はじめまして。
自分なりに市街化調整区域について調べてみたのですが
どうも良いことが書いておらずご相談させて頂きたいと思います。
この土地で戸建てを購入してしまったら将来的に条件が厳しく結局建て替えはできず改築程度しかできないとか・・。
そうなると建物自体に問題が生じた場合、自分の土地であっても
何もすることができないのでしょうか。
（放置するしかないのでしょうか？）
購入したい駅が決まっているのですが、駅から徒歩圏内とバス12,3分で2,000万円の差があるのでとても悩んでいます。
市街化調整区域について何か良い面をご存知の方が
いらっしゃいましたらお聞かせ頂けないでしょうか。
もしくは止めたほうが無難なのでしょうか・・。
よろしくお願い致します。
[スレ作成日時]2008-08-04 00:07:00
注文住宅のオンライン相談
市街化調整区域の戸建てについて
| No.2 |
by 匿名はん 2008-08-04 00:17:00
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良いことは安いことそのものです。
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| No.3 |
市街化調整区域に家を持っています。
自己資金さえあれば建替・増改築には困りませんが、銀行融資となると厳しいです。 残債や土地の担保価値にもよりますが、 私の場合、建替代金の半分以上の自己資金を入れない限り融資は困難と銀行に言われました。 結局建替を断念し、古家を賃貸に出し、建売住宅を新たに購入することになりました。 やはり購入は止めたほうが無難だと思いますよ。 |
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| No.4 |
早速のご回答有難うございます。
no.02様 同じ駅を利用して徒歩15分、バス15分・・ この程度の差で2,000万円の差だったら後者の考えだったのです。 ですが安いということは単にそれだけの差ではなく、やはり市街化区域という特記事項が重要なんですね。 自分の知識が足らずもう一度検討してみることにしました。 no,03様 2,000万の開きは大きいので駅から15分歩くよりバスで15分のほうが・・など 良い方に考えていたのですが、もう一度良く検討してみようと思います。 気に入った情報（価格、間取りなど）があると気になる面より良いところばかりに目が行きがちですが、これから数十年お世話になる家なのでその後の事も考えなければなりませんよね。 建て替え時の融資の件は知りませんでした。 建て替え時の条件が厳しいとは聞いたり書かれていたのですが、実際のところどうなのかイマイチ分からなかったので大変勉強になりました。 貴重なお話有難うございました。 |
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| No.5 |
市街化調整区域内でも、開発許可を受けている分譲地内でしたら、
市街化区域と変わらずに、増築も建て替えもOKです。銀行融資もOK。 メリットは、都市計画税がかからない事。（固定資産税は、かかります。）と、隣接した市街化区域の土地より、多少は安い事位でしょう。 しかし、開発許可以外の調整区域は、要注意らしいです。 3さんのおっしゃる通りかと思います。 調整区域といっても、物件によって色々あるみたいなので、気になる物件があるのでしたら、 業者に直接聞くのが一番ですね。 ご自分で調べたいのでしたら、市役所の建築指導課あたりに地図を持っていき、 質問してみると、色々教えてくれますよ。 |
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| No.6 |
>>5
私のところは開発許可地域ですが、それでも建替えの融資条件は厳しかったのです。 残債の額によるのです。（３０年ローンで１５年経過しておりましたが） 残債額+新築建物価格＞銀行の評価額の場合、自己資金比率を高くしないと 銀行は嫌がります。 残債額＋新規建売物件価格のほうが銀行融資は通りやすかったです。 |
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| No.7 |
調整地の融資でしたら、JAなら勤続3年か、自営でしたらJAと1年以上のお付き合いがあれば、特に問題ないですよ。ただ、地目が「田」のままだと厳しいです。地目変更が必要ですが簡単ではないです。どちらにしても調整地というだけで、都市銀行系は渋いでしょうね。というか無理に近いでしょうね。
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| No.8 |
調整区域には基本的建築物を建てる事はできません。
例外として、分家住宅、日用品販売店舗等、病院等は建築可能です（但し、開発許可が必要） 調整区域内に中古住宅を購入するときは、その建物が当時どのような開発許可で、建築したかを調べる必要があります。 分家住宅で建て建物を購入した場合、前の所有者の親からの分家住宅となるので 将来的に建替え等で何らかの障害が出きます。 各都道府県及び各市町で、開発行為の基準が違いますので 一度 役所の都市計画課に相談に行かれたほうが間違いありません。 その時に応対してくれた担当者の氏名を聞いておいてください。 |
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| No.9 |
no,5様
市街化区域といっても開発許可地域だったり、色々ありますよね。 正直なところ、単に価格や好きな土地（場所）、交通の便利さなど 生活に便利でそれなりの広さがあれば・・と安易に考えていた自分が恥ずかしいです。 戸建ての場合は土地の評価が大事なんだと改めて考えさせられました。 家の行く末、大事ですもんね。 有難うございました。 no.6様 私も30年ローンで組む計算でした。 家のメンテナンスがどれくらい先になるかは現実的に想像できないのですが、 いざそうなった時に頭を悩ますことが事前に分かっているようであれば 回避できたら、と思っていますので貴重なお話有難うございました。 それにしても建て替えより残債額＋新規建売物件価格のほうが銀行融資は通りやすかったのには とても驚きました。 no.7様 地目が「田」確かに特記事項に記載してあったりしますね。 こういった記載は購入後に日常生活に何も不便は感じず快適に暮らせるかもしれませんよね。 ですが家の行く末についてもっとよく考えてみることにしました。 ですが気になる物件には「市街化調整区域」と記載ばかり・・ どうも価格だけの問題ではなく、土地柄そういった区域のようで頭を悩ましています。 JAはお世話になっておらず、都市銀行はやはり厳しいのですね。 教えて下さり有難うございました。 |
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| No.10 |
no.8様
＞＞調整区域には基本的建築物を建てる事はできません。 やはりそうなのですね。 自分なりに調べた時に結果そういうことなのだろう、と思いました。 条件が厳しい＝断念せざるを得ないのが現状のようですね。 しかしそうなるとせっかく購入した自分の土地だとしても 将来的に何も建てることができず放置するだけになってしまうのでしょうか？ 例えばの話ですが、子供に土地を譲っても建て替えできないようであれば 所有していても意味のない土地ということになるのでしょうか？ 後々利用価値がないと予め分かっていたら購入者はいないのでは？と思ってしまいます。 中古だとさらに面倒なのですね。 有難うございました。 |
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| No.11 |
資料が何もないので詳しいことはいえませんが。
特記事項に地目「田」記載せれてあるのですか？ 考えれることは次のことです 1. 前の所有者が、線引き以前（各市町村によって違いますが 昭和40年頃）から所有していて地目変更していない。 2. 無許可（開発許可及び建築確認申請）で建築物を建てた。 以上が考えらえます。（詳しい資料がないと判断できませんが。） また、将来お子さんに土地を譲って、お子さんが農地（田畑）又は、資材置場等（建物は建てれない）として使用していくことになります。 |
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| No.12 |
関東？埼玉県なら詳しく教えてあげるよ。
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| No.13 |
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| No.14 |
市街化調整区域で古家有りで土地を購入し、古家を購入し新築しました。
私の市では既存宅地の建替は可能という事を不動産屋に調べてもらい 購入に踏み切りました。 １５年での立替や大幅なリフォームの必要のない建物を建てるのであれば 残債の事を気にすることもないし、他の方もおっしゃってますが 価格が安いのと都市計画税がかからないという金銭的メリットもあります。 まずは不動産屋経由か、信用出来ないなら役所に問い合わせてみる事をお勧めします。 土地探しは大変だとは思いますが、やれる事はやってみて後悔のないように 頑張ってください！ |
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| No.15 |
NO14です。
古家を購入し新築しました。→古家を解体し新築しました の誤りです |
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| No.16 |
我が家は築３５年で、現在建て替え契約済みです。
今の建物より小さくはなりますが、建ぺい率４０％容積率８０％で建て替え可能です。 初めから小さな家＆土地なので、今の部屋が小さくなるか数を減らすかで悩み中です。 建売りだったのですが、買ったその年から市街化調整区域になったようです。 やはり役所に問い合わせて、将来に建て替え可能で、余裕のある土地の大きさなら、安く買えるという利点は大きいと思います。売りも安いでしょうが・・ 私は、一生ここに住むので、別に困ることもありませんよ。 ローンの事はこれからなので、何かわかったらまた来ます。 |
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| No.17 |
都市計画法改正前は、市街化調整区域の既存宅地には普通に家が建てられたはずですが、都市計画法改正後は既存宅地制度が廃止となり、現在は各自治体が基準を作成していると思います。多くの自治体では包括承認基準という、市街化調整区域の既存宅地に家を建築するための基準を定めており、平成○○年まで建築確認申請が必要又は10年以上当該市に住んでいることが必要など、色々と基準があると思います。ただし、この条件を満たせば、今後も家の建て替えなどは可能なはずです。詳細は都道府県の建築関係の課に確認すべきです。あと、市町村によっては、調整区域の小規模開発を抑止するため、家を建てるための最低敷地面積を、包括承認基準とは別に定めているところもあります。
ちなみに私は、どうしても広い土地が必要であったため、市街化区域に隣接した市街化調整区域の土地を購入し家を新築しましたが、ローンは都市銀行も可でした。もしかしたら、融資額は抑えられていたのかもしれませんが。 市街化調整区域は、場所によっては利便性も悪くないが比較的安い、高い建物が建ちにくい、などのメリットもありますが、望んでいない施設の建設の可能性などのデメリットもあります。あと地域によっては、開発の進んでいる地域であれば、市街化調整区域でなくなる可能性もあり、そのような場合に、調整区域の広い敷地を維持できるか、なども問題です。 いずれにしても、市街化調整区域を購入するのであれば、ご自身で、県に確認し、包括承認基準などについても勉強しておくべきだと思います。 |
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| No.18 |
埼玉県、各市町村で違いがあるが調整でも青、白の調整があって(業者用語)白の調整で市町村の定める範囲内での開発の事なら200〜300平米以上の区割りで販売出来る。
そのなかでも、誰でも買える物件と適合者以外買えない物件有り。大抵、適合資格は６親等の親族がその物件所在地の隣接しる所に住み尚且、その住まいが調整で20年以上暮らしてた事が条件。 担保価値はとても低いので、土地価格の２割程しか融資出ない。しかも、本来は融資× 都市銀行は基本的に無理。 誰でも買える調整でも土地代の半分位でしょ。 建て替えは問題ない。 |
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| No.19 |
私の土地も埼玉県内の市街化調整区域ですがそんな感じでした。
「親族が近隣市町村の【市街化調整区域】に20年以上住んでる人」のみ建築可です。 同じ地区の市街化区域（誰でも建てられる土地）と比較して半額の値段でしたのでお買い得です。 固定資産税も半額だし、都市計画税も掛からない。 家を建てちゃえば市街化区域だろうが調整区域だろうが違いなんて分かりません。 私は現金で買いましたが、ローンは組みづらいかもしれません。 上記条件をクリアできる人ならばとってもオトクだと思います。 |
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| No.20 | ||
| No.21 |
調整区域にしてまでエリアこだわっているのですか。
もっと安い普通の土地を探した方がいいですよ。 将来後悔しないようにしてください。 |
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| No.22 |
>>21
>>調整区域にしてまで 場所によるよ。 北関東とかだと、市町村のほとんどが調整区域だったりして、 生活する上で、便利なロードサイド店舗や大型ＳＣがあるエリアも調整区域内にあったりするから。 許可要件も、東京などに比べてゆるかったりする。 |
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| No.23 | ||
| No.24 |
住信の場合、ネット銀行は駄目ですが本体は無問題です。
調整区域はローン不可って都市伝説ですよ最早ｗ |
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| No.25 |
２３
ホントのこと書いたまで。誰が好き好んで調整区域買うかよ。 リスクがありすぎるし、本来建てちゃいけないんだよ。 昔と今ではね・・・ |
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| No.26 | ||
| No.27 |
それは土地じゃなくてあなたのせいだよ。
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| No.28 |
土地に価値がないのに、いっちょまえの価格設定するからだよ。
銀行も担保として認められないからであって購入者のせいだけじゃない。 業者は売りっぱなしだからよく考えてね。 今買わなくてもいいんじゃない？ すぐ横の土地が今の調整区並の価格ですぐでるよ。 調整区は本来つかない価格で売り出しているんだから売る時 ボコボコに叩かれるか売れないよ。 |
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| No.29 | ||
| No.30 |
だから、地域によるんだって。
市内のほとんどが、調整区域に成っているような場所なら、 その地域にある金融機関は、「調整区域だから貸しません」とか言ってたら商売にならないでしょ。 |
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| No.31 |
既存宅廃止で判りにくくなりましたね
基本的にいえば、旧既存宅に該当する所は建て替えは問題ないでしょう 問題は第三者に対しても建設確認が下りるの？ってこと この辺が曖昧なので担保価値的に？ってなるんでしょう 既存宅廃止ははっきり言って改悪 唯一の基準が無くなっちゃたのは大きい |
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| No.32 |
>>26=29
あなたが26で書かれた地元金融機関とは、29で書かれた審査の厳しい金融機関と同じだったのでしょうか？ 金融機関が異なれば、（保証会社も含め）審査基準は異なって当然なんですが。 生後40ン年さいたま市在住であり、行員ではないものの関係機関に勤務する私から言わせてもらうと、 さいたま市にそれほど審査の厳しい地元金融機関は無いと思います。 過去レスに出ているとおりで、貸し手にとっての関心事は「該当物件に担保としての価値があるかどうか」だけです。 それは市街地であっても同様です。場所によって対応を変える、ただそれだけの事です。 売る価値のある土地であれば融資いたします。商売ですから。 ですから原則不可の金融機関で借り入れできたという>>20さんも何らおかしいことはありません。 そして、これまた>>20さんのおっしゃる通り、借り入れご希望の場合は開発許可時の内容確認は必須かと思われます。 それが面倒であるなら、遠慮された方がよろしいのではないかと思われます。 |
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| No.33 |
基準として調整区域は市街化区域の１/3〜1/4の価値しか
ないよ。設定価格を比べてみて？利益がどれほど乗ってるか？ または、そんな土地を高値で買ってしまった業者物件だな。 |
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| No.34 |
私は調整区域で買いました。
たしかに土地の元値はゼロに近いと思います。 土地代＝分譲のための造成費用というイメージです。 分譲業者にも、これ以上土地が下がっちゃうと土地代がゼロでも利益が出なくなっちゃうと言われました。 売却目的でなければ調整区域でもいいと思います。 当然再建築も可ならですが。 税金が安くてびっくりしました。 銀行ローンも何も問題なかったし。 ローンについては調整区域を一くくりにはできないですよ。 市外化区域と何ら変わらない場所もありますので。 その辺は条例次第です。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
書き忘れましたが、旧既存宅地です。
いまでも、どなたでも買えますし、建て替えできるエリアです。 相談したのは、鉄骨3F建への建て替え。 市街化調整なので、土地の評価は極めて低く、 頭金は新築物件の半分くらい要求されましたね。 都市銀行の融資回答はノーでした。 結局、>>3氏と同じように既存物件は賃貸に出し、代わりにもう1軒買いましたよ。 |
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| No.37 |
ちなみに新しい物件は
都市銀行で融資が通りましたので、都市銀行で借りました。 |
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| No.38 |
>>36
誰でも自由に売買出来るのなら、土地の価値は市街化区域とそう変らないのでは？ でも、それを誰に確認しました？ 事実であれば、銀行の融資担当者の知識不足ですね あと、調整区域だから、再建築不可と言う事はないです 自分及び家族の建築は問題ありません、問題は第三者に譲渡出来ないこと 第三者に譲渡出来ない、即ち担保価値がない、融資が行えないと言う図式です 建築確認とは全く別の話なので、自己資金で建築すれば問題はありません |
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| No.39 | ||
| No.40 |
高さ制限でも十分三階建ては建ちますよ。
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| No.41 |
埼玉県の市街化調整区域の建売を購入しましたが
親族が何年以上等、関係なかったです。 住宅ローンも、頭金無し・諸経費上乗せの100％以上で本審査通りました。 知り合いは、どなたでも建てれますと書かれた市街化調整区域の土地だけ買い 注文住宅を去年建てましたが、ローンも普通に通ったそうです。 |
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| No.42 |
どうも調整区域に対する偏見の持ち主がいるようで…
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| No.43 |
調整区域には、色々な種類があります。
No41さんのように、誰でも家を建てられる、売買して再建築可能な 調整区域内の土地もあります。 田舎のほうでは、親族でなければ家を建てられない調整区域内の土地もあります。 10年以上、その地域に住んでいないと家を建てられない調整区域内の土地もあります。 仕組みが複雑なので、敬遠されるのだと思います。 不動産屋の説明で不安だったら、県に建築関係の課に直接相談して 確認することが可能です。 |
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| No.44 |
市町村ごとの運用が違いすぎるんだ。
本来の意味なら市街化調整区域に新たに土地を求め建物を建てるというのは論外。 経緯がとか実情がとかいうなら、その区域と市街化区域に編入するべき。 あいまいにしたけりゃ未線引のままでいればいい。 新たに調整区域に家を建て運用しているのに、税金が上がるから市街化区域編入反対というトンでもない人がそれなりにいるのも確かなんだけどさ。 |
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| No.45 |
>>経緯がとか実情がとかいうなら、その区域と市街化区域に編入するべき。
>>あいまいにしたけりゃ未線引のままでいればいい。 市町村ごとの予算の取り方とかあるから、一概には言えないのでは？ 市街化区域の指定に変えるには上下水や道路の整備を最優先しなきゃいけないから、 予算が少ない所は、なんちゃって市街化区域「市街化調整区域における区域指定制度」とかを取り入れて対応してる。 |
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| No.46 |
既存宅を廃止した事による弊害ですね
既存宅地の証明書があれば、誰でも家が建てられたのに、それが無くなった為に自由に家が建てられるののは何処？状態なんですよ今は 基本的に各自治体に判断を任せちゃった為に判りにくいことこの上ないないです ま、旧法以前は既存宅以外は事実上建設不可状態でしたが でも、旧既存宅以外で建物建っている所ってありますか？ |
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| No.47 |
調整区域でも開発許可出して造成・分譲してるとこもありますよ。
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| No.48 |
そんなの普通でしょ
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| No.49 |
開発行為云々は法改正の前後問わずある
問題は調整区域内にあるフツーの家のはなし |
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| No.50 |
うちの方も市街化調整区域内の田んぼや畑が
売り地やら建築条件付き土地やら建売やらで どかどか売りに出てる。 |
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| No.51 |
で 捕まったのが
ハウジング王国 家スタイル |
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| No.52 |
ヨコスレですみません。
市街化調整区域（既存宅地）はいわゆる北側斜線などの制限はないと聞いたのですが、 どうなんでしょうか？ |
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| No.53 |
おっしゃる通り、うちは道路斜線はありましたが北側斜線はなかったです。
でも北側のお宅のために一応配慮して建てました。 |
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| No.54 |
うちは北側斜線ありましたよ。
一低専に準じるとなっていました。 北側に家が建つ可能性はほぼ無いのに。 崖だから。 |
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| No.55 |
52です。
やはり同じ市街化調整区域でも規制があるところと無いところがあるんですね。 規制ある無いは確認申請時に分かるんでしょうか？たとえば、規制無いこと前提に書いた図面が規制がある区域だと申請が引っかかったり指摘はちゃんと受けられるんでしょうか？ |
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| No.56 |
土地買うときにわかりますよ。 役所か売主か仲介さんに聞いてみましょう
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| No.57 |
ウチも調整区域内宅地なんですが、建坪率容積率４０／８０です。ところが、何十年先かもわからない都市計画道路が近接していると、あら不思議６０／２００になってしまうのです。北側斜線はあります。市町村によって違うと思われますので役所（できれば建築指導課や道路課）に確認したほうが良いです。怖いのは「否道路」で、道路の形状をして、たとえ公道で道路台帳に記載されていても、建築基準法上の道路としては認められていない場合もあります。道路局の道路とは見解が違うそうです。
また、下水やガスや道路、公園などのインフラが揃っているかもチェックしましょう。ウチは所謂２項道路が多く隅切りも行われていないため、クルマでの通行に不便です。 |
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| No.58 |
52=55です。
56様、57様ご回答ありがとうございます。 連休明けに市役所建築指導課に問い合わせしてみます。 ありがとうございました。 |
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| No.59 |
58さん
調整区域だと確認申請前に４３条許可が必要だったりするから、 そんときに規制や制限がわかるのでは |
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| No.60 |
調整区域の土地
都市計画法３４条第１１号（旧８号の３） 基本的には戸建は誰でも建築出来る。制限等は各都道府県（市町村）による（２種住居に準ずるが多いと思います）。 地目が田・畑の場合は２９条の開発許可と農地転用の許可が必要です。 それ以外の場合は４３条の建築許可が必要になります。 都市計画法３４条第１２号（旧８号の４） No.17さんがおっしゃる通り「包括承認基準」に適合する方のみ建築が可能です。埼玉県ですと６親等・・・千葉県ですと農家の分家・・・などと、都道府県または市町村によって大きく違います。 地目によって２９条や４３条の許可が必要です（１１号と一緒です。違いは「包括承認基準」に適合している書類が増えるだけです）。 もし売買がらみに場合は、あくまでも建築に許可が必要な土地なので、停止条件付の売買にする事をおススメします（開発・建築許可条件で不許可なら白紙解除など）。 住宅ローンは都市銀は担保評価で減額、否決が一般的だと思います（１２号の場合）。地銀や信金、JAならば問題はないと思います。 |
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| No.61 |
包括承認基準のどれにあたるかが重要だったと記憶しています。
既存宅地だった土地は、包括承認基準でもおなじ扱いが多く、誰でも建築可能な 場合が多いと思います。 包括承認基準はいくつかの基準があり、千葉や埼玉でも既存宅地だった土地は包括承認基準の うち、特に障害なく誰でも建築可能な土地になっていたと思うのですが。 No60さん、間違っていたら訂正してください。 |
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| No.62 |
No.61さん
そうですね。既存宅地の指定を受けていた土地は１１号になっている所が多いですね。 ただ、千葉県は線引き前宅地や既存宅地の指定を受けた所でないと、分家以外はキビシイ条件の市町村が多いです。市町村長が１１号、１２号、その他の指定をして知事の許可を受けていたと思いました。それに比べ埼玉県、茨城県はもっとゆるくなっていました。坂戸市・鶴ヶ島市などは調整区域の全域が８-３指定なんて所もありました（法改正に伴いキビシクなりました。乱開発されすぎだったのでしょうね）。包括承認基準の基準自体が市町村ごとに違ったり、申請の手順も違ったり（越谷市ですと２９条が絡まないと、開発行為等の事前審査でOKです。）、２０年継続の捉え方がちがったり・・・市町村の都市計画課に聞かないとはっきりわかりません。 |
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| No.63 |
No60です。
No61さん、ありがとうございました。 既存宅地だった土地以外でも、自治体によっては、家が建てられる可能性もあるのですね。 知りませんでした。 |
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| No.64 |
ヤフー不動産などに、これでもかーとばかり出ていた新築戸建て。
マンション掲示板でホットな論議が交わされている神奈川の超人気エリア。敷地３３坪で３９８０万。 安い！と思って今日見学に行きましたが、市街化調整区域。前面というか周辺道路が２～３ｍで車の行き違い不可。ＬＰガス。（物件はオール電化っぽいが） さらに、極めつけは物件の目の前に「急傾斜ナントカゴニョゴニョ地域」という神奈川県の立て看板が。 やはり調整区域はこのような物件がおおいのかなぁ・・・orz |
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