クロスエアタワーってどうですか？Part11

[匿名さん]

あっという間にパート１１となりました。
引き続き情報交換しましょう。

Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/93014
Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150232/
Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/162543/
Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171956/
Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188777/
Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199106/
part7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209448/
part8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216947/
Part9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/218600/
Part10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222285/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


[スムログ 関連記事]
【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[1: 購入検討中さん]

土地購入価格の安さがここへ来て不人気の根源になってるね、東急さん。そうは問屋が卸しませんでしたね。

[2: 匿名さん]

当初懸念された２４６側は全部売れてますので、残りはゆっくり販売する戦略です。土地の簿価が安く、値引きする必要を全く感じていませんので、値引き希望者はあきらめて、他の物件へ行かれることをお勧めいたします。
無理して検討していただかなくて結構でございます。

[3: 匿名さん]

既出だったらすみません、こちらに入るスーパーはライフみたいですね。
2013年2月1日オープン予定、1400㎡…広いのやら何やら…
でも、割と庶民向けスーパーみたいで良かった。

参照↓
http://super.ffa15.com/shop042351.html

[4: 匿名さん]

販売スピードは遅いと言わざるを得ません。資産価値は上がらないでしょう。

[5: 匿名さん]

資産価値よりも生活する事を考えての購入でしょう。

[6: 匿名さん]

>>5
私も生活する事を最優先に考えますが、
もちろん資産価値も重視します。
>>6
渋谷、代官山、中目黒生活圏の物件は資産価値が下がりませんよ。

[7: 匿名さん]

子供がいるとこの環境ですと生活し辛いのは否めません
が独身者には池尻大橋は良いとこです(勿論池尻大橋にも好環境なまともな場所もありますが)
ここは確か何度も価格を下げて調整してるのもあり
買った瞬間に含み損になりますので資産価値は今の
タワーの人気、需要を考えると厳しいですね。
タワーは好きなので資産価値、利便性を重視しここに
坪300万だすなら目黒のタワーを楽しみに待ちます。
坪400万でいけるかな(厳しいか)

[8: 匿名さん]

巨大地震が近いといわれる現在、マンションは資産どころか負債になる
可能性が高い。
資産価値重視なら、比較的再建の楽な一戸建てか賃貸住まいだと思いますが、
どうでしょうか？

[9: 匿名さん]

>>7
うちは子供が２人いる、この環境は全く気にしません、全く問題がありません。
>>8
昨日の最新地震分布図から見れば
目黒区の大橋、東山、青葉台地区は地盤が固くて、震度６弱で済むと分析されています。
６弱ならクロスは何も心配が要りません。
昨日の最新分布図が当たれば
大橋、東山、青葉台地区の土地値上げもあり得ると考えます。

[10: 匿名さん]

私自身は環境は許容範囲でしたが
どうしても子供優先の周りの意見で
やめました。
男の感性だと子供のことなんていいだろ
なんてと考えちゃいますが、現地に何度
か足を運ぶと確かに通学にも気の毒な立地
でしたので仕方ないですよね。
ここが東山、青葉台アドレスなら少しは
環境を相殺できるのですが。

[11: 匿名さん]

菅刈小学校へ行くには山手通りを渡るだけで、別に苦がない。
大橋だから今の価格だが、青葉台なら最低２割増し、
人はぞれぞれ価値観が違うので、うちは満足している。

[12: 匿名さん]

資産価値重視で戸建てという発想は危険です。
ここは別としても資産価値を保てるマンション
には条件がありますが。
環境、ブランドアドレス、駅距離、高台、大手売り主
大手施工、大手管理などなど揃えばですが。

[13: 匿名さん]

山手通りってネックですよね。
菅刈小も大きなマイナス材料ですし。
ここは芸大の通学区に入ってます？
高校は駒場に通うことを考えると
大橋は好立地ですよね。

[14: 匿名さん]

山手通りの車は陸橋の上へ通るので、下の交通量は少ない、
菅刈はもちろん東山より劣るが、悪い学校じゃないと思う、
渋谷、代官山住まいの子達も沢山通っているので、レベル高い。

[15: 匿名さん]

下も結構渋滞多いですよね。

評判が悪いとはいえ代官山、渋谷
の人も皆通ってるのは驚きでした。
教育重視の方は今は東山の越境が
難しいのでここはないんでしょうが。

[17: 匿名さん]

16
説得力ないよ。ソースは？

[19: 匿名さん]

私から言わせれば、大橋、東山、青葉台は隣接しているので、
そんなに大差がないはず、大袈裟じゃないかな。
昨日の震度分布図見れば一目瞭然で、
周りが６強だが、大橋、東山、青葉台は６弱だよ、
これはどう説明すればいい？

[21: 匿名さん]

大橋、東山、青葉台の全地域ですよ。
一度地震分布図を見たらどうですか？

[22: 匿名さん]

武蔵野台地といっても地盤が弱いから、と昨日のニュースでやってたよ。

[23: 匿名さん]

弱いと言われても、この３地区は目黒区の中で一番地盤が強いと思うけど
なぜなら、分布図に目黒区でこの３ケ所以外、全地域震度６強で分かりやすかった。

[24: 匿名さん]

いずれにせよプラウドはないわ。

[25: 匿名さん]

少なくともクロスは入っていますね。

[26: 匿名さん]

どっちもどっち
でも売れてなさでいうとクロスの方がひどいか

[27: 匿名さん]

巨大タワーなので、完売まで少し時間がかかるかも、
まあ、完売は来年後半になるでしょう◎
総数689戸、残170（未販売分含み）
入居まで後1年弱、問題がない。　

[28: 匿名さん]

ここ最近は２ヶ月かけて１４戸すら捌けてないから、あと最低でも２年以上はかかる見通しです

[29: 匿名さん]

正直これだけのペース落ちを考えて
残170戸もあると厳しくないかな。
坪350万で立地の良いプラウド、住商
ばかりか浅築のマスタービューでさえ
買えてしまいます。大手は安心だし。

クロスに坪300万をだすには永住覚悟
でないと竣工後の値引きや格安の地権者
物件が大量に出てくることが予想されます
ので特にこの物件は価格交渉が肝ですね。

[30: 匿名さん]

5月の4期1次に注目でしょうか。
ヒカリエオープン後ということもあり多少まともな数が出るのでは。
逆にまた十数戸だったら本当に竣工後２～３年は売り続けそう。

[31: 匿名さん]

いやいや、本当は売り出し戸数と実績が全然違うので、
毎回の販売実績をご確認してください。

[32: 匿名さん]

そうなんですよね。実際残170ももっと残ってる
印象ですから。
美竹ならともかくヒカリエができたからクロスを
購入するような単純な方がいるとは思えません。
ライズも苦戦してたけど何だかんだで後一年位で
完売しそうだしその辺のノウハウは東急にもできてる
と思うので後3年前後で値引きしたりで完売するよ。

[34: 匿名さん]

ライズも割高だが確実にあの戸数でも二子には
需要があるってこと。
池尻にタワーの需要が少ないのは駅近のプリズムで
証明されたのにあんな立地にまたタワーをつくって
しまい今の有り様ではさすがに東急も懲りてたと
思ったけど、桜ヶ丘のタワーも東急って本当？
こちらには立地的に興味あるので財閥系にやって
もらいたいんだけど。

[35: 匿名さん]

桜ヶ丘タワーは間違いなく東急。
でも東急の株主総会では賃貸タワーとして紹介されてる。
ひょっとしたら一部分譲されるかな？

[36: 匿名さん]

>>33
それでどうするの？撤退？

[37: 匿名さん]

クロスが値下がりするという根拠が希薄ですね。
プリズムが坪３００万で売買されているわけですから、新築のクロスは１割増しの坪３３０万は、妥当値です。
今日も日銀総裁が１％のインフレになるまで、金融緩和をすると言ってますしお金が更にじゃぶじゃぶするわけですから、不動産も下がらないでしょ。
下がってほしいという願望だけが理由なら根拠にはなりません。

[39: 匿名さん]

38さんの言う通りなんですよ。
既購入者はプリズムなんてというが
普通に考えたら駅近のプリズムが不動産
価値としては数段上なのは仕方ない。
プリズムから一割引きがクロスの適性価格
だから向こうが良いメルクマールになります。

[40: 匿名さん]

確かに駅までの時間は３分プリズムの方が近いですが、他にクロスを上回る点は一つもありません。低仕様、施設が無い、２７階と小ぶりで見た目はどう見ても貧弱です。方や３年中古、方や新築。クロスをどう割り引いても、今のプリズムと同等の価値はあります。
１割下なんてありえません。

[41: 匿名さん]

より新しいクロスの中古がプリズムより安くなるってのも根拠レス
ほんと同じことばかり書いて、よっぽど欲しいんだね

...って思われるだけだよ

[42: 匿名さん]

売れてないといいますが、プレミアムはあと５戸、９０平米以上はあと８戸しかないんですけどね。
狭い部屋は興味ないので、どうでもいいです。１０％引けば全部売れますから、東急は引っ張るでしょうね。

[43: 匿名さん]

竣工まで売り切れないといけないような、ネガレスの発言が多いですが、そんなルールどこにあるのかね？
住友不動産なんかは、竣工までに売り切れたら担当者クビになるけどね。
安く売りすぎたという値付けミスの責任問われてね。
ここは東急だからよくわからんけど。
たぶん２４６側は瞬間蒸発で売れたから、安売りしすぎで担当者は左遷されてると思うけどね。

[44: 匿名さん]

４１さんのいうとおり。
プリズムより安いなんて、ど素人発言もいいかげんにしてよ、ですね。

[45: 匿名さん]

狭い部屋を検討してる人は外野って事？
ネガは竣工までに売り切れないと駄目とは言ってないと思う。
売り切るまでの時間を面白おかしく言ってるね。
ほっといて！！だよね。

[46: 匿名さん]

スミフ、プリズム擁護でもないがスミフと東急では
マンションとしての格は月とすっぽんですから。
スミフのお決まりの売れ残りとは意味が違います。

プリズン＆ガスタワーの比較は微妙だけど新築が良い
ともてはやされるのは今だけ。築10年と13年は同じ
価値となるしやはりガスの立地は普通の感性なら辛い
ものがあります。プリズンの場所にガスがあればもう
少し売れてたのは間違いないと思います。駅近だと
割高でも欲しがる人って結構いますし。

[47: 匿名さん]

クロスを擁護しているようで、割高で１０％引かないと売れないなんて裏の意味を持たせるなんて高等ネガテクですね
１０％引いて３３０万→３００万として、新築プレミアは通常１０％程度あるので、竣工後に中古、新古品になると相場が３００万→２７０万になるわけだ
３年落ちのプリズムと馬鹿にしてるけど、３年経ったらクロスは２７０万以下でしょ
地権者も多いから地権者売りも出てくるし
今の値段で含み損が坪あたり６０万じゃ怖くて買えませんよ

これで人気があってすぐに売れちゃう物件なら新築プレミア１０％払ってでも手に入れる価値があるし、それなりに値が保たれる可能性があるけど、実際に今ここは売れていなくて竣工後１〜２年は売ってるだろうからその必要も感じられないってのがここに対する実感ですね

[48: 匿名さん]

>42
通常プレミアムって真っ先に売り切れるんだけどな
それが売り出し１年でまだかなり残ってるって方が驚きだよ

人気ないイメージが付くとなおさら高額な物は売れにくくなるからちょっと厳しいと思うよ

[49: 匿名さん]

スミフと東急=月とスッポン。


東急=3流です。正直。Fランクしかいません。
世間で東急に勤めてます=恥ずかしい。
スミフ=一応一流です。財閥系ですし。早慶上位までしか採用しません。
ただ、悪名高いスミギンの子会社に近いです。
世間では、財閥系で一流企業ですね。と言われますがお仕事大変ですね。と尾ひれがつきます。

[50: 匿名さん]

バブルのときはスミ系の不動産業者が強かった。　
うちの住んでた戸建ても高〜く買ってくれた。今でも感謝している。ってどうでもいいか。

[51: 匿名]

ここって固定資産税がかなり安いと思うんですが、大橋アドレスは安いんですか？それとも高速の真横とかは安くなるんですか？
それとも東京都がからんでるから特別な何かがあるんですか？

[52: 匿名さん]

特別な何かなんてあるわけがない

土地の所有割合が少ないから相対的に安いよ
でも、管理費と修繕積み立てがかなり高いからどっこいどっこいか手出しの方が多い計算になるかな

[53: 匿名さん]

東急のマンションで高級マンション？？？です。かつてだとデュプレクス？
歴史浅いです。ブランド価値もついていません。
スミフマンション、かってはシティハウス。ブランドでした。
今は、色々あります。ガーデンヒルズやら、グランドヒルズやら。
有名で一定の評価がされてます。
マンションでは、三井、スミフ、住商は高級マンションを昔から作ってますよ。
その昔は、非財閥系のペアシティやらホーマット、ドムスなんてのもありましたが、
そんななか、東急のマンションが高級やら一流なんて言われたことは未だかって一度もありません。

ある程度のクラスの方は皆さまご存じです。
東急沿線住民の方の勘違いでしょうか？
残念ながら、強盗慶太の東急は三流です。
会社も、仕事も西武なみです。

[54: 匿名さん]

図星かあ

プレミアム部屋が真っ先に売れ切れるって
このスレでしかみない説だね

[55: 匿名]

>>52

ﾀﾜｰは比較的安くなるって事ですかね？
解答ありがとうございました。

[56: 匿名さん]

>55
裏を返せば土地の持ち分比率が少ないってこと
建物の価値は時間経過と共に無くなっていく（維持費はどんどんかかっていくのに）から、資産性に乏しいことを意味する

[57: 匿名さん]

プレミアムから売れたのは10年以上前のことじゃねえ？

[58: 匿名さん]

53>どう考えても〜ヒルズは森ビルの方がブランド価値あるでしょ？

[59: 匿名]

>55

なるほど、そうなんですね。
ありがとうございました。

[60: 匿名さん]

たしかに資産性に乏しいですね

[62: 匿名さん]

クロスは目黒ナンバー１巨大タワマンなのに、
独身用部屋は作り過ぎだと思う、今も残り７１戸もある。
逆にファミリ用で７０平米以上の3ＬＤＫの部屋は残５７戸しかない。
見方はそれぞれだが、独身用部屋は普通に加算したら、残り多く感じるかもしれないが、
通常のファミリタワマンのイメージなら、現時点の未契約率は１４％しかない（２ＬＤＫも含み、総戸数で割った場合）、
意外に売れ行きは全然悪くないと思うよ。

[63: 匿名さん]

今日も日経新聞の１４面にクロスエアタワーの広告が載っています、
東急さんの気合が入っていますね。
５月の契約数が楽しみです、20戸ぐらい売れればいいと思います。

[65: 匿名さん]

★★★クロスエアタワーの現状と来年入居時予測★★★
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　★現状★　　　★入居時★　　　　
３０平米台　　　１Ｋ　残２１戸 　　　残３戸
４０－５０台１ＬＤＫ　残５０戸 　　　残２５戸
６０平米台　２ＬＤＫ　残４２戸 　　　残２０戸
７０平米台　３ＬＤＫ　残１７戸　　　　完売　　
８０平米台　３ＬＤＫ　残２７戸 　　　残３戸
９０平米台　３ＬＤＫ　残　８戸 　　　　完売
１００平米台３ＬＤＫ　残　５戸　 　　　完売

[66: 匿名さん]

ここ１ヶ月のあいだ先着順は全く減ってないようですね

[67: 匿名さん]

★★★クロスエアタワーの現状と来年販売予測★★★
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　★現状★　　　★入居前後★　　　★来年夏まで★　 　　　★来年末★
３０平米台　　　１Ｋ　残２１戸 　　　残３戸 　　　　　　完売　　　　　　　　　　完売
４０－５０台１ＬＤＫ　残５０戸 　　　残２５戸 　　　　　残１５戸　　　　　　　　完売（値引きあり）
６０平米台　２ＬＤＫ　残４２戸 　　　残２０戸 　　　　　残１２戸　　　　　　　　完売（値引きあり）
７０平米台　３ＬＤＫ　残１７戸　　　　完売　　 　　　　　完売　　　　　　　　　完売　
８０平米台　３ＬＤＫ　残２７戸 　　　残３戸 　　　　　　完売　　　　　　　　　　完売　　
９０平米台　３ＬＤＫ　残　８戸 　　　　完売　　　　　　 完売　　　　　　　　　　完売
１００平米台３ＬＤＫ　残　５戸　 　　　完売 　　　　　　完売　　　　　　　　　　完売　

[68: 匿名さん]

暇人がいるもんだ。
竣工間近は値引きあるかもね。

[69: 匿名さん]

>67
何の根拠もない個人的な予測は、チラシの裏かご自分の日記
あるいはご自分のブログにだけ書かれる方が良いと思いますが。

[70: 匿名さん]

こんなに売れ残ってるタワーって珍しいね。
買った人のキャンセルも出るかもなぁ･･･。

[71: 匿名さん]

キャンセルは手付放棄になるだろうから、
購入した場合の含み損が手付金を上回るとキャンセルも増えるだろうね。

ここは手付金１割ですか？

[72: 匿名さん]

予想も書いてもいいけど、それぞれの総数も書かないとデーターとしては甘いね。

[73: 匿名さん]

ライズも同じようなペースだったし、東急だからなのかな。
三井だったら案外売れちゃったんじゃないだろうか。

[74: 匿名さん]

三井も売主だよね.主でやってたらって事？

[75: 匿名さん]

三井も売れ行きは良くないよ。
赤坂や大崎は竣工何年経っても在庫の山。

[76: 匿名さん]

麻布十番とか浜田山とかもだね。

[77: 匿名さん]

結局は財閥系だろうが、場所が良かろうがダメなんじゃん。

[78: 匿名さん]

在庫の山・・ダメって・・
好きなマンションに住めばいいって事。

[79: 匿名さん]

坪単価がどんどん下がるって、まだ円高デフレの世の中が続いていると思っている視野の狭い人たちの発想ですね。
２月１４日以降、流れが変わったのを理解していない人たちには不動産はいつまでたっても買えないんでしょう。
円安株高不動産高が始まっていることを知らないなんて、経済の流れをまだわかってないんですね。

[80: 匿名さん]

ネガレス→本当はクロスを買いたくてしょうがない→でもお金が足りないor貸してもらえない→一生懸命ネガレス書いて不人気だと煽り売れないようにする→ネガレスがアクセス数ランキングを上げる→人気は落ちない→値下がりを待つ→でも東急は値下げせず、少しずつ売れる→完売→結局、ネガレスは徒労に終わる。こういうことなんです。ご苦労様です。

[82: 匿名さん]

毎日毎日売れてないを連呼する人は
何でそんなにここの売行きが気になるのか？って
不思議に思うんだよ
結局ほしいからじゃないの？ってなるわけ
変な売行き予想書いてるのも何だかなあだけどさ

[83: 匿名さん]

ちなみにモデルルーム行った限りでは
売れてないと断言できるほどでもないようだよ

[84: 匿名さん]

>82
このスレが面白いから見に来てるって人が多いってだけ。
別に不思議なことではない。

[85: 匿名]

＞84
その人たちも、あなたも暇な人ですね(笑)
ヤフコメばかりしてるニートみたい(笑)

[86: 匿名さん]

おはようございます。暇なポジもネガも今日も元気に書き込みましょう！

[88: 匿名さん]

>>83

MRは盛況な感じですか。
それだけ聞いても安心感が上がりますよ。

一般家庭からすると価格がネックになるかと思いますから、なかなか売り進まないのは予想していて、
予算があれば買いたいという世帯がどれほどの数か、この点だけが気になるところでした。

と客観的に言っておきながら我が家は超低予算･･･低価格帯の住戸でも何とかならないかと人生計算を行っているところであります。

[89: 購入検討中さん]

売主、東急電鉄グループの東急百貨店は「和紙の起源は韓国」なんて広告をバラ捲いたらしい。
こういう無知な行為もマンションの成約を妨げるんだよ。
ヒカリエ開業で盛り上がってるけど東急電鉄　大丈夫か。

[90: 匿名さん]

http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0
となりのしょぼい方が、坪単価３００万割らないから、クロスも安泰でしょう。

[91: 匿名さん]

>87
どこ検討してるの？
クロス以外もみにいきたいと考えてるので

[92: 匿名さん]

>90
昨年の10月頃は平均で286万だし、今年2月の安値は290万じゃない。
第一ここに載っている価格は成約価格なのかな？
売主の出値なら成約価格はさらに下だよ。

[94: 匿名さん]

もうネガもポジも議論することないよ。
過去スレで書かれてない新しいネタなんて
半年以上出てないもん。

[96: 匿名]

最近プラウドや三井の他物件を見てます。
どこもイメージ戦略優先で、欠点がわかりにくくなっているので、
ジャンクション脇という明確なマイナス要素が見えているクロスは
損をしてる印象を受けました。
郊外よりも空気中の排ガス濃度は高いですが、植栽、ジャンクション屋上
緑化の努力は評価します。
どこを買うにしても必ず欠点があるので、それに気づかず契約して
しまうのは最悪です！買う人も買わない人もくだらないネガよりも
有益な情報を書いてくださいね。

[97: 匿名さん]

http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0
有益な情報です。
隣の２７階建てのタワマンがいくらで取引、売りに出ているかがわかるサイトです。

[98: 匿名さん]

92さん
４月の売主の出し値は坪３４６万です。
約定値が約３００万です。
上のサイトをよく見るとわかりますよ

[99: 匿名さん]

震災の焼失率の発表前に成約できたのでしょうね。

[100: 匿名さん]

目黒区は非常に低かったですね。
江東区は最悪