市街化調整区域の戸建てについて

[買い換え検討中]

はじめまして。
自分なりに市街化調整区域について調べてみたのですが
どうも良いことが書いておらずご相談させて頂きたいと思います。
この土地で戸建てを購入してしまったら将来的に条件が厳しく結局建て替えはできず改築程度しかできないとか・・。
そうなると建物自体に問題が生じた場合、自分の土地であっても
何もすることができないのでしょうか。
（放置するしかないのでしょうか？）

購入したい駅が決まっているのですが、駅から徒歩圏内とバス12,3分で2,000万円の差があるのでとても悩んでいます。

市街化調整区域について何か良い面をご存知の方が
いらっしゃいましたらお聞かせ頂けないでしょうか。
もしくは止めたほうが無難なのでしょうか・・。

よろしくお願い致します。

[15: 匿名さん]

NO14です。

古家を購入し新築しました。→古家を解体し新築しました
の誤りです

[16: 腱鞘炎]

我が家は築３５年で、現在建て替え契約済みです。
今の建物より小さくはなりますが、建ぺい率４０％容積率８０％で建て替え可能です。
初めから小さな家＆土地なので、今の部屋が小さくなるか数を減らすかで悩み中です。
建売りだったのですが、買ったその年から市街化調整区域になったようです。
やはり役所に問い合わせて、将来に建て替え可能で、余裕のある土地の大きさなら、安く買えるという利点は大きいと思います。売りも安いでしょうが・・
私は、一生ここに住むので、別に困ることもありませんよ。
ローンの事はこれからなので、何かわかったらまた来ます。

[17: 匿名さん]

都市計画法改正前は、市街化調整区域の既存宅地には普通に家が建てられたはずですが、都市計画法改正後は既存宅地制度が廃止となり、現在は各自治体が基準を作成していると思います。多くの自治体では包括承認基準という、市街化調整区域の既存宅地に家を建築するための基準を定めており、平成○○年まで建築確認申請が必要又は10年以上当該市に住んでいることが必要など、色々と基準があると思います。ただし、この条件を満たせば、今後も家の建て替えなどは可能なはずです。詳細は都道府県の建築関係の課に確認すべきです。あと、市町村によっては、調整区域の小規模開発を抑止するため、家を建てるための最低敷地面積を、包括承認基準とは別に定めているところもあります。

ちなみに私は、どうしても広い土地が必要であったため、市街化区域に隣接した市街化調整区域の土地を購入し家を新築しましたが、ローンは都市銀行も可でした。もしかしたら、融資額は抑えられていたのかもしれませんが。

市街化調整区域は、場所によっては利便性も悪くないが比較的安い、高い建物が建ちにくい、などのメリットもありますが、望んでいない施設の建設の可能性などのデメリットもあります。あと地域によっては、開発の進んでいる地域であれば、市街化調整区域でなくなる可能性もあり、そのような場合に、調整区域の広い敷地を維持できるか、なども問題です。

いずれにしても、市街化調整区域を購入するのであれば、ご自身で、県に確認し、包括承認基準などについても勉強しておくべきだと思います。

[18: 匿名さん]

埼玉県、各市町村で違いがあるが調整でも青、白の調整があって(業者用語)白の調整で市町村の定める範囲内での開発の事なら200〜300平米以上の区割りで販売出来る。
そのなかでも、誰でも買える物件と適合者以外買えない物件有り。大抵、適合資格は６親等の親族がその物件所在地の隣接しる所に住み尚且、その住まいが調整で20年以上暮らしてた事が条件。

担保価値はとても低いので、土地価格の２割程しか融資出ない。しかも、本来は融資×
都市銀行は基本的に無理。

誰でも買える調整でも土地代の半分位でしょ。
建て替えは問題ない。

[19: 契約済みさん]

私の土地も埼玉県内の市街化調整区域ですがそんな感じでした。

「親族が近隣市町村の【市街化調整区域】に20年以上住んでる人」のみ建築可です。
同じ地区の市街化区域（誰でも建てられる土地）と比較して半額の値段でしたのでお買い得です。
固定資産税も半額だし、都市計画税も掛からない。
家を建てちゃえば市街化区域だろうが調整区域だろうが違いなんて分かりません。

私は現金で買いましたが、ローンは組みづらいかもしれません。
上記条件をクリアできる人ならばとってもオトクだと思います。

[20: 購入経験者さん]

>>18
>>19
実際に購入した経験から言うと、そうでもないですよ。

一言で調整区域といっても様々な種類がありますので、どんな形で開発許可が下りてるか、
どんな制限があるのかないのか、確認したうえで検討した方がいいと思います。
大規模開発だったり、市街地の隣接地なら問題はほとんど無いはずです。

肝心の担保評価ですが、私は都市銀行５行回って全部ＯＫの返事でした。
最終的に借りた某銀行は、金利の安さで選んだんですが、
説明書に「調整区域は不可」と書いてありましたが、交渉の末ＯＫになりました。

[21: 匿名さん]

調整区域にしてまでエリアこだわっているのですか。
もっと安い普通の土地を探した方がいいですよ。
将来後悔しないようにしてください。

[22: 入居済み住人さん]

>>21
>>調整区域にしてまで

場所によるよ。
北関東とかだと、市町村のほとんどが調整区域だったりして、
生活する上で、便利なロードサイド店舗や大型ＳＣがあるエリアも調整区域内にあったりするから。

許可要件も、東京などに比べてゆるかったりする。

[23: 住まいに詳しい人]

>>21
意味不明

>>20氏も書いてる通りだけど、街区＝問題ありなんてケースは多くないですよ。実は。
教科書とか、昔の風評を鵜呑みにしすぎなんじゃないですか？
私は元市役所勤めですが、税収増えるからという理由で開発許可乱発してましたし。

[24: 銀行関係者さん]

住信の場合、ネット銀行は駄目ですが本体は無問題です。

調整区域はローン不可って都市伝説ですよ最早ｗ

[25: 匿名さん]

２３
ホントのこと書いたまで。誰が好き好んで調整区域買うかよ。
リスクがありすぎるし、本来建てちゃいけないんだよ。
昔と今ではね・・・

[26: 匿名さん]

>>24
さいたま市在住だがローンは通りにくいよ。　
地元金融機関でやったが>>3氏とおなじ回答。

[27: 匿名さん]

それは土地じゃなくてあなたのせいだよ。

[28: 匿名さん]

土地に価値がないのに、いっちょまえの価格設定するからだよ。
銀行も担保として認められないからであって購入者のせいだけじゃない。
業者は売りっぱなしだからよく考えてね。
今買わなくてもいいんじゃない？
すぐ横の土地が今の調整区並の価格ですぐでるよ。
調整区は本来つかない価格で売り出しているんだから売る時
ボコボコに叩かれるか売れないよ。

[29: 26]

>>27
人物属性は問題ありませんでした。>>3氏同様、物件を変えたら、
審査の厳しい金融機関でも通りましたから。

[30: 入居済み住人さん]

だから、地域によるんだって。

市内のほとんどが、調整区域に成っているような場所なら、
その地域にある金融機関は、「調整区域だから貸しません」とか言ってたら商売にならないでしょ。

[31: 匿名さん]

既存宅廃止で判りにくくなりましたね
基本的にいえば、旧既存宅に該当する所は建て替えは問題ないでしょう
問題は第三者に対しても建設確認が下りるの？ってこと
この辺が曖昧なので担保価値的に？ってなるんでしょう
既存宅廃止ははっきり言って改悪
唯一の基準が無くなっちゃたのは大きい

[32: 銀行関係者さん]

>>26=29
あなたが26で書かれた地元金融機関とは、29で書かれた審査の厳しい金融機関と同じだったのでしょうか？
金融機関が異なれば、（保証会社も含め）審査基準は異なって当然なんですが。

生後40ン年さいたま市在住であり、行員ではないものの関係機関に勤務する私から言わせてもらうと、
さいたま市にそれほど審査の厳しい地元金融機関は無いと思います。

過去レスに出ているとおりで、貸し手にとっての関心事は「該当物件に担保としての価値があるかどうか」だけです。
それは市街地であっても同様です。場所によって対応を変える、ただそれだけの事です。
売る価値のある土地であれば融資いたします。商売ですから。

ですから原則不可の金融機関で借り入れできたという>>20さんも何らおかしいことはありません。
そして、これまた>>20さんのおっしゃる通り、借り入れご希望の場合は開発許可時の内容確認は必須かと思われます。
それが面倒であるなら、遠慮された方がよろしいのではないかと思われます。

[33: 匿名さん]

基準として調整区域は市街化区域の１/3〜1/4の価値しか
ないよ。設定価格を比べてみて？利益がどれほど乗ってるか？
または、そんな土地を高値で買ってしまった業者物件だな。

[34: 匿名さん]

私は調整区域で買いました。
たしかに土地の元値はゼロに近いと思います。
土地代＝分譲のための造成費用というイメージです。
分譲業者にも、これ以上土地が下がっちゃうと土地代がゼロでも利益が出なくなっちゃうと言われました。
売却目的でなければ調整区域でもいいと思います。
当然再建築も可ならですが。
税金が安くてびっくりしました。
銀行ローンも何も問題なかったし。
ローンについては調整区域を一くくりにはできないですよ。
市外化区域と何ら変わらない場所もありますので。
その辺は条例次第です。

[35: 26]

>>32
地元ならMだけでわかるでしょ。
当方は北浦和バス便の見沼区ですよ。

[36: 26]

書き忘れましたが、旧既存宅地です。　
いまでも、どなたでも買えますし、建て替えできるエリアです。
相談したのは、鉄骨3F建への建て替え。
市街化調整なので、土地の評価は極めて低く、
頭金は新築物件の半分くらい要求されましたね。
都市銀行の融資回答はノーでした。
結局、>>3氏と同じように既存物件は賃貸に出し、代わりにもう1軒買いましたよ。

[37: 26]

ちなみに新しい物件は
都市銀行で融資が通りましたので、都市銀行で借りました。

[38: 匿名さん]

>>36
誰でも自由に売買出来るのなら、土地の価値は市街化区域とそう変らないのでは？
でも、それを誰に確認しました？
事実であれば、銀行の融資担当者の知識不足ですね
あと、調整区域だから、再建築不可と言う事はないです
自分及び家族の建築は問題ありません、問題は第三者に譲渡出来ないこと
第三者に譲渡出来ない、即ち担保価値がない、融資が行えないと言う図式です
建築確認とは全く別の話なので、自己資金で建築すれば問題はありません

[39: 入居済み住民さん]

というより、既存宅地での建て替えの場合、１種低層の１０ｍが高さ制限になるはずなので、
３階建てというのがＮＧの原因ではないでしょうか。
ただし、少なくとも銀行が建築許可を出すわけではないので、建て替え内容を聞いて「それでは建築許可が下りない」と考え断ったのではと推測します。

>>38氏の言うとおり、自由に売買でき、建て替えも自由であれば、市街地と価値はそう変わらないはずです。
価値が低いというなら、調整区域だからということではなく、一帯の評価が元々低いんじゃないですか。

失礼ながら、他の方も多く指摘されているように、>>26氏の説明には合理性を欠いた点が多々見受けられる気がします。

[40: 横やり失礼]

高さ制限でも十分三階建ては建ちますよ。

[41: 匿名さん]

埼玉県の市街化調整区域の建売を購入しましたが
親族が何年以上等、関係なかったです。

住宅ローンも、頭金無し・諸経費上乗せの100％以上で本審査通りました。

知り合いは、どなたでも建てれますと書かれた市街化調整区域の土地だけ買い
注文住宅を去年建てましたが、ローンも普通に通ったそうです。

[42: 匿名さん]

どうも調整区域に対する偏見の持ち主がいるようで…

[43: 匿名さん]

調整区域には、色々な種類があります。
No41さんのように、誰でも家を建てられる、売買して再建築可能な
調整区域内の土地もあります。
田舎のほうでは、親族でなければ家を建てられない調整区域内の土地もあります。
10年以上、その地域に住んでいないと家を建てられない調整区域内の土地もあります。
仕組みが複雑なので、敬遠されるのだと思います。
不動産屋の説明で不安だったら、県に建築関係の課に直接相談して
確認することが可能です。

[44: 匿名さん]

市町村ごとの運用が違いすぎるんだ。
本来の意味なら市街化調整区域に新たに土地を求め建物を建てるというのは論外。
経緯がとか実情がとかいうなら、その区域と市街化区域に編入するべき。
あいまいにしたけりゃ未線引のままでいればいい。


新たに調整区域に家を建て運用しているのに、税金が上がるから市街化区域編入反対というトンでもない人がそれなりにいるのも確かなんだけどさ。

[45: 入居済み住民さん]

>>経緯がとか実情がとかいうなら、その区域と市街化区域に編入するべき。
>>あいまいにしたけりゃ未線引のままでいればいい。

市町村ごとの予算の取り方とかあるから、一概には言えないのでは？
市街化区域の指定に変えるには上下水や道路の整備を最優先しなきゃいけないから、
予算が少ない所は、なんちゃって市街化区域「市街化調整区域における区域指定制度」とかを取り入れて対応してる。

[46: 匿名さん]

既存宅を廃止した事による弊害ですね
既存宅地の証明書があれば、誰でも家が建てられたのに、それが無くなった為に自由に家が建てられるののは何処？状態なんですよ今は
基本的に各自治体に判断を任せちゃった為に判りにくいことこの上ないないです
ま、旧法以前は既存宅以外は事実上建設不可状態でしたが
でも、旧既存宅以外で建物建っている所ってありますか？

[47: 匿名さん]

調整区域でも開発許可出して造成・分譲してるとこもありますよ。

[48: 元]

そんなの普通でしょ

[49: 匿名さん]

開発行為云々は法改正の前後問わずある
問題は調整区域内にあるフツーの家のはなし

[50: 匿名さん]

うちの方も市街化調整区域内の田んぼや畑が
売り地やら建築条件付き土地やら建売やらで
どかどか売りに出てる。

[51: 匿名さん]

で　捕まったのが
ハウジング王国　家スタイル

[52: 契約済みさん]

ヨコスレですみません。
市街化調整区域（既存宅地）はいわゆる北側斜線などの制限はないと聞いたのですが、
どうなんでしょうか？

[53: 契約済みさん]

おっしゃる通り、うちは道路斜線はありましたが北側斜線はなかったです。

でも北側のお宅のために一応配慮して建てました。

[54: 匿名さん]

うちは北側斜線ありましたよ。
一低専に準じるとなっていました。
北側に家が建つ可能性はほぼ無いのに。
崖だから。

[55: 契約済みさん]

52です。
やはり同じ市街化調整区域でも規制があるところと無いところがあるんですね。
規制ある無いは確認申請時に分かるんでしょうか？たとえば、規制無いこと前提に書いた図面が規制がある区域だと申請が引っかかったり指摘はちゃんと受けられるんでしょうか？

[56: 物件比較中さん]

土地買うときにわかりますよ。　役所か売主か仲介さんに聞いてみましょう

[57: 入居済み住民さん]

ウチも調整区域内宅地なんですが、建坪率容積率４０／８０です。ところが、何十年先かもわからない都市計画道路が近接していると、あら不思議６０／２００になってしまうのです。北側斜線はあります。市町村によって違うと思われますので役所（できれば建築指導課や道路課）に確認したほうが良いです。怖いのは「否道路」で、道路の形状をして、たとえ公道で道路台帳に記載されていても、建築基準法上の道路としては認められていない場合もあります。道路局の道路とは見解が違うそうです。
また、下水やガスや道路、公園などのインフラが揃っているかもチェックしましょう。ウチは所謂２項道路が多く隅切りも行われていないため、クルマでの通行に不便です。

[58: 契約済みさん]

52=55です。
56様、57様ご回答ありがとうございます。
連休明けに市役所建築指導課に問い合わせしてみます。
ありがとうございました。

[59: 匿名はん]

58さん
調整区域だと確認申請前に４３条許可が必要だったりするから、
そんときに規制や制限がわかるのでは

[60: 匿名さん]

調整区域の土地
都市計画法３４条第１１号（旧８号の３）
基本的には戸建は誰でも建築出来る。制限等は各都道府県（市町村）による（２種住居に準ずるが多いと思います）。
地目が田・畑の場合は２９条の開発許可と農地転用の許可が必要です。
それ以外の場合は４３条の建築許可が必要になります。
都市計画法３４条第１２号（旧８号の４）
No.17さんがおっしゃる通り「包括承認基準」に適合する方のみ建築が可能です。埼玉県ですと６親等・・・千葉県ですと農家の分家・・・などと、都道府県または市町村によって大きく違います。
地目によって２９条や４３条の許可が必要です（１１号と一緒です。違いは「包括承認基準」に適合している書類が増えるだけです）。
もし売買がらみに場合は、あくまでも建築に許可が必要な土地なので、停止条件付の売買にする事をおススメします（開発・建築許可条件で不許可なら白紙解除など）。
住宅ローンは都市銀は担保評価で減額、否決が一般的だと思います（１２号の場合）。地銀や信金、JAならば問題はないと思います。

[61: 匿名さん]

包括承認基準のどれにあたるかが重要だったと記憶しています。
既存宅地だった土地は、包括承認基準でもおなじ扱いが多く、誰でも建築可能な
場合が多いと思います。

包括承認基準はいくつかの基準があり、千葉や埼玉でも既存宅地だった土地は包括承認基準の
うち、特に障害なく誰でも建築可能な土地になっていたと思うのですが。

No60さん、間違っていたら訂正してください。

[62: No.60]

No.61さん
そうですね。既存宅地の指定を受けていた土地は１１号になっている所が多いですね。
ただ、千葉県は線引き前宅地や既存宅地の指定を受けた所でないと、分家以外はキビシイ条件の市町村が多いです。市町村長が１１号、１２号、その他の指定をして知事の許可を受けていたと思いました。それに比べ埼玉県、茨城県はもっとゆるくなっていました。坂戸市・鶴ヶ島市などは調整区域の全域が８-３指定なんて所もありました（法改正に伴いキビシクなりました。乱開発されすぎだったのでしょうね）。包括承認基準の基準自体が市町村ごとに違ったり、申請の手順も違ったり（越谷市ですと２９条が絡まないと、開発行為等の事前審査でOKです。）、２０年継続の捉え方がちがったり・・・市町村の都市計画課に聞かないとはっきりわかりません。

[63: 匿名さん]

No60です。
No61さん、ありがとうございました。

既存宅地だった土地以外でも、自治体によっては、家が建てられる可能性もあるのですね。
知りませんでした。

[64: 匿名さん]

ヤフー不動産などに、これでもかーとばかり出ていた新築戸建て。
マンション掲示板でホットな論議が交わされている神奈川の超人気エリア。敷地３３坪で３９８０万。
安い！と思って今日見学に行きましたが、市街化調整区域。前面というか周辺道路が２～３ｍで車の行き違い不可。ＬＰガス。（物件はオール電化っぽいが）
さらに、極めつけは物件の目の前に「急傾斜ナントカゴニョゴニョ地域」という神奈川県の立て看板が。
やはり調整区域はこのような物件がおおいのかなぁ・・・orz