ライオンズ志木グランフォートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:埼玉県新座市東北2丁目34番114他(地番)
交通:
東武東上線 「志木」駅 徒歩4分
間取:1LDK+S~4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
面積:55.26平米~85.66平米
売主:大京
物件URL:http://lions-mansion.jp/MK071035/
施工会社:西松建設株式会社
管理会社:株式会社大京アステージ
[スレ作成日時]2011-06-18 09:35:16
ライオンズ志木グランフォートってどうですか?
343:
契約済みさん
[2012-02-08 02:34:46]
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344:
匿名さん
[2012-02-09 01:59:49]
>>342
修繕費ではなくて修繕積立金です。 支払ったお金は管理会社の懐にはいるのではなく、管理組合(住民側)がプールすることとなります。 その額が高い安いは人それぞれ感じ方が違うでしょうが、あくまで経年劣化に伴い修繕が必要とされる一般的な項目に必要な金額を積み立てるのにシュミレーションされた額です。 積立額が年々上がって3倍、4倍、それ以上になるのが感覚的に納得できないようですが、これは当初の金額を低く設定したからだけであり、別にボッタクリとかじゃありません。 シュミレーションされた額をきっちり集めておかないと、必要な大規模修繕が出来なくなります。逆に修繕積立金をきちんと集めないのは、管理がダメなマンションです。 しつこいようですが、大規模修繕をしてその代金を支払うまでは、修繕積立金は管理組合(住民)のお金です。 ですので、問題は大規模修繕を実施する時です。 これを管理会社のいいなりでやると、積み立てたお金をごっそり持っていかれる可能性もあります。 管理組合がしっかり機能し、実施時期・内容・価格等を管理会社と交渉しないといけません。 これにより、大規模修繕にかかる経費を節約できれば、その後の修繕積立金の上昇カーブを多少は緩やかにすることができるかもしれません。 |
345:
入居予定さん
[2012-02-09 02:36:35]
>積立額が年々上がって3倍、4倍、それ以上になるのが感覚的に納得できないようですが、これは当初の金額を低く設定したからだけであり、別にボッタクリとかじゃありません。
10年で約3倍、13年で4倍近くなるシュミレーションはボッタクリ想定ですよ。 そんな上がり方するマンションは見たことありません。 2005年建築のシーズウィッシュが 72.68㎡で8,630円/月 このあたりが妥当な線でしょう。 |
346:
いつか買いたいさん
[2012-02-10 22:31:29]
皆さん、ご意見ありがとうございます。もうすこし修繕積立金について私なりに調べてみました。
みなさんはどうお感じになったかわかりませんが、修繕積立金とは逆で、駐車場利用料は若干安めに感じています。 機械式で維持費が高そうなのに・・・。そこで問い合わせてみました。 1.駐車場の全面更新の時期;耐用年数25年。 2.更新時の費用見積り; 3億円。 3.駐車場利用収入のうち 上記の更新に充当される積立は?; ありません。 (つまり、駐車場収入はすべて管理費に充当され、積立には廻らない) 単純計算すると 3億円/156戸/25年/12ヶ月=6400円/月 は駐車場の修繕費相当と試算できます。 利用しない人でも6400円負担するということですね。 (当然現時点の計画上だけのことなので、今後長い年月をかけて状況は変化することでしょうね) *私が今住んでいるマンションも調べてみました。 駐車場収入の 一部は管理費の上昇や赤字化を抑え、もう一部は駐車場の修繕積立金に蓄えられています。 自走式の立体駐車上なので条件は異なりますが、駐車場利用者のみによる修繕の積立 になっています。 私はこの2例しか知らないのでどちらが標準か過半数かなどは全くわかりません。 皆さんが どのように感じられたか 教えていただければ大変嬉しいです。私が気にしすぎならお許しください。 |
347:
契約済みさん
[2012-02-11 02:41:10]
>修繕積立金とは逆で、駐車場利用料は若干安めに感じています。
どちらも当初は若干安めではないでしょうか。 あなたが疑問に思っていることは、そのとおりだと思います。 デベロッパーは売りやすくすることしか考えていませんから、購入者は早い時期に将来の必要経費等を検討し、より適切な運用方法に変更する必要があります。 問題点の指摘と最善の管理方法について意見をいただき、あるいは役員として改善に尽力いただければ幸いです。 ちなみに大規模修繕は10年で計算しているようですが、そんなに早く実施する必要はないと思います。 入居後は、修繕積立金と駐車場利用料のほかに管理費にもメスを入れなければいけないと思っています。(アステージ取り分を若干高く設定している可能性があります。) |
348:
契約済みさん
[2012-02-11 18:02:18]
駐車場必要ない人も、駐車場の管理費払うの? あんまりですけど!ひでーはなし! |
349:
匿名さん
[2012-02-11 20:42:44]
駐車場使わない人が駐車場管理費払うわけないじゃん
駐車場使用料から地代分を管理費に戻入するのが普通だよ 勘違いも甚だしいね |
350:
ビギナーさん
[2012-02-13 19:25:20]
2期2次で8戸って、これで最期?
売り切れが近い? |
355:
いつか買いたいさん
[2012-02-23 22:12:35]
かなり高くまでできましたね。となりのビルと並んだかな。完売したかな?
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356:
物件比較中さん
[2012-02-24 22:44:52]
広告ではまだ42戸残ってるみたい。売れ行き悪い?
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357:
匿名さん
[2012-02-25 01:58:15]
なんの広告?
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358:
物件比較中さん
[2012-02-25 06:12:19]
新聞のチラシだよ。
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359:
匿名さん
[2012-02-25 08:26:36]
やはり陽当り良くない部屋は苦戦かな
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360:
見に行ってみた
[2012-02-25 13:04:59]
売れいき悪いみたいですね。イメージは上質感だしてるけど。実際の仕様は天然木とOPT除けば普通だし、立地以外のアピールは無いような気がするなあ。普通のライオンズとグランフォートの差が解りにくいと質問したら、「仕様上は差がないです。総合力・トータルで上位にくるものをグランフォートと冠してる」とのことでした。販売員の質も大手と比べると・・・でした。ただイメージ戦略&(決められた流れ作業に当て込みながら)買ってと言うだけで、マニュアルにないようなこと?の説明力はずいぶん低いなあという印象でした。(あくまでも個人の感想ですけどね)
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361:
匿名さん
[2012-02-25 16:45:24]
販売員 主力は他の物件行ってますよ。
残りは留守番みたいなものかな |
362:
物件比較中さん
[2012-02-25 20:17:56]
でも、2/3以上は売れた訳だよね。これだけマンションが売れ残る状況で善戦では。
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363:
匿名さん
[2012-02-25 20:31:37]
完成時に1割残ってるのが多い中で@11か月で3割弱だと売れてる方になるのですかね
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364:
ご近所さん
[2012-02-25 22:07:28]
完成まで一年。駅近だから、無理せず堅実な真面目な人に売ればよいのでは。
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365:
契約済みさん
[2012-02-25 23:50:40]
プラウド所沢は即日完売(抽選)だったみたいですね。
でも、いまどきこんな物件のほうがめずらしいわけで、ここもそこそこ売れてる方じゃないの? 比較の対象になるかわからないけど、世間では超人気と言われている東雲のタワマンだってまだ4割残ってるわけだし。 360さん、確かにMRの営業は当たりはずれありましたよ。 もし、あなたが本気で検討してるなら、次に行ったときはちゃんとした営業がついてくれると思いますよ。 |
366:
ご近所さん
[2012-02-26 07:34:26]
志木駅5分以内、日当たり良好なので、放っておいても売れるからでは。
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367:
契約済みさん
[2012-02-26 14:16:20]
ここは何回かに分けて売ってるから、即日完売はあり得ません
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368:
契約済みさん
[2012-02-28 07:22:20]
営業の方には本当にいろいろとお世話になりました。
確かにいろんな営業の方がいらっしゃると思いますが、 最初女性の方が対応くださり、途中から男性も一緒に 説明してくださり、役割も違うように感じましたので、 とても納得して購入することができました。 低層階は、南西側は建物が、南東側は騒音がということで 簡単にはいかないのかもしれませんが、低層階を 好まれる方がいてくださるといいですね。 |
369:
匿名さん
[2012-02-28 10:22:35]
>365
できればすべての営業の人がある一定以上の水準で接してくれると、買う側からすると安心なんですけどね・・・・。 当たり外れがあるということは、知らずに外れに当たった人はそれが普通なんだって思っちゃうよ。 |
370:
匿名さん
[2012-03-11 13:59:18]
最近になってこちらの物件を知りました。
こちらの価格帯はいかほどでしょうか? 大体で結構ですので教えて頂けたらと思います。 |
371:
契約済みさん
[2012-03-11 15:37:25]
3千後半から6千弱だったと思います。
電話すれば教えてくれますよ。 |
372:
匿名さん
[2012-03-11 20:40:43]
370さん有難うございます。
中層階で4千万までと考えているのですが、難しそうですね… |
373:
匿名さん
[2012-03-11 20:41:58]
連投すみません。
371さんの間違いでした。 |
374:
契約済みさん
[2012-03-11 21:45:36]
〉370さん
間取りによっては十分検討できるのではないでしょうか。私たちが検討した洋室3LDKは確か、7階で3890万でした。和室もある少し広い3LDKだと、5階でも4000万強だったんですけどね。 |
375:
匿名さん
[2012-03-11 23:00:28]
ありがとうございます。
できるだけ近いうちにMRへ行ってみようと思います。 |
376:
匿名さん
[2012-03-20 02:11:37]
販売戸数 18戸
専有床面積 55.26m2~ 83.85m2 間取り 1LDK+S~4LDK 販売価格 3,230万円(1戸)~4,930万円(1戸) 最多販売価格帯 4,200万円台・4,300万円台(各4戸) 残り18戸? |
377:
匿名さん
[2012-03-24 02:43:38]
55.26m2~ 75.05m2
Lタイプは売れたみたい |
378:
匿名さん
[2012-03-30 15:03:39]
スパンクリート合成板って聞いたことありませんが、遮音に関しては問題ないのでしょうか?
ネットで調べましたがイマイチよく理解できず…ボイドスラブと似たものかな? 詳しい方いらっしゃったら教えて下さい。 |
379:
入居予定さん
[2012-03-30 21:21:07]
151でも質問あったけど明確な回答無かった
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380:
匿名さん
[2012-03-31 17:36:03]
駅近の高めだから広い部屋から売れてるみたいですね
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381:
周辺住民さん
[2012-04-01 18:37:23]
あと18戸って言うことは、夏くらいには完売かな。
やっぱり立地がよい? |
382:
匿名さん
[2012-04-04 00:29:11]
378さん
このスパンクリート合成床とは、中空孔を持ちPC鋼線で強度を与えたスパンコンクリートパネル (数種類の厚さがある)の上に鉄筋を張りめぐらせ、コンクリートを打設して一体化した強度のある 床のことです。 パネルの厚さ(例175ミリ)+コンクリートの厚さ(例100ミリ)で床厚275となります。 気になる騒音などは、この組み合わせとその他様々な要因が問題の有無を分けることになるのでしょう。 従って、その数値がわからないと判断のスタートができません。数値が出ましたら専門知識のある方々 ヨロシク。 |
383:
匿名さん
[2012-04-04 06:51:41]
ここはパネルの厚さ(例200ミリ)+コンクリートの厚さ(50ミリ)で床厚250でしょ
スパンクリートは現場うちしなくていいから施工期間短縮できるだけで遮音性はボイドと大差ない 遮音だけならコンクリ打ちが一番効果的 |
384:
匿名さん
[2012-04-04 08:39:09]
志木の杜レジデンス最近入居開始してますが響くみたい。
直床、2重天井のコンクリートスラブ200mmです。 プラウドの書き込みも結構うるさいってのがあるけどHPに公表しているところが少ない。 プラウドシティ浦和で200-250mm確保したって書いてあるから、通常はもっと薄いのかも |
385:
ご近所さん
[2012-04-15 08:34:42]
志木の杜は、まわりがビバホームとか、
安っぽそうで住む気がしません |
386:
物件比較中さん
[2012-04-18 21:33:43]
このスレで言うことではないけど、○木都のチラシが沢山入ってくるよ。確かにこの物件よりかなり値段が安いけど、基本、マンションって駅近以外有り得ないと思う。
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387:
ご近所さん
[2012-04-19 18:45:25]
チラシしょっちゅう入ってきますね。
マンション駅近同感です。 駅遠いマンションは、いやだ。 |
388:
物件比較中さん
[2012-04-20 22:42:28]
今日の広告では、三期の販売予定戸数が14戸でした。
ちなみに、○木都のチラシの半分のサイズだったよ。○木都は大きすぎ。 |
389:
入居予定さん
[2012-04-21 20:09:11]
今販売してるところは、
何階でいくら位なのかな? 囲いが高くなってきたので、 だんだんと楽しみがましてきます。 |
390:
匿名さん
[2012-04-23 20:09:11]
周りが安っぽいというか庶民的でいいんじゃないかなーと思いますが。これだけ駅近で環境も便利なので、それに尽きるでしょう。
間取りは凡庸ですがどこも似たようなものですし。普段から志木駅を使ってる人なら満足の場所でしょう。 |
391:
ビギナーさん
[2012-04-23 20:47:42]
毎日志木駅を使う人には便利かな。
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392:
匿名さん
[2012-04-27 06:24:31]
11戸に減ってるけど83.85㎡復活、キャンセル出たのかな?
東南の下層は陽当り悪いので苦戦か! |
上がる要素としては、売りやすくするために購入者の負担を少なめに見積もった場合と物価上昇が考えられます。
多少は少なめに見積もっている可能性はありますが、物価上昇がない限り大規模修繕を実施するまで管理組合は値上げに同意しない場合がほとんどですから、極端に少なく見積もっていることはないと思います。
また、大規模修繕も一番多く実施することを想定し、管理会社が儲けることを前提にしていますから、管理組合がしっかりしていれば、そんなに上がらないと思いますよ。
実際、そんなに値上げしたいって管理会社から提案があっても居住者が簡単に了解するとは思えないでしょ。
ただ、最初からもうちょっと多めに集める必要はあるかもしれませんけど・・・