道路を隣地として申請するといいの？

[かずくん]

拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[62: ５６]

>>60
＞42条2項道路に接しておらず、かつ4m未満の道に接している土地は、
＞土地の坪単価が相場より少し安くなるんですよ。
４２条２項道路に接続していないと、４３条但し書き以外では建物が建てられません。
勿論、その道なり通路に２ｍ接している必要もあります。
通常は、同様の接道地の半額以下です。

＞いつ4mになるか分からないから。
幅員が４ｍになったとしても、４３条但し書きの適用が認められるか、道路位置指定を取らないと、建物は建てられません。

[63: 匿名さん]

43条ただし書きの道が接道の場合、道幅は4mと見做されない。
4mと見做すのは42条2項道路だけ。
42条2項道路以外の道に接してる土地に建設した場合、
（もちろん建築が認められている道で、42条2項道路以外の道の場合）
接道が3mの場合は、実寸の3mなので容積率が120％
なぜ、これが分からない？

[64: ５６]

>>63
建築基準法第４２条第３項適用地域（セットバックしても２．７〜４ｍ未満までしか通路または道を拡張出来ない特別な地域）以外では、最低限の幅員４ｍを道路として扱うのです。

同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。

あなたが言っている前提条件は、どのような場合ですか。（同法第４２条第３項の地域は、当然除外している。）

>>01
どっちにしても、スレ主さんの所有物件は８ｍと１２ｍ幅員の公道に２面接道していて、建蔽率の１０％緩和を享受している物件です。
公道を「所有地」にしての建築確認申請は出来ませんし、しても許可されません。

公道でない通路や道や空地などの隣接地を「建物建設の敷地」として申請するなら、延床面積を法令を超えて建てる申請は出来ます。
これは、マンション建設などで、駐車場部分だけは実は地主専用であっても、建物を建てる部分と駐車場用地をまとめて申請しておいて、実際の分譲は建物敷地とその建物だけを分譲するような「悪どい」やり方などにも応用されます。
当然、分譲購入者への重要事項説明で、駐車場の権利と使用に関して、実態に即した説明をしなければいけません。

[65: 匿名さん]

>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。
43条が適用されるのは、4m未満の道か特定の農道などだけですので、
一般的に家を建てるための4m未満の道が大半です。
56さんは、ここを勘違いされているのではないでしょうか？

56さんの書いている内容からすれば、結局のところ、
3ｍ幅の道路で容積率120％ってのが、ありうるってことですよね？
それなら、3mで120％と書かれている人に対して、嘘だとか、しつこく書くのは失礼だと思います。
また56さんは他の番号でも何度も連投されているようですが、
他の方も書いていましたが、56さん（その他番号も使われているようですが)の意見は一部を除いて書いているようで、除くのはよくないし、一部はそうであれば、それは嘘だと決め付けるのはおかしいと思います。
東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、
道幅が広がらない事を問題視している一面を広報紙で見たことがあります。

[66: 匿名さん]

>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
>４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。
許可されても、4mとは見做されないということを理解された方がいいと思いますよ。

[67: ５６]

>>65
＞東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、
「建築基準法第４２条第２項（関係者の承諾が得られない。）にならないし、同法第４３条第１項にも該当しない（野中の一軒家を建てるわけではないので、元々が審査の対象外。）という、通路や道が多い」という問題です。
このような所では新たに建物を建て直しすることが出来ません。

＞4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。
単なる空き地や共有地・入会地まで、勝手に道路にするのでしょうか？
河川の脇にある通路も、４ｍあれば道路ですか？
公道や、私道でも道路位置指定を受けていないものは、道路になりません。

[68: ５６]

６７投稿の訂正です。

×　同法第４３条第１項
○　同法第４３条第１項但し書き

[69: ５６]

建築基準法第３章でいう「道路」の定義は、同法第４２条第１項で規定されています。
以下、同項の全文です。

（道路の定義）第42条　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、６メートル。次項及び第３項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
1．道路法（昭和27年法律第180号）による道路
2．都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和39年法律第160号）、都市再開発法（昭和44年法律第38号）、新都市基盤整備法（昭和47年法律第86号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和50年法律第67号）又は密集市街地整備法（第６章に限る。以下この項において同じ。）による道路
3．この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
4．道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
5．土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

[70: ５６]

建築基準法第４３条第１項ただし書の適用に関する、施行規則第１０条の２について、昨年国土交通省から出された運用基準の一部を紹介します。

★　農道の場合、原則としてロ号の幅員は４ｍ以上である必要があります。ハの後に書かれている内容は、４ｍ未満であっても道路に代わる空地である通路確保を求めています。
このようなケースでの容積率の制限に関しては、イのケースのように道路そのものにも接しないような場合もあるため、特別の取り決めをしているケースがあります。
（以下は引用全文です。）

施行規則第１０条の２の許可基準は、許可の審査の前提要件として、法第４３条第１項本文に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されていることを基本として定めたものである。
具体的には、法上の道路に代えて将来にわたって安定的に利用することができる空地に接すること、また、「２メートル以上接する」ことに代えて建築物の用途、規模、位置、構造等に応じ有効に接することとして、これを類型化して規定するものであり、各基準ごとの考え方は以下のとおりである。

イ「その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」
建築物の敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地があるものについては、法上の道路に直接接しない場合であっても、当該空地が、避難及び通行の安全、延焼の防止等の防火、日照、採光、通風等の衛生等の確保の観点から、法上の道路と同等の機能を有することに鑑み基準とするものである。この場合、当該空地は安定的・日常的に利用可能な状況にある空地をいい、建築物の敷地が少なくとも２メートル以上の長さをもって当該空地に接するものとする。

ロ 「その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員４メートル以上のものに限る。）に２メートル以上接すること」
農道、港湾道路等は、一般住民の通行等の用に供することを目的とされているものではないが、その状況から法上の道路と同等の機能を有するものについては、接道義務の特例許可の対象として扱うことができることに鑑み基準とするものである。

ハ 「その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること」

当該基準は、イ及びロの定型的類型に該当しないものについて、一般的にその性能を規定し基準とするものであり、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないことを個別に総合的な観点から審査・判断するものとする。
なお、具体的には、ロに該当しない農道等の通路がある場合のほか、法上の道路と敷地との間にある河川等に橋などが設けられている場合などを含み得るものとする。

この場合、建築物と法上の道路の間には、道路に代わる空地である通路が確保されることが必要となるが、審査に当たっては以下の点に留意されたい。

ⅰ 当該通路が、現状のみならず、将来にわたって安定的に利用できるものかどうかについて、土地の所有状況、占用許可等を勘案して、総合的に判断すること。

ⅱ 通路の幅員は４メートル以上、また、敷地は２メートル以上の長さで通路に接することを原則とするが、建築物の用途、規模、位置、構造等建築計画の内容や周囲の状況を審査した上で、同項本文の規定に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されると認められる場合には、これによらないことができること。

ⅲ なお、当該基準の適用については、法第８６条第１項若しくは第２項又は法第８６条の２第１項の規定に基づく認定における建築物と道路に関する審査の際の考え方との整合性をもって適切に運用すること。

[71: ５６]

建築基準法第４３条第１項但し書きは、あくまでも例外規定です。

２００３年の改正では、こちらでの運用よりも同法第４２条第３項適用を慫慂するような運用改正が行なわれました。
同法第４２条第３項は、実際に適用されているのが大半が長崎県で、最近では東京の月島地区の２期目の再開発で適用がありますが、あまり適用はされていません。

しかし、この３項道路適用で有名なのが、火事で２度ほど焼失した大阪の法善寺横町です。
ここは、幅員２．７ｍで３項道路指定となり、高さ制限１０ｍ、３階部分は道路中心線からセットバック３ｍ、耐火建築物でなければ駄目、などと制限も厳しいですが、容積率２４０％になっています。
道路幅による制限は、住居系で幅員×０．４、非住居系で幅員×０．６ですが、建築審査会を経て特定行政庁が認定する場合は最大で通常は住居系で幅員×０．６（一種低層と二種低層では適用無し）まで、非住居系で幅員×０．８までです。
法善寺横町は非住居系ですが、これを超える容積率が設定されています。

[72: 匿名さん]

素人にわかる様に説明してください。

[73: 56]

>>72
何がわからないのでしょうか？

[74: ５６]

建築基準法第４２条第２項適用道路に関する道路幅員による容積率制限に関しては、不動産鑑定士さんのリンクを貼ります。
（今年の２月更新のものです。）

http://blog.livedoor.jp/shigyo_tanda/archives/51228095.html

これに関わる条文は、同法第５２条（道路幅員による制限は第２項、住居系の制限緩和規定は第１２項、例外を設ける規定は第１４号）になります。

[75: ５６]

７４投稿の誤りを訂正します。

×　第１４号
○　第１４項

法律の条文は第○条第×項第△号のようになります。
「第ｎ条」と「第（ｎ＋１）条」の間に新たな条文を追加する場合は、「第ｎ条の２」という新たな条文を追加することになります。

主な法律（国会で定めたもの）や政令（内閣が定めたもの）は、「法庫」というネットリンクで調べることが出来ます。

http://www.houko.com/

ご参考まで。

[76: 周辺住民さん]

難しい話は抜きにして、スレ主さんの質問ですが、結果的に違法であっても建築確認がおりて建ててしまえば終わりです。建ててしまったものを壊わさなければならないことはありません。
申請するかどうかはどういう建物を建てたいかを考え、自分で判断すればいいと思います。
それと建築確認がおりなくても、後で違法な増築するのは結構多いですよ。

[77: ５６]

>>76
道路になっている部分を敷地として確認申請するのは、何もメリットがありません。
それ以外の道や通路を、自分の敷地として申告するなら、確かにメリットはあります。

更に準住居地域で防火地域に指定されているのなら、耐火建築にすると建蔽率が更に１０％緩和されて敷地の８割まで建てられます。
（この場合の容積率は同じ２００％です。）

[78: ５６]

<<76
＞それと建築確認がおりなくても、後で違法な増築するのは結構多いですよ。
確認申請がおりないと、建築は出来ませんね。
後で何をやるのかは勝手ですけど、何が言いたいんでしょうか？

[79: 76]

＞78
建築確認がおりる程度でまず建築し、その後違法な増築をするという意味ですよ。
話の流れからわかるでしょう、頭悪いんですか。

そういうケースは結構多い、もちろん程度問題ですけどね。

[80: ５６]

>>79
どんな違法行為をしたいのか、建築確認申請はどのようにして、それをどのように誤魔化して、その後にどのような違法行為をしたいのでしょうか？
この点をわかるように書いていただかないと、さっぱり理解出来ませんね。

あなたが言われるように確かに私自身は頭が悪いんで、例示も含めて書いていただけると幸いです。
よろしくね。

[81: 匿名さん]

>76
>結果的に違法であっても建築確認がおりて建ててしまえば終わりです。
それはそうだけどさすがに道路を道路じゃないと見逃すことはアリエナイ気はしますが。
見逃されなかったときの申請出し直しや申請期間延長のデメリットの方が大きいんじゃ。

>77
>道路になっている部分を敷地として確認申請するのは、何もメリットがありません
他の制限よりも道路斜線などがキツクなる場合はメリットあると思います。
上記と許可申請の時間短縮というメリットで隣地とした実例は知ってます。（住宅じゃありません）


なんで４ｍ４ｍうるさいかというと
消防車が通れる最小限の幅だからです。（たしか。違ったら訂正願います＞プロのひと）
施主の生命を守るばかりでなく
近隣住民の生命を守るためにも最低限必要なものなので
４ｍ以下で許可されるなんてのはもう本当に例外中の例外しかないかと。
43条但し書きのための申請は何度かしましたが（４ｍ以上です）
避難関連は特に細かく聞かれます。（審査会によるとは思いますが）

>65さんの「東京都23区は・・・」のは実際23区内で経験したことないので分かりませんが
他関東地域で経験したのでは残念ながら>67さんの言うように建替自体がもう無理で（接道とれないため）
申請にならない改修でしのぐしかないというものでしたね。