持ち家ＶＳ賃貸のスレ、その２です。
それぞれのご意見を・・・。
債務超過の持ち家は賃貸以下です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199670/
[スレ作成日時]2012-02-06 11:08:46
注文住宅のオンライン相談
債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２
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194:
匿名さん
[2012-02-12 10:28:10]
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195:
匿名さん
[2012-02-12 10:39:39]
もっと言えば、賃貸のメリットとして、毎回新しい設備のマンションに引っ越せると
あなたは言ってましたよね。 であれば、１７５の計算の前提になってる１０年後づつの引越しも、毎回新築の マンションじゃないと、そのメリット生かせませんよ。 築１０年、築２０年のマンションの設備は普通その当時の設備をひきづるものですから。 毎回１０年ごとに新築マンション引っ越して、それでもこれだけ、賃貸の方が安上がり だという結果が得られれば、多少納得できるんですがねえ…。 |
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196:
えーてん
[2012-02-12 10:46:00]
>194
毎回分譲新築に引っ越す １－１０年⇒新築３０００万円（子ども部屋不要だから小さなマンションでＯＫ） １１－２０年⇒新築４０００万円（子ども部屋必要だから大きなマンションでＯＫ） ２１－３０年⇒新築３０００万円（子ども独立で小さなマンションでＯＫ） んで、賃貸派の人は新築に引っ越すわけでなく、分譲の方と同じ築年数のマンションに引っ越すならば 不動産価格を新築で計算するのは間違いだから２，３割減らして計算したよ 間違いがあったら理由をつけて指摘お願いね >であれば、１１００万ほど購入の方が余計にかかるという計算も間違いで、 どちらかというとマンションＰＥＲ（表面利回り）の誤差のほうが誤差としては大きいよ >賃貸の方だけ必ず儲かるかのような注釈はいらないだろうということです。 んー分譲のほうが賃貸よりも無駄がないって間違った主張があったのでそれを修正しただけだよ 物件毎に賃貸・分譲で損得変わるよ（ってか売却リスク、不動産価値下落のリスクがないだけ賃貸が割高になるのが普通だけど…） >また購入の方 >だけマイナス面を大きく言いますね。リスクが高いということはハイリターン >の可能性もあるのですよ？ はい、品川駅徒歩１分以内の不動産投資なら物件価格上昇も考えられますよ 但し、一般的に不動産価格は人口減少に伴って下落局面ですよー >購入か賃貸かのとき、購入派はまるまる不動産投資ということですか？ >随分荒っぽい話ですね。マンション購入は普通、自分が住むものでしょう？ >いわゆる不動産投資とはちがいますよ。 いいたいことは分かるのですが、購入派を不動産投資というほうが比較しやすくない？ そもそも 『住宅購入』の反対は『住宅売却』 だから購入と賃貸を比較するなら違い…つまり不動産投資の有無を考慮するのがわかりやすくないかな… まあ、住宅の不動産投資は金利でも税制でもとても有利だし、 リターンを狙った不動産投資とは違うけど…でもリスク（売却できない、債務超過、火事地震リスク）は 自宅購入でも通常の不動産投資でリスクはあるからね あんまり考えすぎても住宅買えないが、あまり手軽に購入するのもなんだかなって感じるんだ 購入派 ： 不動産投資 ＋ 住宅に住む 賃貸派 ： 住宅に住む |
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197:
えーてん
[2012-02-12 10:50:27]
>195
>もっと言えば、賃貸のメリットとして、毎回新しい設備のマンションに引っ越せると >あなたは言ってましたよね。 ぎく、矛盾に気づかれましたねー その点の間違いは認めて修正します。 賃貸だと、 最新施設ほしい ⇒ 新築で賃料変わらないところに引っ越し 最新施設いらない ⇒中古で賃料安いところに引っ越し って選択肢が１０年後なりに持てるってのがメリットだね >毎回１０年ごとに新築マンション引っ越して、それでもこれだけ、賃貸の方が安上がり >だという結果が得られれば、多少納得できるんですがねえ…。 さすがに両方得ってのは無理かなーと思います ※不動産価値が下落しまくれば両方得ってケースもあるでしょうがね |
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198:
匿名さん
[2012-02-12 10:51:06]
>191
君の175の賃料計算方法について、根本的な間違いがある。 君の計算方法（現在価値から賃料を算出する方法）では、PERが、計算につかっている数字（23.6等）より大きくなってしまう。（不当に賃料が安くみえる） PERで計算したいなら、新築時の値段から計算した賃料を変更してはいけない。 都度賃料を変更したいなら、新築時は、PERで計算された賃料より大きい賃料を設定しないといけない。 あと、国債が値下がりしないと言っているが、最近の欧州危機や日本の財政状況を理解して発言された方が良い。 いつ暴落がはじまるかは分からないが、かなりの確率で暴落する状況であることが分かるはずだ。 （首都直下型巨大地震と感覚的には同じと思われる。） |
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199:
匿名さん
[2012-02-12 10:57:51]
新築だけが最新設備ではないとおもうか？
最近の大家は空き室を出さない為の努力で結構最新設備をリホームしてるよ |
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200:
匿名
[2012-02-12 11:14:11]
>>192（えーてん）
ちょっと違うかな。 不動産ってずっと値下がりしてゼロ円になることって有り得ないんだよね。 マンションにしても戸建てにしても、土地代が含まれてるから。建物代もゼロ円のケースはほとんどない。 必ずしもそうなるとは限らないけど、普通の物件なら、築20年半ばぐらいまで緩やかに下落して、大体半値ぐらいから下げ止まる。半値以下からは下落はほとんどない。 したがって、192のケースは新築時の値段が幾らかわからないけど、築13年で3割下落したとして、買値が約1800万円。 築28年目では900万円前後で売れるんじゃないのかな？ あと、国債国債っていうけど、個人がまともに国債を買う環境にないのは知ってる？ まさか自由に売買しづらく、時価もよくわからない個人向け国債のことを言ってるの？ 一般的な国債市場は、最低取引額1億円からのところがほとんどだよ(笑) |
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201:
えーてん
[2012-02-12 11:21:38]
>198
>君の175の賃料計算方法について、根本的な間違いがある。 >君の計算方法（現在価値から賃料を算出する方法）では、PERが、計算につかっている数字（23.6等）より大きくなってしまう。（不当に賃料が安くみえる） んーＰＥＲなり表面利回りはまずは概数で固定値と考える方法もあるが 変数と考えるほうが制度が上がらないかな？ >PERで計算したいなら、新築時の値段から計算した賃料を変更してはいけない。 >都度賃料を変更したいなら、新築時は、PERで計算された賃料より大きい賃料を設定しないといけない。 私も何ケースかサンプルを上げているけど、あなたも具体的なサンプルを上げてくれないかな？ そもそもはどのくらいの制度で損得を考えるかの問題だからね。 あなたの試算方法は間違っていないけど制度がちょっと悪くなるよってかんじかな >あと、国債が値下がりしないと言っているが、最近の欧州危機や日本の財政状況を理解して発言された方が良い。 不動産投資は専門外なの、だからもっと詳しい人が回答してくれるまで待っててね |
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202:
匿名
[2012-02-12 11:24:48]
>>192（えーてん）
追加です。 100万歩譲ってえーてん君の言うとおり住んでから15年後にトントンになったとして、そこからのことをむしろ考慮に入れてほしいんだよな～。 賃貸は永遠にお金がかかるんだよ？ 長めのローンを組んでるなら、住み始めてしばらくは賃貸の方が得なのは当たり前なんだ。 ローンがなくなったときからパフォーマンスは賃貸を急激に上回るようになるのに、わざわざ試算を15年でやめるなんて、偏り過ぎてるよ。 |
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203:
匿名さん
[2012-02-12 11:25:10]
ブログでやったら？読む気が起きない。そういう意味でのセンスはある。
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204:
えーてん
[2012-02-12 11:26:24]
>199
>最近の大家は空き室を出さない為の努力で結構最新設備をリホームしてるよ そういう場合は家賃が高くなるのかなーと思いましたがどうでしょうか？ >200 >マンションにしても戸建てにしても、土地代が含まれてるから。建物代もゼロ円のケースはほとんどない。 はい、土地代は目減りしませんね >したがって、192のケースは新築時の値段が幾らかわからないけど、築13年で3割下落したとして、買値が約1800万円。 >築28年目では900万円前後で売れるんじゃないのかな ちなみに売却価格５００万円ってのは過去の売却価格と広さと築年数から推算した値なのである程度制度があります が、田舎の話なので首都圏だと土地が高いからもっと高値で売れそうですね >まさか自由に売買しづらく、時価もよくわからない個人向け国債のことを言ってるの？ >一般的な国債市場は、最低取引額1億円からのところがほとんどだよ(笑) １億円は無理ですねー 国債も買ったことないから詳細は不明ですよ。 あなたさまは資産運用に否定的？安定した運用したいならばなにがおすすめなのかな？ |
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205:
えーてん
[2012-02-12 11:30:06]
>202
>長めのローンを組んでるなら、住み始めてしばらくは賃貸の方が得なのは当たり前なんだ。 >ローンがなくなったときからパフォーマンスは賃貸を急激に上回るようになるのに、わざわざ試算を15年でやめるなんて、>偏り過ぎてるよ。 中古販売価格の過去履歴が築１年～３０年の販売履歴しか手元になくてそれ以上古い物件の価値が分からなかったから 短く１５年できったよ そもそも築２８年のマンションでそれ以降済むといろいろ問題発生しない？ 赤水とか修繕費の値上げとか間取りの問題とか、設備の老朽化とかマンションの賃貸率の上昇とか 現在の耐震基準を満たしてないとかとかとか？ １５年で切ったといってもちゃんと正当な値段で物件を売却できている前提だしなぁ |
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206:
匿名
[2012-02-12 11:36:31]
>>204
まあ1800万円の物件が28年後に500万円で売れるケースもあるかもしれないから、その辺は細かく言いません。 が、28年で3分の1以上に値下がりするのは、幾ら何でも下げ過ぎですね～。 首都圏で3分の1以上も下がってたら、間違いなく「買い」です。 資産運用の話だけど、個人なら現金で持つのが一番いいよ。 国債なんて、メガバンの意向で簡単に下落するんだから。 リスク資産に手を出すなら、居住用の不動産が一番いいでしょ。 ローン金利も低いし、値下がりしても自分で住み続ければ問題ないし、インフレヘッジにもなるし。 離婚や失業等の生活環境変化に弱いのは認めますけどね。 |
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207:
匿名さん
[2012-02-12 11:39:40]
家族の人数かなあ、とは思ったけど（他に理由見当たらないから）、やっぱりそういうことね。
具体的に年齢を考えてみたよ ２５〜３５歳 ２８歳で一子とすると３５歳で子供７歳 子供部屋いらず ３０００万 ３５〜４５歳 子供７〜１７歳 子供部屋いる ４０００万 ４５〜５５歳 子供１７〜２７歳 子供部屋いる ４０００万 ３５〜４５歳 子供７〜１７歳 子供部屋いる ４０００万 ４５〜５５歳 子供１７〜２７歳 子供部屋いる ４０００万 ５５〜６５歳 子供独立 子供部屋いらない ３０００万 かなあ。 でもマンション購入のきっかけって子供部屋が必要という理由が多いから ３５歳あたりのスタートが妥当じゃない？ 子供が２７歳で独立してくれればいいけどね。 それこそ昨今の晩婚化で２７歳からもずっと居座られる可能性の 方が大きいと思うが、大甘の３０００万だ 笑。 ってことで、１〜１０年か２０年〜３０年のどちらかを新築時４０００万 で計算してください。 >購入派を不動産投資というほうが比較しやすくない もちろん、１７５の計算では３０年までの区切りで計算してるから マンション売却を考えたけどね。実はそのまま住むこともできるわけで。 ３０年以降のことも本来は考える必要があるよね。 今までと同じく家賃を支払い続けることと、支払い終わったマンションに 住むことのお金のかかり方の違いは長く生きれば生きるほど差がでるよね。 >一般的に不動産価格は人口減少に伴って下落局面ですよー 大規模再開発や、鉄道路線増設など、価値のなさそうなところが 脚光あびる可能性はあるんだよ。 |
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208:
えーてん
[2012-02-12 11:50:57]
>206
>まあ1800万円の物件が28年後に500万円で売れるケースもあるかもしれないから、その辺は細かく言いません。 ある地方都市の中古価格（５０物件程度で計算）は 中古価格 = (-0.7305×築年数 + 27.422)×床面積(m2) ※R² = 0.597 って計算できたよ。Ｒ２＝0.6だから以外に精度がよいかも >首都圏で3分の1以上も下がってたら、間違いなく「買い」です。 そもそも土地の安い地方マンションと土地の高い首都圏マンションは別に考えなきゃいけないみたいですね >資産運用の話だけど、個人なら現金で持つのが一番いいよ。 金利がほぼゼロですが、それでも現金が安全すかね >リスク資産に手を出すなら、居住用の不動産が一番いいでしょ。 >ローン金利も低いし、値下がりしても自分で住み続ければ問題ないし、インフレヘッジにもなるし。 確かに不当なほど金利が安いですし、使用価値を中心に添えて売却せずに済むなら購入もいいですね >離婚や失業等の生活環境変化に弱いのは認めますけどね。 その通りだと思います。 あなた様のようにリスクも含めて理解し、購入って考えるならばいいと思うのですが 営業に踊らされて購入するのはまずいのではないかなと感じます。 |
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209:
えーてん
[2012-02-12 11:57:28]
>でもマンション購入のきっかけって子供部屋が必要という理由が多いから
>３５歳あたりのスタートが妥当じゃない？ ２５歳で出産、１０歳から子ども部屋与えるならそのあたりがＧＯＯＤですね >子供が２７歳で独立してくれればいいけどね。 >それこそ昨今の晩婚化で２７歳からもずっと居座られる可能性の >方が大きいと思うが、大甘の３０００万だ 笑。 家賃を子どもから徴収すればいいさー（笑） >ってことで、１〜１０年か２０年〜３０年のどちらかを新築時４０００万 >で計算してください。 ごめんなさい、もう計算疲れましたorz >実はそのまま住むこともできるわけで。 >３０年以降のことも本来は考える必要があるよね。 >今までと同じく家賃を支払い続けることと、支払い終わったマンションに >住むことのお金のかかり方の違いは長く生きれば生きるほど差がでるよね。 つまり他人の住んだ築３０年の住宅には住みたくないが 自分が住んだ築３０年の住宅ならＯＫって感じでしょうか それは感覚としては理解できます。 また、３０年後の住宅をどうするか？（スケルトンリフォームするか、減築するか、立て直すか、引っ越すか）を 想定されて不動産購入するならいいですが、 『賃貸派は３０年後以降もお金がかかる』キリッ 『購入派は違う』 って主張されると違和感ありありなんですよー >大規模再開発や、鉄道路線増設など、価値のなさそうなところが >脚光あびる可能性はあるんだよ。 そういうのがあるのは理解できますが、家を買うときはそれを第一条件にはしない（できない）かなと… |
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210:
匿名さん
[2012-02-12 12:28:37]
奥さんが２５歳で出産ってことはありえるけど、普通２〜３歳旦那のほうが年上じゃありません？
それと、今の第一子出産平均年令って３０前後みたいよ。 初婚年齢がそもそも高いからね。 それと賃貸が子供に家賃を徴収するなら、購入派だって徴収するさ。 それは計算対象外だよ。 ＞『賃貸派は３０年後以降もお金がかかる』キリッ ＞『購入派は違う』 ＞って主張されると違和感ありありなんですよー でも家賃がずっとかかるのは、本当のことでしょう？ 築３０年でも、積立金をきちんと使ってメンテすれば、そんなにボロボロにはならないよ。 まあ、３０年以降のことは今回の計算外だから、どうでもいいけどさ。 ＞家を買うときはそれを第一条件にはしない（できない）かなと… そんなことないさ。購入する気がないから、調べる気がないだけさ 笑。 |
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211:
ビギナーさん
[2012-02-12 21:15:00]
首都郊外でのシミュレーション例（50年で計算）
【賃貸に住み続けた場合】 60平米、築10～20年程度の当該地区の家賃相場12万円×12×50年=7,200万円 2年ごとの更新料12万円×25=300万円 合計7,500万円 【中古マンションの場合】※当該地区の築10～15年を想定 物件価格2,500万円、2,000万円をローン金利1.1%で借入し、 月12万円を返済すると15年と1か月で返済できる（繰り上げは考慮しない） 返済額合計2,172万円＋500万円=2,672万円 修繕積立＋管理費＋税金が月4万円かかるとして4×12×50=2,400万円 2,672 ＋ 2,400= 5,072万円 数回のリフォーム、保険代、仲介手数料を過大に見積もって800万円として 5,072 + 800 = 合計5,872万円 ※1,628万円貯蓄可能 キッチン、バスなどリフォームすれば、案外、新品同様に快適に住めるかもしれません。 こんな試算は、いかがでしょうか？ |
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212:
匿名さん
[2012-02-12 22:42:56]
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213:
サラリーマン
[2012-02-13 00:34:57]
>212
＞何だかずいぶん偉そうじゃない（>186） 他人を偉そう、と批判する割には、知らないから教えろ、とは貴君も偉そうだね。 ＞投資理論って学問があるの？ 誰かの造語？ 大学とかでそんな講義があるの？ 放送大学では「ファイナンス入門」という名前で講義しているみたいだよ。 簡単な講義内容も下記にあるから読んでみたら？ http://www.ouj.ac.jp/hp/kamoku/H24/kyouyou/B/syakai/s_1548425.html こんなつまらないやりとりでスレを汚して申し訳ない（＞スレ主＆皆様） |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
では、
>１７５
の式は間違っているということでいいんですね。
補足ではなく、間違いです。
１〜１０年３０００万
２１〜３０年 新築時３０００万
で計算してるわけですから。これを各々４０００万に訂正すべきですね。
ずっとこのことを言ってるのですが、のらりくらり、はぐらかしますね 笑。
であれば、１１００万ほど購入の方が余計にかかるという計算も間違いで、
差はもっと縮まるはずです。
>リスク云々言う方が〜
リスクうんぬんをいうつもりはありません。
賃貸の方だけ必ず儲かるかのような注釈はいらないだろうということです。
もちろん元本割れもです。不動産の方がリスクが高いとか、また購入の方
だけマイナス面を大きく言いますね。リスクが高いということはハイリターン
の可能性もあるのですよ？でもそれを言ってたらキリがありません。
将来どうなるかはわからないのですから。
それと、そもそも不動産投資ってなんですか？
購入か賃貸かのとき、購入派はまるまる不動産投資ということですか？
随分荒っぽい話ですね。マンション購入は普通、自分が住むものでしょう？
いわゆる不動産投資とはちがいますよ。