債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２

[匿名さん]

持ち家ＶＳ賃貸のスレ、その２です。
それぞれのご意見を・・・。

債務超過の持ち家は賃貸以下です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199670/

[237: 匿名さん]

＞２３６
＞今日はえーてん君は来ないのかな？

２３０～２３２まで削除されてますねぇ。
彼、連投好きですから、これかもしれませんね。

[238: 匿名さん]

皆サラリーマンのレスを嫌っている。

[239: 匿名さん]

＞今日はえーてん君は来ないのかな？

＞233じゃない？
スレ主のフリしてるけど。

[240: 匿名さん]

１０年で返済できるくらいが借り入れの限度ですよね。

[241: 匿名さん]

何の借入でしょうか、マイホームの住宅ローン？　マンション・アパート経営？

[243: 匿名さん]

サラリーマンさんのあの高飛車な態度がまずかったね。
あれじゃあ今日はチョコレートなしでしょう、義理チョコも。

[244: 匿名さん]

えーてんちんが論破されてすねちゃってるのかな

かわいいなあ、もう。

[245: えーてん]

>210
>でも家賃がずっとかかるのは、本当のことでしょう？
賃貸派は購入派よりもたくさん貯金できるから大丈夫
購入派でも税金も構造系のリフォーム代も設備系のリフォーム代もかかり続けるよ

>築３０年でも、積立金をきちんと使ってメンテすれば、そんなにボロボロにはならないよ。
例えばいまで考えたら１９８２年の家をメンテナンスかぁ
んーかなりボロボロってイメージだがそれは価値観の問題かなぁ

>211
物件価格2,500万円、2,000万円をローン金利1.1%で借入し、
金利1.1％は不当に低すぎない？２％程度はほしい
また一般的にローン期間は１５年くらいなの？
一般的には３０年程度のローンでは？もっと金利が高いはずよ

>数回のリフォーム、保険代、仲介手数料を過大に見積もって800万円として
>キッチン、バスなどリフォームすれば、案外、新品同様に快適に住めるかもしれません。
築５０年、リフォーム代に例えば６００万円…２５年毎に大幅リフォームするとして１回３００万円
３００万円で新品同様は難しくない？

築５０年っていうと１９６２年築のおうちかぁ
そんな家にあなた様は住みたい？

計算しなおすなら３５年後に建て替えて土地代不要の建物のみで新築マンションＧＥＴのケース…で計５０年間計算したらリアルな数字が出そうですね。
５０年後でも築１５年だから安心して住めますし

またあなた様の試算だと
ローン１２万円
金利３万円（金利２％だと）
修繕積立＋管理費＋税金４万円
リフォーム代１万円
…とすると最初の１５年は月に２０万円の出費
賃料１２万円と比較するのは無茶すぎないですか？


>214
>いろんな人が指摘している通り、費用計算方法にも疑問点が多い。
具体的に何が問題か、どうすれば正しくなるかの指摘がないとせっかくの書き込みが無価値ですよ
具体的な代案を提示してください（サンプルで結構だから）

>35年ローンおおいに結構。実際、僕も借りてるし。
>他に低利、長期で資金調達できる方法なんて一般庶民にはないだろ。
同意です、こういう具体的な意見がもっとほしいです

>他人様をバカとか罵りながら投資について語るなら
この点は反省してます、ごめんなさい


>221
>居住用として住宅購入した場合、
>それは不動産投資とは言わないが、
>少なからず投資の意味合いも兼ねているので
>争点が微妙なんだよね。

不動産投資は利益を求める…場合に使うので正確な言い方ではないかもですが、
年収の数倍の不動産を購入するときに市場での収益性などを全く考えずに購入する行動は
とても問題なので、あえて住宅購入は不動産投資だ…と主張させていただいています

>222
>結論。マンションＰＥＲの話はやめましょう。
では代案をください

>取引事例比較法
がもっとも正確なのは理解できますが、では具体例を提示してください
でないと賃貸と分譲どちらが得かって議論できませんよ
抽象論で終わってしまいますよ。

マンションＰＥＲについてですが

１．分譲派の住居費　＝　住宅価格　＋　一時費用（仲介手数料等）＋継続費用（ローン金利、管理費等）×年数

２．賃貸派の住居費　＝　（住宅価格／マンションＰＥＲ）×年数　＋　引っ越し代等　×　引っ越し回数


私は１と２を比較して損得を考えましょう…と主張しています
上記方法だと日本中のどこでも比較できますからね

んで、マンションＰＥＲの数値が実際の家賃からのかい離が大きいのは事実なので
マンションＰＥＲはあなたが購入したい物件で具体的に算出しましょう…と提案しています。
あなたは１と２の比較が無意味（取引事例比較法しか価値がない）と主張されたいのですか？

[246: 匿名さん]

またぞろ賃貸派が貯金出来るとか言ってる時点でコイツスレ主だな。無根拠過ぎ。

[247: えーてん]

>223
>実質価格と実質家賃平均で比較しないと試算なんて無意味。
正解…ただそれだと賃貸と購入とどちらが得かについては何も論じておらず
ケースバイケース…としか主張してないではないですか…

正確に損得を出すには具体的な物件について論じないとわかりませんが、
それをどうやって一般論とするか話しているのでは？

>代案ないとだめですって言ってたけど、その前の人が、実際のリアルな家賃で比較って
>代案書いてますよ？

ではどちらが得？

>有用な数字であることに変わりはないけど使いどころが間違ってるってことかな。

例えば同一マンションで賃貸は＊＊万円、中古販売として＊＊＊＊万円で売られているケースがあり
このケースではマンションＰＥＲは＊＊だ…みたいな数値がほしいなぁ
※私は田舎に住んでいて大規模マンションのない地域なので、同一スペックでの賃貸と分譲の比較が難しいのですよ…


>224
>同じマンションの他の部屋がいくらで売れたかの方がはるかに重要。

正解…だけどそれだと損得はケースバイケース…ってので終わってしまうよ
もっと数字を使って論じようよー

>227
>それって、ひょっとしてひょっとするとレインズの成約とかのつもりで書いてるの？
>公示の日本語の意味わかってる？

わからん、教えて。
具体的には素人がマンションの過去の『実』売買価格を照会できるサイトってあるのー？

[248: えーてん]

>236
>今日はえーてん君は来ないのかな？
昨日は午前様で書き込む元気が・・・


>240
>１０年で返済できるくらいが借り入れの限度ですよね。
http://d.hatena.ne.jp/Chikirin/20091016
↑この辺の話ですか？
３０年前なら３５年ローンを組んでもよかったですが、デフレ＆人口減な日本で
１０年以上のローンを組むのは自殺行為かもですね

>244
>えーてんちんが論破されてすねちゃってるのかな
もっとほめて

[249: えーてん]

>246
>またぞろ賃貸派が貯金出来るとか言ってる時点でコイツスレ主だな。無根拠過ぎ。

んにゃ、具体的な計算例を出しているぞ
新築マンションと賃貸のマンションＰＥＲからの算出ではなくて、
実物件の例で計算しているぞ（このトピのどこかに…）

賃貸派のほうが貯金できないと主張するのならばその根拠をくださいな。

[250: サラリーマン]

えーてん君

＞もっとほめて

だいぶマルくなったようじゃない？反省できるのはエラいと思いますよ。

＞>いろんな人が指摘している通り、費用計算方法にも疑問点が多い。
＞具体的に何が問題か、どうすれば正しくなるかの指摘がないとせっかくの書き込みが無価値ですよ

他の人と同様の指摘を繰り返すのもなんですし。
まずは基本にかえって考えてみたいと思います。
ＰＥＲというのは、以前に申し上げた通り、表面利回り（ご指摘の通り、ここでは表面とつけたほうがよい、株式投資の場合は益回り）の逆数。
マンション価格÷賃貸収入＝１÷（賃貸収入÷マンション価格）
ＰＥＲを論じるときは分母分子同じ資産でないとおかしくなることは申し上げた。
で、不動産の場合、個別物件ごとに諸条件が大きく変わるので、実際はあまり地域ごとの平均ＰＥＲを不動産投資の指標には使われないと思っています。

＞例えば同一マンションで賃貸は＊＊万円、中古販売として＊＊＊＊万円で売られているケースがあり
＞このケースではマンションＰＥＲは＊＊だ…みたいな数値がほしいなぁ

でね、同一マンションでＰＥＲっていう言い方はあまり聞かないのですよ。
この場合はその逆数の「表面利回り○○％！」というのを不動産屋さんは広告に書いてくれて、投資家さんはまずその数値を見る、というのが普通の感覚だと思うよ。
要するにえーてん君はようやく不動産投資のスタートラインに立った、ということ。
他にも申し上げたいことがありますが、ちょっと長くなりましたので、ここまでにします。

[251: 匿名さん]

訳のわからん奴が書いた書かないを根拠とは世の中では言わんよ。

勝手な主張するなら客観的データを出しなさい。

逆のデータ出せとか頭おかしいのかな。

賃貸が持ち家より預貯金多いなんて世の中で思ってるやつ少ないよ。

そういうのを希望的観測という。換言すれば勘違い発言。

[252: 匿名さん]

結論

経済性（定年まで）　賃貸＝持ち家
経済性（定年後）　　賃貸＜＜持ち家
満足感　　　　　　　賃貸＜＜持ち家
機動性　　　　　　　賃貸＞＞持ち家
リスク許容度　　　　賃貸＞＞持ち家

でいいみたいだね。

[253: 匿名さん]

収入、貯蓄ともに同じとする四人がいる前提で。(地方在住としておこう)
（年収500万、貯蓄額500万、妻・子供二人）

Ａくん 4000万のマンション購入。貯蓄不可の上にギリ変の為、風が吹けば破綻する。
Ｂくん 2500万のマンション購入。貯蓄可能。
Ｃくん 家賃15万の分譲賃貸マンション。貯蓄不可。
Ｄくん 家賃10万の賃貸マンション。貯蓄可能。

これが何事もなく、ローン完済までいけるとしたら
Ａ＞Ｂ＞Ｄ＞Ｃとなるだろう。

ただ、少し考えてみてほしい。
Ｂはともかく、Ａはそのまま何事もなく
完済までゴールできるか？
個人的にこの条件ならＢＣが賢い選択であり、
ＡＣは背伸びしすぎのように思う。
賃貸ならまだしも購入となるとＡの買ったマンションは
彼の収入・貯蓄レベルから明らかに分不相応である。
低金利の今だから買えているだけ。

リスクや生活レベルを考慮し、個人的に順位をつけるなら
Ｂ＝Ｄ＞＞Ｃ＞＞＞＞＞Ａ
と自分は思う。

購入と賃貸、どちらが優れているかというより
自分の収入に住む家のレベルが
適しているかどうかがポイントだと思うけど。

[254: 匿名さん]

>253
このスレにいる方々がどこ分類になるかわかりませんが、
仮にＡくんがＣくんやＤくんに対し、「俺は持ち家だぜ、賃貸なんてあほくさ」って
自信満々に語っているなら滑稽だね。

スレ主もそのことを言っているのかな？と思うのですが。

[255: 匿名さん]

私は
Ｂ＞Ｄ＞Ａ＞Ｃ
だと思うな。

[256: 匿名さん]

>>253

ＡとＢの差はローン金額１５００万円の差だ。
支払い差額はギリ変とあるので１％で計算する。
３５年ローンだと毎月の支払い差額は約４．３万円
金利２％だと５．７万円くらいなので貯蓄は毎月
５万円できるとしよう。

ＣとＤの家賃差は５万円でそのまま貯金する。
年間貯蓄額は６０万、運用益を考えなくても１０年
で６００万、２０年で１２００万、３５年で２１００万

Ａは貯蓄不可なので当然繰り上げ返済もできず３５年
かかって返済して貯蓄ゼロ
地方にある４０００万程度のマンションの３５年後の
市場価値はほぼゼロ（６００万くらいにはなるかも）
ただ家賃はかからない。

Ｂは貯蓄額２１００万、２５００万のマンションは
３５年後の市場価値はゼロ（２００万くらいなら売れるかも）
だけど住み続けるなら家賃はかからない。

Ｃは貯蓄ゼロ、もっとも同じ賃貸マンションに３５年間
住み続けてしかも築３５年なのに新築と賃料が変わらない
ってものムリがあるね。１２万くらいになってんじゃないの？
同じマンションに住み続けたなら年０．５％くらい賃料が下がり
続けるとするのが自然。となると値下がり分を貯蓄すれば
３５年で５００万くらいプラスになるので貯蓄は実は５００万

Ｄは貯蓄額２１００万に加えて、上と同じ理屈で家賃が下がる
分を考慮。ただ１０万の家賃はそれほど下がらないと思うので
値下がり分は２００万くらいと想定して貯蓄額２３００万

３５年後

Ａ　貯蓄額ゼロ、築３５年のマンションあり（市場価値６００万）
Ｂ　貯蓄２１００万　築３５年のマンションあり（市場価値２００万）
Ｃ　貯蓄５００万　不動産なし
Ｄ　貯蓄２３００万　不動産なし

こんな感じですかね？いずれにしてもしょぼい人生だｗ

[257: 匿名さん]

えーてんおじさん、

いくらＰＥＲやらを勉強しても賃貸経営にはあまり役立たないよ。
だって実際に自分で物件を買う時に利回りなどは判断材料のほんのひとつ。簡単に短期で売買できるもんじゃないし。
知っての通り、そもそも築年数、場所、土地などで利回りはバラバラじゃん。

なにより、ターゲットとするエリアの不動産価格をしっかり把握することが大切。