三井ホームの企画住宅について

[ここあ]

新築するにあたり、ハウスメーカー選びで迷ってます。三井ホームって高いと思っていたのですが、企画プランがあり、坪単価が安いのですが、インテリアやその他色々つけていくことになり、結局高くなるとの情報も得ました。いかがなものでしょう。

[951: 購入検討中さん]

やっぱり外部の検査が入るとなると営業、現場監督や大工さんもしっかりやるものでしょうか？
それとも、単に煙たがって隠そうとするだけ？

[952: 元トップセールス]

しっかりやるかどうかとかは関係ないですね。煙たがりはします。入れるとなると以下の承認システムになりますので。
（例）営業担当者Aさん

①Aさんから営業リーダーBにチーム会議で承認を得る
②営業リーダーBから営業所長Cに願いが出る
＊この時点で営業所長は営業リーダーに「ことわってきなさい」といいます。
　なぜならこのあとに支店の会議で工事センター長、その他各セクションの長、さらに部長級である支店長に承認を得なければなりません。サラリーマンとして非常に問題なのです。いわゆるリスクがあるんです。
③支店会議で承認
＊支店長はその後首都圏であれば首都圏営業本部会議で役員級の許可を取らなければなりません。これもかなり面倒でサラリーマンとしてリスクがあります。この間１か月半ぐらいです。

煙たがるのは以上が理由です。現場については私の経験上一部のビルダー以外はまともです。現在は現場の人もサラリーマンなので、ミスを犯すと首ですから手抜きはないでしょう。少なくても私の過去の経験では人間的な伝達ミス以外の現場のトラブルはなかったです。一部のビルダーを除いてはです。

いまは電子決済システムを使っているんですが、とりあえず関係各位の同意をとらないとまずいので（サラリーマン的に）上のようになります。

[953: 購入検討中さん]

ひぇ〜　ですね。
早く建築検査は外部の第三者が検査するよう法律で義務付けてもらえないものでしょうか。
どんなに厳しい社内検査より、普通に行われる第三者検査の方が施主にとっていいと思います。

あと、三井ホームって地盤改良をよくやるようですが、他社より社内基準が厳しいのでしょうか。
それともわざと厳しくしてそこで値引き分の利益を回収しているのでしょうか。
答えづらい質問ですみません。

[954: 入居済み住民さん]

マイレーブで昨年の2月に契約して、夏に引渡しを受けたものです。
オール電化に全館空調つけて、NEDOの補助金を受ける為にERIの性能評価を受けました。
NEDOの補助金を受ける場合は性能評価は必須だと思っています。
ERIとの資本関係の話もあるかとは思いますが、いつに何の検査が入るかとか結果とかも教えてくれて、別に至って普通でしたよ。
工事側に不都合があるとしたら、検査が入るスケジュールと進捗を合わせないといけないでしょうね。
質問はJIOでしたね。
すいません、知らないです。
ERIでもJIOでもその他の調査会社でも受け入れてもらえないなら、
この話は無かった事で済ませればよいのではと思います。
バーリオとマイレーブの大きな違いって買い手から見たら、
自由度と仕様(次世代省エネか新省エネ)で、
ローンもフラット35Sで多少優遇されるし、(バーリオが有料住宅取得支援制度に適用されるかは今は定かではないですが、、)
満足度としてはマイレーブの方が良いかなと思います。

[955: 元トップセールス]

三井ホームの地盤改良は私が知りうる限り業界内では次元が違うほど厳しいと思います。もともと２×４工法は面構造なため直下にかかる圧力が分散されてあまり地盤の強度は要しません。ですが過剰なほどの強度を要求します。他社ではOKでも三井ホームでは軟弱地盤であると判定されたこともあります。これは事実です。私も他社に友人が数多くいますので複数社確認済みです。ブランドの名前をものすごく気にする会社ですので万が一を避けるために技術サイドが要求してくるのです。

値引きについては関係ないでしょう。地盤改良工事の金額が仮に１００万円だったとして三井の利益は１５万円くらいです。

[956: 元トップセールス]

そのERIは三井ホームその他多くのメーカーが出資をして作った会社です。また出向者がかなり多いところです。現在の住宅業界の現状では仕方がないのでそのシステムを受け入れざるを得ないでしょう。
JIOとは日本住宅検査機構のことです。一般的には有名な機関です。建築業界では検査と言えばJIOです。

[957: 購入検討中さん]

ありがとうございます。いろいろな疑問が解消し不安がなくなりました。
地盤と基礎さえしっかりしていれば、三井のツーバイフォーは１００年持つでしょうか？
内外壁・屋根は除いて。

[958: 元トップセールス]

笑。。。それはわかりません。でも５０年は普通に持ちますよ。住林も積水も大和も同じです。もちろん営業トークで当社が一番であるということはアピールしていましたけど。高い次元での些細な差です。

[959: 匿名さん]

２ｘ４は屋根が最後にあがるから雨に降られたら内部がびしょぬれになり木が腐る、と
２ｘ４以外のメーカーが言います。現在の三井ホーム(工務店？)の建築技術でも実際に
雨にぬれて木が腐ってしまうことはあるのでしょうか。
在来構法でも同じような気がするのですが。
また、最適な着工時期はいつでしょうか。やはり秋？

[960: 匿名さん]

パワーフレーミング！　ＤＳパネルが空を飛ぶ！　ってやつ？！

[961: 匿名さん]

>>920さんへ！！
三井に詳しい人として>>946の嘘に反論してください！！
あなた様は三井に詳しいのだから、現在の三井での着工の過半数を超えるマイレーブの仕様がわからないはずないですよね
そんなあなたが、マイレーブは間取りが基本的に変更できない！ごり押ししないと変更できない！(>>927)と言っているのだから>>946は嘘なのでしょう

ちなみに私は、マイレーブで建てたのですが変更どころか、最初から設計書の人がつき、建物の形から間取りまでを好きなようにいじれました
きっと営業にマイレーブだと嘘を言われていたのだと思います
後で電話して文句を言うことにします(怒)

[962: 匿名さん]

パワーフレーミングって雨降っててもやるの？？？

[963: 元トップセールス]

材料の耐水性について

基本的に雨にぬれても大丈夫です。専門的なことは割愛しますが、そういう材料を使っているのです。大手はほとんど。ただし、濡れないほうがいいんです。またパワーフレーミングは名前はありますがすべての営業拠点でやってるわけではありません。また、雨が降っているときは構造に関する工事はやりません。と、私が在職中はそうでした。

追加

マイレーヴはあるルールの中で変更をできるものである。また本来は設計士は契約後の打ち合わせしかセッティングできない商品のはずでした。ところが各支店で本来のルールを逸脱して運用されることとなり、自由に設計できるかのうように変化してきました。ただ、あくまでルール内の変更ができる商品であって自由設計ではないはずです。人間が対応することですから大きくルール違反をして対応するケースもあるかと思います。その場合私が上に書いてあるとおりのややこしい決済システムになるので、かなり優秀な成績の営業担当でないと困難でしょう。いろいろな人が自由設計と誤解するのは仕方のないことだろうと思います。でもこれは会社側の問題であって、多くの住宅メーカーも同じように思います。金属系プレハブメーカーを除いて。

[964: 入居済み住民さん]

構造計算するような建物はマーレーヴって事なの？

[965: 入居済み住民さん]

いや、フリーねｗ

[966: 入居予定さん]

建築途中ですが、施主でも簡単にチェックできる箇所、確認方法や注意点ってありませんか？
施主からすると、全て三井の人なので何かっても隠されそうで心配です。現場に行ける時は短時間でも行くようにしているのですが。

[967: 元トップセールス]

建築中のチェック箇所

①床下
②釘（現在はほとんどパネルで搬送されてくるので接合部のくぎ打ちが正確に行われているかどうか）
③配線
④最終打ち合わせの内容が現場の関係者にすべて伝わっているかどうか（これが一番重要です）
⑤防水シートが乱雑に施工されていないかどうか
いろいろありますが建築中の方は書き込んでください。お答えします。できれば写真を添付していただければ判断します。

[968: 元トップセールス]

三井ホームで契約するときの注意点

①できる限り優秀だと思われるセールスと契約すること
②契約前に必ず要望する（サービス工事、特殊な対応など）ことは書類で判を押させること
③月末は成績がかかっているのであせってつめてくるので乗らないこと
④値引きと引き換えに契約しないこと

以上です。契約前の方はご相談ください。

[969: 匿名さん]

対応してくれる担当セールスマンって一人ですけど、優秀かどうかどうやって
判断すればいいでしょうか。

じっくり検討して、最終的には値引きと引き換えに契約しようと考えていますが
それでも値引き交換での契約はやめた方がいいですか？

[970: 元トップセールス]

優秀かどうかは簡単にわかります。引き渡し後も顧客と良好な関係を築いているセールスは引き渡し顧客の家を何件でも案内してくれます。気軽に実際の引き渡し客の家を案内してくださいとお願いしてみてください。その対応でわかりますよ。値引きは最後の最後まで言わない。また、契約しようと思っている月の一月前に一度契約する寸前まで話しておくことです。以下理想的な流れです。

①プラン提案（納得いくまで何回もやりなおす）
②仕様確認（金額を合わせようとする営業の誘いに乗らない。あくまで自分の理想を言う）
③見積り提示（出てきた金額に驚かない）
④契約交渉（一回目はスルーする。決して決めない）
⑤冷却期間（ここで一カ月とる。その間に引き渡し顧客を案内してもらう。少なくても３件以上）
⑥契約交渉（ここで不可能な値引き金額をとりあえず言ってみる。その時の対応を見てみる）
⑦契約に対しての約束事の確認（書面で）
⑧契約

注意することは契約交渉するまでに値引きをしてくださいと顧客サイドからは絶対に言わないことです。三森でとんでもない値段が出ても平然を装うことです。また④のときにも（第一回契約交渉）値引きを顧客サイドから言わないこと。そして⑤のときにセールスに考えさせるんです。それがあとあと有利に交渉を進めることとなります。

ちなみに三井ホームは各営業担当のパワーバランスで値引き額の上限は違います。またこれはエリアによってもそうです。あまり書くとこのサイトを三井ホームの人間も見ているので問題なんですが。。もし交渉が進んでいるんでしたら都度聞いてください。お答えします。

顧客から値引きの交渉を持ちかけた場合、営業担当は売るプロですから対応策を練ってきます。そのノウハウは相当なものです。初めて家を建てる交渉を行う顧客は不利なのは明白なんです。相手はプロです。冷静に対応しましょう。そして相手から有利な条件を引き出しましょう。できるだけ。

優秀ではない営業の対応を書いておきます。

①いきなりキャンペーンをちらつかせる
②月末に値引きと引き換えに契約する交渉を持ちかける（このときにまだ詳細な内容が決まっていないにもかかわらず）
③泣き落しをかける
④かなり高飛車（三井は特に多い）
⑤すぐ顔に反応が出る（交渉に慣れていない。＝引き渡しが少ない）
⑥やたらとフレンドリー
⑦上司に確認するを連発する。または上司をすぐ引き合いに出す（社内での交渉能力がない）

などです。

[971: 匿名さん]

別の大手ＨＭと打ち合わせ中ですが、①〜⑦のうち５つもヒットしてる！　ちょっとショック・・

[972: 購入検討中さん]

大幅値引きをすると下請け工務店の大工さんが泣かされるので、手抜き・欠陥住宅になる、というのをよく聞きますが。いまのシステム化されたハウスメーカーならそれはないのでしょうか？

[973: 元トップセールス]

それはありません。下請けは泣きません。値引きしてもしなくても発注単価はおなじです。メーカーが利益を薄くするだけです。

[974: 匿名さん]

マイレーブかバーリオを候補に入れています。おすすめのオプション、ここは絶対にこうしておいた方がよい箇所などありましたら教えてください。
住友不動産のＪアーバンも候補で、設備関係はＪアーバンの方が選択肢も多く上のような気がします。

[975: ビギナーさん]

確かに相手は住宅販売のプロだもんなあ。
おれみたいな客をわんさか相手にしてきたんだろうし。

こわいこわい。何も考えずに契約てしまっていたら、と思うと

[976: 入居済み住民さん]

ここでよく勉強してから建てるんだった。
元トップセールスさんのおっしゃる「ダメな営業さん」に、最初から希望金額を伝えて向こうに全部仕切られて建ててしまいました。
頭はいいけど高飛車な感じのいかにも三井っぽい営業さん（施主よりよっぽどいいスーツ、高い時計してる）で、最後の方は、施主なのにビクビクしながら接していたような気がします。

ということで、こうすればよかったポイント満載の家になってるんですが、どの程度ならリフォームって出来るのでしょうか。例えば
・窓のない壁に窓をつける（当初はそこに窓を開ける予定だったが、予算削るので削ってしまった）
・玄関部分の土地に余裕があるので増築し、現在玄関になっている開口部を倍くらいに広げる
などのリフォームは、２×４でも可能でしょうか。

バーリオにするか、マイレーブにするか悩んでおられる方をちょいちょい見かけますが、私が三井にして数少ない満足している点は、マイレーブの「次世代省エネ基準」仕様です。
冬はほんとにありがたい。これだけは評価しています。

[977: 匿名さん]

次世代省エネっていっても１０年前の基準なんですね。なんで改定しないんでしょう？
その前が新世代省エネって・・・

[978: 元トップセールス]

三井ホームが他社より有利なところ（客観的にみて）

①ツーバイフォー工法の安定度（とりあえず施工棟数は業界一）
②全国どの地域でも建てることができる
③会社自体に多額の借金がない
④北米でも実際に建築している（下請けとして入って建築している）ので技術はある。

不利なところ

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
②施工期間の長さ
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
⑤すでに時代遅れの設計センス
⑥独自技術が法外に高価である


次世代省エネ基準について

現在の住宅メーカーで次世代省エネ基準を標準仕様でクリアできていないところは排除。
対応しているのは当たり前です。またツーバイフォーはもともと断熱性が極端に高い。またサッシメーカーの性能も上がっている。大手メーカー製の住宅なら神経質になることはないのですが、次世代は標準で入ってるのが普通と考えておいたほうがいいでしょう。

バーリオとマイレーヴの件

もともと開発コンセプトも違います。また、ターゲットも違います。ただし、どちらにしても居住する上で大きな差はありません。詳細には差はあります。予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。

リフォームの件

壁については耐力壁でないところは撤去できます。耐力壁とは建物を構造的に満足するために存在している壁です。この壁は着工前（拠点によっては着工後）に渡される設計図書に記載されています。
開口部を広げることについては構造的に（あくまで三井ホームの基準による）問題があるかどうかを確認してください。また三井ホームはかなりツーバイフォーの基準について社内で厳しい基準を独自に設けています。他社で出来ても三井ホームで出来ないことがあります。それは技術的にではなく、会社としてしないのです（かなりの安全性をみています）。実はそこが近年会社として停滞気味になっているところです。挑戦意識（さらなるレベルへの）がなくなっています。

三井ホームのカタログ商品（マイレーヴとかバーリオとか）のオプションについて

まずオプションという概念が危険です。ほしいものがあれば入れておくことです。ですがオプションを入れれば入れるほどその商品の利益率は上がります。そういう設定にしてあります。また、追加契約時は相当な高い利益率に設定してあるはずです。これはどの住宅メーカーも同じです。追加契約で金額差がでてプラスの追加契約をすると高い買い物になると覚えておいたほうがいいでしょう。

＊契約までにかならず時間をかけて煮詰めてください。営業担当が「契約後に変更できますから、とりあえずこれで契約してください」こんな誘いに絶対に乗らないでください。追加契約時に損します。高い利益率の契約になります（すくなくとも私の在職中はそうでした）。さらに三井社内では追加契約時の値引きは基本不可です（すくなくとも一年前までは）。とは言っても顧客はそれについて当然にクレームを言いますので。。対応するケースは多いのです。肝心なことは取引を円滑に、またいい関係で引き渡しまで進みたいのなら、以上のことはくれぐれも守ったほうがいいでしょう。営業担当は成績に追われています。この世界は契約至上主義なのです。いまでも。。当たり前なんですがそういう相手と対峙して取引していることを忘れてはいけません。＊

[979: 匿名さん]

なんかすごい人が出てきちゃいましたね。
いろいろ検討中なのですが、住友不動産の２ｘ４と家本体の価格差がかなりある
（当然三井が高い）のですが、何が違うかわかるでしょうか。
使っているツーバイ材から違うのでしょうか？

[980: 元トップセールス]

No979さん

私に聞いているのであれば以下のとおりです

単純に他社との違いは答えられますが、ここでは書きません。あくまで三井ホームの掲示板であり、購入検討をしている方に対するアドバイスとして書いています。営業担当に聞けないことや商品特性、私が知りうる限り（ほとんどすべてですが）の会社の内容など。。です。

とは言え、上記に書いた契約至上主義の中では営業担当も不利になることは言わず、顧客も中心点が定まらない状態が続くと思いますので、一般的な他社ツーバイフォーメーカーとの構造材などの違いはあえて言うとあります。ですが、それは決定的な違いにはなりえない程度です。

本来、大手メーカーになればなるほど同じものを作れば安くなります。材木を１００トン買うのと１０トン買うのとでは単価が違います。また材木は日本の基準では、もし改正してなければ建築部資材の基準は７段階あるのです。下２段階を外せば構造材に使用して問題がないと認識しています（変わっていなければ）。またそれは主に強度の基準です。見た目ではありません。強度として捉えると、実は銘木と呼ばれる和材は最高等級ではないのです（の場合もありますが大抵という意味）。ではなぜ高いのでしょう？建物金額に含まれるものは建物減価以外に以下のとおりです。

①役員の報酬（一般的に取締役と呼ばれる人）
②従業員の給料（一般的に社員と呼ばれる人）
③地代
④研究開発費
⑤営業経費
⑥宣伝広告費
⑦福利厚生費
⑧株主への配当
⑨アフターメンテナンス代
上記が建物価格に含まれる利益といわれるものを大雑把に分解したものです。これはどの会社も同じ構成だと思います。（こまかくは違いますのでご容赦ください。あくまで大雑把にです）

こういう風に書くと皆さんげんなりするでしょうが。。よく考えると当たり前です。ではひとつづつ解説します。

①について
普通だと思います。私が過去に確認（本人へのヒアリングレベル）した時は上場企業他社と同じ程度でした。ただし、人数は皆さんが比較してください。ネットで確認できます。

②について
昔はおそらく業界一の給料だったと思います。現在は中の中です。（近年の常識を超える値引合戦によるところは大きいと思います）

③について
一時は高い場所にしか拠点は在りませんでした。今は安いところを探して拠点を構えています。

④について
削減されているはずです

⑤について
削減されているはずです

⑥について
削減されています

⑦について
そのままです

⑧について
これについてはかなりの配当が出ています。これは親会社の三井不動産が５０パーセントを超える株を持っているために仕方がないでしょう。その株式配当は子会社から合法的にお金を吸い上げることができるからです。

よくわからないかもしれませんが、比較する会社がもし三井ホームより大きくて、建物が安いなら当たり前なんです。それをスケールメリットと言います。小さくて安い場合。。検討しなければいけない事は以下の通りです。

①構造的に問題があるのか？
②見えないところの物品点数が少ないのか？程度が低いのか？（設定住設機器以外）例・・コンセントの数、配線に使う線、瓦を吹く前の下地、防水紙のグレードなどなど。
③安い労働力（現場で）を使って減価を下げているのか？
ご参考にしてください。

ちなみに所謂有名企業以外（施工棟数がすくない）のところは拠点も少なく、辺鄙な場所にあります。そのあたりで調整しないと黒字にならないのです。皆さんが一般的に大手だから経費がかかっていて高いんだとか言うのはある意味では正解ですが、外れている部分もあるということがわかると思います。比較検討してみないと見えてこないのです。

[981: 入居済み住民さん]

で、ちみは三井で家を建てたいと思うのかね？
思わないなら何処で建てたいと思うのかね？？

[982: 購入検討中さん]

元トップセールスマンさん、とても参考になります。私の疑問と乾燥です。

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
　これはもう有名ですね。なぜ変えようとしないのでしょうか．．．
②施工期間の長さ
　４ヶ月くらいでしょうか？　在来よりは短いはずですが、なぜ長いのでしょうか。
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
　これが一番心配です。運が悪いとできのわるいビルダーにあたってしまう可能性がると．．．
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
　これはまだわかりません。
⑤すでに時代遅れの設計センス
　これもプラン集から選ぶだけなのでなんともわかりません。
⑥独自技術が法外に高価である
　ＤＳパネルとか外壁の吹き付けとかのことでしょうか？

[983: 購入検討中さん]

すみません、乾燥 -> 感想　です。

[984: いつか買いたいさん]

三井ホームのチューダーヒルズに一目ぼれしてしまっています。
営業の方に聞くと、坪単価が高い（大まかに坪７０万だと言われた）ようで、なかなか厳しいお値段だと思っています。一度見積もりを出していただいたんですが、値引きしてもらって建物だけで５０坪で３１００万でした。まだ手に届きそうにありません。今後、もう少し値引きしてもらえるんでしょうか？それか、マイレーヴのTタイプの方がいいんでしょうか？
勉強不足で変な質問をしてしまいました。どなたか教えてください。よろしくお願いします。

[985: 購入検討中さん]

三井ホームで建築されたお宅で暖炉を設置している方に質問です。

①使い心地はどうですか?
②冬の暖房は暖炉のみですか？
③メリット・デメリットは何ですか?

[986: 購入検討中さん]

ところで元トップセールスさん、三井ホームで建てるのはお勧めですか？
よくわかっているだけに、本音をお聞きしたいです。

[987: 元トップセールス]

９８２さん

①大手特有の問題です。これ以上は書けません。仕方がないとあきらめてください。
②ツーバイフォー住宅は三井ホームぐらいなら実質工期は８０日〜９０日で出来るはずです。理由は多々ありますがここでは書けません。ただ、早くできてもおかしくない。または早くできるほうが顧客のためだと会社が認識していないのは三井側の問題です。120日は業界内では遅い部類です。
③事実です。
⑤10年前までは業界一は誰も疑うことのない事実でした。さらに15年ぐらい前までは住宅メーカーとは思えない素晴らしい設計の商品もあり、建築業界、設計業界からも絶賛されていました。でもいまはただの住宅メーカーの設計です。これはトップの方針ですから社員レベルでは変えようがありません。トップが代われば変わります。
⑥そのとおりです。ですが外壁吹きつけは厳密にいえば三井オリジナルですが、同等商品は当然あります。もとはSK化研のものなので。。

984さん

チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。その他の商品に変更しても満足できないはずです。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。難易度が低いというのは契約しやすい顧客なんです。この時点で９８４さんは失敗です。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

私は過去５例チューダーヒルズをお世話しました。
現在のチューダーは不二家の社長宅（私が担当ではありません）のものからリニューアルした第２世代のものです。第２世代のものは私は２例あります。今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）
②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）
③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。
⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。


最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

[988: 匿名さん]

>>営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？
両方とも「はい」です。
初めて家を買うのでどのような手順かわからないためペース配分などまったくわからず・・・
三井だから、積水だから、高そうだ、でやっぱり高かったって感じですかね。

プランを煮詰める、とか比較表を作らせる、なんて思いもつきませんでした。
そんなことこっちからお願いしちゃっていいの？？？申し訳ありません、って感じですから。

[989: 元トップセールス]

三井ホームがお勧めかどうかの件

お勧めできる人とお勧めでない人に分かれます。私がもし今建てるなら、今の自分のスタイル（特にインテリア）に三井ホームが対応できないと思いますので建てません。住宅とは究極の自己満足であると私は考えていますので。。三井の営業担当と三井のシステムはたとえフリー対応でも私には対応できないでしょう。。笑。ですが住宅メーカーがこれほど氾濫したお国柄ですからほとんどの人には対応できるでしょうね。事実、私もほとんどの顧客に対応できました。そういうことで考えれば万人向きな住宅です。人間的なトラブルを除けば建てて後悔することはないでしょう。また、どこにポイントを置くかでかわります。

[990: 元トップセールス]

９８８さん

こっちからお願いしていいの？←この遠慮がちなところが相手の思うつぼです
いいですか？あなたは数千万の買い物をするんですよ。どこの誰かもわからない相手にお金を預けようとしてるんですよ。しかも数千万円。。。初対面の相手に。。。有名企業というだけで。。。

お金を出すのは９８８さんです。強気にならなくても対等になりましょう。契約してあげるよ。くらいのイメージで。。営業担当と接してください。

[991: 匿名さん]

元トップセールスさん

三井ホームは、残金支払い後「後日実費精算」というのがあるかと思いますが、これはどういう意味合いのものなのでしょうか？（いくらかかっても契約金額で施工するのではないのでしょうか？）また、値引き額によって実費も多少増減されるのでしょうか？

バーリオとマイレーヴの件ですが、「予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。」とはどういう意味なのでしょうか？なぜマイレーブとバーリオでは値引きに大きな違いが出てくるのですか？それだけマイレーブの当初価格設定が高いということでしょうか？それぞれ何パーセント位の値引き（標準で）が妥当なのでしょうか？

実施設計料というのがあるかと思いますが、これは商品によりどのような設定になっているのでしょうか？

以上について、教えてください。

[992: 元トップセールス]

後日実費精算について

たとえば、不動産登記にかかる費用などについては契約時に預かり金として契約書に記載するのです。
建物ができてから（厳密に言うと建築物の足場が取れてから）不動産登記申請（表示登記、保存登記、抵当権設定登記など）を行います。その期間はすべて入れると２週間程度です。その後土地家屋調査士や司法書士から請求が上がり、支払いを済ませ余れば返金、足らなければ請求するというシステムのはずです。そういう契約工事以外の申請費用などが預かり金として処理され、後日実費精算の対象となるはずです。工事費用について後日実費精算があるとすれば工事中に金額が不明な工事を依頼し、完成まで金額が確定できなかったということになりますが、私の経験上そんなことはなかったです。値引き額によって実費が増減することはありません。

バーリオとマイレーヴの件

私が在職中はバーリオよりマイレーヴのほうが商品の中の基本的な構成（設備、標準仕様部材、基本的な間取り、変更範囲など）が優れていました。また値引き範囲も多かったと記憶しています。値引き額についてはこういう掲示板ではお答えするのは差し控えさせていただきます。ただし、拠点、営業担当によって、また商品によってかなりの差があるのは事実です。ですから、当初から値引き交渉をしないようにと私は以前書きました。当初から値引きを要求する顧客とわかると営業担当が対応策を練って対処するからです。これはどのメーカーでも同じです。優秀な営業担当であればある程そうなのです。

実施設計費用について

商品といいますか。商品と注文住宅、または賃貸住宅とか医院とか店舗とか使用用途によって違ってくるのです。計算は施工床面積ではなく延べ床面積（㎡）×いくらという計算をします。金額はころころ変わるので（営業政策上）現在すでに会社を退職した私は正確にはわかりません。三井ホームの場合、社外の協力設計事務所と契約しています。そこに支払います。契約書に記載されている金額ではまかなえきれません。当然本体工事金額の中にも一定金額は当初から入っています。実はそれはそのほかのメーカーも同じなのです。金額差こそあれ、きちんと見積もりの中には入っています。といいますか原価構成の中に組み込まれています。実際の一般的の（世間の相場）実施設計費用は３０坪あたり８０万円〜１００万円前後（工事中管理費除く）が世間の相場です。ですが三井ホームと契約している設計事務所はそれ以下の金額で契約していると記憶しています。それは年間で一定数の仕事が回ってくるからでしょう。

[993: いつか買いたいさん]

984です。元トップセールスさん、お返事ありがとうございました。


＞チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

やはりそうでしたか…。時間はたっぷりあるので、仕切りなおします！

＞今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）

契約の前に、「私たちはこの家をたてる！！」くらい（契約後の変更はなしの状態）まで煮詰めた方がいいんでしょうか？

②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）

設計士さんに何パターンか書いてもらったりしてもいいんですか？

③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。

988さんと同じで、そんなの申し訳ない気がして、比較表を作ってもらうなんて思いもしませんでした。でも、一生に一度の買い物。後悔したくないですもんね。お願いしてみます。

⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。

ダイレクトに、「いくら値引きできるの?」って聞くもんなんですか?


＞最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

そうかも…。しっかりと交渉して、満足の家が建てられるように頑張ります。
.
最後に、例えば室内の壁紙とか、外壁の仕様によってはお値段が変わってくると思うのですが、お高いものを後々煮詰めていく段階で選んだとすると、契約前に煮詰めていたお値段と当然変わってきて、結局高くついた、なんてこともあるんでしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

[994: ビギナーさん]

普通の人は、住宅や建築についても、高額な買い物に関しても素人なので、
そんな素人の相手を仕事にしている住宅販売営業に対するには勉強と情報収集が重要ですね。
このスレはとても参考になります。

[995: 元トップセールス]

984さんへ

お昼から私のビジネス（現在、建築不動産に全く関係ないビジネスを自分で行っています）で出かけますので夕方には書き込みます。では。。

[996: 購入検討中さん]

ざっと読み返してみて、日本には木がいっぱいあるのに、なんでわざわざカナダの工場から
送られてくる材料で家を建てるんだろう、って素朴な疑問が湧いてきました。

自分の時間と労力の負担を軽くするのが目的でハウスメーカーに依頼するのに、依頼先検討
の段階で疑心暗鬼になり神経を使わなくてはならず、そのうちにめんどうになって月末値引き
です！　に背中を押されてまあいっか．．．
と自分の先が見えてしまいました。このスレ読んでよかった。

[997: 元トップセールス]

884さん

①について
そうです。契約後,間取りを変更しないでよいぐらいまでに詰めることです。それを営業が嫌がったら、契約後,間取りの変更が発生した場合は差額を請求しない旨の同意を書面で取り付けて契約するべきです。
②について
たとえば道路からみた場合、住宅は一面しか見えないですか？二面見えますか？見えるところ優先して、外観は作りましょう。四面すべて見えるときはすべて書いてもらいましょう。
③について
もちろん標準仕様といわれるものがあらかじめ設定してあります。それが好みのものか？必ずしも必要なものか？またそれを付けなければイメージが維持できないものかを詳細に検討するのです。お金は余裕があるのでお任せするのでなければです。
④について
まず自分の理想のものが三井ホームでいくらになるかを確認します。
⑤について
予想金額とのかい離が一番売れ筋の住宅とどこがどう違うのかを確認します。この時点ではじめて真に検討できる材料がそろいます。これを怠ると後悔します。数百円、数千円、数万円のものを買うときでも納得いくまで検討すると思います。数千万円ですよ。。。また営業サイドからすれば数千万円のものを買ってもらうんですよ。それくらいさせて何も悪いことはありません。
⑥について
たとえば３０００万円の見積もりなら、２４００万円なら今すぐ契約すると言います。不可能な返答が返ってきたら、そこから歩み寄る交渉を行います。自分から値引きを要求するとまず上限の半分を言うでしょう。その後上司に相談する。それから本部に掛け合う。本社に。。。。そして顧客が疲れ果てたところを見計らってサービスします。キャンペーンがあります。そして契約に持ち込みます。その戦法を取らさないようにしなければなりません。また事あるごとに家に訪問し人間関係を築く作戦に出る可能性もあります。これは優秀な営業担当の基本戦略パターンの一つです。そして何気ない話から潜在的に金額に対するインプリンティング（心理学上の刷り込み）をおこなっていきます。ですからもし金額をはじめから明示する場合、必ず総額の８０パーセントを崩さない。また親からの資金援助はもらえないと言います。さらにローンを組む場合「銀行に上限融資総額を聞きますから年収を教えてください」の言葉に軽々しく乗らない。自分で確認してください。収入証明があればすぐに銀行の融資相談窓口は教えてくれます。また大手住宅メーカーで建てることを告げれば店頭金利から軽く１パーセント以上割り引いた金利を適用してくれます。

室内クロス（壁紙）の件
あります。ですから私の場合、顧客に明示した上で、あえて総面積の３分の一はランクを上げて見積もりを提出していました。そうすることによってできるだけ追加金額が出るのを抑えていました。契約の段階でいかに精度を上げた見積もりで契約するかで、後々の顧客のランニング（追加契約金額が出た場合、資金計画が狂うことが多いのです。ローンを多く組まなければならなくなったりとかすると支払いも増えます。家具や電化製品の購入も諦めないといけないかもしれません）も楽になります。室内のクロスは数百円（㎡単価）〜数千円の差額が出ます。一歩間違うとクロスの差額だけで十数万円です。照明器具がいくつ買えますか？ですから契約前にあらかじめ水周り、居間、主寝室などはランクを上げておくことが必要です。

[998: 匿名さん]

元トップセールスさんは、建てた家の気密測定というのを実施したことありますか？
積水だとコンセントまで気密にこだわったものを使っているとのこと。
三井の２ｘ４の気密断熱性能は積水シャーウッドとくらべて優れているでしょうか。

[999: 元トップセールス]

機密測定は私が在職中に私の顧客で行ったことはありません。

[1000: 元トップセールス]

追加

大手メーカーの次世代省エネ基準を満足した住宅に関して言えば、数字の違いはあれどそれは住むうえで決定的な違いには感じません。もし、気候に合った住宅を望むなら木造住宅がいいと思います。それは在来でもツーバイでもです。ですがプレハブ鉄骨が悪いのではありません。現在の住宅メーカーの造る家はスペック競争の末にかなり高い所に到達しています。大手メーカーのものであれば不満が出ることはないと思います。性能が。。。という営業担当は勉強不足（自社も他社も）が露呈しています。さらにその勉強をさせない上司もどうかと思います。各メーカーの現状と問題点を書くのは簡単ですが、ここは三井ホームに関する話題の掲示板なので書きません。（比較の意味で必要ならば書きます）