市街化調整区域の土地について

[匿名さん]

市街化調整区域の土地を考えています。何に注意が必要ですか？
一応、買える条件ではあるのですが、色々トラブルがあると聞いて不安になってしまいました。そこに住んでる方や、土地についてご存じの方アドバイス下さい。

[2: 匿名さん]

そもそもローンを組めないことが多い。

[3: 匿名さん]

そうそう。ローンは難しいかなぁ。でも農協なら貸してくれるよ。
借り換えが出来ない可能性あり。
土地自体はどこを買ってもトラブルは付き纏うから、しっかり調査して対応すれば大丈夫。税金で得することもあるから、トータル的に考えた方が良いよ。

[4: 市街化調整区域住民さん]

自治体によって家を建てられる条件が違うかもしれませんが、建てられる条件をクリアしてるならお得だと思いますよ。
当然、土地の値段が安いし、固定資産税も安い、都市計画税が要らないなどの金銭的メリットですね。
ローンは組みづらいかもしれませんが。

>>色々トラブルがあると聞いて不安になってしまいました

市街化調整地域だからというトラブルなんてあるんですか？

[5: 匿名さん]

みなさんご意見ありがとうございます。

私が聞いたのは、市などが開発を望んでいないので水道管や電気など引くのにかなり費用がかかったり、市役所とHMとの話の間で金額の相違があったなど某工務店さんの営業の話です。後は、立て替えやリフォームが出来ないと。
いかがですか？何か知ってたら教えて下さい。

[6: 匿名さん]

それは、調整区域で建築する無知な素人から、その工務店がボッタ栗してる位にしか思えないな。

建替え等については許可の取り方で変わるが、概ね許可を取った人と、その親族が同様の建築物を建てるのであれば問題ない。

[7: 匿名さん]

まず市町村によって違う可能性はありますが、私の実家は立て替えしましたよ。ただ同じ名義で違う敷地に既に家を持っていたら建てるのは無理です。
スレ主さんの電気、ガス、水道が引いてないと言う環境は？となると、確かに高額な費用が必要かもしれませんね。
田んぼとかでも地盤が心配だし。
それらをクリア出来れば市街化調整区域は最高ですよ。

[8: 匿名]

私はある政令指定都市に住んでいますが、家を建てられる
市街化調整区域の土地を買って、そこに昨年家を建て、今
快適な生活を送っているものです。私がここに家を建
てられたことについての経緯などについて簡潔に書きたいと思
います。それが答えになると思うからです。
地域によって市街化調整区域の扱いは違いますが、私の地
域の場合は昭和45年が一つのキーポイントとなっています。
どういうことかというと、昭和45年以前は市街化区域、調整
区域の区別がなく、どこでも好きなように家を建てられたそ
うです。また確認申請も必要がなかったそうです。それが昭
和45年に法律（条例）がかわり、市街化区域と市街化調整区域の区別
ができ、その後は市街化調整区域には家を建てられなくなっ
たそうです。しかし、昭和45年前に家を建てた人には、たと
えそこが市街化調整区域であっても、そこに永久に住む権利
や建て換えの権利を与えられたとのことです。またその法律（条例）
によると、たとえ土地の持ち主が代わったとしてもその権利
は継承されることになったそうです。（昭和45年の固定資産税の証明が必要でした）
それで私も建てられることができたわけです。私が購入した
土地は６５０坪で約４５０万円でした。めちゃくちゃ安いです。
しかもまわりは林と草原で、また家もまばらで、政令指定都市とは思えな
いロケーションです。
もちろん合法的に家を建てることができる土地なので、家建築のローン
も組めました。ただし、土地には担保価値がないため、どこの
銀行でもローンを組めるわけではあません。いろいろあたっ
てみる必要がありました。それから私の住んでいるところは
水道と電気、電話は問題がなかったのですが、下水は来てい
ないので浄化槽を設置する必要がありました。浄化槽の設置
には市の補助は受けられましたが、結構なお金が必要でした。
でも広い土地を手に入れることができ、さらに自然の中で暮
らせるのですから、それは大きな問題ではないです。トータ
ルに考えると、市街化調整区域に住むのは最高です。
それで市街化調整区域に住むメリット、デメリットをまとめると以下のようになります。
デメリット
・その土地が本当に家を建てることができるかどうかを市役所の宅地課に行って確認をする必要があり、大変面倒。
・土地購入のためのローンは組めない。（現金払いが必要）
・土地の担保価値がないため、家建築のローンを認めてくれる銀行やローン会社が少ないためいろいろあたる必要が　ある。
・たぶんどこの土地も浄化槽が必要である。（その他のライフラインの確認が必要）
・市中心部から遠いため通勤・通学が大変。
・家がまばらなので、防犯対策はしっかりと。
・朝玄関を出ると鳥の声が聞こえ、仕事に行きたくなくなる。

メリット
・土地が安いので、家にお金をかけられる。
・固定資産税が安い。（年間４万円）
・住宅取得税はかからなかった。
・土地が広いので、庭作りや野菜作りを楽しめる。
・自然が身近なので、鳥やかえる、虫の声に癒される。
・毎日キャンプ場のバンガローで過ごしているような感覚。
・まわりに人があまりいないので、人の目を気にしないですむ。
・家から歩いて５分でニジマスが釣れる川に行ける。（ウチの場合）

[9: 匿名さん]

知らない事だらけでお恥ずかしい。皆さんの意見ホントにわかりやすく教えて頂き勉強になります。ありがとうございます。
無知は怖いですね！！市役所に行ったりして前向きに検討して購入しようと思います。
快適に過ごしてるお話聞けて安心しました。メリット・デメリット大変参考になりました。

[10: 匿名さん]

前向きに検討するような材料が書き込まれているようには見えないんだが。
よほどの好条件か、ゆるゆるな市町村じゃないと手を出して良い物とは思えん。

スレ主は背中を押して欲しいだけか？

[11: 匿名]

08です。家が建てられる土地の場合は、０８で書いたとおり本当に良いことだらけです。
家をたてられる土地である場合は前向きに検討して良いと思います。
ただし、その土地が過去に水田など地盤に問題がある場合は
土地の専門家に相談した方が良いと思います。
それから、ほかに何かわからないことが出てきた場合は、
経験をもとにわかる範囲でお答えします。なんでもきいて
ください。

[12: 匿名さん]

ライフライン入れるのに、60万位だったと思います。

うちは入ってたのでうきました。

住み始めてからは、都市計画税？？みたいなのがかかります。（涙）

[13: 匿名さん]

市街化調整区域の分譲地内で建築予定です。46坪の土地に35坪の建物で固定資産税が最初は12万くらいと言われました。市街化調整区域だと税金が安くなるって書いてありましたが本当ですか？

[14: 匿名さん]

安くなるんじゃなくて、元々安いんだよ。

市街化区域に隣接している市街化調整区域とか、利便性とかが、全く変わらない所同士を比べても、
評価額が低いので税額が安い＝担保価値も低いので、ローン利用時は金融機関は限られる。

[15: 匿名さん]

当初の固定資産税が12万てのは近隣の市街化区域での話じゃないですか？
調整区域ならもっと安いと思う。間違ってたらごめんなさい。

[16: わんさん]

市街化調整区域て、極端な話、例えば自宅の真横にビルとか建てられたり工場やパチンコ屋とか出来たりとかしないの？

[17: 匿名さん]

市街化調整区域には、固定資産税はかかるが、都市計画税がかからない、が正解。
都市計画税がからない分税金が安くなる。

[18: 匿名さん]

調整区域は必ずしも都市計画税が免除というわけではない。

http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/...

[19: 匿名さん]

NO.15様、確か営業の方がそれくらいと言ってました。でも新築だから3年間は半分になる（返ってくる？）と言われました。

[20: 匿名さん]

新築で半分になるのは建物部分の固定資産税だけでしょ。
土地の固定資産税は半額にはならないよ。
もちろん、土地の価値が低いから安いだろうけどね。
もっとも一年目は建物部分が一月の時点でなければ家の税は掛からない。

[21: 匿名さん]

つまりメリットで言えば市街化調整区域は税金が安く済む。デメリットは土地の価値が低いと言うことですか？？

[22: 匿名さん]

ときどき、「市街化調整区域」と「市街化区域」を混同してしまう人がいますね。
どちらか一方を別の名称にすべきでしょう。「調整区域」だけで通じると思います。

>>16
>市街化調整区域て、極端な話、例えば自宅の真横にビルとか建てられたり工場やパチンコ屋とか出来たりとかしないの？

工業・商業施設はダメでしょうね。
自治体の基準によりますが、一般的には、公園施設や老人ホーム・ケアハウスなど、
皆が必要とし、公共性の高い施設であれば、市街化調整区域内であっても、
建てられるようです。

また、普段は畑で、大震災発生時に仮設住宅を建てる土地として指定される場合もあります。
そういう土地なら、指定されている限りは、大震災が発生するまで建物は建ちませんし、
仮設なので、いずれ撤去されます。

[23: 匿名さん]

スレ主さんが、その土地に家を建てられることが確実である事を前提に話しますが
土地に接続している道路又は公共用地に上下水道管、ガス管が入っているか、側溝又は排水路が設置されているか確認してみて下さい。それにより、別途工事が少しか莫大か決まります。

[24: 匿名さん]

つーか、どうでしょうか？大丈夫でしょうか？
と聞くレベルなら調整区域は手を出すべきではない。
建物を建てて住む使うと決まっている市街化区域に絞るべき。
トラブルの元が減る。

[25: 匿名さん]

役人は馬鹿。
何で既存宅廃止した？
家が建つ客観的基準が判らなくなっちまったじゃねーか。
路線化も消えちまったぞ！
代わりにまた訳分からんことゴタゴタ並べくさって、間抜け！
混乱って、いう意味誰か教えてやって、アホ共に。

[26: 匿名さん]

o8さん。優しいお言葉ありがとうございます。買う方向で今進んでいます。土地の専門家ですか！！探して相談することも検討します。購入予定の土地は以前田んぼで地盤が緩い様な話を聞きました。で、地盤改良も検査をしてみないと何とも言えないですが、コンクリの支柱で５ｍ位まで・鉄柱で１０ｍ位までの改良が出来ます。と言う話で、素人にはどれが良くてどうしたらいいかという判断が出来ずHMなどの業者に任せるしかないのかなと思ってました！！
ちなみに、検査の費用はどれくらいかかるものなのですか？

[27: 匿名さん]

ライフラインの整備と地盤改良で数百万掛かりそうな感じ・・・

[28: 匿名さん]

一つ勘違いしてはいけないのは、ライフラインの引き込みに関して、市街化区域だろうと、調整区域だろうと、引き込みの金額は一緒。

調整区域だから、割高な費用が発生する訳では無い。
ただ調整区域はそのライフラインが引いていない可能性が高いという事。
あと、地盤改良は別の問題だから、市街化区域区域なら工事が必要なくなったり、安くなるという事では無いので、
市街化区域、調整区域の議論と、地盤の議論は分けて考えるべき。

[29: 匿名さん]

別に勘違いはしてないが…
スレ主さんがちゃんと分かってて、予算枠として想定していれば問題ないんですけど。
地盤改良の種類もわからないようではやばいんじゃないかと。

[30: 匿名さん]

スレ主さんへ
水道局、下水道局、瓦斯会社、市役所に行ってライフラインの有無を確認して下さい。
余談ですが、調整区域の農地ということですが、田んぼや用水等が回りにあると、夏場に虫（特に蚊）の発生やカエルの合唱など思いがけない出来事に出くわすことがあります。
笑い事のような話ですが、都市部に長年住んでいた方々は結構気になるみたいです。

[31: 匿名]

08です。私のアドバイスが多少なりとも参考になったようで、うれしい限りです。
ライフラインは28さんのおっしゃる通り、市街化区域も調整区域も工事にかかる
料金は同じです。私の場合は前にも書いたとおもいますが、下水は来ていないので浄化槽
を設置し、余計に120万円ほどかかりました。しかし電気、水道、ガス、電話をひく料
金は市街化区域とまったく同じでした。
土地については専門の業者に任せるしかないですね。私の場合は、確かスェーデン
式サウンディング試験というのをやり、地盤には問題がないと判定されたため、
地盤改良のお金はかかりませんでした。知り合いが最近普通の市街化区域に家を建てた
のですが、その土地がけっこう問題がある地盤だったようで、地盤改良と基礎に
700万円かかったそうです。とにかく専門家の意見を聞くのが1番です。
それから、私の家の近くに水田がありますが、夜は天まで届くようなカエルの合唱が聞こえます。
カエルの合唱がいやだという人もいるようですが、私は、カエルの合唱は好きです。
癒されます。夜デッキでカエルの合唱をＢＧＭに飲むビールは最高にうまいです。
ただし流石に虫には閉口しますが。

[32: 匿名さん]

みなさん、ありがとうございます。明日行けたらですが、市役所に行ってこようと思います。蚊はきになりますが、カエルの泣き声は平気です。
地盤と基礎に７００万は厳しいですね。
ちなみに、専門家にもよると思いますがおいくらくらいで見てもらえるものなのですか？

[33: 匿名さん]

スレ主はこの土地に手を出すべきでは無いとしか考えられない。

他に検討に値する土地が全くなく、近い将来も出物がなさそうという状況ならともかく、
目先の安さに釣られてないか。不動産に掘り出し物は無い。
きちんと都合の悪いレスも考慮しろよ。

[34: 匿名さん]

カエル焼いて食べるとビールが進むね。

[35: 匿名さん]

地盤調査は、通常よく行われる事の多いスウェーデン式サウンディング法で、だいたい１０～２０万位じゃないかな。
ボーリング調査まですると、その倍位は掛かりそう。

ただし、その結果がわかっても、地盤に必要な耐力は、
上に建てる建物によって変わって来る（建物の保証の問題も絡む為）ので
希望している建築会社に聞くしかないです。


３０さんの浄化槽の設置料は高いですね。地域にもよるでしょうが、ウチの場合、総額が９０万位で市の浄化槽の補助金が４０万位出ましたので差し引き５０万位で出来ました。

あと、浄化槽の補助金については、自治体により、先着順の場合がある様なので、確認した方が良いです。（私の市では、申し込み者全員に補助がありました）

[36: 匿名さん]

>>08
土地の専門家ってどんな肩書きの人ですか？

>>スレ主
>購入予定の土地は以前田んぼで地盤が緩い様な話を聞きました。
普通はこれ聞いただけでその土地は敬遠しますが。

そもそもその土地を買おうと思ったきっかけは何ですか？
予算が少なくて希望の地域で買えそうなのが調整区域だったとか？
それとも08さんのように明確なビジョンを持っていて、
その土地が理想的だったからですか？
後者じゃないのなら買うべきではないと思う。

想像するに、不動産屋に「家は建てられる場所なので全然問題ないですよ」
なんて言われてその気になったんじゃないの？

>買う方向で今進んでいます
スレ立てた後、何か進展したの？
買う気持ちが強くなってきたってだけじゃないの？
>>33さんのレスが全てを語っていると思うのですが・・・

[37: 田舎住まい]

調整区域の者です。
元たんぼ(約40年前に造成して建物は建ててない)ですが、２ｷﾛ圏内に駅、小中学校、郵便局、消防署、市役所もどき(本来の市役所が遠いため、市役所の役割をしてくれる)、ｽｰﾊﾟｰ、病院、ｺﾝﾋﾞﾆ、ﾊﾞｽ停などがあり、不便を感じたことは ありません。
こんな調整区域もあります。

[38: 匿名]

08です。スェーデン式サウンディング試験の料金は8万円くらいでした。地盤改良をやってくれる業者は、地盤調査をやってくれた業者に聞くと紹介してくれると思います。私は必要ありませんでしたが。それから浄化槽は確かに地域によって違います。私の場合は、浄化槽の施工費用自体は200万でしたが、市の補助が80万だったので、実際にかかった費用は120万ということです。３５番さんよりも高いですが、うちの場合は浄化した水を流すための側溝や小川が近くになかったため浸透床をつくる必要があり、そのせいで高くなったのではないかと思われます。

[39: 匿名さん]

うちも市街化調整区域ですがちゃんと＊＊排水（下水）が整備されてるし、インターネットも光が開通してますよ～。
ただ水道接続料金が少し高かったなぁ。

[40: 匿名さん]

調整区域です。

私は首都圏近郊ですが
駅から徒歩１０分で市街化区域に隣接していた為
水道・下水道・ガス・電気が通っていました。

土地の資産価値はたしかに低いですが
駅近なのに税金安いので　結果、得したと思ってます。

[41: 匿名さん]

色々なご意見参考になります。もう少し頑張って今の土地を調べて色々な事に納得してから買おうと思います。そしてその時に土地が売れてたら縁がなかったと言うことでまた探します。本当に無知すぎたのでそのまま買ってたら色々と後悔？損？したと思う様な事が遭ったかも知れないですが、色々と調べてそれでも調整区域でいい土地探しをしようと思います。ちなみに、今調べている土地は、安いのももちろんですが、駅からもそう遠くなく、小学校も近くにあり大きい道路を渡らずに行けるのと、知り合いや親戚がその周辺に住んでいるのと実家も自転車圏内ともろもろ条件にも当てはまっていたので迷ってます。そう、近くに、ダンプが走ったりもしないのでそれもいいなと思ってます。皆さんの貴重なご意見のおかげで少し頭の整理がついてきました。またその土地土地で調べる事はあると思いますが調整区域が全国だけでなく私が住もうとしている関東近辺の県でも半分以上占めていて住んでる方がたくさんいらっしゃる事を知っただけでも気持ちが変わりました。
そして、土地をよくよく調べたら、水道は引いてあり８０万ほどらしく、電気はこれから電柱を立てひき、ガスはプロパンでガス屋さんとの契約になるようで引くのにそんなにライフラインにお金がかからないそうです。
登記簿についてお聞きしたいのですが、登記簿を載せるのに一カ所幾らという契約をするのでしょうか？複雑な土地で６カ所に分かれてました。法務局・市役所の人に聞いてもわからないと言う答が返ってきたのですがどこに行ったらそのお値段を教えて貰えるのでしょうか？
土地の専門家とは、地盤を調べたりするでいいのでしょうか？

[42: 匿名さん]

市街化区域だって、元は田んぼだったりの所多いんだからあんま地盤気にすること無くない？
（もちろん、地盤調査・地盤改良は必要ですが）

地盤の善し悪しで市街化と調整って分けられてるワケじゃないんだから。

[43: 匿名さん]

市街化区域、市街化調整区域とかは関係なく
田んぼとか沼とか避けるのが普通でしょ？
>>42さんはそういうの気にしないの？

[44: 匿名さん]

＞＞４３
そうじゃなくてですね、みなさんのお住まいの地域も都市計画にかかわらず昔は田んぼや沼だったところが
多いんじゃないかなと言うことです。
しっかりした造成・地盤改良・基礎改良をすることによって安全は住宅は建てられるでしょ。

[45: 匿名さん]

>>44
だからどうでもいいんですか？
改良しなくてもいい土地と改良に200万円掛かる土地だったら
どっちでも同じとは言えないでしょ？
金持ちだったらいいけど・・・・
良い地盤を探すのが土地探しです。

[46: 匿名さん]

良い地盤って言ってもそこに住んでる人の話や見た目じゃわからないからね。
不動産屋だって買い付けするなりしないと地盤調査もさせてくれないトコロ多いし。

地盤が悪いことが判明してる土地なら改良費も覚悟できるけど、そうでなくて買ってみたら地盤悪かった
ってことも多いと思うけど、どうしたら良い地盤の土地探しができますかね。

[47: 匿名さん]

そうなんです。私が買おうと思ってる土地も買ってから地盤調査になります。それによって、改良費が決まります。その金額によって白紙解除は出来るのでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47
出来ません。
だから事前に色々調べて良い地盤だと推測できる土地を探すのです。

[49: 匿名さん]

調整区域の土地を購入しました・・・もと田んぼ。地盤改良に100万円、それでも道一本はさんで、隣りは市外化区域、コンビニもスーパーも学校もすぐ側なので、将来手放す・・・（資産）とか考えなければ良い買い物だと思います。お値段は隣の市街化区域の1/3でしたもん。

ちなみに地銀ですが、ローンは満額普通にＯＫでした。ネット系銀行とかは「調整区域」ということで門前払いもありましたが、『都市計画法上、誰でも家を建てて良い調整区域』でしたので、そういうところは問題ないみたいです。不動産屋いわく。スレ主さんと同じ県かもしれませんが、うちの県はこういうところがたくさんあるみたい。

ちなみにその場合（一度宅地として許可が出ているので）今後建て替え、譲渡が出来なくなる、とかいう調整区域のデメリットは当てはまらないそうです。買ったときも安いから手放すときはもっと安いでしょうけど。

将来的に下水が普及する可能性がないみたいなので、浄化槽は必須でしたが、設置自体は済みでしたので、うちは気にしませんでしたよ。

あとは都市ガスが来ないのもオール電化にしたので問題なし。

水道やら浄化槽やらで100万円しないくらいでした。これも市街化区域よりは高いのかな？
・・・ご参考になれば。

[50: 登記は自分で]

＞登記簿についてお聞きしたいのですが、登記簿を載せるのに一カ所幾らという契約をするのでしょうか？複雑な土地で６カ所に分かれてました。

何をどうするのか内容がよくわかりませんが、所有権移転登記をするのでしたら、
自分でやれば登録免許税だけですみます。
税金額は土地評価額で決まります。

司法書士にお願いすれば、この税金以外に手数料がかかります。
値段は交渉次第ですが、１０〜２０万円程度ではないでしょうか。
あなたがどこまでの書類をそろえられるかで安くも高くもなります。

もし、農地でしたら農地転用手続きが別に必要ですし、
面積確定のために地積測量図も必要になるでしょう。
農地はｍ２単位ですが、宅地は小数点以下の面積も必要です。

こちらは土地家屋調査士に測量してもらいます。
値段は、境界が画定しているなら２０万円はかからないでしょう。
（面積とか杭の数で異なります）
（報酬はあなたとの交渉で決まります）

境界が確定していないと隣接地主との交渉などがあって、
相手に同意書を貰うまでの手間が加算されます。

地積測量図以外は自分でやりました。

[51: 匿名さん]

>地積測量図以外は自分でやりました。
現状のスレ主さんでは１００％無理。