建物代金の支払方法

[みんみん]

建物の支払方法は、工事請負契約時、着工時、上棟時、竣工時に分けるのが普通ですか？
ローンを組むときに、銀行からは「一般的には竣工引渡しの時に全額支払となるのですが、
中にはその前に要求される場合もあり、中には上棟までに７割を要求するところもある。」
と、着工や上棟時に要求されるのは一般的ではないような事を言われました。
そして、今まさに自分が契約を行おうとした段階になり初めて提示された支払方法には
上棟までに７割を支払うような内容になっており、銀行から言われた話をそのまま伝えたら
工務店の担当者に「引渡しまでに支払いしなくていいところなんて聞いたことがない。
そんなことを聞くのも不愉快だ」と相手をかなり怒らせてしまいました。
銀行に工務店から提示された支払方法を報告すると、「そんなところあまりないですよ〜。
でもここから先は交渉事ですから交渉によって変わると思います。」と言われました。
どっちの言うことが本当なんでしょうか。

[2: 匿名さん]

両方とも本当です。
でも、引渡し時に全額支払いは、よほど信用がないと無理だと思います。
もし施主が夜逃げしたら、工務店は丸損です。

[3: 匿名さん]

どっちもどっちですね。
工務店に金銭的余裕があれば、引き渡し時に全額でも良いのでしょうが、施主が夜逃げしたり破産したら丸損ですし…
逆にはじめに多く払っておいて、引き渡し前に工務店が潰れてしまえば、施主が丸損です。最低限完成引き渡し保証をつけるべきでしょうね。

ウチは建築中に金利が底から上がり始めるところだったので、提携ローンを早めに(引き渡しの2ヶ月前)実行してもらい、大半を入金してさまいました。

[4: 匿名さん]

うちは契約時に一部入金したのみで、9割近くは引渡し時に支払い（ローン支払い開始）します。

スレ主さんの場合、おそらく請け負う工務店に体力がないので、先に大半を入金してほしいんですね。大手HMならこんなことは言わないと思います。体力がない中小工務店に建築を依頼すると、こういったトラブルの他、倒産や保障が無いなど、いろいろ心配事が多そうですね。

[5: 匿名さん]

ですから、こういう場合は、つなぎ融資というものを利用します。つなぎ融資銀行は工務店に前金分を払います。自分の銀行は、つなぎ融資銀行に前金分を、残務を工務店にそれぞれ払います。

[6: 匿名さん]

うちが建ててもらった工務店は、着工時、上棟時、中間２回、竣工時の５回（だいたい均等に分割）
だったけど、農協に竣工４ヶ月前から実行してもらえた（つなぎではなく）ので助かりました。

[7: 匿名さん]

前もって実行するのは金利がこれから上がるって言うときには有利だろうね。
ただし、借家の人なんかは、家賃とローンの2重払いになるから注意が必要ですね。

[8: みんみん]

レスありがとうございます。
わたしは設計を設計事務所に、建築は地元の工務店にお願いするというやり方で進めています。
間にその２つをつなぐ会社が別にあります。
確かにあまり大きい工務店ではないですね。
ローンを契約している銀行からは竣工時のみの支払いであり、その前に必要な場合は
別のところから借りてくださいと言われています。
注文住宅の場合着工から竣工までHMに比べて期間が長いのでつなぎ融資の金利も＊＊にならず、
少しでも余計な出費を抑えるために工務店と交渉しようとしているのですが、
そのこと自体が気に入らないようで、今かなりもめて、設計事務所や仲介会社に入ってもらって
事態を収束しようとしています。
ローン銀行とも交渉する必要がありそうですね。

[9: 06]

>>07さん
工事期間中の利子は当然つくけれども、返済は竣工後から、としてもらえました。
ご指摘のような借家住まいでしたので助かりました。

>>みんみんさん
銀行とはもう契約してしまったのですね。
もしかして土地をその銀行のローンで購入されたのでしょうか。
中間金払いを滅多に扱わないような銀行の担当者では心もとない気がしないでもありませんが、
銀行のほうは担当者が変わればまた対応が違ってくることもあるようですから、
おっしゃる通り、銀行にも交渉してみるのも良いかも知れません。
無事にお家作りが進まれることをお祈りいたします。

[10: 匿名さん]

私の場合も、大手HMですが、工事請負契約時に預かり金を支払い、その後、着工時、上棟時、竣工時にそれぞれ総工費の1/3の金額を支払いました。建売でなければ、これが一般的だと思うのですが。
また、着工時の支払い時にローンを実行出来たため、つなぎ融資は発生せず良かったですが、つなぎ融資が発生するほうが一般的だと思います。

[11: カブト]

私の場合地元の工務店ですが、工事請負契約を結ぶ際に10さんと同じ感じで、着手金、中間金①、中間金②、竣工時、という支払い方法の説明でした。ちなみにその会社は（財）住宅保障機構に加盟（加入？）しています。
で、私は工務店の紹介で地元の信用金庫で土地の一部と建物のローンを組むことになりました。
結構信金や農協は融通が利くので良いと思います。

[12: みんみん]

みなさんつなぎ融資が発生することはすんなり受け入れているようですね。
私としては発生しないケースもあるんだからそれをまずは目指してもう少し頑張ります。
今日は銀行と交渉しました。基本的には拒否されています。
ただ今の担当者は本当の担当者ではないので(笑)、裏にいる真の担当者にお願いしてみます。

土地をその銀行のローンで支払うように契約をする直前です。
土地が担保になると普通は貸してくれないので、建物分を他から借りるのは
まず無理ですよ、と言われています。
他の銀行から中間金を借りる場合、無担保で借りるのは難しいですから
建物を建てる工務店が提携しているところでないと厳しい、とも言われています。
そういうものですか？

前回のコメントの一部が＊＊になってる…。あー、あの言葉か。

[13: 13]

みんみんさん
＞工務店の担当者に「引渡しまでに支払いしなくていいところなんて聞いたことがない。
と怒るような工務店さんってヘンじゃないかなと思います。
「そうゆう所もあるようですが、うちは分けて頂いております。」とか、まともな言い方もできないようでは先が思いやられますね。今後全ての交渉＆約束等の記録が必要になりそうな工務店ですね。
うちは全額完成時払いでした。金利あがるな！ってヒヤヒヤもんでしたけど。つなぎ融資の金利って
のもハカになりませんよね。
でも、今後が心配・・・。しっかり勉強して当たってください！！！ガンバレ！

[14: 匿名さん]

零細業者なんて資金の余裕なんてないんですから、施主が払わなかったら
金利を払って運転資金を銀行から借りるか、手形決済にするしか無いはずです。
最悪の場合、仕事が回っていても不渡りになってしまうのでいやがって
当たり前だと思います。零細業者を選ぶ以上は払いすぎる必要は無いですが
業者が必要になるお金は適宜渡して上げないといけないと思います。
（それがいやなら運転資金豊富な大手を選ぶべきです）

[15: 10]

>>10　です。
14さんに激しく賛成です。

＞（それがいやなら運転資金豊富な大手を選ぶべきです）

その通りなのですが、でも、結局運転資金豊富な大手の場合、繋ぎ金利の金額以上の差額を、その大手HMに払っているんですよねー。

11さんのコメント

＞　結構信金や農協は融通が利くので良いと思います。

私の場合もJAから融資を受けましたので、融通が利きました。
普通の銀行は、こういった融通は利かないのでは？

[16: カブト]

私も14さんの意見に賛成です。

みんみんさん、つなぎ融資の金利は確かに＊＊にならないです。はっきり言って無駄なお金ですよ。
手形の印紙が要ったりしますし・・・。


でも、工務店の立場で一度考えてみてはいかがですか？

工務店が雇った職人さん達の報酬や材料費は誰が払うんですか？施主ですよね。
私は”施主の代わりに工務店が立て替えている。”と思ったので、「中間金を支払って欲しい」と言われた時に”それは当然なことで仕方ないか”と。
ただ、みんみんさんの契約した工務店のように「上棟までに７割」というのは私でも納得できません。その時点でキレていますが。。。(^_^;)


ところで工期は何ヶ月を予定されていますか？工期を考えた支払い回数と金額を考えて銀行と工務店に相談されてはいかがでしょうか？

ちなみに私どもの家は工期６ヶ月でしたので、支払い回数（４回）としては妥当なのかな？と思いました。

[17: 匿名さん]

我が家も注文住宅で施工が工務店です。
本契約が通っている銀行では、つなぎ融資や中間資金などの融資はしてくれない為、
悩んでいました。
設計の方に、素直に工務店にお願いしてみたら？と言われたので、
「すみません・・中間金まったくないんですけど、どうしたらいいですか？」って
相談したら、竣工時でいいよ！と。社長がいい人で(^_^;)
頭金は10/1程度入れました。
ちなみに大きな工務店ではありませんが、
こういう工務店もありますよ！
他の工務店に見積もった時は、三回にわけて入金してくださいと言われました。
私だったら、そこの工務店ちょっと考えてしまうなあ・・。
怒るってのがわからない。
確かに工務店の資金繰りの事はわかるけど、他に言い方があると思う。。

[18: 匿名さん]

スレ主さんの工務店は誰がどのように選んだのでしょうかね？

[19: 匿名さん]

この件で一番プロとして失格なのは、スレ主さんに間違った常識を
伝えた銀行担当者ですね。(たぶんこの担当者はマンションや建売物件の
ローンしか扱ったことがないと思われます)

[20: 匿名さん]

私がお願いしている工務店は、竣工後に一括で問題ないといわれてます。
なので、社長さんのお言葉に最大限に甘えさせていただいて、現在建築中です。
これはこれで、施主側にメリットがあることなので、そういう工務店を選ぶのも一つの選択肢です。
今は借家住まいなので、ローンと二重に支払いがあると、建築している期間に数十万は出て行くことになります。
これだって、材料費ではないけど、施主から見れば立派なコストです。

[21: 匿名さん]

まあ、竣工後に一括ばらいでいいという工務店はそのリスク分を
見積り価格に当然盛りこんであるからこそ、そういうことが言えるのは確実でしょう。
工務店を選ぶ際に、後払いOKというのは会社が順調に経営できている目安になるとは
思いますがトータルコストを安く上がるという観点は妥当ではないかもしれません。