道路を隣地として申請するといいの？

[かずくん]

拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[82: 匿名さん]

みなさん、セットバック、接道義務、斜線規制のルールは守りましょう。酒飲んでアルコール探知機で検出されないから車を運転していいです。といってるようなもんです。飲んだら乗らない。

[83: 匿名さん]

>>82
その守るべきルールはこの場合なんなのかという問題。結構複雑なのよん
役所に直接聞くのが早くてより確実だけど
たまに・・というか結構しょっちゅう役所も間違えるから始末が悪い

[84: 匿名さん]

一生懸命調べて、コピペしているようですが、
42条2項道路は現状の道路幅に関わらず4mと見做される事の記載はありますが、
42条2項道路以外の道を4mと見做すとは書いているところなんて、ないでしょ？
43条のところに4mと見做すと記載ないでしょ？
いずれ4mになるであろう道は、現状の道幅で容積率が決まるっていう事実を認めませんか？

[85: ５６]

>>84
＞43条のところに4mと見做すと記載ないでしょ？
建築基準法第４３条第１項では、道路に２ｍ接続する義務が書かれています。
これのただし書きに関しては、これと同等になるような場合に、建築審査会で調査して特定行政庁が例外的に許可をする制度です。

このただし書きに関する施行規則（国土交通省で定めたもの）第１０条の２についての運用基準を掲載させてもらいました。

周りが公園などの空き地に接続するイのようなケースでは、道の幅などといわれても「おら、そんなの関係無い。」ですよね。
ロのケースの農道などは、４ｍ以上が条件。
ハのケースは、これらによらない場合なので、通路や道幅は狭いケースも考えられるが、避難経路や空地なども勘案して許可するかどうかの判断をする。
河川越えや神社の参道などに接続するようなのも、このハに該当する。（ここへの通路が、恒久的であることなど、審査基準をよく読んでください。）

イやハのケースでは、同法第５２条第１４項による容積率制限（緩和）を適用しないと、何も建てられなくなってしまうでしょう？

[86: ５６]

>>84
建築基準法第４２条第３項指定道路については、元々が同法同条第２項指定道路を指定替して生まれたものです。
これは２．７ｍ以上４ｍ未満の道幅を最終幅員としています。
これの指定を行なう際、そのまま適用してしまうと、セットバックが少なくなって有効な敷地面積は多少増えますけど、道路幅員による容積率制限を、本則通りに「見做し道路の最終幅員×０．４」（住居系の場合）や「見做し道路の最終幅員×０．６」（非住居系の場合）を適用してしまうと、２項指定の場合より建てられる延床面積は小さくなってしまいます。
この場合も、用途地域の見直しをしたりして、緩和処置をとっていることが多いです。
先にあげた法善寺横町（実際の町の名前は「法善寺横丁」でした。歌の方は「月の法善寺横町」です。）も、本則では容積率が４００％ですが、最終幅員２．７ｍの３項道路で制限は２４０％です。

[87: 匿名さん]

はたから見てると
42条以外で申請できること自体が割と特殊なほうだし
ましてやそれが４ｍ未満なんて特殊すぎてよく分からん。
ここの流れ見ててせっかくだから後学の為に一度役所に聞いてみよーと思ったけど
具体的にその条件にあてはまる地域を知らないと
てきとーな役所に聞いてもちゃんと考えてくれないねぇ・・。
中心から２ｍのセットバックしてる時点でみなし道路線が出てきてるわけで
類推解釈すれば４２条２項に倣うべきな気もするけど・・・
もし当事者になったら4mみなし道路→160%にしろと徹底的に戦いたいところではあるかな。
最終的には役所や審査会のサジ加減な気がしないでもないが。
84さんなんかはここまで断言してるんだから実際の土地で43条許可申請もして
役所の指導で120%でやったってことなんでしょう。
その地域言って、対する56さんがそこの役所に直で確かめれば決着つくんじゃないかな？

[88: 匿名はん]

４ｍ未満の幅員道路で、将来的にも４ｍにしなくてよいのは２つだけ。

建築基準法第４２条第３項の、いわゆる３項道路。
特定行政庁が２項道路指定を職権で行なったものに対して、指定替をしたもの。容積率が減少しないような配慮をしている。

もう一つは同法第４２条第４項第３号の、いわゆる５項道路。
（第２項を適用しないと規定しているのが第５項なので、そのように言っている。）
こちらは大都会には現在殆ど存在しない。

「５項道路」と言っても、別の法付則５項道路の方は、２項道路と性格的には同じでセットバック義務がある。（２項道路が民・民間であるのに対して、こちらは道路位置が指定されている。）

[89: 匿名さん]

76さんへ
56は都合の良いことしか書かず、自分の書いている内容が間違っていることは別のことを書いたり例外だとか書いて誤魔化してますし、必死で調べて一部読んで分かったつもりで偉そうに書いているだけのようです。
現在よくある建築後の違法改築やリフォームなど理解していないようですので、相手しない方がいいかもよ。

[90: ５６]

>>89
ケチ付けだけして、内容の無い投稿はやめましょう。

[91: 匿名さん]

42条には4mと見做すと記載が書いているが、
43条では、そのいう一文がないわな。
43条1項道路は4mと見做さないんじゃない？

都心だと3mって普通にありますよ。というか割安だと思ったら私道でセットバック後3m。
珍しいんだと逆にビックリ。
古い住宅街だと小型車しか通れない住宅街、一方通行で細くて入り組んでいて挙句の果てには行き止まり、バックで戻って擦ってしまうなんて、よくあるんだけど。
山手線内のお話でした。

[92: 匿名さん]

>珍しいんだと逆にビックリ。
それ自体は別に珍しくないよ。普通だろ。
接道認められないで建たないってのも珍しくないけどね。
というか君話全然分かってないだろ？>91
まあ法規に慣れ親しんだ人じゃないと難しい話だろうとは思う。

[93: 匿名さん]

43条は、本来４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接道しないと建築できないというものを
特定の条件においてその規定を「適用しない」というものであって
つまり許可されても「接道してない」という状態には変わりありません。
申請書では「４３条但し書きの空地」などと書きます。
「４３条ただし書き道路」と書いてもそのまま通っちゃうこともありますが正確ではありません。
あくまでも「道路」でなく「空地」です。

そもそも道路に接道してないのに道路斜線やら
道路幅員からの容積率制限やらが発生すること自体やや疑問な部分もあるけど
そこはケースバイケースで主事なり審査会なりが判断するしかないところなのかな？
明文化されたものはとりあえず見当たりませんねえ。
４ｍ未満の通路状の空地に接している場合の規定は
明らかに２項道路から準用してきていそうなので
これに付随する規定も準用するのが筋な気はする。

とりあえず56氏の説明には穴は感じないけど。
対して「書いてないから」なんてのはこの世界では通らないので説得力に欠けますねえ。
とりあえず実例を示してみて欲しいものです。

[94: 匿名さん]

いいのを見つけましたよ。
容積率については残念ながら書いてなかったけどまあ参考にはなるでしょう。
道路斜線もかからないってことはその地の行政庁で特段の定めを設けてない限り
52条第2項も適用されない流れかな？
結局のところ各行政庁での運用次第のようですな。
http://www.k-b-i.co.jp/Q&A/Q&A_shuudan/HP_shudan.htm


Q-06：法43条但し書き道路は道路斜線の制限を受けますか？

A-06：原則として道路斜線の制限はかからないと考えていますが当該特定行政庁の
　 　 　　指導を受けて下さい。

　 　 　　法43条但し書き道路は接道上道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。
　 　 　　境界は原則として隣地斜線として高さ制限をうけることになります。
　 　 　　ただし、横浜市では43条但し書き道路は
　 　 　　・道路相当として法56条1項の道路斜線を適用する。
　 　 　　・延焼線は但し書き道路の中心から3m、5mを適用する。
　 　 　　等の扱いがありますので注意して下さい。


Q-07：法43条但し書き道路も建蔽率の角地緩和の対象となりますか？

A-07：神奈川県条例では原則として道路のみが角地緩和の対象です。

　 　 　・神奈川県条例では
　 　 　　①幅員がそれぞれ4m以上の2以上の道路に接する
　 　 　　②敷地境界線の3/10以上が道路に接する。（かつ片側の道路が2m以上接道）
　 　 　　を満足する必要があります。道路43条但し書き道路は接道上道路として取り扱うだけ
　 　 　　で実際は道路ではないため適用をうけません。

　 　 　　しかし、一部の特定行政庁では別の取扱があります。
　 　 　　横浜市では敷地が公園、広場、水面、法43条但し書き空地その他これに類するものに
　 　 　　接している場合は角地緩和の適用があります。

　 　 　　ただし、幅員や隅切りについて制限がありますので注意が必要です。
　 　 　　東京都では安全条例の施行細則21条で公園・広場・川その他これに類するものに
　 　 　　角地緩和を認めています。


Q-23：赤道・認定外公道と敷地との境界は「道路境界線」と「隣地境界線」の
　 　 　いずれになりますか？

A-23：「隣地境界線」とします。　

　 　 ・建築基準法上「道路」とは法42条各項に定める道路を指し、法的に道路と認められていない
　 　 　「赤道・認定外公道」との境界は「隣地境界線」と記入して下さい。
　 　 　　
　 　 　　なお、他法文の運用については次の通りとなります。
　 　 　①北側斜線・高度斜線の緩和（令135条の4）　---　「赤道・認定外公道幅」の1/2緩和
　 　 　②採光補正係数の緩和（令20条）　　　　　　　---　「赤道・認定外公道幅」の1/2緩和
　 　 　③道路斜線の緩和（令134条） 　　　　　　　　　---　原則として道路斜線は適用されません。

[95: 匿名さん]

とりあえず94でスレ主の疑問は完全に解決ですかな？
スレ主が見せられた「道路（のように見える空地）との境界線を隣地境界線としてあった」
という奴は、建築基準法４２条に規定される「道路」じゃなかったので
隣地扱いになったというものでしょうね。
スレ主の敷地に隣接する道（のように見える部分）が
４２条に規定される道路でなければ隣地境界となる可能性がある。
というか逆に「道路境界」にはできないということにもなる。
ただし各行政庁で規定している場合はその規定に従うことになる。確認が必要。
たとえ見せられた実例と同じ地区であってもその後規定が変わってる場合があるのでやはり確認は必要。
もし両方とも４２条に規定される道路である場合は勝手に隣地扱いにはできません。道路は道路です。
これは主事の裁量でどうにかできる部分ではありません。地域によって変わるものではありません。
できるというのはその建築士の勘違いということになるでしょう。
違法脱法という認識ではなく単なる勘違いかと。

[96: ５６]

>>94
赤道（「あかみち」または「あかどう」と読みます。間違っても「せきどう」とは読みません。）は以前は国有地だったんで、これを含む道路があると、そこに下水道を引こうと思った住民がなかなか許可を受けられないで苦労した思いがあります。
２００５年までにこのような里道（「りどう」と読みます。）は市町村に国から所有権が移転されました。

建築基準法第４２条第２項で指定された道路（２項道路）が、２ｍ以上接道しているならまだ恵まれていると思った方がいいですね。
建物の建築状況で、特定行政庁が職権で指定するので、中には可哀そうなくらい気の毒な方もいらっしゃいます。
自分の敷地がこの２項道路に１．８ｍしか接続していないで、建物が再建築出来ないなんていう方もいらっしゃいます。
公道からの２項道路指定が公道からある程度奥までされているけど、その先が指定されていないようなところは都会でもザラにあります。

だからといって、このような気の毒な敷地を、同法第４３条ただし書きで救済することはまず出来ません。
このただし書きは既存市街地の救済が目的ではなくて、空地が多い道路に接道していない所を救済するのが、本来の目的だからです。
河川や鉄道（軌道は道路なので違います。）越えなど、特別な例外はありますけどね。

[97: ５６]

「３ｍでも道路だ。」とか、「建築基準法第４３条ただし書きで道路に接続していなくとも特例で建物の建築は出来る。」とか言っていた人はどうなったんでしょうね。
４３条ただし書きでの特認など、接道が無い既存都市部では、通常は認められません。

[98: 匿名さん]

今更どの面下げて出てこれましょうやｗ

しかしあんなんでも
他の一般の人が見れば専門家の意見っぽく見えちゃうんでしょうねえ。
そして間違った書き込みを信じて接道のない建替できない家を買ったり
勝手に容積率低く見積もって必要ないのに小さい家にしちゃうんでしょうね。
匿名板の怖さを見た気がします。

[99: ５６]

>>98
＞容積率低く見積もって必要ないのに小さい家にしちゃうんでしょうね。
この言葉には、引っかかりがあります。（別に投稿を責めているわけではありません。）

現状で幅員３ｍの、建築基準法第４２条第２項道路（道路による容積率制限は１６０％）や同法同条第５項に該当する同条第４項第３号道路（これの場合は道路による容積率制限は１２０％）での制限よりも、たいがいは用途地域による容積率制限の方がキツイのです。
（２項道路に該当する場合は、敷地面積に算入出来ない敷地も存在します。）

駅近の商業地域とかで、この道路による容積率制限の方が大きくなるのが稀にあるのが実状です。
商業地域や近隣商業地域なので、それなりの床面積にするか、他の敷地と一体での再築などの方策を採ります。

[100: ５６]

９９投稿の説明不足について、補足説明します。

住居系の用途地域では、道路による容積率制限は「道路幅員×０．４」ですが、住居系以外の用途地域では「道路幅員×０．６」なので、住居系以外の用途地域ではそれなりに建つのです。

それでも、商業地域では容積率４００％が通常ですから、２４０％（敷地セットバックありの２項道路）や１８０％（５項道路、または３項道路で３ｍと指定された場合）でもそれよりは少ないことになります。

[101: 匿名さん]

400％じゃ、まともな高層ビルは建たんよ。
どの田舎の地域を限定に400％が通常と書いているんだか・・・