道路を隣地として申請するといいの？

[かずくん]

拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[2: 匿名はん]

ありません。検査済証を発行してもらえません。

[3: いとやん]

県に確認してみたらはっきりするよ。

[4: 匿名さん]

脱法でしょう。念願のお家も違法建築物となりますよ。まじめな銀行屋さんならローンは貸してもらえないでしょうね。

まあ、設計士の言いたいことは、つまり、どうせ役人なんて実態も把握せずに判子ついているだけなのよ、ということじゃないですかね？そちらの自治体の役人はそうなのかもしれません。おそらくその設計士はそこをよくわかっていらっしゃる。そんな役人でも、聞けば、そりゃだめ、と言うに決まっています。

でも…　例え実態がそうであっても、そんなこと、普通の人なら勧めないでしょうね。その設計士は業界にどっぷり漬かっている人間かもしれませんが、それだけに異常です。

設計士にそう言われたからと言っても、違法建築に関しては施主であるあなたに一番の責任がありますから、十分考慮したほうがいいですよ。

それにしても、「敷地を最大限に生かす」って、そういうことなのかいな？
まじめに工夫を凝らして設計している建築士が聞いたら、きっと、思わずのけぞるでしょうね。
うちの設計をしてくれた建築士さんのそんな姿を思わず想像してしまいました。

[5: 匿名さん]

そんなことしなくても70/200なら十分じゃないの？
裏技とかを使うのは1種低層とかで建坪率、容積率が小さいところでしょう。

[6: 申込予定さん]

道路の方が北側斜線規制が緩やかになりそうだけど・・

[7: マンコミュファンさん]

確かに道路だと「道路後退義務」ってのが生じますよね。私のところは１．５ｍ後退しないと駄目ですよ。花も育たない北側に無駄な土地をあけるより、それそこ境界から１０センチ位で建てたいし、２階の天井が途中で折れ曲がったりしてしまうのは、精神衛生上も良くないでしょうね。ずーっとわだかまりが残って、家への愛着も薄らいでしまったら元も子もありません。
あと、スレ主さんの設計士さんは、道路として認可されてない道路のコト言ってるんじゃないですか？
たとえば、「私道」は公道ではないので役所も関知できず、隣地扱いしても大丈夫とか。証拠に、私の地区では下水道工事の際、市が敷設してくれるのは公道だけ。私道は下水管どころか舗装もしてくれない＝道路ではない！ということになります。
確か、同僚の家の図面の周辺道路のうち、「否道路」と表記されていた道がありました。これはたとえ「道路の形状」をしていても、道路としては認められていないということになります。この場合はなんら違法にはならないと思います。

[8: 匿名さん]

1によれば、公道だそうですよ。

[9: 匿名はん]

>>01
スレ主さん、書かれていることの矛盾に気が付きませんか？

＞準住居地域、７０／２００です。
＞西側と北側が公道の角地です
準住居地域の建蔽率は５０％　６０％　８０％の３通りです。
西北角が特定行政庁の指定角地になっているため、６０％が７０％に緩和されているのだと考えられます。

通常、建築基準法４２条２項の４ｍ未満道路を、指定角地の対象道路とするでしょうか？
道路幅員が４ｍ以上ある場合、道路境界線いっぱいまで建物を建築することができます。

どんな障害があるのかを、もう少し具体的に書いてくれませんか。
理解に苦しみます。

[10: 匿名]

一瞬（建て終わるまで）は行政はごまかせるかも知れませんが
中古で売る時は重要事項説明に該当するし
増築の許可は下りないし
行政サービス（上下水、接面道路、介護リホーム）を受ける段階で
徹底的にイジワルされるよ。
もし事前にバレたら確認下りないよ。

絶対にやめた方がいい。
遺産相続の時にももめるよ。

[11: かずくん]

スレヌシです。皆様迅速なご回答ありがとうございます。
今日上司とも相談しましたら、02、04さんの仰るように、違法だったらローンも下りないしそれ以前に近隣関係も心配です。怖くなってきました。別の件（準防火地域なのでガラスなど）でも「住んでしまえばたとえ違法でも取り壊しとかされないから大丈夫」って言葉も気にかかります。
お尋ねしたかったのは、このような公道を隣地と申請することが、日常的に行われて行政もスルーしているかが知りたかったのです。例えるなら、自転車に子供シート２個装着しても、実際には取り締まれることが滅多にないということのように。
07さん、僕がいただいた他宅のコピーにも、道路があるのに「隣地境界線」とされていました。
道路より１．５ｍも後退する義務があるとは、初めて知りました。でしたら道路より隣地のほうがいいということですね。
09さん、確かに６０／２００地域です。でも設計士さんが７０になると言うのです。裏技でしょうね。拙宅は西側１２ｍ（片側２車線）、北側６ｍの道路です。どちらも４ｍ以上ですので道路境界まで寄せられますね。07さんと矛盾しますが、地区により違うのでしょうか？
障害というよりも、僕の常識をぶち壊すような「道路を隣地」とは、初めて聞いた話なのでビックリして皆様にお伺いした次第です。今まで僕は、２方道路面の土地のほうが建築上有利かと思っていたからです。
＞通常、建築基準法４２条２項の４ｍ未満道路を、指定角地の対象道路とするでしょうか？
手元に他宅のコピーがありますが、幅３ｍの２項道路（そのお宅はセットバックされます）を道路とし、その面は道路境界線と記してあり、ほう一方の幅４ｍの道路を隣地とし、隣地境界線と記してあります。設計士の摩訶不思議な説明と、わざわざ広いほうの道路を潰してあるそのコピーで、頭が混乱しています。

[12: ０９]

>>11
＞確かに６０／２００地域です。でも設計士さんが７０になると言うのです。裏技でしょうね。
別に裏技ではなくて、

＞西側１２ｍ（片側２車線）、北側６ｍの道路です。
その西北角が特定行政庁の指定角地になっていれば、建蔽率が１０％緩和されるので、７０／２００になります。
市町村が特定行政庁になっていなければ、都道府県が特定行政庁になりますので、お問い合わせください。

隣地とは防火地域で建蔽率８０％地域では境界ギリギリまで建てられますが、通常は民法の規定により５０ｃｍ外壁後退が必要です。第一種と第二種低層住居専用地域だと１ｍまたは１．５ｍの外壁後退が求められます。

しかし、道路に対してはこのような制限がありません。
４ｍ未満の４２条２項道路の場合は必要です（所謂セットバック）けど、スレ主さんの場合はこれには該当しませんね。

道路だと、北側の道路端で高さは７．５ｍまたは９ｍ、西側の道路端で高さは１５ｍまたは１８ｍまで建てられるんだけどな。（道路斜線制限の勾配が１．２５か１．５で異なります。）

よっぽど高い建物でも建てるんだったら別ですけど、正直にやってもなんら問題ないと思うんですけど。
どのみち容積率は２００％でしょう。外廊下とかはカウントされないけど、そんなに高い建物を建てても無駄だと思います。

[13: ０９]

>>11
まあ、容積率２００％ですから、あまり関係ありませんけど、念押しします。

北側の幅員６ｍ道路から１ｍ後退して建物を建てるとします。
そうすると、道路斜線制限は反対側の道路端ではなくて、それよりもさらに１ｍ離れた地点からとなります。
結果として、道路端から１ｍ後退した位置では１０ｍまたは１２ｍの高さの建物を建てることが出来ます。
（道路端に建てた場合、１ｍ後退した位置での許容高さは８．７５ｍまたは１０．５ｍです。）
高い建物を道路斜線にかけないで建てる場合、このように道路からわざと離して建てることによって実現出来ることがあるんです。

[14: 匿名さん]

道路斜線を無視するのはどうか？という話なんであって、道路斜線を守ってもこれだけ建てられるよという話ではないと思いますが…　たとえ結果として守れたとしても。

[15: 匿名さん]

家が完成（完成間近）の際に、完了検査で立ち入り調査が入ったとき、「隣地」と「道路」の違いに気づかれるような気がするんですけど・・・

[16: ０９]

>>14
＞道路斜線を無視するのはどうか？
君は１３投稿の前提を読めよ。
これは１２投稿の駄目押しだよ。
道路から１ｍ後退させて建物を建てる場合、斜線制限はもっと緩和されることを書いている。
元々が容積率２００％の所だから、高い建物を建てること自体があまり意味が無いの。

[17: 匿名さん]

なんか議論しても無駄そうだからいいです。

[18: ０９]

>>17
投稿しているんだから、勝手に逃亡せずに議論しましょうよ。
何がどう議論の対象になるんでしょうか？

[19: 大学教授さん]

施主に違法行為を堂々とそそのかすような設計士の
人格判るでしょ。

そういう人格の人はあなたの知らない所で
手抜きを堂々とやるよ。

そして手抜きのリベートを工務店に要求するよ。

まず、その設計士と縁を切るのが先決。

[20: デベにお勤めさん]

都内なんかじゃ容積率・建蔽率が限られてるし、多少なりとも脱法してる建築物なんてゴマンとありますよ。
役所が文句つけてきたら、代議士ルートで解決させるんです。暗黙の了解みたいな。
個人の住宅なら、建ってしまえば役所だって取り壊せなんて言いませんからね。そもそも罰則自体が無いし。
建てちまったモン勝ちみたいな部分ってありますよ。

[21: 匿名さん]

悲惨な住環境だよね。。。ほんと