市街化調整区域の土地を考えています。何に注意が必要ですか？
一応、買える条件ではあるのですが、色々トラブルがあると聞いて不安になってしまいました。そこに住んでる方や、土地についてご存じの方アドバイス下さい。
[スレ作成日時]2009-06-25 04:11:00
注文住宅のオンライン相談
市街化調整区域の土地について
| No.2 |
by 匿名さん 2009-06-25 04:49:00
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削除依頼
そもそもローンを組めないことが多い。
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| No.3 |
そうそう。ローンは難しいかなぁ。でも農協なら貸してくれるよ。
借り換えが出来ない可能性あり。 土地自体はどこを買ってもトラブルは付き纏うから、しっかり調査して対応すれば大丈夫。税金で得することもあるから、トータル的に考えた方が良いよ。 |
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| No.4 |
自治体によって家を建てられる条件が違うかもしれませんが、建てられる条件をクリアしてるならお得だと思いますよ。
当然、土地の値段が安いし、固定資産税も安い、都市計画税が要らないなどの金銭的メリットですね。 ローンは組みづらいかもしれませんが。 >>色々トラブルがあると聞いて不安になってしまいました 市街化調整地域だからというトラブルなんてあるんですか？ |
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| No.5 |
みなさんご意見ありがとうございます。
私が聞いたのは、市などが開発を望んでいないので水道管や電気など引くのにかなり費用がかかったり、市役所とHMとの話の間で金額の相違があったなど某工務店さんの営業の話です。後は、立て替えやリフォームが出来ないと。 いかがですか？何か知ってたら教えて下さい。 |
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| No.6 |
それは、調整区域で建築する無知な素人から、その工務店がボッタ栗してる位にしか思えないな。
建替え等については許可の取り方で変わるが、概ね許可を取った人と、その親族が同様の建築物を建てるのであれば問題ない。 |
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| No.7 |
まず市町村によって違う可能性はありますが、私の実家は立て替えしましたよ。ただ同じ名義で違う敷地に既に家を持っていたら建てるのは無理です。
スレ主さんの電気、ガス、水道が引いてないと言う環境は？となると、確かに高額な費用が必要かもしれませんね。 田んぼとかでも地盤が心配だし。 それらをクリア出来れば市街化調整区域は最高ですよ。 |
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| No.8 |
私はある政令指定都市に住んでいますが、家を建てられる
市街化調整区域の土地を買って、そこに昨年家を建て、今 快適な生活を送っているものです。私がここに家を建 てられたことについての経緯などについて簡潔に書きたいと思 います。それが答えになると思うからです。 地域によって市街化調整区域の扱いは違いますが、私の地 域の場合は昭和45年が一つのキーポイントとなっています。 どういうことかというと、昭和45年以前は市街化区域、調整 区域の区別がなく、どこでも好きなように家を建てられたそ うです。また確認申請も必要がなかったそうです。それが昭 和45年に法律（条例）がかわり、市街化区域と市街化調整区域の区別 ができ、その後は市街化調整区域には家を建てられなくなっ たそうです。しかし、昭和45年前に家を建てた人には、たと えそこが市街化調整区域であっても、そこに永久に住む権利 や建て換えの権利を与えられたとのことです。またその法律（条例） によると、たとえ土地の持ち主が代わったとしてもその権利 は継承されることになったそうです。（昭和45年の固定資産税の証明が必要でした） それで私も建てられることができたわけです。私が購入した 土地は６５０坪で約４５０万円でした。めちゃくちゃ安いです。 しかもまわりは林と草原で、また家もまばらで、政令指定都市とは思えな いロケーションです。 もちろん合法的に家を建てることができる土地なので、家建築のローン も組めました。ただし、土地には担保価値がないため、どこの 銀行でもローンを組めるわけではあません。いろいろあたっ てみる必要がありました。それから私の住んでいるところは 水道と電気、電話は問題がなかったのですが、下水は来てい ないので浄化槽を設置する必要がありました。浄化槽の設置 には市の補助は受けられましたが、結構なお金が必要でした。 でも広い土地を手に入れることができ、さらに自然の中で暮 らせるのですから、それは大きな問題ではないです。トータ ルに考えると、市街化調整区域に住むのは最高です。 それで市街化調整区域に住むメリット、デメリットをまとめると以下のようになります。 デメリット ・その土地が本当に家を建てることができるかどうかを市役所の宅地課に行って確認をする必要があり、大変面倒。 ・土地購入のためのローンは組めない。（現金払いが必要） ・土地の担保価値がないため、家建築のローンを認めてくれる銀行やローン会社が少ないためいろいろあたる必要が ある。 ・たぶんどこの土地も浄化槽が必要である。（その他のライフラインの確認が必要） ・市中心部から遠いため通勤・通学が大変。 ・家がまばらなので、防犯対策はしっかりと。 ・朝玄関を出ると鳥の声が聞こえ、仕事に行きたくなくなる。 メリット ・土地が安いので、家にお金をかけられる。 ・固定資産税が安い。（年間４万円） ・住宅取得税はかからなかった。 ・土地が広いので、庭作りや野菜作りを楽しめる。 ・自然が身近なので、鳥やかえる、虫の声に癒される。 ・毎日キャンプ場のバンガローで過ごしているような感覚。 ・まわりに人があまりいないので、人の目を気にしないですむ。 ・家から歩いて５分でニジマスが釣れる川に行ける。（ウチの場合） |
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| No.9 |
知らない事だらけでお恥ずかしい。皆さんの意見ホントにわかりやすく教えて頂き勉強になります。ありがとうございます。
無知は怖いですね！！市役所に行ったりして前向きに検討して購入しようと思います。 快適に過ごしてるお話聞けて安心しました。メリット・デメリット大変参考になりました。 |
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| No.10 |
前向きに検討するような材料が書き込まれているようには見えないんだが。
よほどの好条件か、ゆるゆるな市町村じゃないと手を出して良い物とは思えん。 スレ主は背中を押して欲しいだけか？ |
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| No.11 |
08です。家が建てられる土地の場合は、０８で書いたとおり本当に良いことだらけです。
家をたてられる土地である場合は前向きに検討して良いと思います。 ただし、その土地が過去に水田など地盤に問題がある場合は 土地の専門家に相談した方が良いと思います。 それから、ほかに何かわからないことが出てきた場合は、 経験をもとにわかる範囲でお答えします。なんでもきいて ください。 |
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| No.12 |
ライフライン入れるのに、60万位だったと思います。
うちは入ってたのでうきました。 住み始めてからは、都市計画税？？みたいなのがかかります。（涙） |
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| No.13 |
市街化調整区域の分譲地内で建築予定です。46坪の土地に35坪の建物で固定資産税が最初は12万くらいと言われました。市街化調整区域だと税金が安くなるって書いてありましたが本当ですか？
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| No.14 |
安くなるんじゃなくて、元々安いんだよ。
市街化区域に隣接している市街化調整区域とか、利便性とかが、全く変わらない所同士を比べても、 評価額が低いので税額が安い＝担保価値も低いので、ローン利用時は金融機関は限られる。 |
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| No.15 |
当初の固定資産税が12万てのは近隣の市街化区域での話じゃないですか？
調整区域ならもっと安いと思う。間違ってたらごめんなさい。 |
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| No.16 |
市街化調整区域て、極端な話、例えば自宅の真横にビルとか建てられたり工場やパチンコ屋とか出来たりとかしないの？
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| No.17 |
市街化調整区域には、固定資産税はかかるが、都市計画税がかからない、が正解。
都市計画税がからない分税金が安くなる。 |
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| No.18 |
調整区域は必ずしも都市計画税が免除というわけではない。
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/... |
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| No.19 |
NO.15様、確か営業の方がそれくらいと言ってました。でも新築だから3年間は半分になる（返ってくる？）と言われました。
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| No.20 |
新築で半分になるのは建物部分の固定資産税だけでしょ。
土地の固定資産税は半額にはならないよ。 もちろん、土地の価値が低いから安いだろうけどね。 もっとも一年目は建物部分が一月の時点でなければ家の税は掛からない。 |
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| No.21 |
つまりメリットで言えば市街化調整区域は税金が安く済む。デメリットは土地の価値が低いと言うことですか？？
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| No.22 |
ときどき、「市街化調整区域」と「市街化区域」を混同してしまう人がいますね。
どちらか一方を別の名称にすべきでしょう。「調整区域」だけで通じると思います。 >>16 >市街化調整区域て、極端な話、例えば自宅の真横にビルとか建てられたり工場やパチンコ屋とか出来たりとかしないの？ 工業・商業施設はダメでしょうね。 自治体の基準によりますが、一般的には、公園施設や老人ホーム・ケアハウスなど、 皆が必要とし、公共性の高い施設であれば、市街化調整区域内であっても、 建てられるようです。 また、普段は畑で、大震災発生時に仮設住宅を建てる土地として指定される場合もあります。 そういう土地なら、指定されている限りは、大震災が発生するまで建物は建ちませんし、 仮設なので、いずれ撤去されます。 |
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| No.23 |
スレ主さんが、その土地に家を建てられることが確実である事を前提に話しますが
土地に接続している道路又は公共用地に上下水道管、ガス管が入っているか、側溝又は排水路が設置されているか確認してみて下さい。それにより、別途工事が少しか莫大か決まります。 |
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| No.24 |
つーか、どうでしょうか？大丈夫でしょうか？
と聞くレベルなら調整区域は手を出すべきではない。 建物を建てて住む使うと決まっている市街化区域に絞るべき。 トラブルの元が減る。 |
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| No.25 |
役人は馬鹿。
何で既存宅廃止した？ 家が建つ客観的基準が判らなくなっちまったじゃねーか。 路線化も消えちまったぞ！ 代わりにまた訳分からんことゴタゴタ並べくさって、間抜け！ 混乱って、いう意味誰か教えてやって、アホ共に。 |
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| No.26 |
o8さん。優しいお言葉ありがとうございます。買う方向で今進んでいます。土地の専門家ですか！！探して相談することも検討します。購入予定の土地は以前田んぼで地盤が緩い様な話を聞きました。で、地盤改良も検査をしてみないと何とも言えないですが、コンクリの支柱で５ｍ位まで・鉄柱で１０ｍ位までの改良が出来ます。と言う話で、素人にはどれが良くてどうしたらいいかという判断が出来ずHMなどの業者に任せるしかないのかなと思ってました！！
ちなみに、検査の費用はどれくらいかかるものなのですか？ |
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| No.27 |
ライフラインの整備と地盤改良で数百万掛かりそうな感じ・・・
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| No.28 |
一つ勘違いしてはいけないのは、ライフラインの引き込みに関して、市街化区域だろうと、調整区域だろうと、引き込みの金額は一緒。
調整区域だから、割高な費用が発生する訳では無い。 ただ調整区域はそのライフラインが引いていない可能性が高いという事。 あと、地盤改良は別の問題だから、市街化区域区域なら工事が必要なくなったり、安くなるという事では無いので、 市街化区域、調整区域の議論と、地盤の議論は分けて考えるべき。 |
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| No.29 |
別に勘違いはしてないが…
スレ主さんがちゃんと分かってて、予算枠として想定していれば問題ないんですけど。 地盤改良の種類もわからないようではやばいんじゃないかと。 |
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| No.30 |
スレ主さんへ
水道局、下水道局、瓦斯会社、市役所に行ってライフラインの有無を確認して下さい。 余談ですが、調整区域の農地ということですが、田んぼや用水等が回りにあると、夏場に虫（特に蚊）の発生やカエルの合唱など思いがけない出来事に出くわすことがあります。 笑い事のような話ですが、都市部に長年住んでいた方々は結構気になるみたいです。 |
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| No.31 |
08です。私のアドバイスが多少なりとも参考になったようで、うれしい限りです。
ライフラインは28さんのおっしゃる通り、市街化区域も調整区域も工事にかかる 料金は同じです。私の場合は前にも書いたとおもいますが、下水は来ていないので浄化槽 を設置し、余計に120万円ほどかかりました。しかし電気、水道、ガス、電話をひく料 金は市街化区域とまったく同じでした。 土地については専門の業者に任せるしかないですね。私の場合は、確かスェーデン 式サウンディング試験というのをやり、地盤には問題がないと判定されたため、 地盤改良のお金はかかりませんでした。知り合いが最近普通の市街化区域に家を建てた のですが、その土地がけっこう問題がある地盤だったようで、地盤改良と基礎に 700万円かかったそうです。とにかく専門家の意見を聞くのが1番です。 それから、私の家の近くに水田がありますが、夜は天まで届くようなカエルの合唱が聞こえます。 カエルの合唱がいやだという人もいるようですが、私は、カエルの合唱は好きです。 癒されます。夜デッキでカエルの合唱をＢＧＭに飲むビールは最高にうまいです。 ただし流石に虫には閉口しますが。 |
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| No.32 |
みなさん、ありがとうございます。明日行けたらですが、市役所に行ってこようと思います。蚊はきになりますが、カエルの泣き声は平気です。
地盤と基礎に７００万は厳しいですね。 ちなみに、専門家にもよると思いますがおいくらくらいで見てもらえるものなのですか？ |
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| No.33 |
スレ主はこの土地に手を出すべきでは無いとしか考えられない。
他に検討に値する土地が全くなく、近い将来も出物がなさそうという状況ならともかく、 目先の安さに釣られてないか。不動産に掘り出し物は無い。 きちんと都合の悪いレスも考慮しろよ。 |
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| No.34 |
カエル焼いて食べるとビールが進むね。
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| No.35 |
地盤調査は、通常よく行われる事の多いスウェーデン式サウンディング法で、だいたい１０～２０万位じゃないかな。
ボーリング調査まですると、その倍位は掛かりそう。 ただし、その結果がわかっても、地盤に必要な耐力は、 上に建てる建物によって変わって来る（建物の保証の問題も絡む為）ので 希望している建築会社に聞くしかないです。 ３０さんの浄化槽の設置料は高いですね。地域にもよるでしょうが、ウチの場合、総額が９０万位で市の浄化槽の補助金が４０万位出ましたので差し引き５０万位で出来ました。 あと、浄化槽の補助金については、自治体により、先着順の場合がある様なので、確認した方が良いです。（私の市では、申し込み者全員に補助がありました） |
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| No.36 |
>>08
土地の専門家ってどんな肩書きの人ですか？ >>スレ主 >購入予定の土地は以前田んぼで地盤が緩い様な話を聞きました。 普通はこれ聞いただけでその土地は敬遠しますが。 そもそもその土地を買おうと思ったきっかけは何ですか？ 予算が少なくて希望の地域で買えそうなのが調整区域だったとか？ それとも08さんのように明確なビジョンを持っていて、 その土地が理想的だったからですか？ 後者じゃないのなら買うべきではないと思う。 想像するに、不動産屋に「家は建てられる場所なので全然問題ないですよ」 なんて言われてその気になったんじゃないの？ >買う方向で今進んでいます スレ立てた後、何か進展したの？ 買う気持ちが強くなってきたってだけじゃないの？ >>33さんのレスが全てを語っていると思うのですが・・・ |
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| No.37 |
調整区域の者です。
元たんぼ(約40年前に造成して建物は建ててない)ですが、２ｷﾛ圏内に駅、小中学校、郵便局、消防署、市役所もどき(本来の市役所が遠いため、市役所の役割をしてくれる)、ｽｰﾊﾟｰ、病院、ｺﾝﾋﾞﾆ、ﾊﾞｽ停などがあり、不便を感じたことは ありません。 こんな調整区域もあります。 |
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| No.38 |
08です。スェーデン式サウンディング試験の料金は8万円くらいでした。地盤改良をやってくれる業者は、地盤調査をやってくれた業者に聞くと紹介してくれると思います。私は必要ありませんでしたが。それから浄化槽は確かに地域によって違います。私の場合は、浄化槽の施工費用自体は200万でしたが、市の補助が80万だったので、実際にかかった費用は120万ということです。３５番さんよりも高いですが、うちの場合は浄化した水を流すための側溝や小川が近くになかったため浸透床をつくる必要があり、そのせいで高くなったのではないかと思われます。
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| No.39 |
うちも市街化調整区域ですがちゃんと＊＊排水（下水）が整備されてるし、インターネットも光が開通してますよ～。
ただ水道接続料金が少し高かったなぁ。 |
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| No.40 |
調整区域です。
私は首都圏近郊ですが 駅から徒歩１０分で市街化区域に隣接していた為 水道・下水道・ガス・電気が通っていました。 土地の資産価値はたしかに低いですが 駅近なのに税金安いので 結果、得したと思ってます。 |
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| No.41 |
色々なご意見参考になります。もう少し頑張って今の土地を調べて色々な事に納得してから買おうと思います。そしてその時に土地が売れてたら縁がなかったと言うことでまた探します。本当に無知すぎたのでそのまま買ってたら色々と後悔？損？したと思う様な事が遭ったかも知れないですが、色々と調べてそれでも調整区域でいい土地探しをしようと思います。ちなみに、今調べている土地は、安いのももちろんですが、駅からもそう遠くなく、小学校も近くにあり大きい道路を渡らずに行けるのと、知り合いや親戚がその周辺に住んでいるのと実家も自転車圏内ともろもろ条件にも当てはまっていたので迷ってます。そう、近くに、ダンプが走ったりもしないのでそれもいいなと思ってます。皆さんの貴重なご意見のおかげで少し頭の整理がついてきました。またその土地土地で調べる事はあると思いますが調整区域が全国だけでなく私が住もうとしている関東近辺の県でも半分以上占めていて住んでる方がたくさんいらっしゃる事を知っただけでも気持ちが変わりました。
そして、土地をよくよく調べたら、水道は引いてあり８０万ほどらしく、電気はこれから電柱を立てひき、ガスはプロパンでガス屋さんとの契約になるようで引くのにそんなにライフラインにお金がかからないそうです。 登記簿についてお聞きしたいのですが、登記簿を載せるのに一カ所幾らという契約をするのでしょうか？複雑な土地で６カ所に分かれてました。法務局・市役所の人に聞いてもわからないと言う答が返ってきたのですがどこに行ったらそのお値段を教えて貰えるのでしょうか？ 土地の専門家とは、地盤を調べたりするでいいのでしょうか？ |
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| No.42 |
市街化区域だって、元は田んぼだったりの所多いんだからあんま地盤気にすること無くない？
（もちろん、地盤調査・地盤改良は必要ですが） 地盤の善し悪しで市街化と調整って分けられてるワケじゃないんだから。 |
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| No.43 |
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| No.44 |
＞＞４３
そうじゃなくてですね、みなさんのお住まいの地域も都市計画にかかわらず昔は田んぼや沼だったところが 多いんじゃないかなと言うことです。 しっかりした造成・地盤改良・基礎改良をすることによって安全は住宅は建てられるでしょ。 |
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| No.45 |
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| No.46 |
良い地盤って言ってもそこに住んでる人の話や見た目じゃわからないからね。
不動産屋だって買い付けするなりしないと地盤調査もさせてくれないトコロ多いし。 地盤が悪いことが判明してる土地なら改良費も覚悟できるけど、そうでなくて買ってみたら地盤悪かった ってことも多いと思うけど、どうしたら良い地盤の土地探しができますかね。 |
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| No.47 |
そうなんです。私が買おうと思ってる土地も買ってから地盤調査になります。それによって、改良費が決まります。その金額によって白紙解除は出来るのでしょうか？
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| No.48 |
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| No.49 |
調整区域の土地を購入しました・・・もと田んぼ。地盤改良に100万円、それでも道一本はさんで、隣りは市外化区域、コンビニもスーパーも学校もすぐ側なので、将来手放す・・・（資産）とか考えなければ良い買い物だと思います。お値段は隣の市街化区域の1/3でしたもん。
ちなみに地銀ですが、ローンは満額普通にＯＫでした。ネット系銀行とかは「調整区域」ということで門前払いもありましたが、『都市計画法上、誰でも家を建てて良い調整区域』でしたので、そういうところは問題ないみたいです。不動産屋いわく。スレ主さんと同じ県かもしれませんが、うちの県はこういうところがたくさんあるみたい。 ちなみにその場合（一度宅地として許可が出ているので）今後建て替え、譲渡が出来なくなる、とかいう調整区域のデメリットは当てはまらないそうです。買ったときも安いから手放すときはもっと安いでしょうけど。 将来的に下水が普及する可能性がないみたいなので、浄化槽は必須でしたが、設置自体は済みでしたので、うちは気にしませんでしたよ。 あとは都市ガスが来ないのもオール電化にしたので問題なし。 水道やら浄化槽やらで100万円しないくらいでした。これも市街化区域よりは高いのかな？ ・・・ご参考になれば。 |
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| No.50 |
＞登記簿についてお聞きしたいのですが、登記簿を載せるのに一カ所幾らという契約をするのでしょうか？複雑な土地で６カ所に分かれてました。
何をどうするのか内容がよくわかりませんが、所有権移転登記をするのでしたら、 自分でやれば登録免許税だけですみます。 税金額は土地評価額で決まります。 司法書士にお願いすれば、この税金以外に手数料がかかります。 値段は交渉次第ですが、１０〜２０万円程度ではないでしょうか。 あなたがどこまでの書類をそろえられるかで安くも高くもなります。 もし、農地でしたら農地転用手続きが別に必要ですし、 面積確定のために地積測量図も必要になるでしょう。 農地はｍ２単位ですが、宅地は小数点以下の面積も必要です。 こちらは土地家屋調査士に測量してもらいます。 値段は、境界が画定しているなら２０万円はかからないでしょう。 （面積とか杭の数で異なります） （報酬はあなたとの交渉で決まります） 境界が確定していないと隣接地主との交渉などがあって、 相手に同意書を貰うまでの手間が加算されます。 地積測量図以外は自分でやりました。 |
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| No.51 |
>地積測量図以外は自分でやりました。
現状のスレ主さんでは１００％無理。 |
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| No.52 |
>49
誰でも家を建ててよい調整区域というのは行政側に確認済みですか？ 旧既存宅のように客観的な基準がなくなってしまったんで伺いたい次第なんですが。 それにしても、道一本隔てて値段が三分の一は極端ですね。 家も市街化調整区域ですが、値段はほとんどかわりませんよ。 因みに、電気、都市ガス、水道すべて普及済み。 何故かマンションもバンバン建ってます。 |
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| No.53 |
行政の怠慢で都市計画の見直しが進んでいないということです。
そういうところでは、担当官の裁量にすべてがゆだねられる傾向があり、 収賄事件に発展する場合もあります。 |
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| No.54 |
>52
「都市計画法第３４条第１１号」という法律があり、市街化区域に隣接した、 調整区域に関して、同じように誰でも宅地を立てられるようにしましょう、 という法律です。 ただ、自治体が指定範囲をあまりに広範囲にしたため色々問題があり、現在は エリアの縮小が進められているようです。うちの土地は縮小後もこのエリア内 ですが・・・ただ、いずれにせよ一度宅地として許可を取ってしまえば その場所に関しては今後も宅地として利用できるそうです。 |
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| No.55 |
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| No.56 |
ご意見ありがとうございます。まだまだ土地に関して検討中です。
私の検討中の土地は境にブロックと塀を売り主さんがやってくれるとのことでした。＜料金も売り主さんで＞ 市街化区域の土地に比べると確かに３分の１程度の値段です。因みに、市街化区域までは２００メートル程です。 確かに、現況どんな書類が必要でなど０に近いくらいまったくわかりません。勉強します。今検討中の土地も大変魅力的ですがいざ買うとなっても、まだ一歩踏み込めずにいます。色々調べて少しずつですが知識が出来て、すぐに買わずに良かったと思います。やはり、知ってて買うのと知らずに買ってからあれこれ知るのでは気持ち的に違いますよね。探し初めはただ環境など土地の大きさなどだけでいいのがあったらすぐ買う勢いでしたが、一生の事なのでもう少し勉強してから買います。いつになるかわかりませんが・・・ |
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| No.57 |
市街化調整区域に指定するのは、今後の地域全体の都市を計画する上で必要な事だから指定しているわけでしょ？
土地が安いから市街化調整区域に家を建てます！ってモラル的にどうなのかな。 現状、制度として抜け道があるにせよ、それを盾に自分さえよければ的な考えが蔓延すれば、いつまで経っても日本は無秩序な都市しか形成されない。 |
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| No.58 |
>>57
自分さえ良ければ的な理由で、線引き（市街化区域・市街化調整区域の指定）が行われている地区が多いのも事実。 市長・議員や、その周辺の人によって決められている地域も、田舎では多い。 （市長・議員の身内が所有する土地の地域を、市街化区域に指定したり、調整地域なのに上下水を通したり） 行政によって、その 「無秩序な市街地形成」 が行われている地域があるのが現実。 |
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| No.59 |
だから皆でルールを無視しましょう！
って事ですね。 素晴らしい。 |
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| No.60 |
なにがルールを無視なの？
なにがルールだと思ってるの？ ５７は抜け道とか言ってるけど、正規の許可が取れる開発許可は抜け道でもなんでも無いだろ？ 条例、法律に則って許可が受けられれば、建築するに当たって何の問題も無い。 |
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| No.61 |
実際脱法で新築するのが後を絶たない現状はあると思うよ
市街化調整区域は原則家を建てちゃダメな区域なわけだし、元々調整区域に住んでいた人たちへの救済措置が拡大解釈や脱法テクニックで本来の救済措置の趣旨を逸脱している事は確実にあると思うよ 都市計画法の趣旨 市街化調整区域という線引きをしている趣旨 救済措置の趣旨 これらを考えたとき、地域の住民としてそれでも調整区域を選ぶのかということだと思うね |
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| No.62 |
大手ＨＭの分譲地の一画に建築中です。
調整区域ですが土地も高いです。 |
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| No.63 |
>>61
それはあなたのエゴです。 |
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| No.64 |
正規の手続きをしてればそりゃ問題ないけどね。
でも、議員だとかお金だとかが動いて超法規的に認可される場合もあるわけです。 それでどこぞの市では逮捕者が出ましたね。 |
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| No.65 |
>>市街化調整区域は原則>>家を建てちゃダメな区域
ぉぃぉぃ 釣りか？ 市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるので、裏返せば、市街化が前提の区域のことだ。 日本の国土全体を見ると、都市計画法（都市計画区域）に関係の無い面積の方が大きいのだがww |
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| No.66 |
公務員がＨＭから賄賂をもらって便宜を図っていたために法律に引っかかった。
これは犯罪だからしょうがない。 でも、その場所に土地・家を買った人たちに罪はない。 |
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| No.67 |
>>市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるので、裏返せば、市街化が前提の区域のことだ。
違うよ。食糧自給率を下げたくない場合は農地を調整区域にして宅地にできなくしたり、 市街と農地、林野を分けたかったり、あくまでも都市計画によるものだ。 市街化が前提なんて幼稚園児の言葉遊びみたいだ。 |
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| No.68 |
それは勝手な思い込みだろ。
これは言葉遊びでも何でも無い。 だったらなんで、その都市計画が１０年位（短い地域では５年）の見直しの時に、 市街化調整区域が市街化区域に指定変えされるんだ？ 抑制すると言う意味を良く勉強した方がいいな。 |
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| No.69 |
分かり易く説明すると、
関東であれば、国道１６号線沿いの市町村あたりの都市計画図を、３０年前の物と現在の物を比べてみるがいい。 昔は、ほとんどが調整区域だったエリアだが、現在は市街化区域だらけに指定変えされた何よりの証拠。 他のエリアも同様に、少なからず市街化区域が増えている例が多いだろう。 |
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| No.70 |
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| No.71 |
>原則新築はダメ
と言われても、勝手に家を作っているわけではなく 国の許可を得ているのですから そこに何の問題があるの？ ということです。 ７０さんは調整区域に建てなければよいだけで、それはあなたの問題です。 わたしには関係ない。 |
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| No.72 |
>>７０
勉強のし直しが必要なのはあなた。 ダメという言葉は都市計画法に載ってないし、 禁止するという言葉を使わず、市街化を 抑 制 とか、 原 則 建物の新築が出来ないと、わざわざ書いてあるその「抑制・原則」の言葉を勉強し直しな。 その為に、許可があるのです。 |
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| No.73 |
言葉尻をとらえて、あーだ、こーだ、いっても意味ないぞ。
抑制ってのは、原則ダメってことだろ。 例外として、あじゃねこじゃね、ってかいてはあるがな。 でもって、その例外ってのを悪用する奴がいるんで問題がでてくる、って訳だ。 典型的なのが、農家の分家、ね。分家申請して第三者に住宅売っちゃう、って奴。 あとよ、根本的に勘違いがあるみてーだけど、線引き以前にも調整区域に住宅は建ってたんだぜ。 そこはよ、既存宅っていって、法改正以前は許可なんか要らんかったんだな。 要は既得権があったんだよ。だから、そういう処は値が極端に下がるつーことはないんだな。 前にレスあったように、値が三分の一なんてのは、あり得ん話だな。なんかカラクリあんじゃねーか。 |
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| No.74 |
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| No.75 |
単純にさ 許可さえ受ければ新築できますよってのが制度の趣旨だとしたら、市街化調整区域なんて最初から設定する必要ないよね？
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| No.76 |
調整区域でも宅地申請が通れば合法で家を建てられるんです。
他人がそれを自重しろと言うのはおかど違い。 嫌だったら政治家にでもなって法律を変えてください。 |
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| No.77 |
ダメだこりゃｗ
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| No.78 |
都市計画法が万全であり、何者に対しても完璧であると考えられる物ならば、あんな表現（抑制や原則）使わないんだよ。
むしろ、全面的に禁止の表現が使われるだろ。 法律自体ケースバイケースで、個々の状態を見極めて許可を出す為に、取ったのが、上の表現なの。 だから、都市とその近郊エリアなら、許可は下りずらいし、 逆に田舎では、市街化区域が狭すぎる為、 個々のケースで許可を下ろす権限を、各自治体に与えているわけ。 |
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| No.79 |
市街化を抑制しようとしているところに、わざわざ新築するなって事だろ
合法だがモラルが欠如している |
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| No.80 |
実状を知らない奴はなんとでも言えるよな。
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| No.81 |
自治体の運営の効率を考えたら住居は集中していた方がいい。節税にも繋がる。
何かあった時に優先順位を下げられる可能性もある。 いろいろな意味でリスクが高いから地価も安い。 住宅ローンも制限を受けることがある。 ここまで分かってるんだったら、あとは自己責任で買えばよいと思う。 |
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| No.82 |
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| No.83 |
>79
＞合法だがモラルにかける 意味不明だな。 自分でレスして恥ずかしくないか？ 合法ってことはよ、行政がかけた規制をクリアしたってことだぞ。 モラルなんぞ何の関係あるんだよ、おい。 もしかして、何か、調整区域に建てる奴あ、どーあっても、モラルがねーとでも言いたいのか。 馬鹿なことぬかしてんじゃねーぞ。まぬけ！ |
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| No.84 |
調整区域に建てる方らしい発言ですね。
やはり、一般人とはどこかが違うんでしょうか？ |
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| No.85 |
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| No.86 |
貴方みたいに最後の一言を付ける人がやっぱりモラルがないんです。
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| No.87 |
行政側の取り決めと実態の乖離があって、調整区域も選択肢にいれざるを得ないならともかく、
自分勝手な理由で調整区域に新規で家を建てる奴はモラルが無いな。 法律手続きに抜け穴があったとしても、調整区域はあたらしく家を建てて住むところではない。 まあ全体の利益より個々の利益を重視する奴は山ほどいるから、法律条例が例外例外を 盛り込むことでさらに難しくなるんだよ。 |
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| No.88 |
合法とモラル、一見判り易そうで意味不明、って言いたかった訳です。
調整区域人に対する宣戦布告ってことでよろしいでしょうか？ |
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| No.89 |
戦っても少数派だし負けるぞｗ
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| No.90 |
>87
調整区域に限った話ではないですね。 それをいったら、市街化区域にも自分勝手に、モラルなく建てる人はたくさんいる。 法律に抜け穴があったとしても、市街化区域なら建ててもよろしいのデスカ？ つまり、調整区域に建てる人は強引に違法に自分の都合だけで、建てていると？ 頭大丈夫デスカ？ 法律ワカリマスカ？ 日本語ヨメマスカ？ 自分のレスリカイデキマスカ？ |
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| No.91 |
他に選択肢が存在するなら、調整区域に新規建築は自分だけの都合だろ。
建築物の内容を議論してはいない。市街化区域内外を問わず非難される建築物は山ほどある。 現状の議論は新規に建築をする場所として可か否かだけだろ。 市街化区域内でも可住不可な地域は用途や条例、地区計画で存在するのは確かだが、 ここに家を建てようとするのは調整区域に家を建てるのと状況は変わらん。 抜け穴を使ってまで建築を許されない市街化区域内の事例を教えてくれよ。是非。 |
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| No.92 |
だから、何度も言ってるでしょ？
田舎では、通用しないの。 とある市の都市計画は悲惨だよ。 市内に小学校が１３校あっても、市街化区域から通える小学校はわずか２校。中学校がある場所も調整区域。 都市計画図は、ほとんど真っ白。 役所の人に、なぜこんなに市街化区域が狭いのか尋ねた事があったが、 市としては、もっと市街化区域を広くしたい要望があっても、 予算や税収の関係か知らんが、県がそれを認めないそうだ こんな現状をどう思うよ？ |
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| No.93 |
他から入って行って調整区域に家を建てるのはやはり＊＊が低いと思う
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| No.94 |
瀕死寸前の、サービスが良くない旧商店街とその周辺が市街化区域。
一方、郊外型ロードサイド店舗の進出により、利便性が格段に増し、 生活がしやすく、新住民が増える調整区域。 そんな例はいくらでもある。 都市計画ってなんなの。 |
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| No.95 |
地方の田舎なんかは
どこもドーナツ化現象だらけで、市街化区域の街が古臭く 住んでる住民の高齢化が進んでますよね。 今では、郊外の調整区域の方が利便性が多く（大型スーパーがあり、幹線道路に近い） 土地も広かったりするんですよ。 |
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| No.96 |
午前１０時に連続投稿お疲れ様です。
都市計画の趣旨をもう一度お考えください ＞市内に小学校が１３校あっても、市街化区域から通える小学校はわずか２校。中学校がある場所も調整区域。 この場合、 １３校全てを包含させるように市街化区域にして小学校や地域間道路等のインフラを満遍なく莫大なコストをかけて建設及び維持していくのを良しと考えるか 小学校が１３校にも分散するような＊＊を調整区域に指定して、長期的に市街化区域に＊＊を誘導。１３校に分散した小学校を数校に統合更に道路や下水道等のインフラの建設、維持費を最小限化していくのが良いのか このあたりの考え方が、全く抜け落ちている。 |
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| No.97 |
＊＊ → 集 落
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| No.98 |
詳しい方におたずねしたいです
地方の県庁所在地の市ですが 市内最大の不動産屋が200区画の 新規分譲地を作りました 市が許可を出して開発した、 ということになると思いますが 地域は調整区域です ここに家を建てる行為は、 非難されるものですか？ |
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| No.99 |
家は農家だから調整区域です。関西やけど、１０反ぐらいに建坪７０坪の豚小屋やー市街化区域はお金持ちが住む場所だから、固定資産税は今の１０倍は取りなさい！都市計画税も１０倍取りなさい！でも消費税は上がるし、ガソリンも上がるし、倒産バンバンで高級料理店の予約は楽々！いい時代だなーｗ
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| No.100 |
>>98
問題ありませんよ しかし、個人があの手この手で新築するのとはわけが違いますが。 ネットを活用できる環境があるようなので一度都市計画法や地元都道府県の大規模開発行為に関する取扱基準等を調べる事をお勧めします。 個別事例に個人の思い込みフィルターが掛かってしまうと、説明するのも大変ですよ。言葉尻とったり、形成不利になるとまた違った事例（思い込みフィルター付き）を出してくる。延々エンドレスです。 大規模開発が良くて個人は非難される 都市計画法の趣旨を理解しないと延々理解できないでしょうね。 |
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| No.101 |
市街化の密集地域の息苦しさに耐え切れず
郊外の調整区域で広々のんびり暮らしています。 役所申請も問題なくインフラも金かけて自分で手配しました。 ネットではモラル云々言われてますが、別にネットで批判されても自分は何とも思わず 現実生活では口だししてくる人もいないので、とても快適ですよ。 |
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| No.102 |
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| No.103 |
↑ 唯一反論できるのがこの話題だけだそうですｗ
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| No.104 |
例えるなら
小学生が口喧嘩していて、負けそうになると やれ、唾が飛んできた やれ、唾が目に入った 声がでかすぎる 口が臭い等々 本論（といってもこの場合口喧嘩ｗ）から枝葉的に話題を派生させ必死に話題をそらそうとする行動だなｗ |
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| No.105 |
行政は市街化区域と調整区域で分けるなら、市街化区域の固定資産税および都市計画税、下水道料金を１０倍にしてもらいたい！金持ちが多いから、１世帯当たり市街化区域特別税として、年に１００万ぐらい取って欲しい！市街化区域に家を建てるなら住宅密集で火災時が危険なので、住宅密集税を創設して頂きたい！インフラ整備は賃貸住まいの人からも徴収しているので、市街化区に新築する場合は住宅取得税を１世帯１０００万円ぐらい取ってもらいたい！相続に関する課税は相続税を５０％にしてもらいたい。そうすれば日本の財政は健全化します。とにかく市街化区域にもっと増税をしてもらいたい。年収２０００万以上の所得者の税金は免除あるのみ！無税！宜しくお願いします。
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| No.106 |
↑ こらこら、そんなこと書くと
また蟻の巣からいっぱい出てきますよ～ |
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| No.107 |
１５０坪の調整区域に大手ＨＭで４０００万円の家を建てたわ！もちろんキャッシュでの支払い～土地が安かったから外構に１０００万円かけたわ！これもキャッシュでね～市街化区域の建て売りも見たけど、ぼろーい、これが建て売りかー小さな土地にびっしり家がならんで、お隣と窓越しに握手出来るなーひでー住宅環境だーちなみに道路の反対側は市街化区域！市街化区域の奴って！フラットなんとか使うの！国も減税なんて止めて欲しいわ、ローン組まないと関係ナイジャン！所得税年２００万円払ってるが、住民税も高すぎー調整区域に住んでるなら、無税にしてくれー市街化区域の固定資産税を上げろ！１０倍にしろ！企業倒産ももっと気合を入れて倒産しろー共働き世帯の税金をもっと取れよー不景気は楽しいなールンルン
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| No.108 | ||
| No.109 |
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| No.110 |
賢いと馬鹿は紙一重…。賢いけどマナー知らずだから無知なガキかな…
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| No.111 |
きっと親が毎日毎日そうやって愚痴こぼしてんだよ。
子供って親の口真似うまいからね。気をつけよう。 |
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| No.112 |
だな。最近、変な親多いからね…
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| No.113 |
市街化区域の豚小屋はイヤーね！お墓の横の市街化区域もイヤーね！山の崖の近くの市街化区域もイヤーね！豚小屋の近くの市街化区域もイヤーね！河川の側の市街化区域もイヤーね！大水が出てこんな事は初めてだとよー温暖化で初めてが、２度３度とこれからは続くんだよー水につかる市街化区域もイヤーね！駅まで歩いて５分の調整区域もあるんだよー広々と１００坪以上で固定資産税はめちゃ安！家が建ってれば１０年に１回は建て替えも出来るんだぞー下水道は整備されていなから、水道料金も安いしさー河川に汚物を垂れ流し～臭くても知らねー環境破壊も合法的だぞ！市街化マニアは税金を沢山払って、敷地面積５０坪ぐらいの恥ずかしい場所で生活しなさい！エコキュートも騒音騒動が起きてるみたいだが、狭い土地で生活するからだよ！馬鹿じゃねーの！あともー少し～景気悪くならんかなー失業者１０００万人ぐらいが理想だなー小学生には関係ねーからなー
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| No.114 |
夏休みですね。日食は見れましたか？
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| No.115 |
住宅街のど真ん中に市街化調整区域などというヴァカげた制度は、新政権は即刻廃止にしてもらいたいですね。
住まう者にとって、悪条件ばかりじゃないですか！ 山奥の保護すべきまとまった山林や田畑ならまだしも、首都圏の鉄道沿線でピンポイント的に点在している調整区域のことです。 かつてあった田畑はすべて青空駐車場ばかり、緑もなく、調整区域の意味がないですよ。 家はいろいろ規制がかかり、公園や下水道も整備してくれない。学校ではＢと勘違いされいじめに遭うなど、良いこと１つないです。 |
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| No.117 |
都市計画なんて、ある程度は利権で決まるような物だよ。
調整区域は、その一帯を持ってる大地主の意向を無視できない。 その大地主がずっと農業等の家業を続けたかったり、土地は代々受け継いでいくべき物と考えてれば議員、市長にその旨（調整区域のままに）申し入れするだろうし、 その逆で、土地の処分をして行くつもりなら、少しでも高く売りたいから、市街化区域への編入を申し入れするだろう。 |
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| No.118 |
マジスレです。埼玉県にお父さんが残した家がありまして、全部で１９０坪なんですが家が建てられる部分は７５坪、その他は調整区域です。父は単純に広い庭として、自家農作とかに使っていました。父が亡くなりこの土地を売りたいのですが不動産屋に３５０万円と言われました。これって妥当ですか？ちなみに井戸があり売るにはこれを埋めなくてはならないといわれています。
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| No.119 |
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| No.120 |
ありがとうございました。固定資産税も安いし土地としての価値もあんまり無いという気はしていました。
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| No.121 |
線引き前宅地なら、地域・環境によるけど、その土地の利便性と、同等の市街化区域の価格と比べて、５～７掛け位が多いと思う。
調整地域の評価額は、実際の取引価格の当てになりません。 |
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| No.122 |
ありがとうございました。回りの市街化地区を見てみるとそれなりの値段で…５掛にしても３５０万円は安い気がします。不動産屋によって金額の差ってありますか？ほかの不動産屋にも査定してもらった方がいいですかね…これは農地の値段は０円として見なされているのですか？
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| No.123 |
農地なら坪１万程度ではないの？
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| No.124 |
家が建てられる部分は７５坪あったね。
仲介が坪１０万程度で買取が半額程度でないかな？ 条件が良い場所だと良いね。 |
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| No.125 |
皆さんありがとうございました。今もう一つの不動産屋に聞いてみてます。７５坪で家が建って、建物こそ建てられないけど広大な庭がついて、固定資産税も安いときたら単純に買う人はラッキーと思ってしまうのですが…素人考えですかね…
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| No.126 |
その通り。
固定資産税が安くラッキーだと考え、わざと調整地域を探す人もいる。 一つ、ネックなのが、ローンだね。都市銀行だとほぼ無理で地方銀行でもダメな時がある。 労金なら、結構大丈夫だったりするけど。 |
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| No.128 |
誰でも家を建てられる市街化調整区域だったら、ローンは普通に組めるよ。
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| No.129 |
誰でも家を建てられる土地は市街化調整区域とは言わない。
土地評価額と建物予想評価額が住宅ローン額以上で 見合った定期収入があり、ローン延滞などしてなければ、 住宅ローン組める筈です。 |
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| No.130 |
誰でも家が建築できる市街化調整区域もあるし、
都市銀行では、そもそもの融資条件の中に 「市街化区域内の物件」 ていう条項を設けている場合があるよ。 事実、俺のお客さんで、審査のテーブルに乗る前に、市街化区域内でないという理由でハネられた事もある。 （他の銀行では、何の問題も無く融資実行された） |
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| No.131 |
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| No.132 |
既存宅って答えは無しね。
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| No.133 |
あなたの住む市町村が全てでは無いよ。
埼玉、茨城あたりだと、市街化調整区域内の区域指定制度ってのがある。 そのエリアに指定されていれば、自己用住宅や、その他該当建築物なら、誰でも許可が下りる。 既存宅地に付いては、法律上は廃止されたが、各都道府県の条例により、期限が猶予されている所もある。 （猶予期間が延長されてその期間が来たら、また延長という具合に） |
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| No.134 |
ローカルルールがあるのですね。
参りました。 誰でも建てられるなら地価高く無いですか？ それと、紆余曲折してる様ですね。 http://www.city.sakura.lg.jp/013570000_kaihatsushinsa/osirase-news/kui... |
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| No.135 |
誰でも建てられるけど、インフラ整備は後回し。
さすがに電気や水道がないことはないが、下水道の整備が遅れたりとか。 まあその程度だから、実際価格差もほとんどないよ。 法律が有名無実となっている現状です。 |
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| No.136 |
インフラ整備が整っている市街化調整区域もあるよ。
利便性と人気のある小学校区では、隣接の市街化区域と価格も、ほぼ変わらない あくまでも、市区町村単位の要望の下、区域指定制度などの範囲が決められるから。 基本的には、都市計画の一部だから、都道府県単位で考えた時、 人口が急激に増えている都市部では、市街化調整区域＝建築出来ない地域 人口の伸びが緩やかだったり、減少している地域の市街化調整区域＝ある程度なんらかの緩和措置が執られる。 まあ、その他に未線引き地域もあるが。 |
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| No.137 |
>>136
＞人口が急激に増えている都市部では、市街化調整区域＝建築出来ない地域 そうみたいですね。マンション板で人気？の横浜・青葉、田都沿線でも調整区域があって、当面解除される見込みはありません。高校野球で有名？な某学園も調整区域で、その地域に作った倉庫に除却命令が出るなど厳しいです。 |
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| No.138 |
普通に市街化調整区域で建売分譲１０棟とかあるし、全く利便性も劣ることなく土地が広くて安い物件もある。
もちろん将来の建替えも自由っていう許可はとってある場所。 そんなのいくらでもあります。 自分は土地だけ買って注文でやりましたが、利便性全く問題なし。 浄化槽等の費用入れて１本道挟んだ市街化区域の相場からすれば1/3程度の費用で広い庭付き家が建ちましたよ。 |
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| No.139 |
道一本挟んだだけで利便性も全く問題なし。
それなのになぜ1/3の費用で家が建てられたのか良く考えてみましょう。 世の中うまい話はそうそうないんですよ。 |
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| No.140 |
「市街化調整区域」とは、こういうもの。
この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域となる。ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能である。既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されている。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E8%A1%97%E5%8C%96%E8%AA%BF%E6%9... 少子高齢化で国や自治体が貧乏になっているので、 市街化調整区域のインフラ整備に税金を回したくないとなれば、 いくらこれまで特別に許可していた宅地でも、 これ以上はダメとされる可能性がある。 市街化区域の住民にすれば、市街化調整区域のインフラ整備に 税金をつぎ込むのは面白くないだろう。 海外では用途地以外に家を建てると、いくら不動産業者にだまされたと 主張する人が住んでいても、強制的に撤去というのは珍しくない。 （まあ、日本でも騙されたからといって免責にはならないが） 市街化調整区域の土地や建物を買う前には、 不動産業者の言うことを鵜呑みにするのではなく、 自ら所轄の役所に確認することをおすすめする。 |
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| No.141 |
調整区域の田んぼが区画整理にはいりました。
そしたら１種中高層地域になり、タダみたいな値段が坪６０万いなりました。 |
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| No.142 |
>>調整区域の田んぼが区画整理にはいりました。
元田んぼを造成した宅地は今回の地震で茨城、千葉、埼玉などの内陸部でも液状化現象は発生し問題になっているので購入に当たっては気をつけましょう！ |
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| No.143 |
調整区域で建て替え検討中
下水が通る見込みなんてないので浄化槽 浄化槽工事とんでもなく高い！ 下水がある土地が羨ましい |
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| No.144 |
いずれ本下水はいるよ。都市ガスも。
そしたら、土地の値段もあがります。 浄化槽のうちに買っておいた方がいい。 |
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| No.145 |
上下水と電気が来ていたら
トレーナーハウスでも 置くかな？ どう？ |
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| No.146 |
>>いずれ本下水はいるよ。都市ガスも。
少子化で人口は減り、税収入も減っている状況で市街化調整区域をお金がかかる市街化地域に組み込むことは望めない。既存宅地でも東京、神奈川、千葉、埼玉の郊外ニュータウンでは空き家が増えつつある。 現在の２以下の出生率では住宅が余ってますます空き家が増えることには間違いない。 |
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| No.147 |
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| No.148 |
もちろん都市部ですよ。
地方は厳しいですね。 |
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| No.149 |
>>147
市の補助金調べてみたけど建て替えの場合10人槽で11万円くらいだよ＞＜ HMに聞くと工事だけで120-150万円位との事 建て替えしないで家そのままで単独から合併に変更するだけなら60万円くらい補助してくれるのに。。。 高いよー |
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