東栄住宅のブルーミングガーデン Part.5

[匿名さん]

管理人からの書き込みもありましたので、新しい板を作成しました。

東栄住宅に住んでらっしゃる方、東栄住宅に興味のある方など、活発でマナーを守った書き込みで盛り上がりましょう。

[224: 販売関係者さん]

>>223
株価。
欠陥住宅も痛いけど、倒産でもされたら目も当てられない。
大手の不動産屋は、現在Ｔ栄の仲介をストップしているので、
一生の買い物だし自分でよく調べて、納得して購入してね。

[225: 匿名さん]

仲介屋右から左の手数料でごっつぁん
おいしい蜜も腐りかけなら近寄らない
しかしハイエナみたいなヤツら仲介屋
人のふんどし相撲取ってんじゃねーよ

ここで仲介、手数料いくらだい？？？

[226: 契約済みさん]

直接、東栄に電話して売主手数料不要なんですか？って聞いてみてください。仲介屋さんに３％払わないで買えます！もちろん仲介屋さんには内緒ですが、東栄住宅に直接電話して「御社のＨＰを見たんですが、物件の詳細を教えてください。」って聞いて、直接コンタクトを取ればいいと思います。あくまで自力で東栄の物件を見つけたかのようにしてれば３％まるまるうきます。価格も直接交渉できます。私は友人が元不動産業だったので、このようにアドバイスをされて安く購入したクチです。仲介屋さんには申し訳ないなあと思いましたが、やはり物件価格の３％は大きいです。

[227: 現役業界人]

ま、確かに東栄と直接契約すれば手数料はかかりませんがね。
ただしローン関係の書類はガチガチにやられますよ。

住宅ローン扱う金融機関が何社あるか知ってます？
大手金融機関よりも超高い金利の会社もあるの知ってます？
知らず知らずに、そこも申込に指定されている契約書にサインした人が、
大手でローン否決されたあとにどうなるのか分かります？

住宅ローンの申込先の名前が、「金融機関等」ってなってたらアウトです。
大手で否決されたら異常な金利か、手付け解約を覚悟しましょう。

こういう話を知っているのは仲介屋。
売主は自社書式の契約書しか見たことないから。
怖い契約書の話、興味あるでしょ？
いろんな会社の書式を見たから、サインしてよい契約書とダメなものとの違いは分かります。

それにしても、手数料浮かせたいなら仲介に言えばよいと思うのですが。
最悪、ゼロで契約ということが出来るケースもあると思いますよ？

しかし、案内して貰って、相場感を身に着けて、ローンの計算もして貰って、

で、金払いたくないからこっそり売主直って、人間的にどうかと思いますけどね。
サービスにはお金を払う、もしくは誠意で対応するのが大人なのでは？

仲介でも手数料ゼロで広告してる業者もありますね。
でも、その餌に釣られる客は、やっぱりそんなもんなんですって。

最後に。

今月、三井住友やみずほから多額の援助を受けましたが・・・

残念ながら、東栄は潰れます。

[228: 匿名さん]

確かに中間決算は大幅な赤字みたいだね。
抱えてる未販売物件は販売価格を損益分岐点以上に落とし在庫整理してるみたいだが、
短期運転資金がショートしてるのかな？

客から見れば値段が安く買える分将来性には不安を覚えるね。
事態になれば点検やリフォーム下請会社もなくなっちゃうだろうし。

[229: 販売関係者さん]

228さん

先月末付けで発表された資料を見る限りだと、在庫を処分することに注力するみたいです。
上手な交渉が出来れば、もしくは買い手の属性が良ければ値段がまかる可能性もありますね。

短期の運転資金については、みずほ銀行から25億円出てますのでちょっと間は大丈夫かと思います。
（もちろん責任は持てませんけれども。）

東栄住宅が倒産すると子会社のTJホームサービスもなくなります。
この子会社が先におっしゃる点検＆リフォーム会社ですが、点検がなくなったってどうってことはありません。
リフォームは２〜３社呼んで見積もり合戦させれば良いのです。

最も重要なのは、このTJホームサービスが「保証会社でもある」ということなのです。

JIOやジャパンホームシールドに代表される10年保証は、
「施工主が倒産したときための保険」のようなものであり、
ざっくばらんに言えば、

買った→即、売主が倒産した→翌日、雨漏りがあった→JIOが直してくれた

という保証です。

対して東栄住宅は“自社保証”です。
つまり売主が飛んだら、後の保証を引き継いでくれる会社はほぼ皆無と思った方がよいでしょう。

通常、潰れる前提で工事をしていることはない、というより子請け業者や孫請けさん次第ですが、
次回の仕事に繋げる意味でもちゃんと作ってくれていると思います。

今の技術でちゃんと作られた場合、10年程度で保証会社が出張るような事態にはならないでしょう。

10年を過ぎてからがポイントであると私は思っています。

だからもし私が東栄住宅の物件を買うとしたら、いざというときにちゃんと相談できる人（＝仲介？）を見つけ、
（売主から直接買っても、なくなってしまった後じゃ相談も何もない）
めちゃくちゃ強気な値段交渉をして買います。

万が一、雨が漏っても直せるくらいは最低限引いてもらえなきゃ買いません。

あとは契約という法律行為に立ち会う意味でもやはり仲介でしょうか？
手数料交渉してちゃんと資力のある業者を通して買えば、
何かあったときに仲介責任を追及できるかもと思います。

[230: 物件模索中]

先日、東栄さんの建売を見学し、購入したいと思ったのですが、予算オーバーで。予算内にすると、300万位値引いてもらわないといけません。
営業さんからは、価格についてはご相談下さい、とメールが来ていたので、こちらもメールで値引きの打診をしてみましたが、二日経っても返事がありません。
値引きの判断って、そんなに時間かかるものでしょうか？？やはり、販売表示価格の6％の値引きは厳しいのでしょうか。通常、どれくらいなら値引くものでしょうか？
東栄さん自体も危ないみたいですし．．悩みます。

[231: e戸建てファンさん]

東栄じゃなくて、あなたが危ないんじゃないの？

[232: 匿名さん]

メールで値引き交渉したって上手くいかない、って思わないのかな？
本気で買いに来てる人にしか値引きは明かさないよ。
メールで探るような交渉してる人は買えないね！

[233: 匿名さん]

メールや書面で残すと、それが一人歩きしちゃいますので、ちゃんと会って話をするか、最低でも電話じゃないと、そんな大きな額の値引き回答はできないよ。
それに本気で金額折衝するなら面と向かって相手の買お見ながら懐具合を探るもんでしょ。
あなたの腕次第でさらに値引けるかもよ。

[234: 物件模索中]

ありがとうございます。直接、お話させていただきたい、とは伝えたんですけどね。
では、伺って打診してみて、ダメなら他あたります。

[235: 匿名さん]

まず指値と妥協点を決めておくこと。そして納得いけばその場で契約書に捺印しても構わないということを示すことが大事です。営業マンも見込み客を見逃すようなことはしません。
今回の物件についてはよくわかりませんが、最近の建て売りで売れ残り気味の物件なら、10％を最低ラインに考えてもいいんじゃないかな。
建売業者の粗利は最低でも30％はあるし、販売期間が長くなればそれだけ販売コストも増加する。
それと当座の運転資金ををどうしても回収したいような会社なら尚更です。
営業マンとその上司と話をし、相手をその気にさせるよう頑張ってください。
こんな客には売りたくないと思われてしまったら負けですよ。相手も人間なんで、気をつけてください。

[236: 物件模索中]

ありがとうございます。
物件はまだ建築中ですが、８月辺りから売出しています。住宅業界に勤めていた友人に尋ねたら、「建築中でも売出していれば、価格交渉は可能」と聞き、ではアタックしてみようと思いました。皆さん、表示価格で購入しているものだと思っていましたので、価格交渉出来るとは、驚きでした。
そうですね。希望価格になれば、その場で申し込み、契約に踏み切る気持ちでいます。意志を明確に、頑張ってみます。

[237: 匿名さん]

値引きで安く買える事は良い事とは思いますが、
会社の経営状態は大丈夫ですかね？

中間決算の修正申告など財務状況はかなり深刻な数字が並んでました。
多額の有利子負債が銀行の支援を物語ってますが、
将来の行方も前途多難でしょう。

[238: 購入検討中さん]

東栄がつぶれるようだったらどこの家買っても心配だと思うけど・・・。
シッカリしたもの建てていると期待したい！！

[239: 購入経験者]

私は１年程前に東栄の町田支店で家を買いました。
不安も多くなかなか契約するまでに東栄の方をてこずらせてしまいましたが、引き渡しの時にはこの会社から買えて本当によかったと思えました。
担当の方以上に店長さんには感謝してます
アドバイスも的確で１つ１つ不安を解消しともらいました

これから買う方はうるさいと思われるの覚悟で担当の方や店長さんに質問したらいいと思います。

[240: 販売関係者さん]

231
危ないのは貴方の人間性の方ですｗ

230さん
メールでの価格交渉は難しいといわざるを得ません。
例えばご自身が売主となるときのことを想像してください。
メールよりも電話、電話よりも会って話す方が効力が高いことが分かると思います。

私は業界人です。過去にもそうやって値引きに成功してきました。

235さん
業者の利益30%というのは、もう昔の話です。
昔と言ってもほんの１〜２年前ですが。。。

原油高に始まる一連のショックにより、ビルダーの利益は激減しています。
売れ残っている物件は、価格が下がらないのではなく、下げられないのです。

しかし上手な買い方を心得ている方ですね。良い買い物をしたのだと想像します。

238さん
おっしゃっていることが一概に正しいとは言えません。
倒産するのは有利子在庫が多いからです。

分譲地を仕入れ、建材を発注し、大工を雇って建築する。

この工程にかかる資金を借入によって調達することが大手のやり方ですが、
ここ１〜２年のやり方は少々度が過ぎたという印象です。

明らかに異常な値段での仕入れ。
営業が裏でキックバック貰ってるとしか思えない価格で買う。

当然、売り出しの値段も高くなる。

売れない。

下げられない。

売れない。

この循環を経て今に至ります。

今までは信用貸ししていた銀行も、在庫の全てに抵当権を設定するようになりました。
謄本というものをご存知かと思います。

興味があれば、東栄の商品の謄本を取ってみてください。
ここ最近に設定された、銀行の債権がありますよ。

東栄が買った＝銀行がお金を貸した当時には付いていなかった債権が、
ここにきて付いているのです。

私のお客様が東栄の商品を検討されていますが、正直悩みます。

状況を全て飲み込んでいたら契約など出来ないでしょう。

[241: 不動産購入勉強中さん]

仕入れ時の開発担当者へのマージン(キックバック)が販売価格にも含まれている・・・
業界の慣習とはいえ、ひどい話だ

そんな仕入れやった開発担当者も今は営業所長になってるとしたら目もあてられないゾ

[242: 物件比較中さん]

東栄の物件を年末か、決算前あたりに購入しようとしている

初心者ですけど、在庫に抵当権とか、債権付きとは、

どういうことでしょうか？

これから、物件を買う側としたら、どんなデメリットがあるのですか？

購入したら抵当権は、はずれるのですか？

購入したあとに倒産したらどうなるのですか？

それとも東栄の物件は、もう買わない方がいいのですか？

まるでわからないので、

おしえて下さい。

[243: 240の続きです。]

241さん
歩合ではなく、直接貰う源泉徴収の対象にもならない所得です。
大手はバレたらクビですが、中小では当たり前のように暗黙の了解です。

マンションではモデルルームの価格が各戸に乗せられてますよね？
私からすると、それと同じ感覚です。
このあたり、普通の会社員さんとは異なるのかなと自覚しています。

242さん
東栄住宅の商品には第三者保証がありません。
もしかしたらあるものもあるかも知れませんが、ＴＪホームサービスという連結の小会社による保証です。

つまり飛んだら、その会社も一緒に飛びます。
＝保証はなくなります。

債権付きの物件を契約すること自体には問題ありません。
その債権を消さない限り、貴方の物件にローンを出すことはありませんし、
実際の売買（決済）が出来ません。

印紙代がもったいない程度です。

買わない方が良いなんてことは全くありません。
今は在庫処分セールの買い手市場です。値段の交渉も出来るでしょう。

ただし、会社がなくなったときのことはあらかじめ頭に入れておくことを薦めます。

雨が漏ろうが、柱が腐ろうが、訴える先は既にありません。
泣き寝入りとなるでしょう。

しかし通常、建物に疲れが出てきて補修が必要になるのは10年を経過した以後のことです。
基本的には大丈夫、弱気なだけこっちが得、という考えたかもありかも知れませんが、
そこまで肝の座ったエンドさんなかなかいないのかな？？？

さて、お仕事、お仕事。