プロデュース会社に勧められて分離発注で新築中ですが、しょっちゅう職人から電話があるし、現場に行けば近所のクレームがあるし、設計事務所が設計したのがつじつまあわないとすぐに追加になるので、予算はオーバーするし、現場のゴミは誰が出したのかわからないので、どんどんたまっていくし、ついにはおとなりの塀に車をぶつけたやつがいて、職人に聞いても全員「俺は知らない。」だし、他の現場が忙しいと来ないし、職人がかちあうと、また電話が来る。
プロデュース会社いわく、職人に直接払うから、工務店があげる利益分安くなる。なんていってたけど、設計と現場のつじつまがあわないとガンガン追加になるから予算はとっくにオーバー。現場打ち合わせや近所のクレーム対応や事故の始末を考えれば、工務店に頼んどいた方がよかったかも？と思い始めています。
こんなにめんどくさい分離発注で、家を建てた人って、本当にいるんですかね？
[スレ作成日時]2012-05-11 23:04:48
注文住宅のオンライン相談
分離発注で完工した人って本当にいます？
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81:
住まいに詳しい人
[2013-09-12 12:51:30]
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82:
匿名さん
[2014-07-10 16:09:43]
ウチも分離発注でした。
設計事務所さんが相見積もりを取った業者は1/3。 残りは馴染みの零細業者ばかりなので思ったほどコストダウンできず。 契約書は設計事務所の責任逃れが巧妙。 工期も守れなくても近所からのクレームあっても設計事務所には責任なし。 部材が余っても設計事務所の責任なし。 決して建築関係の素人が手を出すものではないです。 ネットにあふれるポジショントークに決して騙されないようにしましょう。 そんなに良いものならば建築関係の人がこぞって建てているはずです。 |
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83:
匿名さん
[2014-07-10 16:26:10]
工程管理、数量積算、発注管理、支払管理、現場の苦情対応
などなど対応できれば（もしくはその部分をしっかりサポートできる設計事務所を見つけられれば） 分離発注のほうがコストダウン、というより費用に納得して家を建てられるんじゃないかと思いますよ。 単純に「コストが安くなるから」と考えるよりも 「コストが透明化される」と考えましょう。 追加費用については、そもそも、ほんとうの意味での分離発注に慣れている設計事務所であれば （プロデュース会社のある分離発注方式ではなく） どのくらい予備費を見ておけばいいかをアドバイスしてくれそうなものです。 ただし、なにからなにまでサポートやアドバイスがあるわけではないので、 建築主自身が、契約について、金融機関について、現場の段取りについて、などなど 積極的に勉強して、現場にはいっていく「気合い」みたいなものが必要だと思いますよ。 そんな私も現場に通い詰め、分離発注で家を建てました。 やってやれないことはないですよ。 |
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84:
匿名さん
[2014-07-10 21:05:10]
やってやれないことはない分離発注より、設計と施工を施主側で別々に依頼した方が
ずっといい。施主の手間も、設計者を選ぶ、施工者を選ぶ 以上の手間は増えない。 勘違いするのは、設計者に設計以外の施工業者選定をそのまま頼んでしまうこと 入札形式だろうと、そこは結局施主以上に設計者が頭になってしまう結果を生じかねない。 あくまで施主が設計者と施工者を、それぞれ選んで依頼するということです これは単純に見積もりが安いからで選ぶのではなく、施主の意思によって選ぶことが大切。 |
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85:
匿名さん
[2014-07-11 18:14:46]
そもそも分離発注を「手間がかかる」と考えるひとは
ハウスメーカーと契約したほうがいいかな。 分離発注については、日本では珍しいとされているけど、 アメリカあたりではふつうにやってるみたいだし。 > 設計者が頭になってしまう結果 これ、バブル時代あたりの設計事務所がバックマージンをもらってるころの発想ですか？ｗ 設計事務所の仕事は「設計監理」。 現場管理については、建築主自身がやるか（「施主」ってゆーくらいなんだし）、 アタマをとってもらう工務店なり大工さんに協力してもらいましょう。 |
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86:
匿名さん
[2014-07-11 19:22:45]
> 設計者が頭になってしまう結果
なんて明日にもある話でしょう。 施主さんに選ばれた、仕事を貰った＝業者にとって重要なのは当然施主 ところが設計事務所からの口利きで、設計事務所に選ばれた これは＝設計事務所に雇われたって意識になって当然。 むしろその意識になって貰わないと設計事務所とギクシャクするわ うちを選んだ＝雇われた、有り難うございます今後もよろしく袖の下ってなるのが普通 もしそうじゃないって人が居たら教えて欲しいもの。 施工業者の下請け設計になっても設計事務所の下請け工務店になっても 結局立場が逆転してるだけで変わらない、だから明確な線引きとして 設計事務所に設計・監理を施主が依頼、施主が工務店に施工を依頼 あくまで施主が探して選んで決めてお金を払う。これでやっとトップが施主になる。 施主が自分で現場管理までやれる人って、どれだけ居ますか？ 各種業者の時間と配分に、どれだけ腐心できますかね？ 大体何日現場で指示を出せるのかって問題です。 私自身は好きで現場に５０日程度は行きました、工務店からは週に１０回以上は 確認の電話が着ました、こちらかも同様に連絡しました。 それでも自分で現場管理は無理だと思いますよ、割ける時間が足らないです。 時間的にサラリーマンでは全然無理だと思います。 もしやっても建築士＝放任、施主＝放置プレイ、現場は???を抱えながらも どうにかなるようになる、なんとなく収まるように収まる。 こんな事があったよって話を大工さんから聞きました。 |
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87:
匿名さん
[2014-07-11 20:49:48]
自分はやった。
サラリーマンでは無理？ 結局あんたは、何が言いたいの？ |
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88:
サラリーマン
[2014-07-11 22:57:34]
質問者さんは、このやりとりに何か感じることはありましたか？
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サラリーマン
[2014-07-11 23:04:05]
私の同僚の旦那さんは電気工事業者のさんで、自分で分離発注されていましたよ、隙間風が入る家を建てられましたが、安くできたそうです 56坪のお宅が900万だそうです
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90:
匿名さん
[2014-07-12 02:09:29]
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91:
匿名さん
[2014-07-12 06:26:49]
ようするに、
〇雑誌や設計事務所が言っている「分離発注」の形態をやるには、 ・工程管理や業者をよく知っている設計事務所に手数料を払ってやるものだから、結果的にコストダウンにはならない。 ・コストダウンにはならないが、経費の透明性が得られる。 ・経費を払って設計事務所に頼んでも、工事に慣れていない設計事務所だと、施主が大変。 だったら、工務店にちゃんと工事を依頼した方がいい。 〇工務店や設計事務所を通さないでやる、コストダウンのできる本当の「分離発注」をやる場合は、 ・５０回以上現場に行って、自分でいろいろやらなければならない。 ・NO86さんのように、とてつもない知識と行動力があるか、NO89さんのように、建築業に関わっている人でなければできない。サラリーマンのようなお勤めの方にはほぼ無理。 ・そこまでやれるくらいの情熱がないと、難しい。 ・完工後も、アフターや、保証についての心配がある。 そんなところかな？ |
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92:
分離発注経験者
[2014-11-30 16:25:35]
経費の透明性が得られるというが、その為には、施主がすべての明細書をチェックしなくてはならないので、その仕事量は膨大（しかも、木材や排水設備などの価格、発注数は見ても適切なのかどうなのか素人では分からない）。それでも頑張って価格や発注を確認し、ミスを見つけても（思っている以上に多い）、設計士や業者と交渉しなくてはならない。施工開始後のミス発覚はどうにもならない。設計士や業者に金銭的負担がかかるとなれば、巧妙に逃げようとする。疲れるだけで、コストダウンにならないなら、経費の透明性の意味はない。 その他の問題も、他の投稿に書かれているように数々ある。素人は絶対やってはいけない危険なシステムだった。
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93:
入居済み住民さん [男性 40代]
[2015-03-07 10:14:41]
分離発注で自宅を建てました。
まあ確かに分離には分離のデメリットもありますが、感想としてメリットのほうが多かったと思います。 私の場合何の問題もありませんでした。 見積もりの若干の仕様の差があるので単純には比較できないですが、ほぼ同じ仕様の家でHM5000万円の見積もり 家が4000万円弱で終わりました。 欧米ではそもそも一括請負が少数派で分離発注が主流とか。 デメリットは、ちょっとめんどくさい。92さんが ＞施主がすべての明細書をチェックしなくてはならないので、その仕事量は膨大 とおっしゃるように一つ一つ全部精査しようと思ったらきりがないです。 しかしながらできる範囲でざっくり相場を調べることはインターネット時代の今は素人でもそれほどハードルは高くないです。 僕の場合は、建材の多くを自分で探してきた業者に相見積もりかけて使いました。 まあいろいろ業界の本音と建て前というか、裏の構造が見えてきて面白かったです。 もちろん設計事務所が手配する業者を使うこともできますので、すべて自分で業者を探す必要もありません。 ＞施工開始後のミス発覚はどうにもならない。設計士や業者に金銭的負担がかかるとなれば、巧妙に逃げようとする。 個々の作業や設備が別々で責任の所在が不明瞭とおっしゃりたいのでしょうが、ほとんどの場合責任は明確でちょっとしたトラブルもちゃんと責任もって担当の業者が改善してくれました。 万が一責任所在が不明瞭なトラブルが発生した場合のために損害保険に加入して施工を開始しましたのでその心配も大丈夫ではないでしょうか。 分離であろうが一括請負であろうが 施工中施工後のちょっとしたトラブルはどんな家でもあるものですが、それにどう対処するかは業者次第だと思いますので、責任所在が明確であれば一括請負でも責任回避する業者はたくさんいるわけで別に分離だからと言う理由で 責任逃れできるわけでもないです。 |
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94:
匿名さん
[2015-03-07 16:50:21]
繰り返しになりますが、責任逃れするかどうか以前に
個別業者側には明確な責任の所在自体が無い。 よって一業者にクレームを付けても、問題の解決にならない。 もちろん上記は、クレームさえ発覚しなければ問題の無いこと。 例えば強風時に雨漏り発生、とりあえず最初の窓口設計士に。 アドバイスとしてまず、屋根工事を疑う。業者を呼んで点検 業者は屋根材の雨漏りは無いので、板金部分が怪しいという。 板金屋を呼んで点検。施工に問題はない、ルーフィングが きちんとなされていないのでは？ 大工に聞いてみないと。 大工を呼ぶ。大工は色々点検した結果、どうもこれは壁が怪しい 水が強風で隙間の出た壁から入ってくるのだろう 外壁がきちんと固定されていないのかも。 外壁業者を呼ぶ。壁はきちんと施工されている、雨漏りするなら 防水シートが機能してないか、サッシから回り込むのだろう。 雨樋から溢れた水が軒を伝っての雨漏りもあると聞く。 もう一度大工と雨樋を施工した板金屋、サッシ屋を呼ぶ。 サッシ屋はメーカーからの回答を提示、雨漏要因にならないという 板金屋は雨樋が溢れるなら、どうも排水が良くないのだろう 設備屋に直して貰えば解消されるはず。 そもそも雨樋が溢れているのか判らないが… 大工は、ここまでくると原因究明が難しい 一度雨漏りの場所を解体してみないと判明できないと。 ここから先が問題で、原因元の究明と改善の指示は施主にあること。 つまりは原因究明までの手間は、施主の持分になること 原因の修復は受け持ち業者が無償でやったとして それ以外に壊してしまった場所の修復は、誰が費用を負担するか。 手順の悪さから修復費用が嵩んで、それまで全部一業者に 押し付けられたら、たまったものではないとなるだろう。 ここに挑めるのは、ネゴシエーション能力に長けた施主であることが 望ましい。 単純に費用だけなら、工務店依頼の方が安価である可能性も高い。 |
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95:
匿名さん
[2015-03-07 22:50:22]
プロデュース会社に払う金があったら、一式で工務店に仕切ってもらった方がいい。
プロデュースとかいうやつに限ってデタラメで存在価値なし。何も知らない人から金取ることしか考えてない。 入口を間違えたね。 |
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96:
入居済み住民さん [男性 40代]
[2015-03-28 05:18:01]
９４さん
＞ 繰り返しになりますが、責任逃れするかどうか以前に ＞個別業者側には明確な責任の所在自体が無い。 ＞よって一業者にクレームを付けても、問題の解決にならない。 実際に責任取るかどうかは別として、責任の所在がないなんてことあるわけないでしょ。 一括請負であろうが分離発注であろうが、正式な契約を交わすわけだから。 分離発注であっても大工や塗装なら個別の請負契約、建材の仕入れなら個別の売買契約を結ぶわけだから瑕疵担保責任が あるのは、民法上のいろはのいです。 しかもそのあとの後半に書かれている実例は「明確な責任の所在自体がない」という論点をうけたはずが 「責任の所在がわからない」場合の例ですよね。 まずは論理的議論でお願いします。 |
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97:
入居済み住民さん [男性 40代]
[2015-03-28 05:42:29]
論点は変わっていますが、あえて後段の責任の所在がわからない例についてですが、
＞ここから先が問題で、原因元の究明と改善の指示は施主にあること。 ＞つまりは原因究明までの手間は、施主の持分になること ＞原因の修復は受け持ち業者が無償でやったとして ＞それ以外に壊してしまった場所の修復は、誰が費用を負担するか。 この場合は損害保険会社です。 |
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98:
匿名さん
[2015-03-28 08:18:49]
>>この場合は損害保険会社です。
費用を負担するのは施主です。自然災害で損害があって、損害保険に加入しており対象であれば保険金が支払われるでしょう。 「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵があり、住宅瑕疵担保責任保険の期間内で、故意または重大な過失がなければこれも保険金が支払われるでしょう。 ですので、費用を負担するのは施主である、ただし保険を利用することができる場合があるが正解です。 論理的議論は良いのですが、正しい結論を導いてください。 |
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99:
通りすがり
[2015-03-28 08:55:28]
できるなら、重過失における損害担保の特約 に入っていた方がいいよ。
故意または重過失による損害が発生して、なおかつ施工業者が倒産等の場合など、相当な期間を経過してもなお瑕疵担保責任を履行できない場合で、保険金を支払う事由に該当する場合には、直接保険金を請求できるから。 |
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100:
匿名さん
[2015-03-28 10:45:17]
保険の心配だの瑕疵の心配だのするんだったら、工務店にフツーに頼めばいいんじゃない？
瑕疵の問題を考えるんだって、責任の所在を考えるんだって、保険の問題を考えるんだって、欠陥施工をやるような業者にあたるかもしれないのだって、分離発注だったら、何十もの業者のことを考えなきゃいけないけど、工務店だったら、窓口はひとつだから、楽じゃない？ 裁判するんだって、クレーム付けるんだって、工務店だけに言えばいいんだし。 責任の所在を認めないような個々の業者と交渉するなんて、気が遠くなる。 そういう手間をお金をもらってやるのが工務店でしょ？ そういうリスクが心配なんだったら、ちょっとぐらい安くなるぐらいしかメリットのない分離発注なんかやる必要ないでしょ？ しかも、プロデュース会社やら設計事務所やらの施工の素人に安くなる分のお金を払うって本末転倒な気がしますけどね。 分離発注をするメリットって本当はなんなの？ |
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それって分離発注じゃないですよ。