建物代金の支払方法

[みんみん]

建物の支払方法は、工事請負契約時、着工時、上棟時、竣工時に分けるのが普通ですか？
ローンを組むときに、銀行からは「一般的には竣工引渡しの時に全額支払となるのですが、
中にはその前に要求される場合もあり、中には上棟までに７割を要求するところもある。」
と、着工や上棟時に要求されるのは一般的ではないような事を言われました。
そして、今まさに自分が契約を行おうとした段階になり初めて提示された支払方法には
上棟までに７割を支払うような内容になっており、銀行から言われた話をそのまま伝えたら
工務店の担当者に「引渡しまでに支払いしなくていいところなんて聞いたことがない。
そんなことを聞くのも不愉快だ」と相手をかなり怒らせてしまいました。
銀行に工務店から提示された支払方法を報告すると、「そんなところあまりないですよ〜。
でもここから先は交渉事ですから交渉によって変わると思います。」と言われました。
どっちの言うことが本当なんでしょうか。

[22: 匿名さん]

銀行に払うのがいいか、工務店に払うのがいいかの違いだね。

[23: Ｌ]

■支払い方法については、民々で自由に定めることが出来ます。しかし自由に定めることが出来
るといっても、工務店にとってはその工務店の「いつものやり方」があると思いますので、交渉は
丁寧にされたほうが良いかも知れませんね。ちなみに昔からの慣習で1/3づつ３回に分けて支払う
という方法があります（手付・上棟・完工の３回）が、法的拘束力はございません。それとあくま
でも合意の上で自由に定めることが出来るということですので、合意が出来なければどちらかが譲
歩しないといけない・・ということでございます。

■一般的に、住宅ローンを利用する場合の最終金はつなぎ融資を組むことになりますが、金融機関
と相談して出来るだけ早めに表示登記手続を進めていけば、つなぎを回避することも可能です。最
終金以外のタイミングでのつなぎ融資は、上に書いたとおりですが、交渉次第で回避できます。

■土地と建物の融資は、原則的に同一金融機関でないと融資が付きません。これは、抵当権の順位
争いの観点から生じる問題でございます。恐らく、№12にお書き頂いている内容がこれに当たりま
す。土地と建物の総額で金融機関に打診して、融資内定（もしくは内々定）を書面で確実に確認さ
れておいてください。この点は大変重要です。

以上、簡単ですがご参考になりましたでしょうか。

[24: みんみん]

たくさんのレスありがとうございます。
工務店の態度には私も非常に憤慨し、設計事務所と仲介会社に仲裁をお願いしている最中です。
ほんとに発言の録音の重要性を再認識しました・・・。
この仲介会社に登録されている建築家に依頼をする場合、工務店は地方ごとにひとつだけ
決められているので、基本的に選択は出来ません。
わたしも今回の一件で非常に手を切りたいのですが、今のシステムにもメリットはあるし
建築家は非常にいい人なのでできればこのまま進めたいと思っています。
少なくとも担当者は変えるようにお願いしました。
ローンの契約に関しては破棄してもらっても余計な金銭は発生しないと銀行から言われていますが
土地の支払いをもう済ませなくてはいけない状況になってしまったので、このままいくしか
無いと思っています。金利的には非常に満足しているし、このままいこうと思っています。
工期は以前提示されたスケジュールでは6ヶ月でした。あくまで今の形態で建てたときの
平均的なスケジュールのようですが。

[25: 匿名さん]

>>24
仲介会社が全てを仕切っているから、全ての責任はその会社にあると思います。
(仲介会社は施主、設計士、工務店の間の調整で報酬を貰っているはず)
仲介会社に立て替えを依頼すればいいんじゃないでしょうか?

[26: 匿名さん]

慣習があるから、仲介会社に責任を転嫁出来ないと思うが。
それとシステムは会社によって違うから、この場合はバックマージンを
後に仲介会社がもらう形になっているのではないだろうか。だったら
仲介会社へ依頼という方法は不可能でしょう。

[27: 匿名さん]

私の場合、着手時2割、上棟時3割、完成時残5割でした。
工事の進行を考えると、ほぼ妥当だと思いました。
土地と建物を別に購入しましたが、土地購入の際、
都市銀行から、低利のつなぎ融資を受けることができたので
頭金と合わせて対応しました。

[28: 匿名さん]

まあ、着工時、上棟時、完成時等で分割してお金を支払うのは
建築業界では当り前の商習慣なので、それを覆すのは誰かが
立て替えてくれない限り難しいと思います。繋ぎ融資がある
別の銀行から借りるか、可能であれば銀行の融資を早めて
貰うしかないでしょう。

[29: 匿名さん]

私の場合、契約時６％、上棟時４０％、受渡し残５４％でした。
Dハウスは、つなぎ融資の為各地域の大手銀行と提携しています。
融資金利はHMの信用力で安く、一年前で年１・４％だったと思います。

[30: みんみん]

とりあえず、中間金が発生するのが普通のケースだということはわかりました。
いろいろ情報ありがとうございました。
割合は交渉次第ということでしょうか。
つなぎの金利はどのぐらいが一般的なのでしょうか？上の方のの1.4%は一般的な数字？

[31: 匿名さん]

契約前です。支払いについて

契約時１０％、着工時３０％、上棟時４０％、引き渡し時２０％

と説明されました。上棟時までの８０％の支払いはちょっとと思い、上棟時は３０％にしてもらえないか何度か交渉してみたのですが、まるっきり相手にされなくてどうにもすっきりしません。小さなことかもしれないですが、このまま契約しても良いのか、或いはここで諦めた方が良いのか迷っています。どう思われますか？

[32: 匿名さん]

そこそこのHMで建てましたが、
契約後、建築費の10%位、建て方（上棟）40%位、引渡時に残清算でした。また引渡時は銀行が確認後直払い。
小規模だと金回りが悪いのかもしれませんが、８割も出して途中で潰れたら悲惨そうですね。

[33: 匿名さん]

>31
上棟迄に80%も先行支払するのは滅多に無いので、どうしてもそこに頼みたいならば着工と上棟費用を行程見ながら小分けするよう提案してみては？「経営状態は大丈夫か？施主として心配だわ」とか皮肉の１つでも言って。。

[34: 匿名さん]

数年前、自分も大手で建てましたが、引渡し時に6割りぐらいでした。
話が前後しますが着工、中間金は融資銀行のプロパー融資を使おうと当初思いましたが金利が高いし書類も煩雑だったので自己資金で賄いプロパーは使いませんでした。貯蓄はかなり減りましたけど、反面返済は楽。

[35: 匿名さん]

３２さん、３３さん、３４さん、皆様本当に有難うございます。３１です。８割はやはりおかしいと思いますし、他にも不信感を抱いてしまうような事もいくつか感じています。建物も間取りも気に入って値段にもほぼ納得しておりましたが、一事が万事、おかしいと思う事があれば止めた方が方が良いのかと皆様のご意見を読みながら思います。

当初から気に入っていて契約まで真剣に考えていたのですが、逆に契約を急がせて何かと追い込むような態度に家族もうんざりしてします。他の業者さんを見ないで決めてしまったのですが、真剣にお願いしても無駄なようですし、むしろ素人の私どもの家族を騙すような営業さんの態度にも失望しました。もう諦めて他の業者さんを探してみようかと思います。理想かもしれないですが、気持ち良く家を楽しんで建てたいと思っています。皆様有難うございました。

[36: 通りがかりさん]

大手HMか地元の工務店かで違うんじゃないの？
うちは大手HMで契約時に200万(全体の5％くらい)、残金は引き渡し直前でしたよ。

[37: 評判気になるさん]

引渡し直前てのも、何だかな。
施主が引渡しに納得しサインした後が普通だと思うけどな。

[38: 匿名さん]

３６さんは、きっと施主のチェックも全部終わって、HMが最終振り込みを確認してから鍵を渡すってことでしょうかね？
約４０００万円で５％の２００万円ですか。施主が信頼されていると思うべきなのか。

５％しか払わないというのも、聞いたことはないけど
もしかしてHMも、客によって金額とか支払い時期とかを変えているのかな？

８割を交渉しても認められなかったらそれで交渉決裂。
経営が苦しいのか、施主を信頼していないのか。

[39: 匿名さん]

通常、下請け業者の支払が日払いや現金の訳けないはずだから。超早くて末締めの翌月末振込とか数十日手形。

[40: 匿名さん]

うちの場合、引渡の日当日に未払い分は総額の５７％でしたけど、
融資銀行で承認されてからは事前に振り込み用紙に記入して銀行に手渡したので銀行から確認の連絡が有り自分でHMに支払う事は無かったです。

[41: 匿名さん]

つまりはHMによってというよりも、客の印象次第で支払う時期とか割合とかを決めているのではないですか？大手HMでも交渉次第で割合を変えたとかの書き込みを見たことがあります。客にとっては失礼な話とも思いますが。