積水ハウス築16年の2×4

[kolinn]

タイトルの仕様の中古住宅を検討しております。建坪は48坪です。
不動産屋さんのお話では、建物のみで当時3000万円以上かかったとのことで、外観、内装共とても気に入っています。
ただ何分築16年ということ、そしてその時代の2×4の性能が良くわからず、不安です。（積水ハウスさんでは現在2×4は扱っていない、と聞きました）
価格から土地代を引いても1000万近くが建物代のようです。普通築16年だと上物はほぼ無価値だと聞いたのですが、これはそれだけ建物が良いということなのか、それともボッタクリなのか。
建物の性能や価格について、どのようなことでも結構ですのでアドバイスをいただけたら嬉しいです。よろしくお願い致します。

[2: 2×4入居済みさん]

2×4でしたら外壁通気層をとってあるか確認してください。
なければ？？？
止めですかね。
私だったら買いません。
築16年前ですので、当時輸入住宅ブームで2×4などが急速に普及してきた頃で、どこそこの住宅会社でも2×4をやってましたね。
阪神淡路の件で最近またクローズアップされてますが・・・・・・。

いずれにしてもいま現在積水さんで取り扱いしてないのであれば後々の事を考えて、やめておいた方がよろしいのではないでしょうか。

[3: 大手企業サラリーマンさん]

1000万はぼったくりです。


せいぜい50万が相場でしょう。

でもその中古住宅がメチャクチャ気に入ってるなら別ですが。

あと、水周りは全面リホームが必要。

たぶん、１６年だと相当水でダメージ受けてます。

売り手は愛着のある家なので価値をつけたがりますが
買い手はそうはいきません。

気持ち程度の50万で充分。

普通は価値無しだと思うよ。

[4: 匿名はん]

建物の性能のことは分かりません。

スレ主さんが、その住宅に１０００万の価値が見いだせなければやめておくか、いくらなら
買うかの指し値をすれば良いと思います。
売り主にすれば、スレ主さんだけが買い手ではないので、高ければ高い方が良いに決まって
います。下がるのを待っている内に新たな買い手がついてしまうかも分かりません。
特に隣接する土地の所有者が高値で買われる可能性があります。
私も築２５年の古家を建物１００万で売却しましたが、隣人に声をかけた時は建物１００万
の価値は無いと強気でしたが、不動産屋に売却を依頼したところ言い値で買うと態度を変え
てきました。

[6: kolinn]

皆様レスありがとうございます。


>>2さん

外壁通気層は確認してみます。
いま現在積水で取り扱いしていないので、メンテは全て自分持ちになることを承知の上で検討中です。

>>3さん

＞でもその中古住宅がメチャクチャ気に入ってるなら別ですが。

残念ながら、とても気に入ってしまっているので困っています。木をふんだんに使用した重厚な造りで、自分で建てるのはとても不可能なのがわかるだけに。
水周りは、やはり古さが否めません。設備は当時としてはとてもお金を掛けたものだと一目見てわかる仕様ですが、バスルームやオーブン、食器洗浄機等全てに古さを感じます。もし買うとしたら、配管等どうしても必要なところだけを直し、設備は当面そのまま使用するつもりです。

>普通は価値無しだと思うよ。

この点について、週末もう一度不動産屋さんに話してみます。


>>4さん

＞いくらなら買うかの指し値をすれば良いと思います。

現在売値から300万ほど（諸経費込で）引いてもらえないか交渉中です。それでも建物に価値を付け過ぎかもしれませんが……。もし値引きを断られたら、残念ですがあきらめようと思っています。
購入を考えている地域では、同じくらい〜もう少し低価格で新築マンションや新築建売はたくさんあります（あるというよりも余りまくっていて、値引き合戦も凄いです）。しかし、比較してしまうとどうにも作りに差がありすぎて、古いとわかっていてもついこちらの物件に目が行きがちになっているのが現状です。（土地購入＋注文住宅建築は、予算の都合で不可能です）

平成4年当時の2×4にお詳しい方、あるいはお住まいになったことの方がいらっしゃいましたら（もちろんその他の方も）、引き続きご意見いただけたら嬉しいです。よろしくお願い致します。

[7: 匿名さん]

土地を含めて、その価格でどうなのかです。

あなたが考えている金額で、相手（売主）がいやならそれでお流れです。

相手（売主）が何処まで金額に対して譲歩するかです。

相手の金額に近い買い手が出てくれば、そちらに売買することになるだけです。

その地域の環境等も考慮して、自分自身でいくら位で買うのかを決めることです。

不動産屋の手数料は売買金額によります。

よって、出来れば高く売りたいのが本音です。

[8: 匿名はん]

>>05
なるほど、理解しました。

>>06
建坪は48坪って、建売りではほとんど無いでしょう。
築１６年ですから外壁の塗装や屋根の補修が必要かもわかりません。
構造に問題無く、水回りだけのリフォームで済むなら買いでしょう。

固定資産税は高そうですね。

[9: kolinn]

>>7さん

＞あなたが考えている金額で、相手（売主）がいやならそれでお流れです。

不動産屋さんにも同じ事を言われました。
「売り主様のご希望がありますので…」と。
先方はどう見てもお金に困っていそうにはないので、売り急ぎはしなさそうですし。
不動産屋さんの儲けもありますから、難しいですね。


>>8さん＆レスを下さった皆様

すいません>>1を全面的に間違えました！
48坪は土地面積で、建物の延べ床面積は35坪です。
建坪48坪なんてそんな広くありません、混乱させてしまって本当にすみませんでした。

[10: 購入検討中さん]

結局は売り手と買い手の価値観ですから・・・
ちなみに、土地はそこが気に入っていて、そこじゃなければ嫌だ！と言う感じなのでしょうか？？
16年の家に1000万かけるのは・・・ですよ。
家をただ同然の値段で買い取って、リフォームで1000万くらいかけるなら別ですが。

[11: 売る側の意見]

参考までに書きます。
昭和５７年建築の建売戸建てを平成６年に購入しました。
土地価格は近隣の成約事例からだいたいの予測はつきましたが、建物価格は述べ床２８坪（在来工法）で１２００万でした。
高いと思われる方もいるでしょうが、私はそれでも欲しくて申し込みをしました。
それでも３番手しか取れず・・・
上位２組がマンションからの買換え組で、売却がうまくいかなかったため、現金買いの私に順番がまわってきました。
子供達の幼少期を過ごすには最適な環境だったと今でも後悔はしておりません。
その家も平成１５年に手狭となり売却、建物価格は３００万乗ってました。
これは仲介業者数社と相談して決めた価格です。
こちらは築２０年も過ぎているので更地にして新築を建ててくださる方をと希望しましたが
「新築を建てられない方は世の中には沢山いらっしゃるので、このまま様子をみましょう」と言われ、現状のままで売りに出しました。
オープンハウス後、同時に２組の買手が現れ、結局値引きなしで成約しました。
一組は値引き交渉してきたそうですが、仲介業者に最初から値引きはしないとお伝えしておりましたので「先方にはできないとお伝えしております」と言っていただきました。
不動産には2つと同じ物はありません。
要は、欲しいか欲しくないかです。
私もオープンハウスの前に極端な値引きを言ってこられた方は、こちらからお断りしています。
自宅を値踏みされるのは良い気持ちはしませんし、そんな失礼な方に買ってもらわなくても良いのですから。
個人間売買ですからね、どんな値段をつけようとこちらの自由です。
嫌なら買わなければいい、予算が足りないなら他をあたればいいわけです。
こちらも売り急ぐつもりもありませんし、仲良くしていただいた近隣の方に対しても
極端に値引きして近隣相場を引き下げるようにことは、大変申し訳ないことだと思うのです。

[12: 入居済み住民さん]

>気持ち程度の50万で充分。
>普通は価値無しだと思うよ。

中古住宅をたくさん見てきましたが、今回の条件だとこれは絶対にありえませんね。

[13: 検討中]

>11

売り手の意見はわかりましたが、取引には必ず折り合いという駆け引きが存在すると思うのです。あなたの場合買い手数多だったのでしょうけど買い手がつかない場合値引き交渉もやぶさかでなくなる状況だって有りうると思うのです。

[14: サラリーマンさん]

私の例を紹介します。

昨年、建坪４８坪、築１７年の２X４戸建てを購入しました。
以前住んでいたのは、新築で建てた建坪３０坪の在来工法の戸建です。

買い替えた理由は、広くて駅に近い戸建に魅力を感じたからです。
最初に建てた家より古い家に引っ越すことになんらためらいはありませんでした。
当然小規模のリフォームをしまして、至極快適とても満足しています。

購入した建物の固定資産税評価額は３５０万円で、実際の建物購入価格は分かりません。
仲介ですので、消費税もかからず、土地込みの値段しか気にもとめなかったです。
近隣の取引事例から土地価格を算出し、建物価格を見積もったところ５００万〜
８００万となりました。
築年数からすれば、割高であるとおっしゃる方もいるかと思いますが、
私はそうは思っていません。

というのは、中古戸建の評価なんて画一的で、築年数が経てばあまり当てにならないと
考えているからです。
そもそも２０年前後で建物の評価が、作り値の１０分の１になることに納得できないです。
建物の構造、日当たり、管理、風通しなどで、劣化度合いなんか大きく異なると思います。
確かにカビだらけの家は価値を認めませんが、多くは問題なく躯体を利用できるでしょう。
私も建物診断をしてもらいましたが、木材の乾燥度合いも良好で安心しています。
個人的な感想ですが、日本人は新築住宅が好きな為か、それとも木造住宅の原価償却期間が
短いせいか、不当に中古木造戸建を低く見積もっていると思います。

逆の見方をすれば、そういう風潮があるので、造りと管理保存のよい物件であれば、
中古戸建はとてもお得だと思います。
不動産屋の評価は低くとも実際リフォームすればなんら問題なく利用できますし、
中古戸建のほうが立地がいい場合が多いのではないでしょうか。
固定資産税も低くなるというメリットもありますしね。

スレ主さんも見かけの建物評価ではなく総合的にその物件の価値を判断されればいいかと
思います。

[15: 匿名さん]

かけはなれた価格でもない限り、自分の目的は何処にあるのかをよく見据えて決めた方が良いでしょう。
・・・・・・・・
でも2×は外壁通気層がない場合は止めた方が良いでしょう。

[16: 地元不動産業者さん]

中古住宅をそれなりの値段で買ったヤツや
売ろうとしているヤツには厳しい現実だろうな。

我々実際の販売業者は売るヤツが建物の値段にこだわるのに
辟易してるんだよ。

結局売主には建物がこの値段で売れました（パチパチ）と
報告しながら
買主には建物の値段はともかくとして
全部でこの値段なら買いですよと説明してるわけだ。

築１６年の家屋は水周りの土台もやられているし
床下チェックしたら値段なんかつかないよ。

[17: kolinn]

スレ主です、皆様様々なご意見ありがとうございます。

>>10さん

＞結局は売り手と買い手の価値観ですから・・・

やはり、そこに尽きるのでしょうね。
もし購入することになった場合、屋根や配管等の見えない部分はチェックの上でリフォーム必至になりますね。
とりあえず外装・内装・設備等は、当面の使用には差し支えなさそうなのでそのままのつもりでおります。
場所は現在住んでいるところから100mほどのところで、とても雰囲気の良い住宅街です。住み慣れている土地なので、できればこのままここで暮らしたいという希望もあり、近くで物件を探していて見つけたものです。


>>11さん

売る側の貴重なご意見、とても参考になります、ありがとうございます。
中古物件の場合、最後は売り主さんの心ひとつですものね。
この点においては、或る意味で新築を買うよりも難しい、と実感しております。


>>12さん

＞中古住宅をたくさん見てきましたが、今回の条件だとこれは絶対にありえませんね。

12さんのご意見では、この物件の場合建物にも相応の価値があるとお考えでしょうか？


>>13さん

＞売り手の意見はわかりましたが、取引には必ず折り合いという駆け引きが存在すると思うのです。あなたの場合買い手数多だったのでしょうけど買い手がつかない場合値引き交渉もやぶさかでなくなる状況だって有りうると思うのです。

この物件は「買い手数多」であるようでそうでない、という微妙なところのようです。
売り出されたのは5月ですが、現時点でとりあえず売れていません。
あまり詳細に書けませんが、注文住宅であるがゆえに間取りがかなり特殊で、一般向けとは言いがたい部分があります。不動産屋さんのお話では、問い合わせや内覧者は多いのですが間取り（と価格・築年数）がネックでまとまらない、とのことでした。


>>14さん

同じくらいの築年数の2×4住宅のお話、大変参考になります、ありがとうございます。
上の方のお話にありましたが、外壁通気層はそちらの御宅にはありますか？
無かった場合、風通しや湿度など、どのような感じでしょうか？


>>15さん

＞2×は外壁通気層がない場合は止めた方が良いでしょう。

自分でも少し調べてみたのですが、これが無い場合はやはり住むのは難しいでしょうか？
換気や除湿など、自分で何とかできることはなるべく心がけようとは思っておりますが。


>>16さん

プロの貴重なご意見ありがとうございます。
不動産屋さんの立場としては、どれだけ新築時にこだわって造っても、年数が経てばやはり建物には価値が無くなる、というお考えでしょうか。
実際にお仕事をされていて、例外的に中古の建物に価値がつく場合もあるとお考えですか？
もしよろしければ教えていただけると嬉しいです。

[18: 匿名さん]

>スレ主さま

2×の壁体内結露をご存知でしょうか？
その為の外壁通気層なのですが。

[19: 2倍さん]

>スレ主さん

築16年であれば新築減価償却からいうとまだ価値(値段)は残ってると思います。

だけど中古で売る時は大体値段残って無いです。と言われるんですけどね。殆んど車売買と一緒ですかね。

だけど新築減価償却は20年〜25年と言われているので確実に価値は残っていると思います。
だいたいそのくらいの市場価格ではないかと思われますが、殆んどはリフォーム済みで売ってる様です。だからなかなか買い手が着かないのではないでしょうか。

思い切ってリフォーム条件であればこの値段で購入します。と交渉してみてはどうですか？不動産会社はリフォーム条件交渉を想定してプライスタグを着けている場合もあります。もしそうであれば、交渉しない手はないですよね。
交渉するのはタダなので是非聞いてみるべきです。
頑張ってください。

[20: 物件比較中さん]

外壁通気層のない100年以上前の２xが日本にも残ってることは御存知ですよね？？
外壁通気層のない明治時代の２xが神戸の震災を耐えたことも。
日本の２xの歴史は40年。外壁通気層が一般的になる前の建物も多く残ってる。
外壁通気層が必須のものかどうかは分からない。

[21: 購入検討中さん]

日本は中古住宅の資産価値が著しく低いですよね。
日本の平均住宅寿命が30年ってこともあるけど、築20年ぐらいで価値ナシです。
欧米なんかだと50年60年は当たり前で、中古もそれなりに資産価値があるようですが。

近所にも上物3000万円以上掛けて建てたHMの立派な家が売り出し中ですが、たった築6年で1200万円です（つまり半額以下）。
オープンハウスにも行きましたが立派なお家でしたよ、売るのが勿体無いぐらいの。
間取りがつまらなかったので見送りましたが。

[22: 地元不動産業者さん]

スレ主さん。

売り手は最初は高めに設定し
徐々に下げて行きます。
いわゆるオークションみたいなものです。

私は中古販売を数百戸扱いましたが
意外と鉄骨プレハブ系は人気ありません。

柱や壁の位置がダイナミックに変えられないからです。

２Ｘは築浅なら値段もつきますが・・・

一番人気があり、売り方としても売りやすいのは
在来工法で買い方の家族構成と間取りが一致したときです。

１０年以上の物件は間取りが古臭いというか
収納少な目、壁だけの部屋多目は最悪です。

中古住宅を前の住み主さんの生活のにおいをそのまま
引き継いで住むのは
せっかく買った住宅なのにイヤですよね。
階段なんかリホームの対象になかなか
なりませんが
住み始めると
傷や古臭さが目につきます。

風呂やキッチンも中古は清潔性が無く
汚らしいですよね。

そうなるとリフォームですが
販売時１０年以上の物件はほとんど
水周りの土台がやられています。

こういう物件を案内するときは
これからの夏は好都合で
エアコンを切った家に案内し
室内に長時間いられないようにします。
買主さんはあまりの暑さに
室内チェックもそこそこに
概観をみに外に出ます。

まず、建売の中古物件はやめましょう。
鉄骨系の住宅でも土台には木材を使っているの土台の腐食具合
は要チェックです。

大手ＨＭでも初期モデルは止めましょう

売主さんの売る事情が聴けない物件はやめましょう。

もう面倒くさくなったので今回はこの辺で・・・。

[23: ＡＯＩ]

セキスイの建物で信頼できるのは、プレハブになってからです。
プレハブになってからは
調査に行っても、あきれるほど瑕疵がありません。
しかし２×だとすると、自分の調査の経験だと思わしくありません。
職人の質が劣悪だった時期だし・・・。
水平器を持って立ち入り調査させてもらえる環境なら
御自分で調べたほうがよろしいと思います。
現在住んでいて、家具が有るなら無理ですね。

それに、家屋の調査をすればはっきりしますが
大手の建物は、かかっている費用ほどの建物の価値はありません。
築１６年だとすれば、多分建物の価値は
態がよくて５００万、悪くて２００万程度のはずです。

器具無しで見るだけだとすると
自分が調査する場合は、まず立地と聞き込みですが
素人には難しいので、最初に屋根を見てください。
コロニアルでしょうか、コロニアルなら１６年は塗り替え時期を過ぎています。
施工したかどうかちょいと聞いたほうがいいです。
コロニアルの色がはがれて斑になったり
部分的に特に北側にコケとか生えてないでしょうか
小型でいいですから双眼鏡を持って行って見てください。
瓦が載っているなら取り合えず屋根はＯＫとします。
でもずれてる部分が無いかとかチェックしてください。

次に素人に一番わかりやすいのが、建具関連です。
ドアを閉めた状態で、上下の隙間が一定の巾になっていますか？
これは全室見てください。
ドアの方向別に分けて、全てが同じ方向に狭まっていたとしたら
家が傾いています。
当時はバリアフリーでない家が多かったため
傾いてもドアが床に擦れないんですよ。

サッシを少しだけ、３ミリ程開いて、上下で同じ隙間になるか
これもチェックしてください。
上下で３ミリ誤差があっても、クレッセント錠は遊びが大きいため
ちゃんと鍵がかかってしまいます。
ですが、３ミリ誤差が有る家なら、自分は買いません。

もし見せてもらえるなら、床下と屋根裏を見たほうがいいです。
床下は、土間コンが打ってあるかどうか
無い場合は、見えている土が乾いているかどうか。

屋根裏は、断熱材に積もっている埃の厚さを見てください。
殆んど手が汚れないほど積もっていなかったら
ちっとも通風していないって事です。
正常なら、築１６年なら１ミリ弱程度は必ず積もっています。
積もっていなかったら、野地板をよくよく見てください
多分カビだらけです。

自分が納得できるまで調べてしかるべき買い物だと思います。
じっくりやってみてください。

[24: 11]

＞売り手の意見はわかりましたが、取引には必ず折り合いという駆け引きが存在すると思うのです。あなたの場合買い手数多だったのでしょうけど買い手がつかない場合値引き交渉もやぶさかでなくなる状況だって有りうると思うのです。

嫌なら買わなければ良いのです。
この意味がおわかりになりませんか？
何故値引きをなさるのでしょう・・・
それは予算が足りないからでしょう？
最初から売値はわかっているはずですね
では何故内覧するのですか？
もしかして安くなるかな？ですか？？？
失礼な話ですね。

もう一度言いますよ。
所有者側に売却価格を決める権利があります。

【不動産にお買い得はない】
事件物がお好きな方はご自由になさってください。


では失礼致します。

[25: 12]

>12さんのご意見では、この物件の場合建物にも相応の価値があるとお考えでしょうか？

家も見ていないですし、色々な条件も絡みますからいくらの価値がある家なのかはわかりませんが、いくらなんでも「ただ同然」というレベルでないことは確かだと思います。
ご自身で近郊の物件を調べてみられればすぐわかると思いますよ。

中古物件にも相場はありますが、家以外の立地等が気に入っている、子供の学区を変えたくない、実家に近いところを探している・・等の理由で少々割高でも買いたいという人が出てくることもありますし、上の方が言われている通りで売却価格を決めるのは売主です。
データを持参して、理論的に「この家はこれだけの価値しかないからこの価格が妥当だ」といっても売主が断ればそれで終わりです。そういうもんです。

>現在売値から300万ほど（諸経費込で）引いてもらえないか交渉中です。それでも建物に価値を付け過ぎかもしれませんが……。もし値引きを断られたら、残念ですがあきらめようと思っています。

そう決められているのであれば、それでいいんじゃないですか。
それが、あなたが考えられている妥当な価格なのでしょうから。

アドバイスとしては、中古ですから維持費はかかりますので、ぎりぎりの予算で買うと失敗すると思います。
500万円くらいは維持費としていつでも出せるくらいの余裕が無ければやめておいたほうがいいかと思います。
また、家の痛み具合などが気になる場合はそういうのを診断する商売の方もいますから、売主に許可を得た上でそういう方（会社）に依頼するのも1つの手だと思います。費用は当然こちら持ちで。

[26: 契約済みさん]

私も　そのような地下車庫付きの　物件を探していました。

20年経過した東急建設の従来工法の家を買った人いわく　電気の配線等　壁を壊さないとできない事などが多々あり　大変不便だとこぼしてました。小規模な　雨漏りもあるそうです。

コンセントの位置にしても　パソコンを使ったり　間接照明等は　考えてないらしいんですね。

そこで　あきらめました。どうなのかな〜

[27: 14]

１４です。

私の経験談が一般化できるか分かりませんが、ご参考になれば・・・・

まず外壁の通気層ですが、結論をいいますと今の家はよく分かりません。
確かに、外壁の一番下には水きりのスカートがあって、いかにも空気の流れを作っている
ようにも見えます。
ただ、当時の詳しい資料は残って折らず、詳細は不明です。
（建物の設計部面はいただいていますが、なんと手書き図面で時代を感じます）

建物の乾燥や劣化の度合いは、前回も少し書きましたが全く問題ないです。
建物診断を業者にお願いして、床下、屋根裏の腐朽度やカビとも問題なしでした。
（ただ壁の中までは分かりませんが、それは躯体の歪で推測するしかないかも）
べた基礎のコンクリから床までの高さがかなりあること、床も高く周りの住環境から
して通気がいいこと、日当たりもよく全くじめじめしていないことなどもあって、
木材に対しては良好な環境なんだと理解しています。

以前住んでいた在来工法の家のほうが、床下湿っていました。
湿っていたいたといっても、地面（布基礎でした）の水周りだけでして、
土台は全く問題なしでした。
家を売るときに、瑕疵でトラブルが起きることだけはあってはならんと理解していましたので、
付き合いの長い工務店さんに床下を念入りにチェックしてもらっています。
彼曰く、水周りの床下地面は湿っているけれども、それ以外はすべてからからに乾いていて
問題ない。木材は締まっているし、カビもないとのことでした。
彼はいろいろ家を診てきていて、日当たり、家の密集度、通気の構造によってかなり個体差が
あると説明してくれました。
ひどい家は、水周りの床下はべしょべしょになったりしているとのことでした。
そうなると、カビ、腐食も進みやすく、シロアリ被害も発生し易くなるでしょう。

さて今住んでいる家の建物診断をいつ行ったかですが、契約して手付け金を払った後に
行っています。
幸いにもその時点で売主さんは引越し住みでしたので、問題なく評価できたと思います。
建物診断して受け入れ難い問題があったとしても、最悪手付け金を放棄するつもりでした。
それほど気に入っていたんですね、今の家に。とにかく駅に近いでかい家を手に入れたかった
のです。それに２ｘ４でゆとりがある造りでしたので、他に契約される前に手付けしたんです。

本来であれば、契約する前に家を入念に調べたいところですが、入居中ですとなかなか
難しいかもしれません。他の人もおっしゃってますが、リスクを背負いたくないのであれば、
その辺りの事情を売り主さんに説明したらいいか思います。

[28: 匿名さん]

ごたくは抜きにして、16年前のツーバイに1000万の価値はありませんよ。
古屋というほどではないけれど、土地代に色をつける程度でしかないでしょう。立地が気に入っているのなら、指し値すれば良いのでは？

[29: 14]

＞
近所にも上物3000万円以上掛けて建てたHMの立派な家が売り出し中ですが、たった築6年で1200万円です（つまり半額以下）。

そりゃまたすごいですね。
新築の値段が高すぎるのか中古が安すぎるのかよくわかりませんが、異様な世界ですよ。
アメリカではサブプライム問題が起きましたが、これは住宅バブルがはじけて起きたわけですが、
そのバブルは基本は住宅なんですよ。みんな２X４の家買って住宅のキャピタルゲイン当てにして
さらに借金しまくったわけで、基本は住宅が値上がる風潮が２００６年まで続いたんです。
日本じゃ土地は値あがっても中古になって木造建物が値上がるなんて考えられない。
それも耐久劣化に伴って緩やかに安くなるのであれば分かるんですが、６年で半額以下なんて
とにかく日本じゃ資産価値とか売却益とか考えたら新築木造なんてばかばかしくて買ってられない。
結局は土地の値段だけが残ればOKで、長年大切に使って住んであげないと新築なんてやってらんないということになりますね。

[30: ＡＯＩ]

違うスレにも同じような事を書きましたが
大手の建物は建てた瞬間から
支払った価格の５〜６割りしか建物の価値がありません。
零細や一人親方の大工に頼んで７〜８割りです。
３０００なら最初からあって１８００万です。

[31: 匿名さん]

中古物件は土地がいくら、家屋がいくらと分けて金額表示なっていません。
合わせていくらです。

土地の価格もその土地の条件（角地・間口・前の道路等）で相場より高くても売れます。
家屋もその家の条件（間取・設備等）によっても変わります。

中古物件は皆様が言っているように、壁の中等見れないので構造的にどうなのかというリスクはあります。

その場所の環境（通勤や通学の利便性・校区・ご近所の様子等）も含めてどうかです。

売主の提示した金額より少しでも安く買いたいのは当然ですが、金額を設定するのは相手（売主）です。

ご自身で総合的に考えて決めることです。（いくらまでなら買うと・・・）

迷いが有る場合は止めるべきです。
後で後悔する方が多いと思います。

その物件にほれ込む位でないとダメだと思います。

だから、ここに相談する位、迷っているのなら、止めといたら・・・と思います。

[32: kolinn]

スレ主です、皆様ありがとうございます。

>>18さん
＞2×の壁体内結露をご存知でしょうか？

お恥ずかしいことですが家の構造についての知識は皆無で、壁体内結露という言葉も初めて知りました。外壁通気層と合わせて、週末に確認したいと思います。


>>19さん
＞思い切ってリフォーム条件であればこの値段で購入します。と交渉してみてはどうですか？

無知で申し訳ないのですが、リフォーム条件とは
「この値段で買うので、こことここを売り主負担でリフォームしてほしい」
という解釈でよろしいのでしょうか？
不動産屋さんのお話では、売り主さんはあくまで現状渡しでこの価格を希望していらっしゃるとのことです。正直水周りの古さは一番気になっているところではあるので、この点についてはこちらの希望として先方に聞いてもらえるようにお願いしてあります。


>>20さん
＞外壁通気層が必須のものかどうかは分からない。

環境や使い方に左右されることも多いのでしょうね。2×がそんなに歴史のあるものとは知りませんでした。海沿いの神戸で100年持つという事例もあるということですね。


>>21さん
＞近所にも上物3000万円以上掛けて建てたHMの立派な家が売り出し中ですが、たった築6年で1200万円です（つまり半額以下）。

その御宅、激しく惹かれます……でも売り主さんとしてはその価格設定はやはり不本意なのでしょうか。家は買うのも売るのも本当に難しいものですね。


>>地元不動産業者さん

検討中の物件は、私としては間取り、収納、外観等ほぼ全てが理想の物件なんです。
部屋数が少な過ぎるのが一般的には欠点といえばいえますが、うちとしては特に問題になりません。収納も十分過ぎるくらいで、荷物の多い我が家にはぴったりです。水周りの見た目を除けば、間取りや内装に関しては、このまま住むことに抵抗がないどころか「お願いだから直さないでくれ！　このまま住みたいんだ！」くらいに気に入っております。
ちなみに現時点で内装のみリフォーム済みということでしたが、壁紙を張り替えたくらいかな、という感じです。
売り主さんの売る事情については、別の土地に2所帯住宅を建てて引っ越されたとのことで、問題はないと考えております。

＞大手ＨＭでも初期モデルは止めましょう

調べてみます。

色々アドバイスをいただき、本当にありがとうございます。


>>ＡＯＩさん　

今後仮契約まで無事進めたら、家屋調査を依頼してみようと思っております。現状は空き家ですので、その点は大丈夫です。
床下はコンクリートが打ってありました。
屋根裏は、2階の上がほぼ全部グルニエになっているのですが、こういう場合は1階と2階の間を調べれば良いのでしょうか？
屋根や建具に関してのきめ細かいアドバイス本当にありがとうございます。週末に確認してみます。


>>25さん
＞アドバイスとしては、中古ですから維持費はかかりますので、ぎりぎりの予算で買うと失敗すると思います。
500万円くらいは維持費としていつでも出せるくらいの余裕が無ければやめておいたほうがいいかと思います。
また、家の痛み具合などが気になる場合はそういうのを診断する商売の方もいますから、売主に許可を得た上でそういう方（会社）に依頼するのも1つの手だと思います。

家屋調査はもちろん依頼するつもりでおります。
価格については、私の書き方に誤解があったようで申し訳ありませんでした。
予算がないわけではなく、率直に申し上げれば（売り主さんには失礼な物言いだとは思いますが）
「この価格がこの物件に対して妥当かどうか」
を私なりに見て（水周りの古さ等）、値引の検討をお願いしました。
現状でこの価格、これ以上は譲れないと売り主さんがおっしゃるのであれば、無理に値引きをお願いするつもりはありません。


>>26さん
＞20年経過した東急建設の従来工法の家を買った人いわく　電気の配線等　壁を壊さないとできない事などが多々あり　大変不便だとこぼしてました。小規模な　雨漏りもあるそうです。

電気系統は家族の方が詳しく逐一チェックしてもらいましたが、コンセントの数も多く、PC使用にも現状では特に問題はないと思う、と言っていました。でも壁の中の配線は気になりますね。こちらに関してももう一度調べてみます。
照明については、間接照明も含め元々ついている分だけで十分なので、後付けはしないと思います。
（私も家族も、あまりインテリアに興味がある方ではないので…）


>>１４さん
＞今住んでいる家の建物診断をいつ行ったかですが、契約して手付け金を払った後に行っています。
幸いにもその時点で売主さんは引越し住みでしたので、問題なく評価できたと思います。
建物診断して受け入れ難い問題があったとしても、最悪手付け金を放棄するつもりでした。

こちらの物件も既にオープンハウスになっておりますので、このやり方が一番問題がなさそうですね。納得して買うためですから、手付け金は仕方ないですね。自分で色々見て、そこで問題がなさそうなら後はプロにお任せします。

＞それほど気に入っていたんですね、今の家に。

私もまさに同じ心境です。


>>28さん
＞古屋というほどではないけれど、土地代に色をつける程度でしかないでしょう。立地が気に入っているのなら、指し値すれば良いのでは？

立地は本当に気に入っています。既に出来上がっている住宅街なので、今後売り物が出てくるかどうかもわかりませんし。↑に書いた300万引き、が指し値のようなものでしょうか。

[33: 匿名さん]

>24

24からぜってー買いたくねー。

物件どーの以前の問題。入居してからもシガラミありそうだし、住んで気分ワリー。

中古物件購入は建物だけじゃなくて売り主がどんな人間なのかの注意が必要。

住宅会社が良くても、営業最悪だったら買わないでしょ？

それと同じ。

[34: 大学教授さん]

わしも２４から買いたくねー。
こいつ、性格破綻している。

[35: 2×フリークさん]

>スレ主さん

壁体内結露とは？

工法構造問わず断熱材が充填されている壁体内に結露がおきてしまう事を言います。

内外の気温差でおきてしまうサッシ結露と同じ原理です。2×関連のスレには必ず議論されています。

特に2×は構造用パネルで壁内を覆っているので蒸発しにくい構造となっています。

なので通気をとってあげないといけないので、外壁通気層が必要になってくるのです。
勿論パネルには防水透湿シートが貼られます。湿度を外側に放出するシートです。新築現場で壁面に紙が貼ってあるのを見たことあると思います。

以上の事由により外壁通気層が必要となる訳です。

・・・・が、今現在壁体内結露でのトラブルで社会的に問題にはなっていませんのでご安心を。

簡単ではありますが、こんなかんじです。

[36: 匿名さん]

>スレ主さん

今までの書き込みを見ていて思ったのですが、あなたはかなりその物件が気に入っているみたいですね。
何かインスピレーションの様なモノを感じたのでしょうか？

私し事で恐縮ですが、服を買う時、最初にピンときた服があっていろいろ迷って結局最後はそれを購入するのですが、それが正解っていうのが殆んどです。家はそうはいかないと思いますが、大事な調べ事がクリアだったら買うべきなのかもしれません。

書き込みからみて、あなたはその家を必ず大事にする方だと思います。

あまり他人の購入にヘタな事は言えないので・・・・決めるのはあなたです。

[37: 12]

>トピ主様

値引き交渉がうまくいかなければ今の価格でも買うつもりだけど、本当の妥当な価格が知りたい。
少しでも安く買えれば得するし、ってところですか？

相場のことは置いといて、売り手の気持ちも考えた場合、土地も合わせた全体で300万引き程度であれば交渉しても失礼にはならないように思います。
お互いが譲歩して150万円引きなら・・・なんてかたちで決まることも多いみたいですよ。

ただ、売り出されたのは５月ということで売り出されてから間もないですし、相手も売り急いでいないとのことであれば「あわてて安売りせずにもう少し様子を見よう」と考えても不思議ではありません。

私が「ここはいいな」と思う家は大体すぐに売れていましたし、自分がいいなと思う家は他の人もいいなと思うことは多いです。
あっさり別の人に買われてしまうという可能性もあると思いますが、その場合は縁がなかったと思って潔くあきらめましょう。

[38: 購入検討中さん]

16年落ちの戸建は積水だろうがショボ工務店施工だろうが大差ありません。
ていうか基本的に建物に価値はないので、建物に値段を付加しているのなら
それは悪質不動産です。
　熱くなっているとは思いますが冷静になりましょう。その程度の物件なら腐るほどあると思われます。

いいですか、基本戸建に資産価値はありません。

[39: 匿名はん]

資産価値があろうが、なかろうがそんなのは関係ないです。
住めるのなら住めばよいし、住めなければ建て替えればよいだけです。
価格は売主が決めるものですから、折り合いがつかなければ諦めてください。

[40: 12]

資産価値のことばかりを言っている人がいますが、土地ではなく家そのものに資産価値を求めて買う人はそう多くは無いと思いますが・・。
資産として考えるのであれば家を買うことは割りに合わない支出ですよ。
そういう考えの方は、一生ずっと古い公団にでも住んで、お金は他で運用したほうが幸せだと思います。

[41: 14]

３０００万の家が６年で１２００万になった例がありましたが、その売主さんはなんか特別な
事情があったんだろうと推察してしまいます。
私も前の家を売って売却損を計算したところ、１２年で２７００万円になりました。
現在住んでいる家のオーナーの売却損は６０００万円以上にもなっていると推測しています。
バブリーな地価が高いころに建てた物件ですからね。
でもそのオーナーはさばさばしたもんでした。
家の価値ってなんだろと気にもなりましたね。

勿論資産価値の評価の重要性はとても認識しています。
でもそれは、何かあってもローンの返済だけはやっていけるという自信があれば、
それ以上は外野がとやかく言う必要もないと思います。

自分の好みの家を新築したとしても、数年後には激しい価格下落に見舞われているわけですから。
新築建てても損になるわけですから、自分の好みの家に遭遇できたんなら、
価格下落の観点からすれば中古のほうがお得と割り切れるんじゃないですかね。
長く使えそうな家であれば・・・・

いずれにせよ、日本の戸建事情はなんか狂っていると思いますね。
政府は２００年住宅構想なんてやっていますが、そういう長持ちする家、リフォームし易い家、
長く使ってやろうと気になる家を求めることは、間違っていないと思いますね。

[42: 土地勘無しさん]

築１６年というと
耐震にかかわる建築基準法とかが
ひとつ前かな？

[43: 14]

耐震についても顧みたほうがいいという意味での書き込みですよね。
確かに２０００年施行の耐震規準を採用していれば、倒壊の危険性はぐっと減ると
インターネットでも公開されています。
８１年より前の基準で満足している方は皆無だと思いますが、８１年から２０００年までを
どう考えるかですよね。
社団法人日本２ｘ４建築協会のページによれば、阪神大震災、新潟中越地震でも２ｘ４の
大きな被害は報告されていないとのことでした。
私個人の理解ですが、木材の劣化が認められない前提で、耐震性を考えるのであれば
２ｘ４の場合では、地盤のことを考えたほうがいいと思っています。
地盤が悪く液状化が懸念されるのであれば、そもそも選ばないかマンションを選びますね。

[44: 匿名さん]

築１６年だから土台や水回りが逝ってるってレスを散見しますが、そんなに早く劣化するものですか？
ご自宅もそれくらいの築年数でリフォーム必須になります？

[45: 買い換え検討中]

テレビのビフォー・アフターでも分かるように
土台が致命的にやられてもすぐに崩壊するわけではない。

しかし、地震のときは
震度が小さくて周りの家が大丈夫でも
自分の家は崩壊するわけだ。

土台は普段見えないから腐っても建て付けぐらいにしか
影響は出ないよ。


当家の場合
セキスＸＸＸムの鉄骨戸建てですが
ドア等の建て付けはまったく狂いがありませんでしたが
風呂場リフォームのために、床を剥がし２０年たった風呂の土台を見たとき
腐り始めていて
風呂のリホームに２５０万かかった。

つまり、言いたいのはリフォームの値段
ではなく我が家の土台の実例という事で参考に。

[46: 匿名さん]

鉄骨が腐るくらい錆びてるのってどーよ？
クレームもんじゃね？

[47: 入居予定さん]

鉄骨が腐ることは無いでしょ。
風呂場の浴槽を入れてる木の枠じゃないの？

[48: 買い換え検討中]

４６は鉄骨構造の家をまったく知らないヤツダネ。

４７さんの言う通り
鉄骨構造と言ってもバスユニットを支える部分は木材なんですのよ。

それはトイレもキッチンも同じでございます。

[49: 匿名さん]

鉄骨故に表面結露が発生し、住設土台である木材が腐ると？

[50: 買い換え検討中]

いやよくはわからん。

原因の細かい説明は聞かなかったから。

[51: 検討中さん]

ちっ

[52: 入居済み住民さん]

で、スレ主さんはどういう結論を出したの？

[53: kolinn]

スレ主です、ご無沙汰してしまって申し訳ありませんでした。
簡単ですが、以下に経過のみ。


先日、売り主さんに了解を得た上で、一級建築士の方に建物調査をしていただきました。
こちらでご指摘を受けた箇所等含めて全て見ていただきました（費用は30万円ほどでした）が、基礎・床下・天井・壁・耐震強度その他、特に問題なしとのことでした。
建物調査は思った以上に丁寧かつしつこく隅々まで見ていただけて、近隣の調査までしていただけるもので、本当に頼んで良かったと思っております。


そして本日、売値の280万円引きで売り主さんからの合意をいただきました。
仮契約は詳細な調査報告書が届いてからを予定しておりますが、買うことはほぼ決まりました。
こちらで様々な助言やご指摘を下さった皆様、本当にありがとうございました。

[54: 14]

スレ主さん

ほぼ希望どおりの運びとなったようで、よかったですね。
売主さんも、大切に家を引き継いでくれる方が見つかって喜んでいるんじゃないですか。
入居後も２ｘ４の良さが実感できるといいですね。

[55: 24]

＞物件どーの以前の問題。入居してからもシガラミありそうだし

うふふ、面白いことを言うものですね。
貴方は一度も仲介を通した不動産の売買経験がない方と認識いたしました。
知らなければ書かなければいいのに、そうすれば恥もかかなくて済むのに。
とりあえず個人を中傷した罰を与えます。
私のこの投稿と一緒に明日には消えることでしょう
ここの管理人さんは荒らし投稿をスルーしないでこうして指摘すれば、一緒に削除してしまうお方なのです。
では管理人さん２４時間以内に輩者のお掃除宜しく！

[56: 匿名さん]

24＝55
まだ売れてないんか？
なんでアンタに罰もらわないかんの？

随分とまたタイムリーな投稿で気味わるっ！
ああ、ウチは新築や。

[57: 購入検討中さん]

こりゃまた・・・おかしな人が出てきましたね・・・

[58: 匿名さん]

>24・55

人にものを頼むのに、>お掃除宜しく？
あんた何様だい？

「削除のほど宜しくお願い致します。」だろ？
そりゃ非難受けるわなｗ

[60: 物件比較中さん]

で、スレは消えませんでしたねｗ

[61: 匿名さん]

全く、傲慢チキってやつだね。
冷やかしじゃ無くて
常識や世間体知らず加減に頭来てるんだ。

24＝55

[62: 匿名さん]

うーん、24さんは今の境遇に悩んでいるのかもしれない。
スレ主さん納得した感じで良かったです。

[63: 購入検討中さん]

立地がいいと、築年数が経っても建物の値段がそれなりにあるようですね。
私が今検討している物件は、築１３年で建物の値段が大体８００万〜７００万って
ところでしょうか。
買うかどうかは未決定ですが、この場所の物件なら、１０年住んでその後売る状況に
なったとしても、土地の値段分は変わらずに売れそうな場所なので、仮に賃貸に住んだとしても
建物の値段分以上にかかるのは目に見えているから、買っても損はしないな、
と考えています。（だからこそ立地の良い場所の中古を探しているのですけど）
立地が良い場所で、気に入れば、買ってもいいのではないですか。