マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1404: 前期高齢管理士]

１３９６では「さん」づけで、学習機能は働いたんだ。
しかし１３９８は言い訳がましい。
結果「サラリーマンさん」が一人とは限らないと言ってる様なものになる。

＞匿:名さんへ
　
管理組合は二棟の建物と認識すべきでしょう。其々の棟に全体の共用施設部分があるとの理解。

[1405: サラリーマンさん]

↑なるほど。
ちゃんと答えてくれるひといたよ。

[1406: サラリーマンさん]

言い訳がましいのはマンカン士だろう。民法の勉強しなさい。実際問題、信じがたい無知だ。

[1407: 匿名さん]

さっき

>本当に上記記載「だけ」を前提に（しかもそれが正しいと仮定して）考えるなら、全壊の時点で管理組合は消滅し規約も失効する以上、管理費支払義務も根拠を失って消滅するから、その後に自動引落しされた管理費（として支払われた金銭）は不当利得、と考えるのが自然じゃないの？

って書いたけど、不正確だね。
管理組合は存在しないわけだから、単に引落先の口座名義人になってる人（通常は理事長かな）の不当利得か。

だから仮に区分所有者が返還請求するなら、その相手方又は被告は理事長だろうね。

法人化していたなら清算の過程で管理組合の不当利得として処理されるのかな。どうだろ。

[1408: 暇人]

↑は私。
何人いるか分からないうちの一人とお考えください。

[1409: 暇人]

>債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける
>何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に

って一方的にってこと？それはムリなんじゃ。

[1410: サラリーマンさん]

一番詳しいのは
No.1403 by 入居済み住民さん　2011-07-27 20:05:37
かもね。
たまにレスがあるが的確ですから。本職かも知れませんね。

[1411: サラリーマンさん]

>>って一方的にってこと？それはムリなんじゃ。
抵当権設定者（所有者）と抵当権者の共同申請です。
抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。

[1412: 暇人]

>抵当権設定者（所有者）と抵当権者の共同申請です。
>抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。

そういう趣旨ね。了解。

でも、一括返済を請求する権利があって、かつ担保価値があるような不動産があるなら、抵当権つけろなんて脅してる時間もないよね。処分されたら終わりだから。

むしろさっさと仮差押えかける方が安全なんじゃ？
その上でゆっくり債務者の状況を見極めて返済の見通しがつかないなら債務名義とって本差→競売（or可能なら任売）の方が合理的な気がする。敗訴リスクゼロだし。

まあすんなり抵当権つけさせてもらえるならその方がラクだけどね。

[1413: サラリーマンさん]

実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

[1414: 暇人]

>No.1349 by サラリーマンさん　2011-07-26 20:57:39
>暇人は理解しています。
>暇人のコメントお願い。

>No.1388 by サラリーマンさん　2011-07-27 17:57:44
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう？


>No.1391 by サラリーマンさん　2011-07-27 19:00:00
>↑暇人というのはコテハンなんですかね？暇な人でしょ？
>暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い


>No.1398 by サラリーマンさん　2011-07-27 19:33:44
>暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ。

とりあえずサラリーマンさんに、私は今後どういうスタンスでレスをすればいいのかを聞きたいよ・・・。

[1415: 暇人]

>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな？どうなの？

資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの？
純粋に実態を知りたい。

[1416: サラリーマンさん]

ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。
しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士（高齢）にしてみたら？あれは使えん。
それが回答＞1414

[1417: 暇人]

>ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。

これは分かる。
で、大当たり（でもこのスレでは統一してるつもりだけどな。さっきのようにつけ忘れたら訂正するし。）

>しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士（高齢）にしてみたら？あれは使えん。
>それが回答＞1414

こっちは意味が分からないや。

[1418: サラリーマンさん]

管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ＞1414
高度な内容をここに書くのはもったいない話。アホが多すぎ。
管理侍に教えを乞う人にコメントしたいものである。
私は部屋主だから。

[1419: 暇人]

>管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ＞1414

私に言われても・・・。
それにどのスレに行っても登場人物は同じなんじゃないの？

最後に

>>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

>確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな？どうなの？

>資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの？
>純粋に実態を知りたい

これだけ教えて。

[1420: サラリーマンさん]

え？報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。
残債が2000万あっても、年収400万のひとなら、800万まで減らす。銀行側は放棄した1200万を無税償却する。

間違ってたら入居済み住民がコメントしてくれるかも。

一応引用しますが

東日本大震災の被災地での、いわゆる「二重ローン問題」について、政府は６月１７日、関係閣僚会議を開き、政府の対応策を示した「二重債務問題への対応方針」を正式に決定した。

　住宅ローンに関しては、個人向けの私的整理ガイドラインを新たに策定する。金融機関の無税償却などが可能となる方策を検討し、債務免除を受けやすい環境を整備する。

　また、新規で住宅ローンを組まなくても済むように、災害公営住宅の整備も進める。

[1421: 匿名]

部屋主？

[1422: 暇人]

>え？報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。

ごめん、途中から無理矢理話に入ったせいか一般論だと思って聞いてた。

記事引用どうもです。

アホですんません。

[1423: サラリーマンさん]

他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。
そういうのは見ないし、見れないと思うよ。

[1424: サラリーマンさん]

ああ、了解だよ＞1422のひまじん

あほはマンカン士だろう。

[1425: 暇人]

>No.1403 by 入居済み住民さん　2011-07-27 20:05:37
>債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける　無くて保険金があれば代位する
>何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に
>もしくは破産するか


こっからの流れでの話なので、今更

>他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。

と言われても困ってしまう。

でも少なくとも銀行口座は調査会社に頼めば簡単に分かるよ。
カネはかかるけど住宅ローン残額を考えれば費用の範囲内（数万円）。
不動産だって調べられるんじゃないかな。
金融機関がこういう手段を使っているかどうかは知らんけど。

[1426: 入居済み住民さん]

資産より負債が大きいのであればしがみ付くことは無いでしょう　破産が増えれば財務省が嫌がるだけです

ここは新たにゼロから新天地（原発の影響を受けないところ）で始めましょう

[1427: 匿名]

↑横領問題の時に侍さんに絡んでた人

[1428: 管理侍]

サラリーマンさん
テンポ速過ぎて朝と夜しか参加できない私にはついていけません。

ゴルゴ１３さん、前期高齢管理士さん
「一棟」の考え方は単純でいいと思いますよ。
エキスパンションとか渡り廊下とか関係なく、「付属設備」で判断すればよいでしょう。

給水設備、排水設備、テレビ共聴設備など、その建物単体でマンションとして成り立つかどうかです。
付属設備が双方に分離して存在し、一棟でマンションとして成り立つなら、それは２棟です。
例えば片方にしか給水ポンプがなく、それで両棟に給水しているなら、
構造（耐力）上、独立していても１棟でしょう。

[1429: 匿名]

サラリーマンは数多く投稿すれば、部屋主になれると思っているんだよ。内容が散漫でも温かく見守ろ。

[1430: 匿名さん]

管理侍さん

分離して一棟として成り立つかどうかで判例する。とても、分かりやすいです。
刀のキレ味が戻ってきましたね。


こんなにシンプルに判断できるなら、判例やコンメは、なぜまどろこしいのかな。

[1431: サラリーマンさん]

>>1429
ん？私はここの部屋主じゃないよ。分からない人はどうでもいいが。管理侍が分かればいいことなのだ。
内容が散漫に見えるのはあなたの理解を超えてるからでしょう。

[1432: サラリーマンさん]

>>刀のキレ味が戻ってきましたね。
私が磨いだからね。

[1433: 暇人]

リーマンさん

今日はやたらハイテンションですなぁ。

[1434: 匿名]

リーマンよ

あんたは、偉い。断片的な知識レベルで連投できる。それも一つの特技だね。素晴らしい。

[1435: 管理侍]

>>1430
私の意見は原理原則、一般論です。
裁判になるのは原理原則では判断できないケースですからね。

サラリーマンさん
本拠地でまともな質問が出れば答えますよ。
ただ以前に指摘があった通り、私は立場上答えられないこともあるんですよね。
本当は全て曝け出して答えたいのですが、全てオープンにすると私自身の正体が特定されてしまうので。
しかし、やっぱりあなたのスピードにはついて行けないと思います。

[1436: サラリーマンさん]

＞＞１４３３のひまじん
暇だから盛り上げてるんだよｗ

[1437: 政治評論家さん]

管理侍の正体？支店長に間違いないでしょう。

[1438: 暇人]

それでご自身も盛り上がっちゃったんですね。
かわいいとこありますね。

[1439: ゴルゴ１３]

時間がないので、断片的な箇条書きレスでご容赦！

前期高齢管理士さん
・補足は、やはり無理でした。
・私は、建築士などの資格は持たない単なる不動産マニアです。それでも、無理やり新築又は増改築しても、現存建物の専有スペースより小さいものしか建たないケースの方が多いということは容易の想像がつきます。
・この件で知見を深めるためでしたら、弁護士より、実務に通じた建築士とご相談ください。その方が有意義です。その場合は、キーワードとして、「敷地」、「接道」、「避難経路」あたりを上げて話をすると、弁護士とは違うものを得られると思います。
・既に書きましたが、分別管理に重きを置かれるのでしたら、無理に団地管理組合に拘ることなく、一部管理組合で対応する方が現実的と思われます。ご検討ください。

管理侍さん
・一棟として成り立つかどうかで判断する。ざっくりとした判断としては同意です。
・「力を抜いて」のご対応お見事です。

匿：名さん
・コンメの引用参考になりました。
・別スレでいくども見かけて、実力者であることはよく存じております。スレの流れが落ち着いたら、ブツ周りの有識者としてコメントください。楽しみにしております。

[1440: 匿名]

サラリーマンよ

おまえ、大量投稿するより、マンション管理士試験の過去問を一題でも多く問いたら。

ここの主要コテハン住人は合格者だよ。

[1441: 政治評論家さん]

平均分譲価格、地域性で民度がどうちがうか管理侍に聞きたいものである。
大阪府南部の安いマンションは規範意識が乏しく、スラム化間違いないのだが。

[1442: サラリーマンさん]

>>No.1440 by 匿名
興味なし。

[1443: 匿名Ａ]

＞ゴルゴ１３さん
マンションの増改築特に増築や建替えは、建ぺい率や容積率等からいっても限度はあるでしょう。
只、同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも
多いのではないでしょうか。
勿論、敷地に余裕のあるマンションであれば現状より拡大することも可能でしょう。
接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。
私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。
それから、あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、
原理主義といいますか、是々非々のスタンスについては、私も否定しませんが、個々のマンションごとに対応
するのが自然なんじゃないかと思います。
建替えや復旧工事は住民個々の考えが複雑ですので四角四面ではいかないような気がします。
一棟で成り立つかどうかの判断も、例えば一ヶ所でもそれに該当すれば一棟としてみるのも無理があるような
気がします。
それを工事すれば、別建物として機能することも十分考えられます。
だからむしかえしますが、外観上見た目にも別建物とみられるマンションで単棟型管理規約で運用されている
マンションがあれば団地型管理規約に変更しておけば問題の解決ができやすくなるのではと思っています。
何か問題が起こった時に団地型にしておけば、その棟だけで解決できますからね。

[1444: 匿名Ａ]

↑改行がうまくいってなくて、読みづらくなって申し訳ありません。

[1445: ゴルゴ１３]

匿名Ａさん

ちょっと時間がなく、改めて変身します

[1446: 匿:名さん]

>>1404 前期高齢管理士さん
>管理組合は二棟の建物と認識すべきでしょう。其々の棟に全体の共用施設部分があるとの理解。

回答ありがとうございます。
二棟であるとのことですので、それに合わせて >>1394 の１．２．に次の条件を追加します。
３．Ａ部分をＡ棟とし、Ａ棟の区分所有者全員を甲とする。
４．Ｂ部分をＢ棟とし、Ｂ棟の区分所有者全員を乙とする。
５．敷地は甲および乙の共有とする。
６．敷地内には、付属施設はないものとする。

＜フェーズ１＞
これらの条件を区分所有法に照らし合わせると、
ａ．エントランスホール（Ａ棟建物の部分）およびエレベーター（Ａ棟建物の附属物）は、
　　Ａ棟の法定共用部分であり、所有は甲の共有である（乙は共有者とはなれない）。
ｂ．集会室（専有部分と成り得るＢ棟建物の部分）は、規約により共用部分とすることが
　　できる（Ｂ棟の規約共用部分（所有は乙の共有）とすることも団地規約共用部分
　　（所有は甲および乙の共有）とすることもできる）。
ｃ．規約共用部分の第三者への対抗要件は登記である（Ｂ棟の規約共用部分であったものを
　　団地規約共用部分に変更した場合は、変更登記が必要である）。
ｄ．団地共用部分と成り得るのは集会室のみである。

この理解は間違っていますか？
間違っていると思われる場合はご指摘ください。

[1447: 匿名はん]

↑からかってるんでしょ
この人は高齢マンカン士に民法の物権を知ってるのかと言っているよ

[1448: 匿名さん]

２チャンネラー的暇人のレスより遥かに高度なイジメだね。

[1449: 辛口ゴルゴ]

>>1443
匿名Aさん

私は、断片的な知識を持つ素人に過ぎませんが、それでも>>1443は素人判断だと思われますので、辛口ゴルゴに変身してコメントします。

もし、匿名Aさんが、次の２問とも、３秒以内に答えが頭に浮かぶようでしたら、素人扱いを撤回しましょう。

Q１：『一般人のいう道路（又は道路法における道路）』と『建築基準法における道路』の定義の違いを３つ挙げ、建築基準法上、建物に与える影響を述べよ。
Q２：都道府県又は市区町村の条例で、マンション設計上、大きく影響を与える条例のうち３つを例示せよ。


では、どこが素人判断かというと、

■まずは、

>同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも多いのではないでしょうか。

⇒建築基準法のイロハのイに一建築物一敷地という原則があります。（建基法施行令１条）
貴殿は、建築確認を取った１建築物の一部を分割して、別途新築することを主張しています。
とすると、必然的に既存部分と新築部分は、それぞれ別敷地に分割することになります。

そのため、既存の建築物の条件とは、全く異なる分割後の敷地をベースとして新築を検討することになります。
結論として、『同条件での建替えについては』なんて、あり得ない前提で論旨を展開しているに過ぎません。


■次に、
>接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。

⇒前述のとおり、分割敷地となると、接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等も一からやり直しになり、通常、問題ありありです。
　また、既存不適格建築物も一般には、重要な不適格である、「耐震不足」、「容積率オーバー」レベルで語られます。しかしながら、厳密には、後から制定された条例レベルのものまで不適格となっているものも含まれます。貴殿の一部分離して新築を考える場合には、新築時のすべての法律・条令レベルを一から検討する必要がでてきます。問題ないと軽々しく言えるのは、無数の法律・条令をクリアしなければならないことについて無知であるからの証左に他なりません。


■さらに、
>私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。

⇒一般論として、非常に築年数の古いビンテージマンションと言われるもの以外、容積率に余裕がある物件というのはほとんどありません。当たり前ですが、デベロッパーは、分譲する住居スペースが大きければ大きいほど、売却収入が多きくなります。

　従って、建築士というのは、いかに法律・条令等を満たして、且つ快適な生活導線を確保するかという極めて高度なプロフェッショナルな仕事をしています。素人目線で容積率に余裕があるというのは、各種容積率の制限の結果、使えなかったものではないかと考えておくのが無難です。

　例外としては、用途地域が変わった、高度規制が緩和された、etcといった後から好条件になった場合ぐらいでしょう。
　逆に、本当に大きな敷地であれば、容積率緩和制度を利用できるかもしれません。代表的なものは、総合設計ですが、他にも10を軽く超える容積率緩和制度がありますが、いずれも、大きな敷地が大前提となっております。悪戯に、敷地を細切れにする前に、大きな敷地を生かせる余地がないかの検証が必要となります。

[1450: 匿名さん]

コンサルは、知りません、わかりません、は禁句だよ
わからないことは専門家に任せるなど考えが甘い。
プロは徹夜で調べるのだ

[1451: 管理侍]

>>1446
面白そうなので答えてもいいですか？
a．×
b．○
c．○
d．×

是非、解答と解説、ご指導をお願いします。

[1452: 中辛ゴルゴ]

もう少し、具体的なモデル事例でケーススタディをすると理解しやすいかもしれません。

■　モデル事例
・L字型の敷地に、L字型のマンションが建っている。
・L字型の敷地は、南側（幅員20ｍ）、西側（同4ｍ）の公道に接している。
・L字型の建物は、構造上、南棟、西棟に区分され、EXP.Jで結合している。
・L字型の建物は、南棟・西棟を一括して１つの建築物として建築確認を受けている。
・とあることが原因で、西棟は全壊（生活不能）したが、南棟は損傷ゼロであった。
・なお、ほとんどの重要設備は南棟にある。
・当該敷地の建蔽率は60％、容積率は300％であるが、角地緩和（＋10％）を受け、建蔽率は70％となっている。現建物は容積率上限の建物となっている。

■　西棟の復興策のパターン
A：南棟、西棟を敷地分割。その上で南棟はそのまま、西棟を新築の建築確認申請をする。【匿名Aさんバージョン】（新築）
B：西棟を解体し（減築）、南棟との一体の建物として西棟を新たに増築の建築確認申請をする。（増築）

■　検証
○建蔽率
Aパターンは、敷地分割が必要となります。その際、角地が西側敷地に属するか、南側敷地に属するかで建蔽率が異なります。
　西側が角地・・・西側70％、南側60％
　南側が角地・・・西側60％、南側70％
Bパターンは敷地を分割しませんので、西側増築分（及び南側）は建蔽率70％です。

○道路幅員制限
Aパターンで西側敷地が角地を含まない場合には、西側4ｍのみの接道となり、容積率は160％にカットされます。
Bパターンは20ｍ道路が基準となりますので、道路幅員による制限は受けません。

○条例による制限例
　例えば、バリアフリー新法を条例化され、身障者用駐車場１区画の設置が義務付けられています。これを題材に検証をしましょう。

Aパターンは、西側敷地をベースに全くの新築となります。従って、現行条例について、原則、西側敷地及び建物でクリアしなければなりません。
もし、南側敷地内に身障者用駐車場区画があっても、新たに西側敷地内に設置が必要になります。
・仮に、西側にあった駐車場部分を広げることを考えます。⇒緑地条例がネックになり既存駐車場を広げることができないかもしれません。
・では、駐車場２区画を１区画に変えて身障者用駐車場区画に変更することを考えます。⇒駐車場付置条例の設置台数に足りなくなるかもしれません。

Bパターン：H16年の建築基準法の改正で、一部増改築の場合にかかる既存不適格については、かなり緩和されたので、クリアできるかも（←ここは、自信はない）

[1453: 甘口ゴルゴ]

>あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、

⇒この部分は、あまり違和感はありません。
　私が、管理侍に『ざっくりと』（←ここは超重要）同意したのは、枝葉末節を切り落として、ざっくりとした一般論として、まとめてくれたからです。簡潔にまとめるというのは、詳細に語るよりも遥かに高度な理解が必要なので、侍殿を切れ味鋭いと評価した訳です。

　私のようにディープに考えたい人や、匿名Aさんのように具体例に当てはめたい人には、個別論で詳細に検討すべきです。しかしながら、この掲示板の参加者には、物回りに関心がない人もおり、そういう人には、管理侍のいうざっくりとした結論が役立つはずと思いました。

[1454: 匿名さん]

ゴルゴ１３の回答は素人イジメだね。マンカン士はこのレベル。

[1455: 匿:名さん]

>>1451 管理侍さん

ａ．区分所有法 第２条第４項、第１１条第１項～３項および第２７条第１項参照
ｄ．区分所有法 第６７条第１項～３項参照

こんなところでどうでしょうか？
解説は割愛します。

[1456: 管理侍]

いや〜、辛い！
ゴルゴさん辛過ぎますよ。

ただ者ではないと思ってましたが、正体は設計事務所、ゼネコン、デベの建築担当あたりですかね。
いずれにしても一級建築士さんでしょう。

○×で回答した私は、いかにもマンション管理士って感じですね。お恥ずかしい限りです。
やはり餅は餅屋。各業界にそれぞれのプロがいるものですね。

[1457: 匿名さん]

建築基準法は違憲の疑いがある
ひるんではいけない

[1458: ゴルゴ１３]

>>1446
匿:名さん

すみません。面白そうな説例を作って展開していただいたのに、被せちゃった形になりすんません。
いろいろ調べながら、途中メシタイムもあり、投稿したら被っちゃいました。


匿名Aさん

私も素人の範疇の人間なので、誤っているかもしれません。
匿名Aさんの投稿をきっかけに、いろいろ調べた成果です。

辛口モードに変身したのは、>>1445で誤字をそのまま生かそうとしたから（笑えませんな）
>ちょっと時間がなく、改めて変身します　　（正：返信）

すみませんね。

[1459: 匿名さん]

たぶん誰も読んでないよ
団地にしたいだけなんだからどう実現するかを考えるのがコンサルだよ
ゴルゴ１３は知識をひけらかしたいだけ

[1460: 匿名Ａ]

＞辛口ゴルゴさん
私は建替えについて接道義務とか日影規則等とかを論じているのではなく、又、その建替えが現状通りできるかどうかの問題をいっているのではないのです。
それについては、個々のマンションの事情によって違ってくるでしょうから。勿論そういったことも大事な問題ではありますが。
あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている２つの棟で構成されたマンションがありますが、これを１つの建物としてみるか、２つの建物としてみるかでマンションの管理は大きく違ってくるのです。
片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。
そこで１棟としてみるか２棟としてみるかの判断基準を教えて頂きたいのです。
それぞれの棟にＥＶ、給排水設備等、付属施設が備わっていれば別の棟としてみるべきだという意見もありますが、それ以外に別の棟として判断する基準はあるのでしょうか。
構造上、機能上、外観上すべて備わっていなければ別の建物とは判定されないのでしょうか。

[1461: 匿名さん]

建てるのと建て替えとはまた権限がかわるんじゃないかと
公務員嫌いが質問します

別にどうだっていいんでしょ？

[1462: ゴルゴ１３]

匿名Ａさん

>片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、
>建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。

⇒この発想の原点は、全くもって同意いたします。
多額の金銭を要し、また組合員間の利害の違いが際立つだけに、実際起こった場合に、立ち往生してしまうことは容易に想像できます。

ただ、団地管理規約に移行して、意思決定ができても、お役所の建築確認が受理されなければ、無意味なものとなってしまいます。匿名Ａさんの目的が、一部建替えも視野に入れている以上、建築確認のプロセスまで検討していなければ片手落ちと思い、前レスを問題提起の一環として書き込みしてみました。

なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのですが、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。

この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。


>あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。

⇒建築関係でも、建築士でもございません。従って、以前判例を引用した以上のことは分かりません。正直なところです。

[1463: ゴルゴ１３]

>>1456
管理侍さん

私は文系ですので、建築士ではございません。
それが証拠に、製図orＣＡＤあたりの質問をされても、全く答えられませんので分かります。(笑)
断片的に知っているところが話題にのぼると、シャシャリ出てきているだけです。

ちなみに、建築業界でも不動産業界でもありません。
ただ、不動産については高い関心をもってアンテナは張っております。

もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

追：今回の下りを管理会社内の建築士さんに見せて、間違いを指摘してください。
　　私自身は、この掲示板のコテハンは、所詮本人にはたどり着かないであろうと思っており、
　　有識者に否定されても全く問題ありません。
　　むしろ、恥はかき捨て、ディープな知識が得れれば、マニアとしてこれに上回る喜びはありません。

[1464: サラリーマンさん]

>>なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのです
>>が、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また
>>敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。
>>この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。

悪いが、難易度Ｅなのは解釈する能力が無いだけ。

建物が一部滅失した土地は規約共用部分となる
区分所有法５条２項
２　建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所有する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

眠いので検討はマンカン士に任せる。

[1465: 匿名さん]

↑解決しないでコンサルか

[1466: サラリーマンさん]

>>もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

リストラ後の就職なら管理業務主任者をとってくれと知り合いのフロントにいわれたのでマンカン士には興味は無い。
マンカン士の資格では管理侍の会社は雇わない。

[1467: サラリーマンさん]

管理業務主任者の資格持ってて３０件担当やりますといえば仕事はあるだろう。
マンカン士は管理組合の立場で管理会社と戦う資格である。就職を頼むなど問題外。

[1468: ゴルゴ１３]

管理業務主任者なら主任者証まで発行してもらっとるぞ。

[1469: 匿名さん]

マンカン士には関心も興味も全くない。それのほんの一部が国交省のアルバイターに過ぎない。
管理組合としてはこんな役立たずで無駄金を浪費するだけの者を当てにせずに管理会社とは互角以上に渉り合えるし、またそうでなくてはならない。

[1470: 管理侍]

ゴルゴさん
プロではなくマニア？
だとしたら相当なマニアですよ。
管理業務主任者もってるあたり、元同業者だったりして。
かなりの引出しをお持ちであることは間違いなさそうなので、今後もレスお願いします。

[1471: ゴルゴ１３]

>>1464
仮に滅失した旧西棟部分に所在する202号室の持分80/15000を、新西部分202号室の新持分にどうやってもっていくか？

区分所有法5条2項だけでいけますか。すごいですねえ。建て替え後の登記完了までの手順を詳しく語ってください。

[1472: 匿名さん]

↑こいつも役に立たないね。

[1473: 匿名Ａ]

＞ゴルゴ１３さん
もう少し、お付き合いください。
皆さんにも分かりやすく、具体的な事例をあげてみたいと思います。
例えば、Ａ棟（１５０戸）、Ｂ棟（５０戸）のマンションがエキスパンションジョイントや渡り廊下で連結している建物があり、この組合が単棟型管理規約で運営されているとします。
もし片方（Ｂ棟）だけが倒壊して、Ａ棟は無傷だったと仮定します。
この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、Ａ棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。
建替えも復旧工事もできないＢ棟の住民は、どうすることもできません。土地だけでもと思っても、区分所有法では専有部分と敷地との分別処分はできないことになっています。又、民法の場合でも、共有部分の処分は全組合員（Ａ棟・Ｂ棟）の承認が必要となります。
これではいつまでたってもＢ棟の工事はできませんし、土地の売却もできません。
只、団地型管理規約にしておけば、敷地はＡ・Ｂ棟の共有であっても、あなたのいわれる通り規模の縮小はあるかもしれませんが、少なくともＢ棟での建て替え決議は出来るのではないでしょうか。
現在の区分所有法や民法では、単棟型管理規約の場合、こういった問題を解決することはできません。
しかし、法の整備を検討すべき時期にきているのではないでしょうか。
だからここで検討して、国交省への働きかけの礎になればいいのではないかと思って提案した次第です。

[1474: 匿:名さん]

>>1473 匿名Ａさん
>この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、Ａ棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。


区分所有法　第６１条の内容（第１項および第２項）を十分確認されましたか？
このようなケースでも対応できるような規定になっていませんか？

１　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
　　滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
　　ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は
　　第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を
　　第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議を
　　することができる。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
（次項以降省略）

[1475: 匿名さん]

>1474さん
殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。
そして、復旧工事をするにしても全然壊れていないＡ棟の住民が、修繕積立金や保険金、災害復旧支援金とかで足りない金額を負担するのに賛成する訳はないでしょう。その金額も何百万単位になるでしょうから。
Ｂ棟の工事をするには、普通決議で可決されなければならないんですよ。
全然壊れていないＡ棟の住民が何百万も負担しますか？
Ｂ棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。
但し、単棟型管理規約ではこのテーブルにつくことも現行法律ではできないでしょう。

[1476: 匿名さん]

↑は匿名Ａでした。

[1477: 匿名さん]

自分の部屋が滅失したら、管理組合を抜けたらいいよ。
よその中古買ったほうが安い。

[1478: 匿:名さん]

>>1475
>殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。

標準管理規約（単棟型）では、区分所有法 第６１条第１項本文および第２項を排除していますか？
また、区分所有者が単独でする必要はなく、複数の区分所有者が集まって復旧できます。

[1479: ゴルゴ１３]

>>1475
匿名Ａさんの所の管理規約を規約変更することは選択肢になりませんか。

単棟型のまま、「多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできない」を削除。

団地管理規約の普通決議よりも、一人でも半分以下の人たちでも復旧工事をできるので、意志決定面では有利では。

[1480: 匿名]

>>1477
ナイスな案だが、金があるやつ限定だな。

[1481: 匿:名さん]

>>1475
>Ｂ棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。

復旧と建替えを明確に区別したほうがよいと思います。

Ｂ棟を別建物とした場合、区分所有法第６９条に規定する「団地内の建物の建替え承認決議」を
経なければならず、単棟の復旧よりもハードルは高いと考えます。

[1482: 匿名Ａ]

>1478さん
標準管理規約には、区分所有法第61条第1項及び第2項は記載されていません。
私どもの組合では、使用細則で、保存行為に対する規制と多額の費用を伴う規制を設けています。
但し、規約や仕様細則の改正とかが行われていないマンションでは、法律が優先しますので区分所有法通りになると思います。

>ゴルゴ13さん
片方の棟が倒壊したような場合でも、各区分所有者が単独でやれるというのこそ、規制をしておかなければ
ならないのではないでしょうか。
それほど大きな費用が伴い、それに参加できない住民がいるかもしれない工事を簡単に決める方が無理があるのではないでしょうか。
それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。

[1483: 匿名Ａ]

>1481さん
復旧と建替えは明確ですよ。
単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。

[1484: ゴルゴ１３]

復旧とは、元に戻すこと。誰がやって問題とならないでしよう。

共用部分の変更にあたる工事は、復旧には該当しません。

[1485: 匿:名さん]

>>1483
>復旧と建替えは明確ですよ。
>単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。

いま議論しているのは、単棟の小規模滅失における復旧と別建物とした場合の建替えですよね。
買取請求は大規模滅失における復旧に関するものではありませんか？

>>1482
>それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。

わたしが理解に苦しむのは、このように決め付けることです。
匿名Ａさんのマンションでは、そんなに棟の意識が強いのでしょうか？
同じマンションに住む者同士という感覚はないのでしょうか？
それとも、たとえば、Ａ棟にしか出入口がないマンションにおいて、
Ｂ棟の居住者が出入口や通路を利用するのを、Ａ棟の組合員は「利用させてやっている」
といった感覚なのでしょうか？

[1486: 匿名Ａ]

>1485さん
おっしゃる通り、買い取り請求は復旧の場合です。
私がだした事例での話しで進めていますので理解しにくい点があるとは思いますが。
私が出した事例では、どちらも構造上、機能上、外観上別建物とみられるのですが、
エキスパンションジョイントと渡り廊下で結合されています。
そういったマンションで単棟型規約の場合は、決議されないのではといっているのです。
意識の問題ではなく、規約では１つの建物として単棟型管理規約となっていますが、見た目には
別建物としてみられます。
そして、Ｂ棟だけが倒壊した場合に、Ａ棟が無傷であった場合、Ｂ棟の建替え（復旧工事になりますが）にＡ棟の方も３００万出してくださいといった時、果たして全員負担するでしょうか。
まず、総会決議で否決それるのではないでしょうか。
Ｂ棟の住民でさえ、復旧に参加できない方もおられますよ。勿論決議されれば、買い取り請求権はありますが。

[1487: 匿:名さん]

>>>1486 匿名Ａさん（Ｍ県のマンション管理士さん）

>>>1368 by 匿名Ａ　2011-07-27 10:15:30
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して
>一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく
>必要があることを訴えたかったのです。

これは、あなたの投稿ですよね？

[1488: 匿:名さん]

>>>1486 匿名Ａさん（Ｍ県のマンション管理士さん）

>>>1312 by 匿名Ａ　2011-07-25 21:16:59
>匿名さんが多くなったので、匿名Ａにしました。
>建物がエクスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている建物は建築法上は
>別箇の建物とみなされます。

これも、あなたの投稿ですよね？

[1489: 匿名さん]

会社のパソコンで掲示板をやりだしたゴルゴ１３はリストラされるかも

[1490: 匿名]

小規模滅失の復旧工事…費用請求のみ

[1491: 匿:名さん]

>>1483 匿名Ａさん（ＫＹＭＷＭさん）
>復旧と建替えは明確ですよ。

静かになりましたね。
そうそう、最後にひとつだけ重要ことをお教えしましょう。

あなたは、「別建物であるＢ棟が全部滅失した場合に『建替え』が容易にできるように」と
簡単にいいますが、「建替え」をするためには、Ｂ棟（元の建物）の存在が必要であり、
Ｂ棟の全部が滅失した場合は、「建替え」に関する規定（法６２条）を適用できません。
Ｂ棟の全部が滅失した時点で、区分所有関係が解消し、敷地または敷地利用権の
共同所有関係が残るだけです。

[1492: サラリーマンさん]

↑よく理解してるね。

[1493: 匿名さ]

復旧とか、建て替えとか難しいことはさておき、工事代金を支払う見通しが建たなきゃ、ゼネコンは工事してくんないよ。頭でっかちな議論しても無意味ってことに誰も気づかない。みんな頭良すぎ。(笑)

[1494: サラリーマンさん]

行政が全壊判定したマンションは瓦礫であるから解体費用は国が負担すべきだよね。

[1495: 匿名]

いるんだよなあ。なんでもかんでも、国・国・国。。。

[1496: サラリーマンさん]

それは被災者に言ってちょうだい。

[1497: 匿名さ]

つうか、建築費どうやって集めんのさ。そっちに頭使えよ。管理組合で借入できっか。

[1498: サラリーマンさん]

全壊したら管理組合は消滅する。

[1499: 買い換え検討中]

私なら再建ではなく中古マンションを買うか賃貸に住むね。

[1500: 匿名さ]

誰が全壊なんていったんだ。大丈夫か。

[1501: 匿名さ]

誰が全壊なんていったんだ。あいかわらず真正面から答えられん。

[1502: 匿名さん]

法律を勉強してるとパーになる。(常識が失われる)

[1503: 匿名さ]

賃貸じゃねーだろ、賃借だろ。立場をわきまえにゃいかん。正解。否定できんが話が終わっちゃうじゃんか。