ジオタワー天六【2】

[匿名さん]

地下鉄・阪急「天神橋筋六丁目」駅から直結徒歩1分という市内有数の好立地…
ジオタワー天六についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋6丁目
交通：
地下鉄谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
地下鉄堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.22平米～126.11平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：不明

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[301: 匿名さん]

そろそろHPで、全ての間取りや設備仕様を公開してほしいね。

[302: 匿名]

私も共用施設はいらない派です。

利用しなくても毎月維持費を払い続けなければいけないので、あるだけで不経済。

[303: 匿名さん]

確かに。共用施設が必要な人っているのでしょうか？
あるという優越感だけのような気はしますね

[304: 匿名さん]

いくら、無駄な設備はいらないといっても、というか不要とわかっていても作ります。
管理会社の収入源ですから。

[305: 匿名さん]

毎月必ず付いて回るものなので、維持費でも無駄だと分かってるお金は使いたくないですが、そんなもんなんですね。。。

[306: 物件比較中さん]

営業さんから伺ったのですが･･･
「「管理費」「修繕費」をきちんと支払わない住人がおられると
その分を他の住人で負担するから、月々の支払い額が上がる可能性もあります。
入居前に説明している金額は最低限の金額です」と言われました。
えぇ-！個人的には許容範囲外です!　
阪急系列の管理会社って、どんなんでしょうか??

[307: 匿名さん]

>306
それは無いよ。支払いを管理するのも管理会社の義務。
いつまでも未払いなら、強制退去でしょう。賃貸より甘い管理してたら、会社として終わり。
その営業の嫌がらせじゃないの？あるいはただのアルバイト。

[308: 物件比較中さん]

307さんへ

306です。
そうですか!安心致しました。
私も、今までそんな事、聞いたことなかったのですが
このご時世なので、あるのかなぁと心配になりました。
営業さんは真剣におっしゃっていましたよ。
一緒に来ていた友人は「藤和不動産」のマンション入居ですが
「うちもいるって聞くよ、でも阪急だから大丈夫じゃないの?」って言ってました。
実際に入居しないと分からない事態なのですが、
平等な管理をして頂きたいものでございます。

[309: 匿名さん]

価格ある程度分かって来たとたんに静かになったなw
悪く無い値段だと思う。

[310: 物件比較中さん]

１期販売って、どのくらいの戸数を販売されるのですかねぇ?

[311: 匿名さん]

管理会社が強制退去までの権限はもたないでしょう。
安易な考えはやめておいた方がいいよ。

[313: 匿名さん]

>311
支払えないなら、代物返済しかないだろ？

[314: 匿名さん]

＞306さん

　阪急の営業さんのおっしゃってることは、ある意味、正しいです。

　ただ、その前に、管理費を滞納している物件は、管理組合で差し押さえします。
　しかし、このご時世、滞納額＞＞＞管理組合受け取り額になることも少なくありません。

　管理組合受け取り額＝物件売却額－優先債権者（居住用なので、通常、住宅ローン会社）
　管理組合は、抵当権を設定しているわけではないので、一般債権者となり、
　回収できるのは、抵当権を設定している債権者が優先され、最後のほうになったかと。
　
　しかも、管理組合が差し押さえするには、裁判所でそれなりの手続きをふむため、
　かなりの時間を要するからです。最低でも、5～7年。長いと10年。
　それであっと言う間に滞納額が数百万ぐらいになるんです。。
　もちろん、裁判所の手続きのため、弁護士費用なんかもかかってきます。

　なので、滞納する人間がいれば、管理組合は大損するんです。
　物件を差し押さえて、取り返せるなんていうのは、大甘です。

うちが所有する店舗のビルも、同様に、そのような人間がおり、
あげく、そいつに自己破産されて、債権の回収が不可能となったため、
管理組合は、1000万以上の損失だしました。

　とはいえ、それを管理費を上乗せカバーするかといえば、今のところ、そうしていません。
　しかし、損失は、今後の長期修繕計画のときに響くので、管理費を滞納する輩がいなければ、
　たとえば、長期修繕費が、50万／1件ですんだものが、
　70万／1件となり、一時金徴収というはめになりかねません。

おそらく、管理費の未回収分は、他住戸への管理費上乗せ負担というより、
長期修繕費で、つじつまを合わせる可能性は高いかと。

　居住権というわけのわからん、
　管理費を払わないという義務を果たさないヤツを守る法律があり、
　まじ、むかつくことがいっぱいなんです。（すいません、半分、愚痴です）

そういう人間は、管理費3カ月滞納すれば、全住戸に、氏名など公開するっていう
管理規約をつくって、みなで精神的に追い詰めていかないと、ほんとどえらいことになります。

[315: 匿名]

賃貸も多そうだから未納の心配も少なからずありますよね？

[316: 物件比較中さん]

314さん

306です。
大変分かりやすいご説明、有難うございます。
勉強になります。

今まで、社宅に住んでいたので
このような「管理費・修繕費」の仕組みがよく分かりませんでした。
分譲マンションだと、いろいろと大変なのですね。
（個人的には、絶対に許せないのですが）
想定内としておかなければならない事態だと心しておきます。

こちらの物件に限らず、マンション購入を検討しておりますので
大変参考になりました。

[317: 匿名さん]

お手ごろ価格ですね。
掘り出し物でしょう。

[318: 匿名さん]

よくわからないのですが、
管理費滞納物件を競売した場合、競落側が滞納している管理費の支払いしてくれるのではないのですか？
（その債権付きで売買するから）
と、勝手に思っていたのですが。

管理組合が差し押さえする前に、そんな人間、ローン滞納するでしょうから、
銀行が差し押さえ、債権回収会社に回して、競売、競落、その時回収できるかと思ってました。

[319: 匿名さん]

ここシアタールームが2つとエレベーターまであってMRにすごくお金かけているので驚きました。

勿論、その分は物件価格に反映されていると思うと･･･

[320: 匿名さん]

誰が何と言おうと

＠２５０以上（最低限）です。

買えない奴は来ないでいい。

出来れば掲示板にも来ないでほしい。

[321: 匿名さん]

だいたい金額出たみたいやね。結構待った甲斐あったりして・・・

[322: 匿名さん]

No.320

あなたのような方も来ないでほしい。

[323: 匿名さん]

金額はどうでもいいわ。

非公開の間取りを知りたい。最上階はフリープランだろうか？

[324: 匿名さん]

金額も大切です。
間取りも大切だけど、最終的に価格と間取りと立地
で検討するので早く知りたいです。

[326: 匿名さん]

強気な価格設定でもあっという間に値下がりするでしょう。

200〜300万の値下げじゃ済まないと思うので暫くは様子見します。。

[327: 匿名さん]

坪単価180万～320万で揃えてくるのでないの？

[328: 匿名さん]

ビンゴ

[329: 匿名さん]

中層階@190ぐらいで買えそう。

[330: 匿名さん]

割高感バリバリの低層階の値段を下げてきました。

値付けが下手すぎる阪急でも、そろそろ学ぶ時期じゃないのかな。

もう少しで、相場に下がりそう。
正式価格で、中層・坪１８０前後できたら、買いだと思います。

[331: 匿名さん]

かなりお安いのね…
それなりの仕様なのか…
物件は安くても維持費が高いのか…

ほんとに中階層で＠190ぐらいなんかね？

[332: 匿名さん]

今の段階では、全て予想の話なんですよね？
結構このマンションの事今一説が出てましたが
価格が安ければ買いますって雰囲気ぷんぷん出てますね。
実際の価格はどうなるのかはわかりませんが、皆さん結構気になさっているようなので
販売がはじまったらあっと言う間に売れてしまうような気もします。＾＾

[333: 匿名]

あっという間に売れる？

そんなわけないでしょ

[334: 匿名さん]

販売価格が安ければ、とりあえず買いでしょう。

[335: 匿名さん]

眺望の画像を見せて頂きましたが、20階以上だとある程度は抜け感ありましたが、低層階〜中層階くらいまでは抜け感ないのが残念です。

[336: 匿名さん]

15階以上中部屋で180@角部屋で190@だったら絶対買いでしょう。

[337: 匿名さん]

そこまで安いのなら絶対買い！
でも、ありえるかな？その値付け・・・

[338: 匿名さん]

お買い得感ありな価格だったら、即完売になると思いますよ。
色んな意見はありますが、やっぱり便利な立地です。
価格にもよりますが、そんなに高くないなぁと思ったら売れちゃうでしょうね。

[339: 匿名さん]

210までならかいですね！

[340: 匿名さん]

「坪単価すみふ天満レベルで行きます!」と言ってたが。本当なら絶対こっちが買いだと思う。

[341: 匿名さん]

モデルルーム見学してきます。営業さんの案内ぶりはどうかな？

[342: 匿名さん]

(坪単価すみふ天満レベルで行きます！)なんて言ってたの？

本当なら程度の低い営業マですね･･･

[343: 匿名さん]

嘘ですよ。

[344: 匿名]

ほんとだyo

[345: 匿名さん]

なんか価格を必死で下げようとしている人たちがいるけど
特に最初の発表と変わりありませんよ

というか、きちんとマーケティングをして価格を出してきているので
こんな掲示板の書き込みで価格は左右されませんよ

[346: 匿名さん]

ホントばればれですね。

[347: 匿名さん]

ここは掘り出し物だよ。
間違いない。

[348: 匿名さん]

コンシェルジュサービス、エスカレーターから駅直結
食品スーパー、銀行、交番まで敷地に
フロアごとのごみ捨て、２４時間有人管理
商店街すぐ　　　便利やな。

幹線道路沿いなので少し騒音あるか。
それにしても、天六って、えらく庶民的なとこやで。
価格もえらい庶民的なんかな。

[349: 匿名さん]

>345さん

価格、最初の発表から下がってますよ。
担当者から電話いただきましたけど。

[350: 匿名さん]

えっ！？下がったの？１割以内ならいいけど、それを超える値下げだったら、ちょっと怪しむ。
どこか手を抜いたか？みたいな。

[351: 匿名さん]

下がったんですか！？
買いですね！！

[352: 匿名]

掘り出し物だとか、買いだ買いだと言う方･･･

本当にそう思っているならわざわざこんな掲示板に書かずコッソリ買うものだけどね。

よっぽど思わしくないんでしょうね

[353: 匿名さん]

349さん、何割ほど下がったんですか？

[354: 匿名さん]

>352
急にここのスレひっそりしたよ。

[355: 申込予定さん]

４３・４４Ｆは２５０～５００万ＤＯＷＮ。
３０～４２Ｆ西向き南向きは５０万ＵＰ。３０～４２Ｆ東向きは１００～１５０万ＤＯＷＮ。

ただし４０階以上の人気部屋は要望書で３倍超えてるとこも出始めました。

[356: 匿名さん]

30階以下は価格変わらずでしょうか？

[357: 匿名さん]

下の安い部屋はほっといても売れるからでしょうね。

[358: 匿名さん]

ＭＲに行ってきました。以前ここでＭＲにお金かけていて驚いたというカキコミがありましたが、本当ですね・・・

あのシアターの設備いらん。しかもＭＲにエレベーターなんぞ。

最初は高級路線を狙っているのかと思いきや、仕様は普通。悪くはないが良くもないといった印象。














客の前でくらい丁寧にできないもんかね。

[359: 匿名さん]

文章が抜けてしまった。最後の文は担当者についてです。

[360: 匿名さん]

たしかにＭＲのあの部屋は不要だね。

あんなのにお金かけないでほしい。

[361: 匿名さん]

阪急さんは、どこもシアターつきですよ。あの形式が大好き。　
そこに金かけるなら、客にもっとサービスしろよと思う。

＞３５７さん

　低層は、グロスで安くても、坪単価は中層より高い部屋もありましたので、
　坪単価でいえば、決して安くなかったんですけどね。
　MR,行かれました？　なにを根拠に書き込みされてるんでしょうかね。

＞３５６さん
　
　３０階～２０階はほぼ変わりなし。
　２０階以下は、約２００万ダウンです。
　
前レスにもありますが、
低層の狭い部屋の坪単価をあげ、中層以上の広い部屋の坪単価をさげ、
低層で利益をあげるというような、類い希な戦略が間違ってたことに
阪急も気付いたんでしょう。

　

[362: 匿名さん]

MRへ行って、ドリンクを平気でおかわりする私は、最後にごちそうさまと言って帰ります。
もう茶店行く代わりですね。

検討しますけど、気になった物件は今のところ無し。次はここです。少し期待。

[364: 匿名さん]

＞３０階～２０階はほぼ変わりなし。 ２０階以下は、約２００万ダウンです。

これじゃ厳しいだろうね。蓋を開けてみたらガッカリ。

[365: 匿名さん]

もう価格はほぼ確定ですかね？　もう10万単位まで出ているのですよね？

[366: 匿名さん]

価格は予定です。　
８，１５，２０階以降10階ごとに100万単位でしか出てません。

予定価格発表後、短期で、値段下げてきてるので、
MRでの反応がよっぽど悪かったんでしょうね。

[367: 匿名さん]

棟内での価格差を大きくしたようです。CTとは逆。高層階が割高になった。

[368: 匿名さん]

タワーにはよくありますが･･･価格差大きくなったら、管理組合で意見がまとまりにくくなりますね。。

何か一つ決めるのでもなかなか決まらなさそう。

[369: 匿名さん]

30階くらいの南西、南東角がよさげな感じなんだけど（Dタイプとか）
5500万くらい？
やっぱ抽選になるんかな

[370: 匿名さん]

タワーマンションに限らず普通のマンションに限らず戸建ての町内会でも
ちょっとした事を決定するのにも、色んな意見があって大変なものです。
タワーのように上階との格差があれば大変かもしれませんね。
それは、ここに限らずの話だとは思います。

[371: 匿名さん]

あ～、CT化するのかなぁ。

[372: 匿名さん]

宝塚と同じ道をたどるか、千里中央に化けるか？

[373: 匿名さん]

5000万以上の部屋は苦戦するね。立地にブランド力が無い。6千7千出せる人は梅田か天王寺にいく。

[374: 物件比較中さん]

確かに、場所が中途半端なんですよね。
現在は北区なんですが、以前は大淀区だった場所ですから。
阿倍野や中之島に今秋販売される物件の低層階の方だとしても
まだ資産価値あるのかな？？
みなさんと同じく、悩んでおります。

この世界同時経済不況な時なので、全社値下げして頂きたいものです。

[375: 匿名さん]

資産価値だけを考えたらどうねんでしょうかね。
実際に自分達が生活する事を考えたら、どの場所も生活環境によって
良い部分が違って来そうな気がします。
阿倍野は開発中でどんどん綺麗になってますし、学区の良さもあって
子育て世代には良い環境だと思います。
中之島はイメージ的にはスマートな洗練されたってイメージですが実際の
生活は便利なのかと考えると、こちらのマンションの方がスマートなイメージは
ないけれど、生活は便利にできそうな気がします。

[376: 匿名さん]

この状況だからね・・　扇町と堂島の詳細発表されてからでも遅く無いと思う。グランフロントはたぶん手が届かないだろうし。

[377: 匿名さん]

本当だね。
急がなくても、「様子見」が賢明かも。
確かに、秋に販売される物件があるし。
いろいろと比較して納得して買うべき。
この不況のなか、よっぽどじゃないと、盛況・完売など考えられないよ。

[378: 匿名さん]

今後も色々出てくるから、選択肢増えていいわ。

[379: 匿名さん]

まあ最低でも三井の扇町と価格比較はしてからにしたいかな

[380: 匿名さん]

庶民的な生活にはすこぶる便利ですよ。
駅直結タワーにしてはお手ごろ価格。

掘り出し物でしょう。

[381: 匿名さん]

駅直結ではなくて駅直上じゃないん？

[382: 匿名]

ホームページでは駅直結するとなってますね。

[383: 購入検討中さん]

北区にごく近い中央区では、北浜東で三井の41階タワマンが着工しています。
大阪のタワマンは確実に供給過多なので、ゆっくり選べますよ。

[384: 匿名はん]

そんなお互い牽制しあわなくても、ここはすぐに売れますよ
いい間取り、方角を希望の人は急いでね

HPのモデルルーム、ちょっとダサいけどｗ

[385: 匿名さん]

焦って、ババ掴まないようにしましょう。年内までは十分比較検討できます。

[386: 物件比較中さん]

383さん、またタワーができるんですねー。大阪ではここ数年でタワーがかなり急速に増えていますよね。。。


将来的に売却することを考えると、今ではあまり希少性がないのでタワーというだけで高く売れていた数年前のようにはいかず資産価値が守られないような気がしてなりません。

なかなか踏み切れずに悩みます・・・

[387: 匿名さん]

北区、中央区　大規模だったらタワマン。しょうがない。

[388: 匿名さん]

市内には沢山タワーが本当に建設されますね。
タワーだから高く売れると言う事はもうないように思います。
立地が大切ですね、ここは立地も良いし便利な場所の方だと思います。

[390: 匿名さん]

誰が言ったか知らんがタワマンのリセールは立地だよ　ちなみにシティのリバービューは採石場とバラック群も画像に入り込むんだよw

[391: 匿名さん]

世界同時不況に長引く原発問題

不動産のリセールバリュー？

笑わっしょるwww

[392: 匿名さん]

勝手に笑っていろ、何も買えない貧乏人。

色々、言い訳できてよかったなぁ。

[393: 匿名さん]

狙い目だと思うけど。

勿論自宅用として。

[394: 匿名さん]

たぶん普通にここいいと思うんだけど。価格相応だと思う。
うちは自営だから賃貸の方がいいのだが・・・
それだけじゃないんだよね。持家が無いと困る時がたまにあるんだよ。

[395: 匿名さん]

ここも含め、市内の新築物件すべては
パークハウス購入者から見ればくだらない物件らしい。

唯一の勝組は『ザ・パークハウス梅田』だそうです。

[397: 匿名さん]

建物に資産価値はありません。減価償却されていくだけです。最終的には土地の価値が全て。

[398: 匿名]

↑正解！

[399: 匿名さん]

土地がすべて

テンロクの価値はびみょう
あとは理論とは別の個人的趣味、個人的価値つまり個人的価値観での好き好きかな

[400: 匿名さん]

個人的に住むところとしては合格です。