積水ハウス築16年の2×4

[kolinn]

タイトルの仕様の中古住宅を検討しております。建坪は48坪です。
不動産屋さんのお話では、建物のみで当時3000万円以上かかったとのことで、外観、内装共とても気に入っています。
ただ何分築16年ということ、そしてその時代の2×4の性能が良くわからず、不安です。（積水ハウスさんでは現在2×4は扱っていない、と聞きました）
価格から土地代を引いても1000万近くが建物代のようです。普通築16年だと上物はほぼ無価値だと聞いたのですが、これはそれだけ建物が良いということなのか、それともボッタクリなのか。
建物の性能や価格について、どのようなことでも結構ですのでアドバイスをいただけたら嬉しいです。よろしくお願い致します。

[2: 2×4入居済みさん]

2×4でしたら外壁通気層をとってあるか確認してください。
なければ？？？
止めですかね。
私だったら買いません。
築16年前ですので、当時輸入住宅ブームで2×4などが急速に普及してきた頃で、どこそこの住宅会社でも2×4をやってましたね。
阪神淡路の件で最近またクローズアップされてますが・・・・・・。

いずれにしてもいま現在積水さんで取り扱いしてないのであれば後々の事を考えて、やめておいた方がよろしいのではないでしょうか。

[3: 大手企業サラリーマンさん]

1000万はぼったくりです。


せいぜい50万が相場でしょう。

でもその中古住宅がメチャクチャ気に入ってるなら別ですが。

あと、水周りは全面リホームが必要。

たぶん、１６年だと相当水でダメージ受けてます。

売り手は愛着のある家なので価値をつけたがりますが
買い手はそうはいきません。

気持ち程度の50万で充分。

普通は価値無しだと思うよ。

[4: 匿名はん]

建物の性能のことは分かりません。

スレ主さんが、その住宅に１０００万の価値が見いだせなければやめておくか、いくらなら
買うかの指し値をすれば良いと思います。
売り主にすれば、スレ主さんだけが買い手ではないので、高ければ高い方が良いに決まって
います。下がるのを待っている内に新たな買い手がついてしまうかも分かりません。
特に隣接する土地の所有者が高値で買われる可能性があります。
私も築２５年の古家を建物１００万で売却しましたが、隣人に声をかけた時は建物１００万
の価値は無いと強気でしたが、不動産屋に売却を依頼したところ言い値で買うと態度を変え
てきました。

[6: kolinn]

皆様レスありがとうございます。


>>2さん

外壁通気層は確認してみます。
いま現在積水で取り扱いしていないので、メンテは全て自分持ちになることを承知の上で検討中です。

>>3さん

＞でもその中古住宅がメチャクチャ気に入ってるなら別ですが。

残念ながら、とても気に入ってしまっているので困っています。木をふんだんに使用した重厚な造りで、自分で建てるのはとても不可能なのがわかるだけに。
水周りは、やはり古さが否めません。設備は当時としてはとてもお金を掛けたものだと一目見てわかる仕様ですが、バスルームやオーブン、食器洗浄機等全てに古さを感じます。もし買うとしたら、配管等どうしても必要なところだけを直し、設備は当面そのまま使用するつもりです。

>普通は価値無しだと思うよ。

この点について、週末もう一度不動産屋さんに話してみます。


>>4さん

＞いくらなら買うかの指し値をすれば良いと思います。

現在売値から300万ほど（諸経費込で）引いてもらえないか交渉中です。それでも建物に価値を付け過ぎかもしれませんが……。もし値引きを断られたら、残念ですがあきらめようと思っています。
購入を考えている地域では、同じくらい〜もう少し低価格で新築マンションや新築建売はたくさんあります（あるというよりも余りまくっていて、値引き合戦も凄いです）。しかし、比較してしまうとどうにも作りに差がありすぎて、古いとわかっていてもついこちらの物件に目が行きがちになっているのが現状です。（土地購入＋注文住宅建築は、予算の都合で不可能です）

平成4年当時の2×4にお詳しい方、あるいはお住まいになったことの方がいらっしゃいましたら（もちろんその他の方も）、引き続きご意見いただけたら嬉しいです。よろしくお願い致します。

[7: 匿名さん]

土地を含めて、その価格でどうなのかです。

あなたが考えている金額で、相手（売主）がいやならそれでお流れです。

相手（売主）が何処まで金額に対して譲歩するかです。

相手の金額に近い買い手が出てくれば、そちらに売買することになるだけです。

その地域の環境等も考慮して、自分自身でいくら位で買うのかを決めることです。

不動産屋の手数料は売買金額によります。

よって、出来れば高く売りたいのが本音です。

[8: 匿名はん]

>>05
なるほど、理解しました。

>>06
建坪は48坪って、建売りではほとんど無いでしょう。
築１６年ですから外壁の塗装や屋根の補修が必要かもわかりません。
構造に問題無く、水回りだけのリフォームで済むなら買いでしょう。

固定資産税は高そうですね。

[9: kolinn]

>>7さん

＞あなたが考えている金額で、相手（売主）がいやならそれでお流れです。

不動産屋さんにも同じ事を言われました。
「売り主様のご希望がありますので…」と。
先方はどう見てもお金に困っていそうにはないので、売り急ぎはしなさそうですし。
不動産屋さんの儲けもありますから、難しいですね。


>>8さん＆レスを下さった皆様

すいません>>1を全面的に間違えました！
48坪は土地面積で、建物の延べ床面積は35坪です。
建坪48坪なんてそんな広くありません、混乱させてしまって本当にすみませんでした。

[10: 購入検討中さん]

結局は売り手と買い手の価値観ですから・・・
ちなみに、土地はそこが気に入っていて、そこじゃなければ嫌だ！と言う感じなのでしょうか？？
16年の家に1000万かけるのは・・・ですよ。
家をただ同然の値段で買い取って、リフォームで1000万くらいかけるなら別ですが。

[11: 売る側の意見]

参考までに書きます。
昭和５７年建築の建売戸建てを平成６年に購入しました。
土地価格は近隣の成約事例からだいたいの予測はつきましたが、建物価格は述べ床２８坪（在来工法）で１２００万でした。
高いと思われる方もいるでしょうが、私はそれでも欲しくて申し込みをしました。
それでも３番手しか取れず・・・
上位２組がマンションからの買換え組で、売却がうまくいかなかったため、現金買いの私に順番がまわってきました。
子供達の幼少期を過ごすには最適な環境だったと今でも後悔はしておりません。
その家も平成１５年に手狭となり売却、建物価格は３００万乗ってました。
これは仲介業者数社と相談して決めた価格です。
こちらは築２０年も過ぎているので更地にして新築を建ててくださる方をと希望しましたが
「新築を建てられない方は世の中には沢山いらっしゃるので、このまま様子をみましょう」と言われ、現状のままで売りに出しました。
オープンハウス後、同時に２組の買手が現れ、結局値引きなしで成約しました。
一組は値引き交渉してきたそうですが、仲介業者に最初から値引きはしないとお伝えしておりましたので「先方にはできないとお伝えしております」と言っていただきました。
不動産には2つと同じ物はありません。
要は、欲しいか欲しくないかです。
私もオープンハウスの前に極端な値引きを言ってこられた方は、こちらからお断りしています。
自宅を値踏みされるのは良い気持ちはしませんし、そんな失礼な方に買ってもらわなくても良いのですから。
個人間売買ですからね、どんな値段をつけようとこちらの自由です。
嫌なら買わなければいい、予算が足りないなら他をあたればいいわけです。
こちらも売り急ぐつもりもありませんし、仲良くしていただいた近隣の方に対しても
極端に値引きして近隣相場を引き下げるようにことは、大変申し訳ないことだと思うのです。

[12: 入居済み住民さん]

>気持ち程度の50万で充分。
>普通は価値無しだと思うよ。

中古住宅をたくさん見てきましたが、今回の条件だとこれは絶対にありえませんね。

[13: 検討中]

>11

売り手の意見はわかりましたが、取引には必ず折り合いという駆け引きが存在すると思うのです。あなたの場合買い手数多だったのでしょうけど買い手がつかない場合値引き交渉もやぶさかでなくなる状況だって有りうると思うのです。

[14: サラリーマンさん]

私の例を紹介します。

昨年、建坪４８坪、築１７年の２X４戸建てを購入しました。
以前住んでいたのは、新築で建てた建坪３０坪の在来工法の戸建です。

買い替えた理由は、広くて駅に近い戸建に魅力を感じたからです。
最初に建てた家より古い家に引っ越すことになんらためらいはありませんでした。
当然小規模のリフォームをしまして、至極快適とても満足しています。

購入した建物の固定資産税評価額は３５０万円で、実際の建物購入価格は分かりません。
仲介ですので、消費税もかからず、土地込みの値段しか気にもとめなかったです。
近隣の取引事例から土地価格を算出し、建物価格を見積もったところ５００万〜
８００万となりました。
築年数からすれば、割高であるとおっしゃる方もいるかと思いますが、
私はそうは思っていません。

というのは、中古戸建の評価なんて画一的で、築年数が経てばあまり当てにならないと
考えているからです。
そもそも２０年前後で建物の評価が、作り値の１０分の１になることに納得できないです。
建物の構造、日当たり、管理、風通しなどで、劣化度合いなんか大きく異なると思います。
確かにカビだらけの家は価値を認めませんが、多くは問題なく躯体を利用できるでしょう。
私も建物診断をしてもらいましたが、木材の乾燥度合いも良好で安心しています。
個人的な感想ですが、日本人は新築住宅が好きな為か、それとも木造住宅の原価償却期間が
短いせいか、不当に中古木造戸建を低く見積もっていると思います。

逆の見方をすれば、そういう風潮があるので、造りと管理保存のよい物件であれば、
中古戸建はとてもお得だと思います。
不動産屋の評価は低くとも実際リフォームすればなんら問題なく利用できますし、
中古戸建のほうが立地がいい場合が多いのではないでしょうか。
固定資産税も低くなるというメリットもありますしね。

スレ主さんも見かけの建物評価ではなく総合的にその物件の価値を判断されればいいかと
思います。

[15: 匿名さん]

かけはなれた価格でもない限り、自分の目的は何処にあるのかをよく見据えて決めた方が良いでしょう。
・・・・・・・・
でも2×は外壁通気層がない場合は止めた方が良いでしょう。

[16: 地元不動産業者さん]

中古住宅をそれなりの値段で買ったヤツや
売ろうとしているヤツには厳しい現実だろうな。

我々実際の販売業者は売るヤツが建物の値段にこだわるのに
辟易してるんだよ。

結局売主には建物がこの値段で売れました（パチパチ）と
報告しながら
買主には建物の値段はともかくとして
全部でこの値段なら買いですよと説明してるわけだ。

築１６年の家屋は水周りの土台もやられているし
床下チェックしたら値段なんかつかないよ。

[17: kolinn]

スレ主です、皆様様々なご意見ありがとうございます。

>>10さん

＞結局は売り手と買い手の価値観ですから・・・

やはり、そこに尽きるのでしょうね。
もし購入することになった場合、屋根や配管等の見えない部分はチェックの上でリフォーム必至になりますね。
とりあえず外装・内装・設備等は、当面の使用には差し支えなさそうなのでそのままのつもりでおります。
場所は現在住んでいるところから100mほどのところで、とても雰囲気の良い住宅街です。住み慣れている土地なので、できればこのままここで暮らしたいという希望もあり、近くで物件を探していて見つけたものです。


>>11さん

売る側の貴重なご意見、とても参考になります、ありがとうございます。
中古物件の場合、最後は売り主さんの心ひとつですものね。
この点においては、或る意味で新築を買うよりも難しい、と実感しております。


>>12さん

＞中古住宅をたくさん見てきましたが、今回の条件だとこれは絶対にありえませんね。

12さんのご意見では、この物件の場合建物にも相応の価値があるとお考えでしょうか？


>>13さん

＞売り手の意見はわかりましたが、取引には必ず折り合いという駆け引きが存在すると思うのです。あなたの場合買い手数多だったのでしょうけど買い手がつかない場合値引き交渉もやぶさかでなくなる状況だって有りうると思うのです。

この物件は「買い手数多」であるようでそうでない、という微妙なところのようです。
売り出されたのは5月ですが、現時点でとりあえず売れていません。
あまり詳細に書けませんが、注文住宅であるがゆえに間取りがかなり特殊で、一般向けとは言いがたい部分があります。不動産屋さんのお話では、問い合わせや内覧者は多いのですが間取り（と価格・築年数）がネックでまとまらない、とのことでした。


>>14さん

同じくらいの築年数の2×4住宅のお話、大変参考になります、ありがとうございます。
上の方のお話にありましたが、外壁通気層はそちらの御宅にはありますか？
無かった場合、風通しや湿度など、どのような感じでしょうか？


>>15さん

＞2×は外壁通気層がない場合は止めた方が良いでしょう。

自分でも少し調べてみたのですが、これが無い場合はやはり住むのは難しいでしょうか？
換気や除湿など、自分で何とかできることはなるべく心がけようとは思っておりますが。


>>16さん

プロの貴重なご意見ありがとうございます。
不動産屋さんの立場としては、どれだけ新築時にこだわって造っても、年数が経てばやはり建物には価値が無くなる、というお考えでしょうか。
実際にお仕事をされていて、例外的に中古の建物に価値がつく場合もあるとお考えですか？
もしよろしければ教えていただけると嬉しいです。

[18: 匿名さん]

>スレ主さま

2×の壁体内結露をご存知でしょうか？
その為の外壁通気層なのですが。

[19: 2倍さん]

>スレ主さん

築16年であれば新築減価償却からいうとまだ価値(値段)は残ってると思います。

だけど中古で売る時は大体値段残って無いです。と言われるんですけどね。殆んど車売買と一緒ですかね。

だけど新築減価償却は20年〜25年と言われているので確実に価値は残っていると思います。
だいたいそのくらいの市場価格ではないかと思われますが、殆んどはリフォーム済みで売ってる様です。だからなかなか買い手が着かないのではないでしょうか。

思い切ってリフォーム条件であればこの値段で購入します。と交渉してみてはどうですか？不動産会社はリフォーム条件交渉を想定してプライスタグを着けている場合もあります。もしそうであれば、交渉しない手はないですよね。
交渉するのはタダなので是非聞いてみるべきです。
頑張ってください。

[20: 物件比較中さん]

外壁通気層のない100年以上前の２xが日本にも残ってることは御存知ですよね？？
外壁通気層のない明治時代の２xが神戸の震災を耐えたことも。
日本の２xの歴史は40年。外壁通気層が一般的になる前の建物も多く残ってる。
外壁通気層が必須のものかどうかは分からない。

[21: 購入検討中さん]

日本は中古住宅の資産価値が著しく低いですよね。
日本の平均住宅寿命が30年ってこともあるけど、築20年ぐらいで価値ナシです。
欧米なんかだと50年60年は当たり前で、中古もそれなりに資産価値があるようですが。

近所にも上物3000万円以上掛けて建てたHMの立派な家が売り出し中ですが、たった築6年で1200万円です（つまり半額以下）。
オープンハウスにも行きましたが立派なお家でしたよ、売るのが勿体無いぐらいの。
間取りがつまらなかったので見送りましたが。

[22: 地元不動産業者さん]

スレ主さん。

売り手は最初は高めに設定し
徐々に下げて行きます。
いわゆるオークションみたいなものです。

私は中古販売を数百戸扱いましたが
意外と鉄骨プレハブ系は人気ありません。

柱や壁の位置がダイナミックに変えられないからです。

２Ｘは築浅なら値段もつきますが・・・

一番人気があり、売り方としても売りやすいのは
在来工法で買い方の家族構成と間取りが一致したときです。

１０年以上の物件は間取りが古臭いというか
収納少な目、壁だけの部屋多目は最悪です。

中古住宅を前の住み主さんの生活のにおいをそのまま
引き継いで住むのは
せっかく買った住宅なのにイヤですよね。
階段なんかリホームの対象になかなか
なりませんが
住み始めると
傷や古臭さが目につきます。

風呂やキッチンも中古は清潔性が無く
汚らしいですよね。

そうなるとリフォームですが
販売時１０年以上の物件はほとんど
水周りの土台がやられています。

こういう物件を案内するときは
これからの夏は好都合で
エアコンを切った家に案内し
室内に長時間いられないようにします。
買主さんはあまりの暑さに
室内チェックもそこそこに
概観をみに外に出ます。

まず、建売の中古物件はやめましょう。
鉄骨系の住宅でも土台には木材を使っているの土台の腐食具合
は要チェックです。

大手ＨＭでも初期モデルは止めましょう

売主さんの売る事情が聴けない物件はやめましょう。

もう面倒くさくなったので今回はこの辺で・・・。