積水ハウス築16年の2×4

[kolinn]

タイトルの仕様の中古住宅を検討しております。建坪は48坪です。
不動産屋さんのお話では、建物のみで当時3000万円以上かかったとのことで、外観、内装共とても気に入っています。
ただ何分築16年ということ、そしてその時代の2×4の性能が良くわからず、不安です。（積水ハウスさんでは現在2×4は扱っていない、と聞きました）
価格から土地代を引いても1000万近くが建物代のようです。普通築16年だと上物はほぼ無価値だと聞いたのですが、これはそれだけ建物が良いということなのか、それともボッタクリなのか。
建物の性能や価格について、どのようなことでも結構ですのでアドバイスをいただけたら嬉しいです。よろしくお願い致します。

[23: ＡＯＩ]

セキスイの建物で信頼できるのは、プレハブになってからです。
プレハブになってからは
調査に行っても、あきれるほど瑕疵がありません。
しかし２×だとすると、自分の調査の経験だと思わしくありません。
職人の質が劣悪だった時期だし・・・。
水平器を持って立ち入り調査させてもらえる環境なら
御自分で調べたほうがよろしいと思います。
現在住んでいて、家具が有るなら無理ですね。

それに、家屋の調査をすればはっきりしますが
大手の建物は、かかっている費用ほどの建物の価値はありません。
築１６年だとすれば、多分建物の価値は
態がよくて５００万、悪くて２００万程度のはずです。

器具無しで見るだけだとすると
自分が調査する場合は、まず立地と聞き込みですが
素人には難しいので、最初に屋根を見てください。
コロニアルでしょうか、コロニアルなら１６年は塗り替え時期を過ぎています。
施工したかどうかちょいと聞いたほうがいいです。
コロニアルの色がはがれて斑になったり
部分的に特に北側にコケとか生えてないでしょうか
小型でいいですから双眼鏡を持って行って見てください。
瓦が載っているなら取り合えず屋根はＯＫとします。
でもずれてる部分が無いかとかチェックしてください。

次に素人に一番わかりやすいのが、建具関連です。
ドアを閉めた状態で、上下の隙間が一定の巾になっていますか？
これは全室見てください。
ドアの方向別に分けて、全てが同じ方向に狭まっていたとしたら
家が傾いています。
当時はバリアフリーでない家が多かったため
傾いてもドアが床に擦れないんですよ。

サッシを少しだけ、３ミリ程開いて、上下で同じ隙間になるか
これもチェックしてください。
上下で３ミリ誤差があっても、クレッセント錠は遊びが大きいため
ちゃんと鍵がかかってしまいます。
ですが、３ミリ誤差が有る家なら、自分は買いません。

もし見せてもらえるなら、床下と屋根裏を見たほうがいいです。
床下は、土間コンが打ってあるかどうか
無い場合は、見えている土が乾いているかどうか。

屋根裏は、断熱材に積もっている埃の厚さを見てください。
殆んど手が汚れないほど積もっていなかったら
ちっとも通風していないって事です。
正常なら、築１６年なら１ミリ弱程度は必ず積もっています。
積もっていなかったら、野地板をよくよく見てください
多分カビだらけです。

自分が納得できるまで調べてしかるべき買い物だと思います。
じっくりやってみてください。

[24: 11]

＞売り手の意見はわかりましたが、取引には必ず折り合いという駆け引きが存在すると思うのです。あなたの場合買い手数多だったのでしょうけど買い手がつかない場合値引き交渉もやぶさかでなくなる状況だって有りうると思うのです。

嫌なら買わなければ良いのです。
この意味がおわかりになりませんか？
何故値引きをなさるのでしょう・・・
それは予算が足りないからでしょう？
最初から売値はわかっているはずですね
では何故内覧するのですか？
もしかして安くなるかな？ですか？？？
失礼な話ですね。

もう一度言いますよ。
所有者側に売却価格を決める権利があります。

【不動産にお買い得はない】
事件物がお好きな方はご自由になさってください。


では失礼致します。

[25: 12]

>12さんのご意見では、この物件の場合建物にも相応の価値があるとお考えでしょうか？

家も見ていないですし、色々な条件も絡みますからいくらの価値がある家なのかはわかりませんが、いくらなんでも「ただ同然」というレベルでないことは確かだと思います。
ご自身で近郊の物件を調べてみられればすぐわかると思いますよ。

中古物件にも相場はありますが、家以外の立地等が気に入っている、子供の学区を変えたくない、実家に近いところを探している・・等の理由で少々割高でも買いたいという人が出てくることもありますし、上の方が言われている通りで売却価格を決めるのは売主です。
データを持参して、理論的に「この家はこれだけの価値しかないからこの価格が妥当だ」といっても売主が断ればそれで終わりです。そういうもんです。

>現在売値から300万ほど（諸経費込で）引いてもらえないか交渉中です。それでも建物に価値を付け過ぎかもしれませんが……。もし値引きを断られたら、残念ですがあきらめようと思っています。

そう決められているのであれば、それでいいんじゃないですか。
それが、あなたが考えられている妥当な価格なのでしょうから。

アドバイスとしては、中古ですから維持費はかかりますので、ぎりぎりの予算で買うと失敗すると思います。
500万円くらいは維持費としていつでも出せるくらいの余裕が無ければやめておいたほうがいいかと思います。
また、家の痛み具合などが気になる場合はそういうのを診断する商売の方もいますから、売主に許可を得た上でそういう方（会社）に依頼するのも1つの手だと思います。費用は当然こちら持ちで。

[26: 契約済みさん]

私も　そのような地下車庫付きの　物件を探していました。

20年経過した東急建設の従来工法の家を買った人いわく　電気の配線等　壁を壊さないとできない事などが多々あり　大変不便だとこぼしてました。小規模な　雨漏りもあるそうです。

コンセントの位置にしても　パソコンを使ったり　間接照明等は　考えてないらしいんですね。

そこで　あきらめました。どうなのかな〜

[27: 14]

１４です。

私の経験談が一般化できるか分かりませんが、ご参考になれば・・・・

まず外壁の通気層ですが、結論をいいますと今の家はよく分かりません。
確かに、外壁の一番下には水きりのスカートがあって、いかにも空気の流れを作っている
ようにも見えます。
ただ、当時の詳しい資料は残って折らず、詳細は不明です。
（建物の設計部面はいただいていますが、なんと手書き図面で時代を感じます）

建物の乾燥や劣化の度合いは、前回も少し書きましたが全く問題ないです。
建物診断を業者にお願いして、床下、屋根裏の腐朽度やカビとも問題なしでした。
（ただ壁の中までは分かりませんが、それは躯体の歪で推測するしかないかも）
べた基礎のコンクリから床までの高さがかなりあること、床も高く周りの住環境から
して通気がいいこと、日当たりもよく全くじめじめしていないことなどもあって、
木材に対しては良好な環境なんだと理解しています。

以前住んでいた在来工法の家のほうが、床下湿っていました。
湿っていたいたといっても、地面（布基礎でした）の水周りだけでして、
土台は全く問題なしでした。
家を売るときに、瑕疵でトラブルが起きることだけはあってはならんと理解していましたので、
付き合いの長い工務店さんに床下を念入りにチェックしてもらっています。
彼曰く、水周りの床下地面は湿っているけれども、それ以外はすべてからからに乾いていて
問題ない。木材は締まっているし、カビもないとのことでした。
彼はいろいろ家を診てきていて、日当たり、家の密集度、通気の構造によってかなり個体差が
あると説明してくれました。
ひどい家は、水周りの床下はべしょべしょになったりしているとのことでした。
そうなると、カビ、腐食も進みやすく、シロアリ被害も発生し易くなるでしょう。

さて今住んでいる家の建物診断をいつ行ったかですが、契約して手付け金を払った後に
行っています。
幸いにもその時点で売主さんは引越し住みでしたので、問題なく評価できたと思います。
建物診断して受け入れ難い問題があったとしても、最悪手付け金を放棄するつもりでした。
それほど気に入っていたんですね、今の家に。とにかく駅に近いでかい家を手に入れたかった
のです。それに２ｘ４でゆとりがある造りでしたので、他に契約される前に手付けしたんです。

本来であれば、契約する前に家を入念に調べたいところですが、入居中ですとなかなか
難しいかもしれません。他の人もおっしゃってますが、リスクを背負いたくないのであれば、
その辺りの事情を売り主さんに説明したらいいか思います。

[28: 匿名さん]

ごたくは抜きにして、16年前のツーバイに1000万の価値はありませんよ。
古屋というほどではないけれど、土地代に色をつける程度でしかないでしょう。立地が気に入っているのなら、指し値すれば良いのでは？

[29: 14]

＞
近所にも上物3000万円以上掛けて建てたHMの立派な家が売り出し中ですが、たった築6年で1200万円です（つまり半額以下）。

そりゃまたすごいですね。
新築の値段が高すぎるのか中古が安すぎるのかよくわかりませんが、異様な世界ですよ。
アメリカではサブプライム問題が起きましたが、これは住宅バブルがはじけて起きたわけですが、
そのバブルは基本は住宅なんですよ。みんな２X４の家買って住宅のキャピタルゲイン当てにして
さらに借金しまくったわけで、基本は住宅が値上がる風潮が２００６年まで続いたんです。
日本じゃ土地は値あがっても中古になって木造建物が値上がるなんて考えられない。
それも耐久劣化に伴って緩やかに安くなるのであれば分かるんですが、６年で半額以下なんて
とにかく日本じゃ資産価値とか売却益とか考えたら新築木造なんてばかばかしくて買ってられない。
結局は土地の値段だけが残ればOKで、長年大切に使って住んであげないと新築なんてやってらんないということになりますね。

[30: ＡＯＩ]

違うスレにも同じような事を書きましたが
大手の建物は建てた瞬間から
支払った価格の５〜６割りしか建物の価値がありません。
零細や一人親方の大工に頼んで７〜８割りです。
３０００なら最初からあって１８００万です。

[31: 匿名さん]

中古物件は土地がいくら、家屋がいくらと分けて金額表示なっていません。
合わせていくらです。

土地の価格もその土地の条件（角地・間口・前の道路等）で相場より高くても売れます。
家屋もその家の条件（間取・設備等）によっても変わります。

中古物件は皆様が言っているように、壁の中等見れないので構造的にどうなのかというリスクはあります。

その場所の環境（通勤や通学の利便性・校区・ご近所の様子等）も含めてどうかです。

売主の提示した金額より少しでも安く買いたいのは当然ですが、金額を設定するのは相手（売主）です。

ご自身で総合的に考えて決めることです。（いくらまでなら買うと・・・）

迷いが有る場合は止めるべきです。
後で後悔する方が多いと思います。

その物件にほれ込む位でないとダメだと思います。

だから、ここに相談する位、迷っているのなら、止めといたら・・・と思います。

[32: kolinn]

スレ主です、皆様ありがとうございます。

>>18さん
＞2×の壁体内結露をご存知でしょうか？

お恥ずかしいことですが家の構造についての知識は皆無で、壁体内結露という言葉も初めて知りました。外壁通気層と合わせて、週末に確認したいと思います。


>>19さん
＞思い切ってリフォーム条件であればこの値段で購入します。と交渉してみてはどうですか？

無知で申し訳ないのですが、リフォーム条件とは
「この値段で買うので、こことここを売り主負担でリフォームしてほしい」
という解釈でよろしいのでしょうか？
不動産屋さんのお話では、売り主さんはあくまで現状渡しでこの価格を希望していらっしゃるとのことです。正直水周りの古さは一番気になっているところではあるので、この点についてはこちらの希望として先方に聞いてもらえるようにお願いしてあります。


>>20さん
＞外壁通気層が必須のものかどうかは分からない。

環境や使い方に左右されることも多いのでしょうね。2×がそんなに歴史のあるものとは知りませんでした。海沿いの神戸で100年持つという事例もあるということですね。


>>21さん
＞近所にも上物3000万円以上掛けて建てたHMの立派な家が売り出し中ですが、たった築6年で1200万円です（つまり半額以下）。

その御宅、激しく惹かれます……でも売り主さんとしてはその価格設定はやはり不本意なのでしょうか。家は買うのも売るのも本当に難しいものですね。


>>地元不動産業者さん

検討中の物件は、私としては間取り、収納、外観等ほぼ全てが理想の物件なんです。
部屋数が少な過ぎるのが一般的には欠点といえばいえますが、うちとしては特に問題になりません。収納も十分過ぎるくらいで、荷物の多い我が家にはぴったりです。水周りの見た目を除けば、間取りや内装に関しては、このまま住むことに抵抗がないどころか「お願いだから直さないでくれ！　このまま住みたいんだ！」くらいに気に入っております。
ちなみに現時点で内装のみリフォーム済みということでしたが、壁紙を張り替えたくらいかな、という感じです。
売り主さんの売る事情については、別の土地に2所帯住宅を建てて引っ越されたとのことで、問題はないと考えております。

＞大手ＨＭでも初期モデルは止めましょう

調べてみます。

色々アドバイスをいただき、本当にありがとうございます。


>>ＡＯＩさん　

今後仮契約まで無事進めたら、家屋調査を依頼してみようと思っております。現状は空き家ですので、その点は大丈夫です。
床下はコンクリートが打ってありました。
屋根裏は、2階の上がほぼ全部グルニエになっているのですが、こういう場合は1階と2階の間を調べれば良いのでしょうか？
屋根や建具に関してのきめ細かいアドバイス本当にありがとうございます。週末に確認してみます。


>>25さん
＞アドバイスとしては、中古ですから維持費はかかりますので、ぎりぎりの予算で買うと失敗すると思います。
500万円くらいは維持費としていつでも出せるくらいの余裕が無ければやめておいたほうがいいかと思います。
また、家の痛み具合などが気になる場合はそういうのを診断する商売の方もいますから、売主に許可を得た上でそういう方（会社）に依頼するのも1つの手だと思います。

家屋調査はもちろん依頼するつもりでおります。
価格については、私の書き方に誤解があったようで申し訳ありませんでした。
予算がないわけではなく、率直に申し上げれば（売り主さんには失礼な物言いだとは思いますが）
「この価格がこの物件に対して妥当かどうか」
を私なりに見て（水周りの古さ等）、値引の検討をお願いしました。
現状でこの価格、これ以上は譲れないと売り主さんがおっしゃるのであれば、無理に値引きをお願いするつもりはありません。


>>26さん
＞20年経過した東急建設の従来工法の家を買った人いわく　電気の配線等　壁を壊さないとできない事などが多々あり　大変不便だとこぼしてました。小規模な　雨漏りもあるそうです。

電気系統は家族の方が詳しく逐一チェックしてもらいましたが、コンセントの数も多く、PC使用にも現状では特に問題はないと思う、と言っていました。でも壁の中の配線は気になりますね。こちらに関してももう一度調べてみます。
照明については、間接照明も含め元々ついている分だけで十分なので、後付けはしないと思います。
（私も家族も、あまりインテリアに興味がある方ではないので…）


>>１４さん
＞今住んでいる家の建物診断をいつ行ったかですが、契約して手付け金を払った後に行っています。
幸いにもその時点で売主さんは引越し住みでしたので、問題なく評価できたと思います。
建物診断して受け入れ難い問題があったとしても、最悪手付け金を放棄するつもりでした。

こちらの物件も既にオープンハウスになっておりますので、このやり方が一番問題がなさそうですね。納得して買うためですから、手付け金は仕方ないですね。自分で色々見て、そこで問題がなさそうなら後はプロにお任せします。

＞それほど気に入っていたんですね、今の家に。

私もまさに同じ心境です。


>>28さん
＞古屋というほどではないけれど、土地代に色をつける程度でしかないでしょう。立地が気に入っているのなら、指し値すれば良いのでは？

立地は本当に気に入っています。既に出来上がっている住宅街なので、今後売り物が出てくるかどうかもわかりませんし。↑に書いた300万引き、が指し値のようなものでしょうか。

[33: 匿名さん]

>24

24からぜってー買いたくねー。

物件どーの以前の問題。入居してからもシガラミありそうだし、住んで気分ワリー。

中古物件購入は建物だけじゃなくて売り主がどんな人間なのかの注意が必要。

住宅会社が良くても、営業最悪だったら買わないでしょ？

それと同じ。

[34: 大学教授さん]

わしも２４から買いたくねー。
こいつ、性格破綻している。

[35: 2×フリークさん]

>スレ主さん

壁体内結露とは？

工法構造問わず断熱材が充填されている壁体内に結露がおきてしまう事を言います。

内外の気温差でおきてしまうサッシ結露と同じ原理です。2×関連のスレには必ず議論されています。

特に2×は構造用パネルで壁内を覆っているので蒸発しにくい構造となっています。

なので通気をとってあげないといけないので、外壁通気層が必要になってくるのです。
勿論パネルには防水透湿シートが貼られます。湿度を外側に放出するシートです。新築現場で壁面に紙が貼ってあるのを見たことあると思います。

以上の事由により外壁通気層が必要となる訳です。

・・・・が、今現在壁体内結露でのトラブルで社会的に問題にはなっていませんのでご安心を。

簡単ではありますが、こんなかんじです。

[36: 匿名さん]

>スレ主さん

今までの書き込みを見ていて思ったのですが、あなたはかなりその物件が気に入っているみたいですね。
何かインスピレーションの様なモノを感じたのでしょうか？

私し事で恐縮ですが、服を買う時、最初にピンときた服があっていろいろ迷って結局最後はそれを購入するのですが、それが正解っていうのが殆んどです。家はそうはいかないと思いますが、大事な調べ事がクリアだったら買うべきなのかもしれません。

書き込みからみて、あなたはその家を必ず大事にする方だと思います。

あまり他人の購入にヘタな事は言えないので・・・・決めるのはあなたです。

[37: 12]

>トピ主様

値引き交渉がうまくいかなければ今の価格でも買うつもりだけど、本当の妥当な価格が知りたい。
少しでも安く買えれば得するし、ってところですか？

相場のことは置いといて、売り手の気持ちも考えた場合、土地も合わせた全体で300万引き程度であれば交渉しても失礼にはならないように思います。
お互いが譲歩して150万円引きなら・・・なんてかたちで決まることも多いみたいですよ。

ただ、売り出されたのは５月ということで売り出されてから間もないですし、相手も売り急いでいないとのことであれば「あわてて安売りせずにもう少し様子を見よう」と考えても不思議ではありません。

私が「ここはいいな」と思う家は大体すぐに売れていましたし、自分がいいなと思う家は他の人もいいなと思うことは多いです。
あっさり別の人に買われてしまうという可能性もあると思いますが、その場合は縁がなかったと思って潔くあきらめましょう。

[38: 購入検討中さん]

16年落ちの戸建は積水だろうがショボ工務店施工だろうが大差ありません。
ていうか基本的に建物に価値はないので、建物に値段を付加しているのなら
それは悪質不動産です。
　熱くなっているとは思いますが冷静になりましょう。その程度の物件なら腐るほどあると思われます。

いいですか、基本戸建に資産価値はありません。

[39: 匿名はん]

資産価値があろうが、なかろうがそんなのは関係ないです。
住めるのなら住めばよいし、住めなければ建て替えればよいだけです。
価格は売主が決めるものですから、折り合いがつかなければ諦めてください。

[40: 12]

資産価値のことばかりを言っている人がいますが、土地ではなく家そのものに資産価値を求めて買う人はそう多くは無いと思いますが・・。
資産として考えるのであれば家を買うことは割りに合わない支出ですよ。
そういう考えの方は、一生ずっと古い公団にでも住んで、お金は他で運用したほうが幸せだと思います。

[41: 14]

３０００万の家が６年で１２００万になった例がありましたが、その売主さんはなんか特別な
事情があったんだろうと推察してしまいます。
私も前の家を売って売却損を計算したところ、１２年で２７００万円になりました。
現在住んでいる家のオーナーの売却損は６０００万円以上にもなっていると推測しています。
バブリーな地価が高いころに建てた物件ですからね。
でもそのオーナーはさばさばしたもんでした。
家の価値ってなんだろと気にもなりましたね。

勿論資産価値の評価の重要性はとても認識しています。
でもそれは、何かあってもローンの返済だけはやっていけるという自信があれば、
それ以上は外野がとやかく言う必要もないと思います。

自分の好みの家を新築したとしても、数年後には激しい価格下落に見舞われているわけですから。
新築建てても損になるわけですから、自分の好みの家に遭遇できたんなら、
価格下落の観点からすれば中古のほうがお得と割り切れるんじゃないですかね。
長く使えそうな家であれば・・・・

いずれにせよ、日本の戸建事情はなんか狂っていると思いますね。
政府は２００年住宅構想なんてやっていますが、そういう長持ちする家、リフォームし易い家、
長く使ってやろうと気になる家を求めることは、間違っていないと思いますね。

[42: 土地勘無しさん]

築１６年というと
耐震にかかわる建築基準法とかが
ひとつ前かな？