債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２

[匿名さん]

持ち家ＶＳ賃貸のスレ、その２です。
それぞれのご意見を・・・。

債務超過の持ち家は賃貸以下です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199670/

[174: 匿名]

>１７０

う～ん、何かまだ偏ってるんですよね。
何で購入のメリットを書かないんですか？

あと、最大の違いの価格差についても書かなきゃ。

10万5000円の前提が間違っていたんだから、4000万円の物件相当の平均賃料17万円で試算し直して購入と賃貸の価格差についても書かなきゃ、説得力ないっすよお兄さん。

[175: えーてん]

※計算はエクセルでしました。途中過程は省略ー

★購入派　：　
　前提：４０００万円の新築マンションを４０００万円、３０年ローンで購入（繰り上げ返済はなし）
　３０年間引っ越しをすることがたまたま不要で売却手数料は不要という前提で…

（単位：万円）
購入価格 　　 4000
購入手数料 　　　200
ローン金利（３０年ローン金利2.18％)　1454
修繕積立金540
管理費　　360
税金　　　540
室内リフォーム積立　360

３０年間購入合計　：　7454万円

★賃貸派　：　
　最初１０年は３０００万円、次の１０年間は４０００万円、最後の１０年間は３０００万円の賃貸マンション
　但し購入派のマンション劣化も併せて考えるために、１０，２０年後のマンション価格は中古ということで２～３割価値が低い…賃料も少し安いという前提で

【１年目～１０年目　３０００万円の不動産の賃貸】
賃料 1260
管理費(賃料の１割) 126
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

【１１年目～２０年目　新築で４０００万円（築１０年の物件として現在価格３５００万円）の不動産の賃貸】
賃料 1470
管理費(賃料の１割) 147
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

【２１年目～３０年目　新築で３０００万円（築２０年の物件として現在価格２５００万円）の不動産の賃貸】
賃料 1050
管理費(賃料の１割) 105
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

３０年間賃貸合計　：　4340万円(マンションＰＥＲが首都圏平均の23.8)
３０年間賃貸合計　：　2548万円(※マンションＰＥＲが41.8として別途試算すると)
３０年間賃貸合計　：　6291万円(※マンションＰＥＲが16.2として別途試算すると)

マンションＰＥＲは物件１件１件について具体的に論じたわけではなく、
その地域の収益力を見積もるためのものだから…
実際に購入する前にその物件の表面利回りなり実質利回りを計算
また１０、２０年後の不動産価値（土地の価値）…（人口変化）を推測して、個別に計算することが大切ですね。

みなさんがおっしゃる通りこれ以上の検証はマンションＰＥＲでは難しいですね。
そもそもマンションＰＥＲは新築購入価格と賃料相場の比で、賃料は築２０，３０年のマンションの賃料も対象だから
単純にある物件の購入価格と賃料の比は正確には分からないね。

しかし、マンションＰＥＲ１６．２と比較的購入が有利めの変数を用いても上記の例だと賃貸が有利なんですね。
大家の利益はどこに行ったんだろう…賃貸物件が分譲よりもはるかに質が低いならば差が出る（金銭的には賃貸が得）のは当然なのかな…

同じ分譲マンションにて、中古価格と賃貸価格の比較ができればかなり正確にどっちが得か分かるんだろうけどね

だれか自分の買った物件にて仮に周辺相場で３０年間の賃貸した場合の支出比較してくれないかなー

[176: えーてん]

>170
>う～ん、何かまだ偏ってるんですよね。
>何で購入のメリットを書かないんですか？

それは私が不動産を持っていないからですよ

どういうメリットがあるか教えてもらえませんか？

>173
>それにしてもPERだけでここまで引っ張るとは、何とも効率悪いな。

はい、その通り。もっと具体的な物件で比較してもらえませんか？
ＰＥＲだと傾向しかわからないですからね

[177: 匿名さん]

えーてんさん、はじめまして。
最近ここを見始めたものですが、賃貸の物件が１０年ごとに新築時の値段が違うのは何故ですか？
全部新築時４０００万で計算するべきでは？
それと購入した場合、一応手元にマンション残りますよね。
その売却費用はここの計算には載ってこないんですか？

[178: 匿名さん]

不動産投資で数％を稼ぐなら、手軽にリート（ＲＥＩＴ）も良いと思いますが。
リートもマンション（アパートでも戸建でも）投資もやってることは同じです、単純に大家です。
乱暴な説明だとリートは大家の権利の売買。

リートは３０銘柄以上あって利回り４.４％～８％とまあまあ。
リートはもちろん物件の管理なんて不要。
売買手数料は株と同じ（数百円～数千円）、現物の不動産だと往復で１０％位とバカでかい。
流動性がある、今日にでも大家になれるし、今日にでも大家を止められる。
で家賃（分配金）は年２回。

どーよ？

[179: えーてん]

>177
３０年間購入合計　：　7454万円
３０年間賃貸合計　：　6291万円(※マンションＰＥＲが16.2として別途試算すると)

とすると築３０年の中古マンションと１１００万円の現金（※正確には別途投資によりもっと増えている）と
どちらがいいかって話なんでしょうね

マンションの中古販売価格は

　土地代　＋　新築建物価格×（築年数／４７年）って単純な公式が成り立つならいいんですが

実際は相場ですからなかなか難しいですね

[180: えーてん]

>178
>不動産投資で数％を稼ぐなら、手軽にリート（ＲＥＩＴ）も良いと思いますが。
>どーよ？

リートは空き家リスク、賃料不払いリスクもその権利を持っている人が負うのですか？

何にしても流動性が高いのは魅力的ですね

[181: えーてん]

>177
新築時の価格は4000万円で同じだが10年後のマンション価値は変わるかなと思ったからですよ

[182: 匿名さん]

リートじゃレバレッジは通常きかないからね。ＩＲＲで判断しにくい。

[183: 匿名さん]

リートも信用取引が可能だからレバレッジをかけられる。

[184: サラリーマン]

＞えーてん君

ひょっとして過去の書き込み消してる？
以前に「根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。」と指摘したら「抽象的」とレスがあったので、まずは、「利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。 」と言葉の定義から確認させていただいた。
その後の慌てた貴君の連投から推測するに、
ＰＥＲ＝利回り（益回り）の逆数、という基本的な知識も欠けていたようだね。

そもそも「マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比」ということであれば、他の方も指摘しているように、同じ条件の物件で価格を比較しなければ意味ないよね。
新築70平米5000万円の物件の隣に低仕様賃貸35平米５万円/月、70平米換算10万円の物件があって、ＰＥＲ5000÷(10x12)＝41.6だから分譲割高、なんておかしな話。

このスレ、「債務超過」という言葉と覚えたばかりの財務分析を知らないスレ主、なんとか簿記１級を取得した一般常識のない会計専門家、「ＰＥＲ」をようやく理解しただけで投資理論を勉強したことのない素人、いろいろ残念な人が登場するね。
その度に間違った理解が流布されないように訂正しつづけるのは大変だよ。おもしろいけどね。

[185: 匿名さん]

>１７９，１８１

いやいやいや　笑。

最初から終わりまで新築時は４０００万で計算して
１０年ごとに経年劣化を考えて５００万づつ価値が下がるとすべきでは、ということです。
１〜１０年　４０００万
１１〜２０年　新築時４０００万　築１０年で現在価格３５００万
２１〜３０年　新築時４０００万　築２０年で現在価格３０００万

で計算し直すべきでは？

それと１１００万の現金も別途投資でもっと増えるという注釈はいらないのでは？
ご存知のとおり投資はリスクがあるので。元本を割る可能性もあるわけです。
また、４０００万のマンションが３０年後１１００万以下の価値になると、はっきり言い切れるものではないでしょう。
えーてんさんの経年劣化で考えれば１０年ごとに５００万価値が下がる。
すると３０年後の価値は２５００万です。

[186: 匿名さん]

＞投資理論を勉強したことのない素人、いろいろ残念な人が登場するね。
何だかずいぶん偉そうじゃない、太郎君。
勉強すると投資でよい資産をより増やせるとでも？
そもそも「投資理論」って何だそりゃ？　勉強して投資で儲かるなら皆苦労しないよね、太郎君。

[187: サラリーマン]

>186

まじめにレスするのもバカバカしいが、僕の名前は太郎君ではありません。

＞そもそも「投資理論」って何だそりゃ？

「証券投資理論入門」という本もありますが、読んだことない？

＞勉強して投資で儲かるなら皆苦労しないよね

勉強したら、儲かるとは言っていない。
でも、勉強しなければ儲ける可能性は低くなるとは思う。

でも、本当に「投資理論」っていう言葉知らないの？

[188: サラリーマン]

一応、せっかくなので、「新・証券投資論Ⅰ、Ⅱ」という本も紹介しておこう。
最近２冊になったんだね。
高卒程度の学力で読みこなせるかわからんけど。

[189: サラリーマン]

>186

コメントの趣旨は理解するよ。
まさか本当に投資理論という言葉を知らないわけじゃないだろ。

えーてん君やスレ主がせっかく覚えた言葉を使って嬉しそうに独自の論理を展開しているのだから、温かく見守ってやれ、ってな感じかな。
でもさ、自分の未熟さを顧みず、他人に「ばかちん」などと平気で言い放つのはどうかと思うね。
もう少し謙虚になってくれれば、今後の資産形成について有意義な議論ができるのだけどね。
でも、そんな上品なスレは、おもしろくないか。

[190: えーてん]

>184
>ひょっとして過去の書き込み消してる？
だれかに消されたよ

>ＰＥＲ＝利回り（益回り）の逆数、という基本的な知識も欠けていたようだね。
逆数以外の違いって全くないのかな
あと利回りじゃなくて表面利回りって表現したほうがいいよ


>そもそも「マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比」ということであれば、他の方も指摘しているように、同じ条件の物件で価格を比較しなければ意味ないよね。
その通り。
何度も言っている通り、マンションＰＥＲは地域毎ざっくりした表面利回りしかわからないから
不動産投資する前に自分が投資したい収益力をちゃんと計算することが大切だね

>その度に間違った理解が流布されないように訂正しつづけるのは大変だよ。おもしろいけどね。
数千万円の不動産投資する前には投資能率を購入者が物件毎に判断するから問題ないよ

[191: えーてん]

>185
>最初から終わりまで新築時は４０００万で計算して
>１０年ごとに経年劣化を考えて５００万づつ価値が下がるとすべきでは、ということです。

補足ありがとう、その通りです

>それと１１００万の現金も別途投資でもっと増えるという注釈はいらないのでは？
国債買えばまず値下がりすることはないのでは？
そもそもリスク云々言う方が一番投資リスクのある不動産投資なんてできるわけありませんから…

>187
>「証券投資理論入門」という本もありますが、読んだことない？

投資の基礎を学ぶのにお勧めの本ですか？

>えーてん君やスレ主がせっかく覚えた言葉を使って嬉しそうに独自の論理を展開しているのだから、温かく見守ってやれ、ってな感じかな。

できればもっと現実的な同一物件の投資効率を出してくれるとありがたいな
首都圏全般の投資効率をざっくり出すにはマンションＰＥＲくらいしかなくない？
もっといい指標があったら教えてね（なんで別の指標を誰も提示できなんだろう・・・）

[192: えーてん]

http://www.able.co.jp/hiroshima/sitemap/34207/area/C03000051002887001/...
築１３年のマンションをローンで購入
１５年後に売却した時の収支

築１３年
不動産価格 1400
手数料（７％） 98
銀行利息（てきとー） 200
管理・修繕 360
税金 270
リフォーム積立 180
１５年後の中古販売手数料（7％） 35
１５年後に売却益 507
支出合計2036万円

同一マンションを賃貸で１５年借りる場合
賃貸派合計＝1980+60(引っ越し関係)=2040万円


当物件のマンションＰＥＲ１１
表面利回り9.4%

ふむーこのケースでは互角かー

[193: えーてん]

サラリーマンさんは
新築物件を３５年リコースローンで購入して、
その物件に住む…という行動様式に肯定的？否定的？