建物代金の支払方法

[みんみん]

建物の支払方法は、工事請負契約時、着工時、上棟時、竣工時に分けるのが普通ですか？
ローンを組むときに、銀行からは「一般的には竣工引渡しの時に全額支払となるのですが、
中にはその前に要求される場合もあり、中には上棟までに７割を要求するところもある。」
と、着工や上棟時に要求されるのは一般的ではないような事を言われました。
そして、今まさに自分が契約を行おうとした段階になり初めて提示された支払方法には
上棟までに７割を支払うような内容になっており、銀行から言われた話をそのまま伝えたら
工務店の担当者に「引渡しまでに支払いしなくていいところなんて聞いたことがない。
そんなことを聞くのも不愉快だ」と相手をかなり怒らせてしまいました。
銀行に工務店から提示された支払方法を報告すると、「そんなところあまりないですよ〜。
でもここから先は交渉事ですから交渉によって変わると思います。」と言われました。
どっちの言うことが本当なんでしょうか。

[2: 匿名さん]

両方とも本当です。
でも、引渡し時に全額支払いは、よほど信用がないと無理だと思います。
もし施主が夜逃げしたら、工務店は丸損です。

[3: 匿名さん]

どっちもどっちですね。
工務店に金銭的余裕があれば、引き渡し時に全額でも良いのでしょうが、施主が夜逃げしたり破産したら丸損ですし…
逆にはじめに多く払っておいて、引き渡し前に工務店が潰れてしまえば、施主が丸損です。最低限完成引き渡し保証をつけるべきでしょうね。

ウチは建築中に金利が底から上がり始めるところだったので、提携ローンを早めに(引き渡しの2ヶ月前)実行してもらい、大半を入金してさまいました。

[4: 匿名さん]

うちは契約時に一部入金したのみで、9割近くは引渡し時に支払い（ローン支払い開始）します。

スレ主さんの場合、おそらく請け負う工務店に体力がないので、先に大半を入金してほしいんですね。大手HMならこんなことは言わないと思います。体力がない中小工務店に建築を依頼すると、こういったトラブルの他、倒産や保障が無いなど、いろいろ心配事が多そうですね。

[5: 匿名さん]

ですから、こういう場合は、つなぎ融資というものを利用します。つなぎ融資銀行は工務店に前金分を払います。自分の銀行は、つなぎ融資銀行に前金分を、残務を工務店にそれぞれ払います。

[6: 匿名さん]

うちが建ててもらった工務店は、着工時、上棟時、中間２回、竣工時の５回（だいたい均等に分割）
だったけど、農協に竣工４ヶ月前から実行してもらえた（つなぎではなく）ので助かりました。

[7: 匿名さん]

前もって実行するのは金利がこれから上がるって言うときには有利だろうね。
ただし、借家の人なんかは、家賃とローンの2重払いになるから注意が必要ですね。

[8: みんみん]

レスありがとうございます。
わたしは設計を設計事務所に、建築は地元の工務店にお願いするというやり方で進めています。
間にその２つをつなぐ会社が別にあります。
確かにあまり大きい工務店ではないですね。
ローンを契約している銀行からは竣工時のみの支払いであり、その前に必要な場合は
別のところから借りてくださいと言われています。
注文住宅の場合着工から竣工までHMに比べて期間が長いのでつなぎ融資の金利も＊＊にならず、
少しでも余計な出費を抑えるために工務店と交渉しようとしているのですが、
そのこと自体が気に入らないようで、今かなりもめて、設計事務所や仲介会社に入ってもらって
事態を収束しようとしています。
ローン銀行とも交渉する必要がありそうですね。

[9: 06]

>>07さん
工事期間中の利子は当然つくけれども、返済は竣工後から、としてもらえました。
ご指摘のような借家住まいでしたので助かりました。

>>みんみんさん
銀行とはもう契約してしまったのですね。
もしかして土地をその銀行のローンで購入されたのでしょうか。
中間金払いを滅多に扱わないような銀行の担当者では心もとない気がしないでもありませんが、
銀行のほうは担当者が変わればまた対応が違ってくることもあるようですから、
おっしゃる通り、銀行にも交渉してみるのも良いかも知れません。
無事にお家作りが進まれることをお祈りいたします。

[10: 匿名さん]

私の場合も、大手HMですが、工事請負契約時に預かり金を支払い、その後、着工時、上棟時、竣工時にそれぞれ総工費の1/3の金額を支払いました。建売でなければ、これが一般的だと思うのですが。
また、着工時の支払い時にローンを実行出来たため、つなぎ融資は発生せず良かったですが、つなぎ融資が発生するほうが一般的だと思います。

[11: カブト]

私の場合地元の工務店ですが、工事請負契約を結ぶ際に10さんと同じ感じで、着手金、中間金①、中間金②、竣工時、という支払い方法の説明でした。ちなみにその会社は（財）住宅保障機構に加盟（加入？）しています。
で、私は工務店の紹介で地元の信用金庫で土地の一部と建物のローンを組むことになりました。
結構信金や農協は融通が利くので良いと思います。

[12: みんみん]

みなさんつなぎ融資が発生することはすんなり受け入れているようですね。
私としては発生しないケースもあるんだからそれをまずは目指してもう少し頑張ります。
今日は銀行と交渉しました。基本的には拒否されています。
ただ今の担当者は本当の担当者ではないので(笑)、裏にいる真の担当者にお願いしてみます。

土地をその銀行のローンで支払うように契約をする直前です。
土地が担保になると普通は貸してくれないので、建物分を他から借りるのは
まず無理ですよ、と言われています。
他の銀行から中間金を借りる場合、無担保で借りるのは難しいですから
建物を建てる工務店が提携しているところでないと厳しい、とも言われています。
そういうものですか？

前回のコメントの一部が＊＊になってる…。あー、あの言葉か。

[13: 13]

みんみんさん
＞工務店の担当者に「引渡しまでに支払いしなくていいところなんて聞いたことがない。
と怒るような工務店さんってヘンじゃないかなと思います。
「そうゆう所もあるようですが、うちは分けて頂いております。」とか、まともな言い方もできないようでは先が思いやられますね。今後全ての交渉＆約束等の記録が必要になりそうな工務店ですね。
うちは全額完成時払いでした。金利あがるな！ってヒヤヒヤもんでしたけど。つなぎ融資の金利って
のもハカになりませんよね。
でも、今後が心配・・・。しっかり勉強して当たってください！！！ガンバレ！

[14: 匿名さん]

零細業者なんて資金の余裕なんてないんですから、施主が払わなかったら
金利を払って運転資金を銀行から借りるか、手形決済にするしか無いはずです。
最悪の場合、仕事が回っていても不渡りになってしまうのでいやがって
当たり前だと思います。零細業者を選ぶ以上は払いすぎる必要は無いですが
業者が必要になるお金は適宜渡して上げないといけないと思います。
（それがいやなら運転資金豊富な大手を選ぶべきです）

[15: 10]

>>10　です。
14さんに激しく賛成です。

＞（それがいやなら運転資金豊富な大手を選ぶべきです）

その通りなのですが、でも、結局運転資金豊富な大手の場合、繋ぎ金利の金額以上の差額を、その大手HMに払っているんですよねー。

11さんのコメント

＞　結構信金や農協は融通が利くので良いと思います。

私の場合もJAから融資を受けましたので、融通が利きました。
普通の銀行は、こういった融通は利かないのでは？

[16: カブト]

私も14さんの意見に賛成です。

みんみんさん、つなぎ融資の金利は確かに＊＊にならないです。はっきり言って無駄なお金ですよ。
手形の印紙が要ったりしますし・・・。


でも、工務店の立場で一度考えてみてはいかがですか？

工務店が雇った職人さん達の報酬や材料費は誰が払うんですか？施主ですよね。
私は”施主の代わりに工務店が立て替えている。”と思ったので、「中間金を支払って欲しい」と言われた時に”それは当然なことで仕方ないか”と。
ただ、みんみんさんの契約した工務店のように「上棟までに７割」というのは私でも納得できません。その時点でキレていますが。。。(^_^;)


ところで工期は何ヶ月を予定されていますか？工期を考えた支払い回数と金額を考えて銀行と工務店に相談されてはいかがでしょうか？

ちなみに私どもの家は工期６ヶ月でしたので、支払い回数（４回）としては妥当なのかな？と思いました。

[17: 匿名さん]

我が家も注文住宅で施工が工務店です。
本契約が通っている銀行では、つなぎ融資や中間資金などの融資はしてくれない為、
悩んでいました。
設計の方に、素直に工務店にお願いしてみたら？と言われたので、
「すみません・・中間金まったくないんですけど、どうしたらいいですか？」って
相談したら、竣工時でいいよ！と。社長がいい人で(^_^;)
頭金は10/1程度入れました。
ちなみに大きな工務店ではありませんが、
こういう工務店もありますよ！
他の工務店に見積もった時は、三回にわけて入金してくださいと言われました。
私だったら、そこの工務店ちょっと考えてしまうなあ・・。
怒るってのがわからない。
確かに工務店の資金繰りの事はわかるけど、他に言い方があると思う。。

[18: 匿名さん]

スレ主さんの工務店は誰がどのように選んだのでしょうかね？

[19: 匿名さん]

この件で一番プロとして失格なのは、スレ主さんに間違った常識を
伝えた銀行担当者ですね。(たぶんこの担当者はマンションや建売物件の
ローンしか扱ったことがないと思われます)

[20: 匿名さん]

私がお願いしている工務店は、竣工後に一括で問題ないといわれてます。
なので、社長さんのお言葉に最大限に甘えさせていただいて、現在建築中です。
これはこれで、施主側にメリットがあることなので、そういう工務店を選ぶのも一つの選択肢です。
今は借家住まいなので、ローンと二重に支払いがあると、建築している期間に数十万は出て行くことになります。
これだって、材料費ではないけど、施主から見れば立派なコストです。

[21: 匿名さん]

まあ、竣工後に一括ばらいでいいという工務店はそのリスク分を
見積り価格に当然盛りこんであるからこそ、そういうことが言えるのは確実でしょう。
工務店を選ぶ際に、後払いOKというのは会社が順調に経営できている目安になるとは
思いますがトータルコストを安く上がるという観点は妥当ではないかもしれません。

[22: 匿名さん]

銀行に払うのがいいか、工務店に払うのがいいかの違いだね。

[23: Ｌ]

■支払い方法については、民々で自由に定めることが出来ます。しかし自由に定めることが出来
るといっても、工務店にとってはその工務店の「いつものやり方」があると思いますので、交渉は
丁寧にされたほうが良いかも知れませんね。ちなみに昔からの慣習で1/3づつ３回に分けて支払う
という方法があります（手付・上棟・完工の３回）が、法的拘束力はございません。それとあくま
でも合意の上で自由に定めることが出来るということですので、合意が出来なければどちらかが譲
歩しないといけない・・ということでございます。

■一般的に、住宅ローンを利用する場合の最終金はつなぎ融資を組むことになりますが、金融機関
と相談して出来るだけ早めに表示登記手続を進めていけば、つなぎを回避することも可能です。最
終金以外のタイミングでのつなぎ融資は、上に書いたとおりですが、交渉次第で回避できます。

■土地と建物の融資は、原則的に同一金融機関でないと融資が付きません。これは、抵当権の順位
争いの観点から生じる問題でございます。恐らく、№12にお書き頂いている内容がこれに当たりま
す。土地と建物の総額で金融機関に打診して、融資内定（もしくは内々定）を書面で確実に確認さ
れておいてください。この点は大変重要です。

以上、簡単ですがご参考になりましたでしょうか。

[24: みんみん]

たくさんのレスありがとうございます。
工務店の態度には私も非常に憤慨し、設計事務所と仲介会社に仲裁をお願いしている最中です。
ほんとに発言の録音の重要性を再認識しました・・・。
この仲介会社に登録されている建築家に依頼をする場合、工務店は地方ごとにひとつだけ
決められているので、基本的に選択は出来ません。
わたしも今回の一件で非常に手を切りたいのですが、今のシステムにもメリットはあるし
建築家は非常にいい人なのでできればこのまま進めたいと思っています。
少なくとも担当者は変えるようにお願いしました。
ローンの契約に関しては破棄してもらっても余計な金銭は発生しないと銀行から言われていますが
土地の支払いをもう済ませなくてはいけない状況になってしまったので、このままいくしか
無いと思っています。金利的には非常に満足しているし、このままいこうと思っています。
工期は以前提示されたスケジュールでは6ヶ月でした。あくまで今の形態で建てたときの
平均的なスケジュールのようですが。

[25: 匿名さん]

>>24
仲介会社が全てを仕切っているから、全ての責任はその会社にあると思います。
(仲介会社は施主、設計士、工務店の間の調整で報酬を貰っているはず)
仲介会社に立て替えを依頼すればいいんじゃないでしょうか?

[26: 匿名さん]

慣習があるから、仲介会社に責任を転嫁出来ないと思うが。
それとシステムは会社によって違うから、この場合はバックマージンを
後に仲介会社がもらう形になっているのではないだろうか。だったら
仲介会社へ依頼という方法は不可能でしょう。

[27: 匿名さん]

私の場合、着手時2割、上棟時3割、完成時残5割でした。
工事の進行を考えると、ほぼ妥当だと思いました。
土地と建物を別に購入しましたが、土地購入の際、
都市銀行から、低利のつなぎ融資を受けることができたので
頭金と合わせて対応しました。

[28: 匿名さん]

まあ、着工時、上棟時、完成時等で分割してお金を支払うのは
建築業界では当り前の商習慣なので、それを覆すのは誰かが
立て替えてくれない限り難しいと思います。繋ぎ融資がある
別の銀行から借りるか、可能であれば銀行の融資を早めて
貰うしかないでしょう。

[29: 匿名さん]

私の場合、契約時６％、上棟時４０％、受渡し残５４％でした。
Dハウスは、つなぎ融資の為各地域の大手銀行と提携しています。
融資金利はHMの信用力で安く、一年前で年１・４％だったと思います。

[30: みんみん]

とりあえず、中間金が発生するのが普通のケースだということはわかりました。
いろいろ情報ありがとうございました。
割合は交渉次第ということでしょうか。
つなぎの金利はどのぐらいが一般的なのでしょうか？上の方のの1.4%は一般的な数字？

[31: 匿名さん]

契約前です。支払いについて

契約時１０％、着工時３０％、上棟時４０％、引き渡し時２０％

と説明されました。上棟時までの８０％の支払いはちょっとと思い、上棟時は３０％にしてもらえないか何度か交渉してみたのですが、まるっきり相手にされなくてどうにもすっきりしません。小さなことかもしれないですが、このまま契約しても良いのか、或いはここで諦めた方が良いのか迷っています。どう思われますか？

[32: 匿名さん]

そこそこのHMで建てましたが、
契約後、建築費の10%位、建て方（上棟）40%位、引渡時に残清算でした。また引渡時は銀行が確認後直払い。
小規模だと金回りが悪いのかもしれませんが、８割も出して途中で潰れたら悲惨そうですね。

[33: 匿名さん]

>31
上棟迄に80%も先行支払するのは滅多に無いので、どうしてもそこに頼みたいならば着工と上棟費用を行程見ながら小分けするよう提案してみては？「経営状態は大丈夫か？施主として心配だわ」とか皮肉の１つでも言って。。

[34: 匿名さん]

数年前、自分も大手で建てましたが、引渡し時に6割りぐらいでした。
話が前後しますが着工、中間金は融資銀行のプロパー融資を使おうと当初思いましたが金利が高いし書類も煩雑だったので自己資金で賄いプロパーは使いませんでした。貯蓄はかなり減りましたけど、反面返済は楽。

[35: 匿名さん]

３２さん、３３さん、３４さん、皆様本当に有難うございます。３１です。８割はやはりおかしいと思いますし、他にも不信感を抱いてしまうような事もいくつか感じています。建物も間取りも気に入って値段にもほぼ納得しておりましたが、一事が万事、おかしいと思う事があれば止めた方が方が良いのかと皆様のご意見を読みながら思います。

当初から気に入っていて契約まで真剣に考えていたのですが、逆に契約を急がせて何かと追い込むような態度に家族もうんざりしてします。他の業者さんを見ないで決めてしまったのですが、真剣にお願いしても無駄なようですし、むしろ素人の私どもの家族を騙すような営業さんの態度にも失望しました。もう諦めて他の業者さんを探してみようかと思います。理想かもしれないですが、気持ち良く家を楽しんで建てたいと思っています。皆様有難うございました。

[36: 通りがかりさん]

大手HMか地元の工務店かで違うんじゃないの？
うちは大手HMで契約時に200万(全体の5％くらい)、残金は引き渡し直前でしたよ。

[37: 評判気になるさん]

引渡し直前てのも、何だかな。
施主が引渡しに納得しサインした後が普通だと思うけどな。

[38: 匿名さん]

３６さんは、きっと施主のチェックも全部終わって、HMが最終振り込みを確認してから鍵を渡すってことでしょうかね？
約４０００万円で５％の２００万円ですか。施主が信頼されていると思うべきなのか。

５％しか払わないというのも、聞いたことはないけど
もしかしてHMも、客によって金額とか支払い時期とかを変えているのかな？

８割を交渉しても認められなかったらそれで交渉決裂。
経営が苦しいのか、施主を信頼していないのか。

[39: 匿名さん]

通常、下請け業者の支払が日払いや現金の訳けないはずだから。超早くて末締めの翌月末振込とか数十日手形。

[40: 匿名さん]

うちの場合、引渡の日当日に未払い分は総額の５７％でしたけど、
融資銀行で承認されてからは事前に振り込み用紙に記入して銀行に手渡したので銀行から確認の連絡が有り自分でHMに支払う事は無かったです。

[41: 匿名さん]

つまりはHMによってというよりも、客の印象次第で支払う時期とか割合とかを決めているのではないですか？大手HMでも交渉次第で割合を変えたとかの書き込みを見たことがあります。客にとっては失礼な話とも思いますが。

[42: 匿名さん]

銀行に支払手続きの証明を出してもらえば、多少怪しい（と感じた）客でも信用はしてもらえるはず

ただ金貰う前にクレームが発生すると、支払い凍結の恐れがあるから
経験的にも金は先にできるだけ払わせろって指示を出してる業者は少なくないだろうね。

[43: 匿名さん]

３１です。皆様、色々な情報を有難うございます。
なるほどです、懐具合が分からないから先に払ってもらって確保したいわけですか。

８割なんて、よほど怪しい客だったわけですね。交渉しても無駄な訳です。
信用されてないってことですね。

営業さんがやる気がなさそうな感じに思っていましたので、
建てる気がないと思われているのかとばかり思っていました。

ところが金がないと思われていたなんてがっかりです。なんとめでたい施主でしょうか。
未練がありましたが、もう本当に諦められそうな気がしています。
ご相談して良かったです。皆様有難うございました。

[44: 匿名さん]

施主にカネが有ろうが無かろうが、ローン審査に通り融資される身なら請け負うHMにとっては関係ないはずです。
完成前に8割も要求するHMの方こそ経営がヤバい会社では！？

[45: 匿名さん]

４４さん、４３です。きっぱり諦めたつもりですが、未練がましくまだうろついていました（笑）

ご意見有難うございます。やはりHMの方がヤバイからですか。実は家族も私も８割と聞いた時には、そんなに経営が厳しいのかと驚きました。いずれ払うべきお金を払うのは全く構わないのですが、きちんと施工してもらえるのか不安ですし、途中で倒産されても困ります。出来高払いにするべきだと家族も怒っていましたが、あまり波風を立てずに気持ち良く払って、楽しく家を建てた方が良いのではとも悩んでご相談させていただきました。

皆様の色々なご意見を拝見して、金がなさそうだから信用されなかったのかと落ち込んでしまいましたが、このようなことで止めてしまうのは小さなことなのか、或いは大きな問題なのか、それすらも分からないで悩んでいました。でも、いずれにせよもう戻れない気がします。契約まで考えていたのに残念でなりませんが、きっとご縁がなかったのでしょう。

明日から元気を出して、また他の業者さんを探してみます。４４さんのお言葉で少し元気になりました。あの時に止めて良かったと思えるような素敵な新居を、別のHMで建てるように頑張りますね！有難うございました。