道路を隣地として申請するといいの？

[かずくん]

拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[22: 匿名さん]

>>16
>元々が容積率２００％の所だから、高い建物を建てること自体があまり意味が無いの。
しろうと考えだと、容積率が大きな土地は
敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来るのかなっと
思っていましたが、逆ですか？
すみませんが、詳しく説明願います。

[23: ０９]

>>22
＞容積率が大きな土地は
＞敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来る
その通りです。
２００％は大きいと思いますか？
建蔽率が６０％だと、せいぜいが３階か４階建です。
高さは４階でも１２ｍ程度まで。

建蔽率が１０％緩和されても、容積率までは緩和されるわけではありません。

隣地を誤魔化して敷地にしようとする理由で考えられることは、容積率を大幅にオーバーしてかなり大きな建物を建てようとしている場合と、道路から敷地が極端に高い位置にあるような場合だけです。

[24: 22]

>>23
200%の絶対値はおいておいて(^^;;
大筋あっていたのですね。ありがとうございます。

[25: 匿名さん]

斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。それをごまかして家を建てることは逆にやられると腹立ちませんか？基準は満たしています。建築許可は下りています。と言われても近隣の方からみたらずうずうしい人と思われてもしかたがないと思います。あと、話が違いますが２ｍの接道義務は火事になったときの消防車が入れるかどうかに関係します。同じように無理に許可をとったとしても結局は被害は自分に来ます。

[26: ０９]

>>25
＞斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。
隣地との関係での斜線制限は、立ち上がりの高さが準住居地域の場合は２０ｍまたは３１ｍ、そこから勾配を１．２５または１．５です。
立ち上がりが２０ｍだと、６階までは問題無いということです。
（３１ｍの場合は、１０階まで問題無いということです。）

道路の反対側からの斜線制限は、既に説明済です。

[27: 匿名さん]

建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、
かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。
道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、
道路幅を広げています。
一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、
近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。
住んでいて、ずっと虚偽の申告をしたことで後ろめたい気もちになるかもしれませんし、
隣の人から、念のため設計図を見せてくれと言われる事も多いです。
道路のセットバックをしていなければ、
工事の差し止めをされ、設計のやり直しを余儀なくされます。
ちなみに、私の近隣の家で8年前に建替えをし、
セットバックせずに「リフォーム」という名の新築建替えをしようとして、
隣の方に設計図を確認され、工事を差し止めセットバックさせられました。
最近移転をしてきた私にも、「あそこの家は違法で建てようとして・・・」と
噂を流してくれる親切？な方がいるぐらいで、そこの家の方は、ずっとレッテル貼られちゃう模様です。

容積率ですが、建蔽率60％　容積率200％となっていても、
接している道路が4mだと容積率は160％までしか建てられないです。道路幅3mだと120％です。
「道路幅×0.4」と「土地の容積率」の小さい方が有効になります。
接道の道路幅によっては、容積率が200％だから200％全部建てられるかというと違うようです。

狭小な土地だと、角地であっても　容積率がひっかかったり、
道路のセットバックすれば、セットバックした土地分は、容積率や建蔽率の元となる有効な土地としてカウントできないですし、家のサイズに制限が出て結構大変な状態ですし、
いびつな形になるほどコストもかかりますが、
違法建築の中でも、道路のセットバックせずに建てる事は絶対にしちゃいけないことだと思いますよ。
近隣住民みんなに迷惑がかかることですから。

[28: 匿名はん]

>>27
＞道路幅3mだと120％です。
都市計画区域内だと、道路とは見做されず建築出来ません。
道路位置の指定を受けるためには建築基準法４２条２項道路としなければなりません。
その場合は、現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。（最低でも０．５ｍ、反対側が河川や崖だと最大１ｍセットバックが必要です。）
４ｍ道路の場合、最大でも容積率が１６０％は正しいです。

＞建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、
＞かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。
＞★道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、
＞★道路幅を広げています。
＞一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、
＞近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。
引用の★を付けた３番目と４番目を除いて、このようなことは、起こりません。

４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。

道路位置指定がされていれば、セットバックをしないですむことはあり得ません。

逆に道路位置指定がされていない場合は、他の道路に通じる経路の確保が必要です。（その場合も床面積などの制限があります。）

[29: ２８]

>>27
セットバックをしないで建替えするためには、内装を変更するふりをして、外部もいじってしまうような施工方法でやるんだよ。
滅失させて新たな建築をする際は、一部変更の場合でも、新たに建築する建物や構築物のセットバックが必要です。

[30: 匿名さん]

>27
>４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。
4mより狭いからって道路とならないってことはありません。
またスレ主さんの場合、道路として建築確認申請を出す場合は、セットバックしなければならないと書いていますので、セットバックが必要な道路なのでしょう。

>現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。
違います。
42条2項道路であれば、セットバックして建築後は4m幅があるから、4mとして扱われるのは当然です。
建築後に道路幅が3mの場合には120％ですよ。
私道など道路幅を制限されていない道路もあります。

27さんが、26さんの書き込みを訂正しているようですが、間違っているのは27さんです。

[31: 匿名さん]

すみません。
29さんに釣られて、>27と書きましたが、>28さん宛です。
27さんが正しくて、28さんが間違いってことです。

29さんの　>27って書いてあるのも　>28宛かな。
29さんの書き込みと27さんの書き込み内容が同じだから。

[32: 匿名さん]

うちの近所はお互いの私有地を道路として扱っています。いわゆる４２条２項道路ですが、４２条２項道路だろうが、普通の道路と同じ扱いです。道路中心から２ｍは建築ができません。実際、１ｍは自分の土地でしたが、建築できませんでした。なおかつ斜線規制も適用されました。スレ主さんも虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれませんが、絶対という保障はありません。仮に間取りも決まって、実際に建築許可を申請した時、許可がおりず損害を被った場合（間取りの変更による費用負担や工期の延長）設計士が責任を負うのか、自分が納得するのかよく確認しておいた方が良いです。こういうことをしたがる人に限って、人のせいにするんですけどね。昨今、建築許可が厳しいと言われていますが、本当に厳しかったです。うちも周りの土地の扱いが複雑だったせいか、工事途中でもう一度書類を提出することになりました。

[33: ２８]

>>30
まず、スレ主さんの場合は、８ｍと１２ｍの公道で、特定行政庁指定角地にもなっています。

次に、都市計画区域内の「道路」には３種類あって、４ｍ未満では既存道路（都市部で非常に限られた場所にあります。）と４２条２項道路、それと４ｍ以上ある道路です。

４ｍ未満のは、どちらも特定行政庁が指定していて、建物をこの「道路」に接して建てる場合は、セットバックが必要です。
既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。元々建っているので、これを超えていても超過部分を取り壊しする必要はありません。

このような４ｍ未満の道路に接して建物を建て直す場合は、セットバックして建てることになります。
ですので、「３ｍだから１２０％」などという主張は意味をなしません。

＞私道など道路幅を制限されていない道路もあります。
それは道路ではありません。
敷地延長のことを言っているんだと思いますけど、敷地延長部分は「道路」（４ｍ以上あるか、上記の２つの道路位置が指定されたみなしの道路）に２ｍ以上接する必要があります。
この場合も道路幅員での容積率制限があります。
どちらにしても道路幅員４ｍ以上が基準です。

[34: ２８]

>>32
＞虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれません
だませませんよ。建築確認申請を出す先は、特定行政庁ですよ。
道路位置指定をまずは確認されます。
道路に接続していない建物は、都市計画区域では建築できません。

[35: ２８]

>>30
敷地延長でも、条例でその幅員に制限があるところもあります。
建物の床面積と構造により、私道（敷地延長）の長さが一定以上になると、東京都の場合は２ｍ幅の敷地延長ではダメで、長さと面積によっては５ｍの幅が必要な場合もあります。

[36: 27 30 31]

みなさんは、私が書いた3m幅道路などに、くいついていますが、
単に、容積率200％の土地なら、200％の容積率で建てられるよという書き込みがあったため、
そうではないケースもあるよと書いているだけなんですが・・・
実際、私道2m幅道路を1mセットバックして建て、向かいの家がセットバックしていない状態ならば、3m幅道路なわけですし・・・

>28、33
>既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。
既存建物の話なんてしてません。話を広げないでくださいね。
あなたの書き込みは私の書き込みをキチンと読まずに書いています。
あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。

スレに戻りませんか？

[37: 匿名はん]

>>36
＞あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。
４ｍ道路での制限になりますよ。
だって、片方の家が建て直した後に、反対側の家が建て直したらどうなります？
後から経てた方の家だけ、容積率がゆるくなります？
おかしいでしょう？

元々、道路位置の指定を４ｍになる前提でやっているんです。

それに、反対側が崖や河川だと、セットバックは４ｍになるようにしなければいけません。

既存市街地「道路」も４２条２項道路も、取扱は同じです。

[38: ３７]

>>36
それに、４ｍ未満の道路位置指定された「道路」が、必ずしもピッタリと左右が揃っている訳ではありませんね。
１ｍだけずれていて、そこは３ｍ、合致している部分は４ｍ、そんなこともある訳です。

それから、あなたは私道はどうのこうのと書いていますけど、そちらはどうなんですか？
私道も道路位置指定が無いと、道路とは見做されませんよ。
どういうお考えなんですか？

[39: ３７]

>>36
建築基準法第４２条第２項適用の「道路」は、間違いなく４ｍ道路としての扱いです。

以下は２項の全文です。

この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離２メートル（前項の規定により指定された区域内においては、３メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、２メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

ただし、第３項があって、これは極限られた既存「道路」についての扱いで、これは元々広げられない限られた地域について、今後も含めて「道路」が広げられない場合に限定して例外があります。

以下は建築基準法第４２条第３項の全文です。

特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については２メートル未満1.35メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については４メートル未満2.7メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。

これはセットバックも出来ない例外ケースです。
普通にセットバック出来る場所での適用はありません。

[40: 匿名さん]

37よ、しつこすぎやしね〜か？いい加減にしてくれ。
私道を道路と書いているのが間違っているのを指摘したいのは分かるが、
それ以外は37の読み間違いで無駄な書き込み山のようにしてるじゃね〜か。
粘着質すぎる。
趣旨に戻った書き込みしろよ。

[41: 14,17]

こうなるのは目に見えていた。道路斜線の薀蓄が始まったときからそもそもスレ違いなんです。