い方だとのことです(スミフ以外の不動産業者の弁)

[8949: 匿名さん]

ずん胴

[8950: マンション検討中さん]

このマンションの東側の眺望なのですが、
将来的に何か目の前は再開発の予定あるのでしょうか？
詳しく知っているかたがいたら教えてほしいです！

[8951: マンション検討中さん]

前の書き込みです。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
現時点で東隣地区の土地を買っても、用途地域の制限で20メートル以上の高さの建物は建てれないです。道路も細いですし、容積率の制限がきついので、5階だてがいいところでしょう。
将来的に再開発で高さ制限がなくなる可能性はもちろんあります。これには区の特別な許可が必要です。土地区画整理事業が代表的ですが、地権者や区の協議に相当な時間が必要です。早くて5年、普通は10年以上かかります。
それより、もっと駅近の商業地域（26番地とか）は高さ制限がないので、もう少し高めの建物がたてれます。窓から60メートルは距離があるので、圧迫感はないですけど、階数によっては展望に影響ありです。

[8952: マンション検討中さん]

今のところ東側では、大規模な再開発は予定されてないみたいです。

[8953: 検討板ユーザーさん]

東も南も、道路をなくさない限り、区域の広さは、クレヴィアのようなペンシルが限界に思えます。

まとめて土地や建物を取得できれば、区に申請すれば道路はなくせるんですかね？

[8954: マンション検討中さん]

>>8953 検討板ユーザーさん
南の開発はまだ話出てないような気がします。
東は10年前後にマンションがたつ可能性があるから、西より安いんですよね。
担当者が、計画はほぼあると言ってたような気がします。
すごく大きいのはたたないと思いますが、10年後とかでしょうね。

[8955: マンション検討中さん]

展望重視なら絶対に西側でしょうね。東側は現時点でも割と高めの建物があるので展望的にはマイナスです。あとどちらかと言えば、若干北側に向いているので（東北東？）明るさがどうなの？というのもありますね。
ただ、今年の夏は暑かったので夏場は西側はきついかも・・。要するにどっちもどっちです。

[8956: 匿名さん]

KYBダンバーの免震マンションでポツポツ解約が出てるみたいですね。一部は耐震マンションに流れる人もいるんでしょうけど、かなりの客層はCT大井町を含む他の免震（KYBではなく安全性が確認された）マンションに流れるんじゃないでしょうか。

すみふの販売員は、”CT大井町はKYBでないので安全・安心の免震です”とかいう営業トークをしてそう。自分の物件が売れればボーナス上がるみたいですし。すみふを含む他のマンションがKYBで大騒ぎなのを此れ幸いと。

[8957: 検討板ユーザーさん]

周辺の築年です。

[8958: 検討板ユーザーさん]

>>8954 マンション検討中さん

計画ありそうなんですね。東にある築古の外壁がリノベされず手付かずになっているのは、建て替えを見込んでのことなのかな。

[8959: マンション検討中さん]

>>8958 検討板ユーザーさん
あると言っていました。
ほぼ住不のマンションがたちます的な感じでしたね。
でも暫くは時間かかる雰囲気でした。
あの辺きれいになったらだいぶ雰囲気変わりますね(^.^)

[8960: 匿名さん]

>>8957 検討板ユーザーさん

品川区は概要書の閲覧コーナーで端末使って確認申請日を無料で見られるのですか？

無料でなければ1件300円もするし、登記は1件500円しますから、よくこれだけの数を調べましたね。

[8961: 匿名]

>>8956 匿名さん
そうだったら販売延期にならないですよ。

今後の検査次第では不具合が出る可能性もあるので、慎重に対応することにしたのでは？

[8962: 匿名さん]

>>8961 匿名さん
これまでの販売延期の歴史を知っていれば出ない発言。
スレ読み返してからおいで。

[8963: 検討板ユーザーさん]

>>8962 匿名さん
4期が販売延期になっただけね。今も普通に販売中だよ。

[8964: eマンションさん]

>>8962 匿名さん
スミフはどんな状況でも自社方針に従って、じっくりと売る姿勢を変えない。
特有な哲学を持っている。

[8965: マンション検討中さん]

東と西で決めかねています。東の低層だと今後が怖いですけど、高層であればむしろ東の方がいいと思っています。
値段的にもお得ですし、東京の夜景感は間違いなく東の方がありそうですし。

[8966: 検討板ユーザーさん]

>>8960 匿名さん

適当にググってたら、ホームズでまとまった情報を見つけました。黄色印は地図アプリで名前を見て、竣工年数などでググったら、ビル図鑑というサイトなどに情報がありました。

[8967: 検討板ユーザーさん]

一応リンク貼っときます。築年数など見れて便利でした。

ホームズプライスマップ：https://www.homes.co.jp/price-map/

[8968: 匿名]

>>8963 検討板ユーザーさん

では4期はいくら価格上げるんですかね〜

[8969: 匿名さん]

>>8965 マンション検討中さん
西はほぼ永久眺望で富士山が見えるのがいいですね。
都心の夜景なら北の高層階もいいかも。東京タワーも見えますね。

[8970: eマンションさん]

>>8969 匿名さん
トータルで考えると北西角の高層階がベスト

[8971: 検討板ユーザーさん]

この物件の東西南北は全て一長一短で悩ましいですね。

[8972: 評判気になるさん]

>>8971 検討板ユーザーさん

東と北の低層は短だが、それ以外は全て長ではないかな

[8973: 検討板ユーザーさん]

>>8972 評判気になるさん

確かに。

[8974: マンション検討中さん]

そうですね。
あとはどういった雰囲気の眺望が好きか好みの問題。
売れ行きも順調みたいですし、第4期の更なる値上げはあるかもしれませんね。

[8975: マンション検討中さん]

北西は全て売れてしまったでしょうか？
低層はすみふビルとかぶりますか？

[8976: マンション検討中さん]

南東の高層階はどうですか？

[8977: 匿名さん]

北は19階か20階まで住友不動産ビルとかぶると聞いてます。

(住友不動産ビル自体は14階建ですがオフィスビルはマンションより階高が高いというのもあり)

なので20階か21階あたりから抜けます。

[8978: 検討板ユーザーさん]

１８階でこの高さなので後３週間くらいでスミフビルを超えそうですね。

[8979: 匿名さん]

>>8976 マンション検討中さん

南に横浜、東は東京湾岸のビル群で夜景が素晴らしいと思います。

[8980: マンション検討中さん]

いや〜やはり存在感ありますね！
普通の細長タワマンとも違うし、完成したら余計に良さが際立ちそう。

[8981: 匿名さん]

>>8980 マンション検討中さん

ずん胴タワー

[8982: 検討板ユーザーさん]

東：
☆湾岸都心ビュー（お台場側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
※▲低層は視界に建物（フォレストパークを挟む）
▲駅との間に２０年後などに１００ｍの建物が建ったら眺望の一部が遮られる可能性
◎正面にお台場（５ｋｍ）
◎斜め左に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
◎斜め右に東京湾（５ｋｍ）
◎早朝マジックアワー（年始に初日の出）
○月の出（明るいと見えない）
○朝は明るい（洗濯干すなら午前）
◎大きな通りに面していない
◎フォレストパーク側
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

西：
☆永久眺望（富士山側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
◎正面に富士山（９５ｋｍ）・二子玉（９ｋｍ）・武蔵小杉（７ｋｍ）
◎斜め左に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
○斜め右に世田谷区
◎夕方マジックアワー
△月の入り（明るいと見えない）
○午後は明るい（洗濯が乾く）
○冬は暖かい可能性
▲夏は暑い可能性
▲家具焼けの可能性
▲交通量の少ない道路側（１車線）
◎窓開けても飛行機音ない可能性

南：
☆東京湾ビュー（羽田空港側）
※▲低層は正面に建物（道路を挟む）
※◎角部屋は角アウトフレームなし
※◎角部屋はダブルバルコニー
◎正面に東京湾と羽田空港（６ｋｍ）
○斜め左に東京湾
○斜め右に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
☆日当たり良好
△マジックアワーは部分的
◎月見ビュー（多分）
○窓開けても飛行機音ない可能性
　　
北：
☆高層なら都心ビュー（新宿側）
※●中層以下はスミフビルで視界遮り
※▲角部屋は角アウトフレーム
◎正面に渋谷（６ｋｍ）・都庁（１０ｋｍ）
○斜め左に世田谷区
◎斜め右に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
△マジックアワーは部分的
▲月は見れない可能性
◎夏は涼しい可能性
▲日当たりは限定的（洗濯乾きにくい）
○夏は涼しい可能性
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

[8983: 検討板ユーザーさん]

>>8979 匿名さん

東京と横浜のダブル湾岸都会ビューは凄い贅沢ですね。

角アウトフレームなし、ダブルバルコニー、日当たりベスト、日の出、月見も見れて、南東は一番いい方角かもしれません。

やはり一番割高ですかね。

[8984: 検討板ユーザーさん]

個人的には、カーテンを開けたままでもダラしなく過ごせるプライベートな住空間を優先したいので、他人の視界に一切入らない永久眺望の西にもかなり魅力を感じます。

[8985: 検討板ユーザーさん]

塔状比が１に近いので形状のタワーらしさないですが、その分、免震ゴムへの負担が減るのは安心なのかなと思います。

引用：

免震建物に使用されている免震ゴム（積層ゴム）は引っ張られる力に弱いです。そのため、大地震時にゴムに生じる引張力を制限しています。塔状比が大きい建物では地震による柱の押し引きが大きくなるので、設計が難しくなります。

部分的に引張力に耐えられる装置に置き換えるなどの対処を行いますが、それでも塔状比6を超えるとかなり設計が厳しくなります。超高層になると引張力に耐えられる装置が無いため、塔状比5を超えるものはかなり限られてきます。

https://www.bakko-hakase.com/entry/090_aspect

[8986: 検討板ユーザーさん]

購入希望の部屋が売り出されていない。また売れてしまっているようで、なかなか前に進みません。

[8987: 検討板ユーザーさん]

希望の方角や階数を伝えておいて、気長に待つのが一番楽かも。

ゆっくり販売は、もっといい物件が出る可能性にも乗れる利点はありますね。

[8988: タロー]

>>8984 検討板ユーザーさん

18階以上だと網戸がないから見晴らしも良く、さらにボーッとできますね。

[8989: 匿名さん]

>>8984 検討板ユーザーさん

中低層だとダイレクトウィンドウで遠くから見られちゃうから、22～23階以上が良いですね。20階くらいまでなら丸見えですよ。

[8990: 匿名さん]

そう言えば最近竣工した白金二丁目の三菱タワマン。通行人から丸見えの南向きは、ほぼ全戸カーテンが閉まってるな。

せっかくタワマン買ったのに、あんなモグラみたいな生活はしたくないわ。

[8991: 匿名さん]

網戸が無くても18階やそこらでは虫が飛んでくるから窓開放してられない。
飛行機の通過時間帯はうるさいからどうせ開放は出来ないけど。

[8992: 検討板ユーザーさん]

>>8989 匿名さん

意外と見えるんですね。２０Ｆ以下だとカーテンかミラーフィルム対策が必要ですかね。

[8993: 匿名]

住友のマンションは一期で購入しないと割高感半端ないですね。
一期で購入された方々おめでとうございます。

[8994: 検討板ユーザーさん]

>>8993 匿名さん

ー期の方々が羨ましいです

[8995: マンション検討中さん]

たしかに一期は安かったですね。
しかし、このマンションの資産価値を考えれば今の金額でも妥当だと思います。

むしろ、まだまだ値段上がる可能性もあると思います。

[8996: 匿名さん]

飛行機が大井町の上を飛び始める再来年。
資産価値がどうなるか。

[8997: 検討板ユーザーさん]

>>8996 匿名さん

横田空域の通過許可の交渉に進展があったのか気になります。

[8998: 検討板ユーザーさん]

道挟んだ向かいの歩道から見上げた10～11階の北西角部屋です。天井しか見えないので、中層でも通りからの人目を気にする必要はなさそう。

[8999: 検討板ユーザーさん]

こちらは同じく通りから見上げた10～11階の南西角部屋です。

[9000: マンション検討中さん]

角のアウトフレームはまだ途切れているように見えます。後から短い柱などで連結する作り？