債務超過の持ち家は賃貸以下です。

[匿名さん]

賃貸でよかった！と思う今日この頃です。

[201: 匿名さん]

えっ？w

[202: 匿名さん]

おだてられて木に登ってるだけでは？
全力で実力以上の借金して銀行とデベに貢いで債務超過にまでなって日本経済に貢献とは偉いよね。

[203: 匿名さん]

頭金なしのギリ変とかガチでしょ。

[204: 匿名]

ここは臆病者の集団？

[205: 匿名さん]

>まず、私の言いたいことを繰り返します。
>債務超過持ち家の人は賃借人よりも貧乏である。
>の一点だけです。


笑ったわ！！

貧乏≠ローン持ち

貧乏＝生活困窮

スレ主も指摘されて、あっ！？って思ったんだろうね。

匿名にして、根拠のない批判。だっさ

[206: 匿名]

>>199
えっ、何でそんな不等式が成立するの？

3000万円の住宅ローンがあって、一時的に資産が毀損して債務超過になってるけど収入が十分あるから数年後には債務超過が解消する家庭より、年収が200万しかなくてボロアパートで日々の生活もカツカツな家庭の方が裕福なの？

そんな不等式成立するわけないよね？わかる？

[207: 匿名]

206ですが、つまり言いたいことは、安定した年収等も考えないと、債務超過の持ち家〈賃貸の不等式は成り立たないってこと。

さっきの例だと不等式が当てはまらないことがわかったでしょ。
スレ主はもっと詳しい前提条件を示しなさいよ。

[209: 匿名]

どっちも安定した収入なら、債務超過であっても持ち家の勝ち

どっちも不安定な収入なら、債務超過であれば賃貸の勝ち

はい、終わり！
スレ主はいつも一言多いんだよな。嫌われるタイプでしょ？

[210: 匿名さん]

まさか債務超過のやつはここにいないだろうな

[211: 匿名]

206です

収入の前提が違うなら必ずしも債務超過の持ち家＜賃貸ではないとか言い出してワロタw
だから、最初から将来的なキャッシュフローも考慮しろってずっと言ってるじゃん。

つまりは、将来的なキャッシュフローが潤沢なら、賃貸よりも債務超過の持ち家の方がいいって言ったんだよね？

スレ主が自分で債務超過の持ち家＞賃貸のケースもあるって明言してくれたので、満足しました。

[212: サラリーマンさん]

>149
のサラリーマンです。
>159
でスレ主からお返事いただいているので、一応書いておきます。
149では単に持家と賃貸が経済的にどちらが優位か、僕なりの考えを>144の見事な文章を参考にさせていただいて書いただけです。

スレ主提案の、
債務超過持ち家＝安定した収入なら　　　　　賃借人＝安定した収入
これを前提に考えてみようか。
スレ主が何度も主張している現時点の状態でね。

僕自身、ちょっと前に新築マンションを買いました。
負債は５０００万円以上です。自分で言うのもなんだが、結構立派なマンションだよ。２３区内。
でも今、持家を売ったら、ひょっとしたら４０００万円台でしか売れないかもしれません。
景気も悪いし、当然中古扱いだし。
ということで、現時点で僕は債務超過だな。
このマンションを買う前は、同区内でほぼ同じ広さの３ＬＤＫ、家賃月２０万円のマンションに住んでたよ。
①債務超過の今の家
②家賃２０万円の借家
どっちが幸せか。
僕は①だけどね。家族も幸せそうに暮らしているよ。
②に住んでたほうが賢い？そうは思えないけどね。
もっと田舎で月１０万くらいの３ＬＤＫ住んだら？みたいな話はナシね。
子供の通学（有名私学）と自分の通勤を考慮するとそれなりの地域、物件を選ばざるを得ないのよ。

[213: サラリーマンさん]

>212
です。

＞まず、私の言いたいことを繰り返します。
＞債務超過持ち家の人は賃借人よりも貧乏である。
＞の一点だけです。

きっと僕はスレ主より貧乏なんだな。
参考までにスレ主の生活ぶりを教えてくれないか？

[214: 匿名さん]

住宅購入による債務超過って、単にキャッシュフローが少ないだけなのではありませんか？

生活苦で消費者金融からお金を借りているなら確かに貧乏でしょう。

ただ、不動産を購入したわけですから、年々少しずつでも自分のものになっているはず。それは立派な資産です。目減りするにせよ。

それまでずっと持家＜賃貸で、ローン完済した途端、持家＞賃貸になるのって、しっくりこないのは私だけ？

[215: 匿名さん]

含み損をないことにしてるだけでしょ。時価会計にしたらマイナスとなる人もいる。例えばシティータワー品川みたいなお宝物件が当たっても債務超過だと買い替えができない。

[216: 匿名]

年間150万を家賃に払って20年。3000万が消えた人。

年間150万をローンに払って20年。3000万が消え1500万の中古物件が手元に残る。

どっちが好き？ってことかね。

[217: 匿名さん]

手元に残るのはせいぜい800万の中古物件かな。

ま、売れなかったら負の資産だが。そこんとこもよーく考えて。

[218: 入居済み住民さん]

家族のあるなしでかわるなあ。
ファミリー向けの物件は賃料15万は超えるけど、残された家族は払えない。

[219: 匿名]

>213 スレ主は当然債務超過さんよりは金持ちだよ
高級賃貸住宅に済み 億位の資産はあるでしょう。

[220: 匿名さん]

２０年間同じ物件に住み続ける前提で数年間の債務超過のリスクをとるか
どうかなのだと思います。

少なくとも家を売却しても残債清算できない返済債務超過の期間は買った家を売るという選択肢がなくなります。

原発事故で風向きによっては首都圏の不動産もも高線量となり事実上価値
ゼロになった可能性もあったわけです。

事故などなくても転勤、転職、想定外に家族が増えるなどで買い替えたく
なるケースもあるでしょう。それらのケースを想定してリスクをとっている
ならいいのですが、実態としては多くの人はリスクは「ないもの」と都合
よく想定しているだけなのだと考えます。

[221: 匿名さん]

当たり前ですが残債を返して銀行の抵当をはずしてもらわないと家の売却はできません。
（正確に言えば抵当権をつけたまま家を売買することは可能ですが、買う側のローンが通りません）

家を売却してローンだけ継続するというのはありえないのです。
それすら知らない人がいるのは驚きます。

[222: 匿名さん]

もっとも賃貸住まいで不動産をもつリスクを回避したつもりに
なっていても無駄かもしれません。

原発事故で強制避難になったら別ですが、ただちに影響がなくとも中長期的な健康被害についてはよくわからないというエリアが多数あります。
そういうエリアに賃貸で住んでいても、実際会社をやめて、
子供を転校させてなにもかも捨てて移住できるかといえば
そんなことは絵空事で実際に避難・移住できるひとは少なかったことがわかりました。

たとえ自分の意に沿わない仕事、住まい、配偶者であっても
現状を変えることはせず我慢してそのまま状況を継続する人が
多いわけなので債務超過リスクなんて気にしないのかもしれません。

結局現状を大きく変えるめんどくささというものはあらゆるリスクを許容してしまうのだと思います。
だからリスクを過小評価することで現状を変えないことを合理化する人が多いのです。

[223: 匿名]

居住用不動産って何十年も住むのが普通なのに、何で時価会計を適用するの？
売買目的じゃないなら、著しく価値が下がるまでは減損処理しないのが普通なんじゃないかな。

スレ主が対象物件を居住用物件にするなら、時価会計の考え方をやめるべき。
だから、ほとんどの居住用物件は債務超過にならないはずなんだよね。
一部債務超過のケースだけを取り上げて、賃貸の方が優れてるなんてドヤ顔で言われても、笑っちゃいます。
もっと総合的な視点で見なきゃね。

[224: 匿名さん]

>居住用不動産って何十年も住むのが普通なのに

東京以外はそうかもね。
それがそう普通じゃなくなる時代が来ていると私は思っています。（少なくとも都心部はすでにそうです）

[225: 匿名さん]

スレ主は最初からあおり目的でこのスレをたてている。
ドヤ顔になるのはつられた人が向きになって書き込むため想定どおりスレがのびるから。

[226: 匿名さん]

>それがそう普通じゃなくなる時代が来ていると私は思っています。

そんな時代遅れはあなただけですよww

[227: 入居済み住民さん]

＞221

売却金でローン完済って話も聞くけど？

＞買う側のローンが通りません

普通ローンの実行は所有権移転の前ですけど？

[228: 匿名さん]

ドヤ顔？

ナウい言葉だね

時代の最先端だね

[229: 匿名さん]

>>227

中古の売買をした経験がある方ならご存知と思いますが、
売却代金でローン完済をするには大体決済時に
銀行の一室に売主、買主、仲介業者、銀行、司法書士など
関係者が集まってすべての手続きを一緒にやります。
順番としてはだいたい以下の通りです

①買主ローン実行（買主口座に一瞬振り込まれる）
②代金決済（買主から売主の口座に資金を移動）
③売主は受け取ったお金でローンの残債を完済
④売主側金融機関は抵当権抹消
⑤所有権移転登記
⑥買主側銀行抵当権設定

①のローン実行は⑥の抵当権設定ができることが前提です。
また抵当権を設定するには③でローンの残債が完済し、売主側
銀行の抵当権が抹消できることが条件です。
ということで仮に残債が３０００万あって買主が売却代金と自己資金をあわせても３０００万用意できない場合は抵当権の抹消ができませんので、買主ローンが実行されず取引が成立しません。

[230: 匿名さん]

④⑤⑥は実際には司法書士が法務局に行って行いますので
その場では委任状を書くだけですね。
法務局は平日しかやってないので中古売買の決済は平日の
午前中に行います（午後に法務局に行くので）

つまり債務超過（売却代金を充当してもローンが完済できない）
の場合には買い手が現れたとしても売れないこととなります。

[231: 匿名]

なるほどローン物件を途中で手放すのはめんどくさそうだ。

だから賃貸がいいってことにはならないな。

ローンはほどほどに、と思うだけ。

[232: 匿名さん]

高く売れないと残債を返せないため売り時を逸することもある。とにかく債務超過状態は賃貸以下なのは間違いない。

[233: 匿名さん]

債務超過持ち家は賃貸でいえば借金した金で家賃を数年分前払いしてしまった状態に等しい。

[234: サラリーマンさん]

>212 です。

ほんとに「債務超過状態は賃貸以下」なの？
僕は212に書いたように「債務超過状態」だけど、かつて住んでいた賃貸住宅より良いマンションに住んで、月々のローン支払いはそのときの家賃以下。
資金繰りは今のほうがラクなんだよね。

通常、借りた金が返せない、この状態を倒産というのであって、債務超過＝倒産ではないんだよね。
このあたりよくわかっていない人がスレ主含め、何人かいらっしゃるようだね。

債務超過状態（＝解散価値マイナス）の企業であっても株価はゼロにはならない。
その理由を説明できますか？

[235: 匿名さん]

戸建VSマンション・・が少ないと思ったら、こちらに流れているのかあ

まあ、もとはといえば賃貸VS持家から戸建・・が出た事を思うとこの種の
ものは、持つ、持たない、持つなら何、となっていくのでしょうね。

ちなみに賃貸VS持家の時は持ち家が若干優勢のうちに過疎りました。

私はローンのマンション住民。
今のところも家賃でいうと２０万円程度（駐車場は別）だから、
借りていたら貯金は教育費でみんな消える程度しかできない。
それにこういう物件は敷金礼金０などという物件ではない。
老後は同じところで（ちょっと２人では広いけれど）駅は近いので
車は手放し、年金で管理費等々を払って生活したいです。

もし賃貸だったら・・老後はダウンサイズと駅から遠くなるかな。
もともと郊外駅近物件なので、バス物件になるかも。
イヤーそれは避けたい。

債務超過といっても地方公務員なのでリスクは一応小さいと踏んで
ます。

[236: 匿名さん]

お前は金ないくせに高望みしすぎなんだよ。それを可能にしているのが借金なだけ。家賃が高いというのも収入のわりにぜいたくな物件をのぞむからだよ

[237: 匿名さん]

なるほど、賃貸派は借金したくてもできない社会的な信用の低さを嘆いてここで憂さ晴らししているわけか。

そうです。借金まみれで大変なんですよ。社会的信用なんて無い方が気楽でいいですよww

[238: 匿名さん]

>>234

企業がバランスシート上で債務超過状態となると銀行からの
新規融資が基本的にできなくなります。それゆえキャッシュが
ショートし債務不履行となり父さんするのです。

債務超過とは負債＞資産のことです。負債はあるていど客観的に計算できますが、現金以外の資産の算定にはかなり主観が混じります。
例えば１０億円で買った自社ビルの本当の資産価値がいくらな
のかは実際売ってみないとわかりません。
オリンパスのように本当は紙くずの価値しかないような外国の
投資信託商品を資産計上して３００億円の価値があると
言い張って公認会計士が否認しなければバランスシート上では
資産とみなされ結果的に債務超過となっていないだけでしょう。

[239: 匿名さん]

個人の場合も同様です。例えば土地建物を担保に３０００万
の住宅ローンを借りていたとして、もし火事でもあって建物が
減失した場合は担保価値減失しますので追加担保を差し入れる
か、即時返済を求められます。

不動産価格が下落して担保価値＜残債となった場合も本来で
あれば追加担保を取るべきだと思いますが、日本の住宅ローンは
ノンリコでないので不動産価格下落による担保物件価値の下落
なんてどうでもよく、ぶっちゃけ個人の返済能力のみ見ています。

つまり担保割れしていても返済がきちんと行われ金利さえを
はらってくれれば文句を言わないというのが金融機関のスタンス
です。

すなわち実態はともかく不動産価格は下落していないと言い張
るほうが国家（地価下落すると固定資産税が減る）、金融機関
そして不動産の持ち主にとっても都合がいいのです。

[240: 匿名さん]

サブプライム問題がそうですね。
米国の住宅ローンはノンリコースローンです。日本の住宅ローンは
ローンが支払えなくなると銀行は担保である住宅を競売にかけて
残債を回収します。競売にかけても残債が回収できない場合は返済
を借り手にせまります。そういう契約なのです。
住宅ローンが払えなくなり、しかも担保割れしていると銀行は
家を失いそして借金が残ることになります。
日本の場合住宅ローンが払えない＝破滅を意味します。
だから住宅ローンの審査は借り手の信用（将来にわたる返済能力）が
重視されます。

ところが米国の住宅ローンは借り手がローンを払えなくなると
担保である住宅を手放せば責任はそこで終わりです。
借り手に負債は残りません。だめなら銀行に鍵を渡せば借金は
ちゃら。借り手のリスクは低いのです。
銀行は担保である住宅を市場で売却するわけですが、もし不動産価格が
下落しており資金の回収できない場合は損失となります。
つまり銀行が担保価値下落のリスクを負うのです。

[241: 匿名さん]

ゆえに米国の住宅ローンでは貸し手が損しないためには担保価値の見極めが
重要になります。ところが実際は担保価値なんかまじめに見ちゃいないの
です。なぜか、理由は大きく分けて二つあります。
一つ目は住宅・不動産の価格は上がり続けると思われていたからです。
日本もかつてはそうでしたが米国でもそう信じられていました。
どんな不動産でも価格はそのうちあがるのだから本気で担保価値の算定
なんてやる人はいませんでした。
二つ目の理由は金を貸しているのは銀行じゃないからです。
日本の銀行は自分で預金を集めて自分たちのリスクで金利と貸出先を
選定しお金を貸します。回収できなかったら自分の責任です。
サブプライムローンはそうじゃないのです。借り手のローンをたくさん集め
その金利というキャッシュフローを配当する金融商品が作られました。
銀行はそういう金融商品を組成販売する手数料を取るだけで借り手としての
責任は負っていないのです。

[242: 匿名さん]

>ほんとに「債務超過状態は賃貸以下」なの？

ファイナンス的には（債務がない）賃貸以下でしょう。
銀行から見てもこれから住宅ローンを借りてくれる可能性があるぶん
賃貸の人のほうが上客でしょう。
また住宅ローンというものは将来の収入の前借りなわけですから
ファイナンス的に人間をみた場合同じ収入であるのなら現在価値に
換算した場合でも賃貸の人のほうが価値は上でしょう。
同じ会社・同じ収入で頭金５００万円で４０００万の家を買ったが
その家は３０００万でしか現在売れず資産的にはマイナス
１０００万の含み損がある人と、賃貸だけど銀行預金が５００万ある
人を比べれば明らかに後者のほうが上でしょう。

職業がどうとか信用がどうとか書いているひといますが、収入や属性
が違う人を持ち家のあるなしのみで比べても意味がありません。

[243: 匿名]

私の知人の場合。
十数年前マンションを3600万円で購入。数年前よりローン支払いが苦しくなり売却をしようと試みました。しかし不動産屋の査定では1500万円程度といわれ(ローン残滓2500万円)断念。最近はよく自己破産できないかなと口にしています。

[244: 匿名さん]

しかしこの掲示板をみてつくづく感じますが人間というのはスキさえ
あらば人より優位に立ちたいと思う生き物なのですね。
かつて人類が地上に生まれたころは今よりはるかに食料も少なく
生きていくのは過酷なことだったろうと思います。
自分が生き延びるためには他人との協力も必要ですが同時に他人の
存在が脅威になったケースも多いと容易に想像できます。

ですから生き抜くためには身近な他人と自分の力関係は常に気に
とめておく必要があり、それを人一倍気にしてきた注意深い固体
のみが生きのこり人より優位に立ちたいという欲望をもつことは
生き残るためには合理的な思考であったのではないかと推察され
また、そのような感性をもつ個体のＤＮＡが濃縮された結果、
今の人間界が形成されたのだと考えます。

しかし現代は人より優位に立てなかったからといって殺される
ことはないし、食料も資源も十分にあるので別に人を倒さずとも
生きていけます。それでも人より優位に立ちたいと思うことに果
たして合理性はあるのでしょうか。

また人より優位に立つために努力をしたり、工夫をしたりという
ことはそれなりに自分のスキルを向上させ結果的に人類の科学技
術等の進化につながるエネルギーの源泉だった考えます。
しかし自ら努力をせず他人の欠点を見出すことで自分が上である
と感じることで心の平穏をはかるという行為には果たして合理的
行動なのでしょうか。

だれか教えてください。

[245: 匿名さん]

人間は基本的に楽して得したいと考える煩悩の塊だということをこのスレが証明しています。
というか、そういった話は宗教スレでも立てて思う存分意見交換してください。

[246: 匿名]

本能が合理的とは限らないのでは？

[247: 匿名さん]

その通りですね。本能はかつて合理的だったはずです（本能に
したがった結果種として生き残ってきた）

ただ状況が変わると本能は合理的ではなくなります。
周囲の状況が変わったのに本能のままに行動すると滅亡に向かう
こともあるのではないでしょうか。

住宅選びもそうではないでしょうか？
感性や本能で選ぶとろくなことにならないと感じます。

[248: 匿名さん]

>銀行から見てもこれから住宅ローンを借りてくれる可能性があるぶん
>賃貸の人のほうが上客でしょう。

ここにいるのは可能性なんかないよww

[249: 匿名さん]

>収入や属性が違う人を持ち家のあるなしのみで比べても意味がありません。

同一地域では収入や属性と持ち家比率はかなりリンクしているのが現実。
比べるようなものじゃない。

[250: 匿名]

>248 可能性のない方がこのようなサイトを見るでしょうか？
wなんて使っている時点で、まあアレでしょうが。

[251: 匿名]

銀行から上客扱い？あほらし。
すでに金を落とした者より、これから落とす可能性がある者が、上客なのは、営業的に今後のカモだから上客とみなすっていうだけ意味じゃないか。上客だって喜ぶとこでも何でもないし。

[252: 匿名さん]

>>250

なんか勘違いしてるよね。
ここの賃貸派は基本「ローンより賃貸」だよ。
ローンを組んで購入する可能性はゼロなんだよ。

言わせんなよ恥ずかしいww

[253: 匿名さん]

固定資産の価値下落による借入金＞資産という状態がB/S上の債務超過ではあるが、
そんなものは企業と違って個人には実務上なんら実害を伴わない。
仮に借入金5,000万円＞不動産価値3,000万円＋現金1,000万円で債務超過だとしても、
その額の現金があれば普通はなんら困らない。
要するにキャッシュが無いのが問題なのであって、
債務超過が問題なのでない（実はコレは企業でも同じ）。
しっかり返済すれば何れの時点で資産＞借入金となるわけで、
債務超過がイヤと叫ぶ人々はそんな一過性の債務超過でも回避したいほど
自己内面的な自分価値低下という得体の知れない恐怖と戦っているのだろうか？

[254: 匿名さん]

スレ主は４日前からもういません

[255: 匿名さん]

>>242さん
お疲れさまです。書かれていることはたぶん理解できるのですが、
結局4000万で買った不動産が瞬時に3000万になるので負の資産
となるわけですよね。ローン云々ではなく、投資した先が問題だ
った。そういうことでしょう。

たとえば値上がり必至の土地を4000万で買っていれば（あるのか
どうかは別）、それは利益を生む。一昔前はこういう図式だったの
でしょう。今は魅力ある不動産がなかなかありませんからね。正直、
損を覚悟でないと買えないです。しかし賃貸料をずっと払い続ける
のも無駄っぽいですね。

[256: 匿名さん]

そうですよ。ローンでマンション買って債務超過になるというのはハイレバの不動産投資に失敗したに等しいです。
エクイティを溶かしただけでなく借り入れ金すら毀損しているわけなので賃貸でいた方がマシです。
あくまでファイナンス的観点からの話ですが。

[257: 大家]

まだやってるんだね。

そのファイナンス的観点から、賃借料を将来永続的に払うことも説明してくれないか。

当然現在価値と割引率も用いて。

それから、内入れとか、資産化の意味は分かってる？

[258: 匿名さん]

>256

だから、、居宅用に不動産を買って債務超過になったとして何の実害があるの？

それからエクイティを溶かして借り入れ金すら毀損するくだりは意味不明。

エクイティは自己資本であって、他人資本の借入金でもなけば不動産を指す固定資産でもない。
エクイティで固定資産に資本投下するとして、それで固定資産評価損したとしても、
それがエクイティが減少することとは直接関係がない（減少するのはあくまでB/Sの固定資産のみ）。

また毀損（減損）するのは固定資産であって、借入金の毀損なんて現象は存在しない。
貸手側からみて借手の債務不履行による貸付金の毀損なら分かるけど、
借手側からみた借入金の毀損って何？？

言っていることがメチャクチャ。

[259: サラリーマンさん]

>234 です。

>238 から >242 は同じ人でしょうか。
きちんとした知識をお持ちであることは理解しましたが、できれば簡潔にお願いしたいです。

私は、現時点で「債務超過」であっても（たしかにそれは好ましくない状態ではありますが）、そのこと自体が賃借状態と比較して、どちらが上か下かを測る尺度として、どうなの？という疑問を持っています。
私は234で「債務超過」は倒産ではない、払うべきお金を払えないのが倒産であると申しました。
資産負債のバランスはもちろん大事ですが、それとともにキャッシュフローも大事なのですよ、ということを言いたく、このスレでも良識のある方々はそのような発言をしていらっしゃいますね。

＞企業がバランスシート上で債務超過状態となると銀行からの
＞新規融資が基本的にできなくなります。それゆえキャッシュが
＞ショートし債務不履行となり父さんするのです。

この部分について言えば「債務超過状態」ではまだ大丈夫なのですよ。
新規融資が必要ないくらい、新商品が売れるなどして、その企業の売上、利益が増えれば倒産しないのです。
普通はそんな企業は、新商品売るより、リストラして資産負債の圧縮を図るのでしょうけど。

＞銀行から見てもこれから住宅ローンを借りてくれる可能性があるぶん
＞賃貸の人のほうが上客でしょう。

賃貸の人が上客ではなく、高い年収の賃貸の人は上客になる可能性がある、です。
ローンを借りて、きちっと返済している人は、利子を払って銀行の利益に貢献しているのですから、こちらも上客ですよ。
某銀行では、住宅ローンを利用するだけで、プレミアムサービスを付加してくれることはご存知ですよね。

米国サブプライムの話があったので、ついでに書きますが、米国シティバンクではローン金額を含めて毎月の取引額を算出、お客さんの手数料ランクを決めています（僕が口座を開いたのは数年前ですがそのような説明を受けました）。

[260: サラリーマンさん]

>257

＞当然現在価値と割引率も用いて。

まぁはっきり言わせていただくと、スレ主とか、

＞何で将来にわたる計算するの？
＞誰にもわからん将来をひきあいに出してあーだ、こーだ言っても意味ないよ。

こんなこと言ってますからね。
ディスカウントキャッシュフローなんて聞いたこともないのだと思いますよ。

[262: 匿名さん]

将来は不確実である。あらゆるファイナンス理論はここが出発点に
なります。明日よりはあさって、あさってよりは１年後、１年後
よりは１０年後のほうが不確実性が高いといえます。

その不確実性を数値化する道具がディスカウントレートですね。

将来が不確実だから（ローンさえ完済すれば）家賃を払わずに住む持ち家を
買う。その代わり一定期間の債務超過状態というある種のリスクをとるとい
う考え方もあるし、将来が不確実だからこそ一度買ったらある程度人生の選
択肢を狭めてしまう持ち家を避け賃貸にするという考え方もあります。

日本の社会では前者の戦略をとる人のほうが多数派ですが、それには
前提があったはずです。

・自分の勤めている会社／業界が２０年後も継続、発展している
・将来の収入は（少なくとも現在）より高くなっている
・不動産価格が（それほど）将来も変わらない
・金利は（それほど）今よりあがらない
・住む場所は基本的に変わらない
・家族構成はコントロールできるし離婚、死別もしない
・大きな病気／怪我もしない
・たとえ不動産価格が下落しても売却はしないので関係ない

等など

以前に比べるとこれらの前提に対し（少なくとも自分自身の身に置き換えてみて）
疑念を感じる人は増えているのだと思います。
まあ人それぞれ条件が違いますがトレンドではそうでしょうね。
自分の前提は崩れなくとも、世間の前提が崩れるとマーケットも変わってくるかも
しれません。

住宅ローンの破綻・延滞比率はあがっています。確率的にははるかに低い放射能
汚染リスクは気にするのにこちらは気にしないというのは住宅ローンの破綻は
コントロール可能なリスクと思い込んでいるからなのだと考えます。

[263: 匿名]

スレ主が自分で「賃貸よりも債務超過持ち家の方が優れているケースもある」って言っちゃったんだから、もう今さら来れないでしょ。

スレ主もバランスシートの概念とかＤＣＦとか学べて、いい勉強になったんじゃないかな。

[264: 匿名さん]

＞債務超過の持ち家は賃貸以下です。

私は持家ですが、別に上とも下とも考えたこともないです
ローンの方が家賃より安いわけだし、賃貸の人は何故持家に住まないんだろう？とは考えますが・・

[265: 匿名さん]

様々な変化に対応しやすくするためです。

[267: 購入経験者さん]

＞266

保険はなにもなかったら「よかったね」の一言で終わると思うけど、

年金受給時に未だ賃貸だと、洒落にならん。

[268: 匿名さん]

ポジティブな変化もあるでしょ？
なにをポジティブと捕らえるかは人それぞれだけど子供が生まれたとかより収入もやりがいも高い仕事が見つかり転居が必要となるとか、シティータワー品川みたいなお宝物件に申し込んだら当選したとかね。
賃貸だからこそつかめるチャンスもあるというのは屁理屈か？
人生これでいいと思っているならそういうのいらんのかも。

[270: 匿名さん]

>>268さん
面白いけど無理があるかも。ホントの俺はこんなもんじゃない、みたいな？

仕事変わるつもりがあるなら賃貸かもね。

[271: 匿名さん]

一生賃貸派ではないからね。債務超過持ち家を避けたいだけです。いつでも売れる賃貸感覚のとこなら持ち家もいいのでは？

[272: 匿名さん]

関東だと福島次第でしょう。

[273: 匿名さん]

預貯金無しでフルローンなら論外だが。
普通はローンくんでもある程度手元に残すもの。

債務超過の期間はたいして長くない。

[275: 匿名さん]

勝間和代、ホリエモン、レディガガ

[276: 購入経験者さん]

＞一生賃貸派ではないからね

家賃払って、頭金も十分貯めれる程の収入があるなら、
債務超過なんてならないorなってもごく短期間だと思うが？

[277: 匿名]

ローン終了後は別だけど債務超過の時点においてはスレ主のいう通りかもね。ローン終了後は逆転 なわけだが。

[278: 匿名]

頭金じゃダメだよ、オールキャッシュでなきゃ。債務超過はとにかく最低。

というスレらしいんだが。

[279: 匿名さん]

債務超過でない持ち家(これが「普通の持ち家」)vs賃貸
ならいい勝負。オレ的には「持ち家」を推す。

債務超過でない持ち家vs債務超過の持ち家
なら余裕で「債務超過でない持ち家」が良い。

という事は、
賃貸vs債務超過の持ち家
なら余裕で「賃貸」が良い。

当たり前だろ

債務超過の持ち家ヤローが債務超過を解消する頃(出来れば、だが)には、
賃貸なら余裕で一財産築ける。
浪費家とか倹約家とか、収入が良いの悪いの、余計なもんはヌキだが。

債務超過になるのを承知でローンを通そうとする「売れればOK業者」はクズだろ

[280: 匿名さん]

お前、正しいこというなよ。スレが止まるだろう。空気読め、そんなことじゃ出世できないぞ。

[281: 匿名さん]

債務超過でない持ち家(これが「普通の持ち家」)vs賃貸
なら余裕で「持ち家」が良い。

債務超過でない持ち家vs債務超過の持ち家
なら余裕で「債務超過でない持ち家」が良い。

という事は、
賃貸vs債務超過の持ち家
なら似たようなもんだろ。

>279 の「当たり前だろ」というのは何が当たり前なのか教えてくれない？
>280 の「正しいこと」とはどの発言を指しているの？

[282: 大家]

２７９のスレ主さん

・ですから「賃貸なら余裕で一財産築ける」のくだりを大家にもわかるように説明してくれますか。

・家賃補助か何かが前提ですか？

・住宅ローン＋管理費修繕費より賃料が大幅に安い前提ですか？　まともな物件比較ができますか？

・ちなみにその一財産築くのが何時か知りませんが、築いた後も賃料払い続けて頂けるんですよね？

[283: 匿名さん]

ずっと社宅だったので頭金くらいは貯まりましたが。

一財産なんてとてもとても。

[284: 匿名さん]

>279,280
スレ主降臨ｗ

また馬・鹿が降ってわいたｗｗｗ

賃貸だと一財産って、ふいたわ＝＝＝＝＝３

それで一財産築けるなら、持ち家でも同等以上の一財産築くの余裕ですからね～

[285: 匿名さん]

2850万で買って4090万で売れました。頭金が1000万も増えて助かりましたよ。デベの売値が弱気だったので買いだと思ったのですが、いま思えばもう一部屋買っとくべきだったと後悔してます。

[286: スレ主]

なぜかアク禁でレスできませんでした。
やっと、書きこできるかな？

[287: スレ主]

未だ、賃借人＞債務超過持ち家
っていう単純かつ明快なこの定義に疑義を挟む御人が多数いることに驚きです。
この定義において、将来どーの、とか、収入がこーの、とかは関係ない話です。
思うに、
賃借人＝不安定な職に就く低年収の人　　　　債務超過持ち家＝安定した職に付く普通以上の年収の人
って前提で語ってるでしょ、アンチさんは。
不安定な職に就く低年収の人が、安定した職に就く普通以上の年収の人に将来において敵わないのは誰が見ても自明の理ですよ。
勝手にこういう前提作って、優位性を強調しても、意味ないことに気づいてください。
債務超過持ち家でも、ローンが組めた以上、それなりの属性があるのはわかりますが、賃借人が不安定な職に就く低年収の人って決め付けるのはよくないぞ。

[289: サラリーマンさん]

非常に細かいことを言ってごめんなさい。
誰も気にしてないでしょうけど、
>234
>259
>260
のサラリーマンさんと
>288
のサラリーマンさんは別人です。
一応スレ主氏には複数の「サラリーマンさん」が存在していることは知っておいてほしいです。
で、それなりにがんばって書いたので、
>234
>259
>260
このあたり読んで感想をいただきたいと思います。

[290: サラリーマンさん]

それから、
>212 で、

＞債務超過持ち家でも、ローンが組めた以上、それなりの属性があるのはわかりますが、賃借人が不安定な職に就く低年収の人って決め付けるのはよくないぞ。

これに関するコメントしています。
スレ主のご意見が聞きたいです。

[291: 匿名さん]

＞勝手にこういう前提作って、優位性を強調しても、意味ないことに気づいてください。

＞未だ、賃借人＞債務超過持ち家
＞っていう単純かつ明快なこの定義に疑義を挟む御人が多数いることに驚きです。

↑スレ主、勝手にこういう前提作って、優位性を強調しても、意味ないことに気づけ。

[292: 匿名]

↑ 将来の話ではなく、現時点でどうなんだって スレ主は何回も強調してるよ

[295: 匿名]

>>292
何回も言うように、居住用の不動産は、よほど不動産の価値が下落していない限り、多少債務超過だからって全く問題ないんですよ。

例えば、満期保有目的の国債。
これは半分ぐらいに価値が下がったところでようやく減損処理しますよね？
居住用不動産もこれと同じで、半分ぐらいに価値が下落してようやく賃貸以下になるんです。
しかし、大体の家庭では、居住用不動産が半値以下になるころにはローンも大分返し終わっているから、バランスシート上もそんなに傷んでいません。
この状況下でも、必ずしも賃貸以下だと言えますか？
現時点で議論してもこうなるでしょ？

例外はバブル崩壊直前に掴んでしまった高値物件。
これに限っていえば、いい勝負すると思います。

つまり、現時点で議論するにしても、購入時期などその他あらゆる前提が私も必要だと思いますよ。

スレ主が具体的な前提を置かないのは、債務超過の持ち家が賃貸より優れるケースがあり得るから、具体的な前提に言及するのを避けているんですよ。

[296: 匿名]

すみません、電波が悪く重複投稿してしまいましたので、削除依頼出しておきました。見にくくて申し訳ない。

でも、スレ主さんはちゃんと答えてくださいね^^

[297: 匿名さん]

面白そうな議論なので参入します。
この前転勤で、持ち家から社宅に転居したのですが、
やっぱり仕様が全然違う。持ち家の居住性は抜群に良かった。

持ち家は現在賃貸に出しているのですが、賃貸用に出している
物件と違い、相当高額な家賃が得られるので、分譲物件というのは
やはり価値があるんだと再確認した。「嗜好品」という狭い概念で
片づけて良いかはわからないが、持ち家は所有者の所有欲を満足させている
だけではなくて、居住性の良い空間を提供できているところにメリットがある
と感じている。

債務超過をスレ主は非難しているが、厳密にいうと、銀行側は、
その人の属性（信用力）に対してローンを貸し出しているわけだから、
借り手の人材という資産を含めて考えれば、債務超過とは言えないはず。
それだけの犠牲を払って、居住性の高い空間を家族に提供しているとみれば、
いいことなんじゃないかな、という気になってくる。

スレ主は賃貸の良さを言っているけど、どの程度の賃貸物件に居住しているかによって、
上とか下とかの判断が変わってくるのでは。そんなにいい賃貸物件なら、
みなさんに公開してみてはいかがでしょうか。

[298: 匿名さん]

今は大崎のタワーだが御殿山ハウスは賃貸だけど良かったよ。

[299: スレ主]

う～ん、何回言っても理解できないちょっとおつむのゆる～い御人がいらっしゃるので、繰り返します。
賃借人＞債務超過持ち家
っていう図式は、預貯金はもとより、家を含めて全ての有形無形の資産を売り払って現金化しても借金を返済できない状態の人は、預貯金はもとより、全く有形無形の資産を持たない人より劣るって言ってるの、わかるよね。
属性の同じ人が賃借人＝Ａ　債務超過持ち家＝Ｂと仮定します。
Ａさんは、将来において賃貸を続けることも、持ち家を持つことも可能であり、時勢をみて判断できます。
一方、Ｂさんはローンを払い続ける選択しかありません。勿論、債務超過状態を脱すればＡさん状態になれます。
Ｂさんはマイナススタート。Ａさんはフラットスタート。
ＢさんがＡさんに勝てる要素は１００％ありません。
思うに、「家」ってものが介在すると、人って冷静な判断が出来なくなるのではないかな？
これが、ダイヤの指輪だったらいかがですか？
１０００万の指輪を同額で借入し、売却額１００万とします。結果債務超過９００万になります。
同条件の属性の人と仮定し、やはり、購入した人Ｂ，しなかった人Ａとしたら、あなたはＢを選びますか？
趣味、嗜好を優先してＢと答える人のみ、賃借人＜債務超過持ち家になりますよ。

[300: 匿名さん]

結局不動産の下落リスク？

1000万の金塊をローンで買うとかは？

資産性がよければ少々の債務超過リスクも許容されますよね。

売却額が1／10になるとの前提みたいだから、噛み合うわけがないけど。