パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

[物件比較中さん]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
住民の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所、エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[93: 匿名さん]

>>92

>駅から近い以外にメリットあるのかな？

聞く位だからメリットが見出せないと言う事だよね。
聞かなきゃ分からない様なメリットなら検討から外した方がいいよ。

人によってメリットデメリットは、違ってくるから自分がメリットを感じないなら止めた方がいいよ。

[94: 匿名さん]

この物件の土地取得の価格は一平方メートル40万で坪130万弱です。つまり184万の値付けに関しては他の地域と同じという事になります。ここで問題なのは地価の下落率です。他の地域の今現在の販売価格は現状の地価と連動していますが、ここは商業地ということもありますが、販売価格と周辺地価との差があると思います。


「教育の地域格差はないはずです」。
>>いや、大ありですよ。
先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。

これが現実的に誰でもわかるような事実なら、日本の教育制度の根幹が揺らぐような話だっていう事が判って書き込みしてるんでしょうか？子供の教育に関して、地域によって熱心・熱心じゃないなんて何を根拠に言ってるんでしょうか？そんなことあなたに判る訳がない。ですよね？

[95: 匿名さん]

そんな話は専用スレ↓でやってください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25100/

[96: 不動産購入勉強中さん]

>>81=94
指摘されているにもかかわらず、相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。
さくらでも定価で坪単価は150～160万円ぐらいじゃないか？

それに、マンションの坪単価から土地の坪単価を引くって間違ってるぞ。
その理屈じゃ100平米で4000万円を切っている部屋は土地だけで原価割れだよ。

敷地面積と部屋の面積はイコールじゃないから、引き算してもムダ。
勉強しなおして来た方がいい。

[97: 不動産購入勉強中さん]

>>94
もう１つ、これはスレ違いの指摘が出ているからこの指摘で終わりにしておくが、教育格差がないなら>>84の指摘のように、なぜ都道府県間に学力の格差があるんだ？
しかも、必ずしも平均所得の高い県が学力が高いわけでもないから、塾や私立に行かせている子供が多いからというわけでもない。

まさか県によって子供の知能レベルが違うだなんて考えているわけじゃないよね？
教育格差がないというなら、学力テストの県別成績に有意な差が出る理由を説明してくれ。

[98: 転勤族]

公立でも学校で全く違います。

[99: 匿名さん]

>>相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。
最高値だろうが最低値だろうが、今現在販売されている価格を比較してるんだから問題ないのでは？
最高値で比較されると困ることでもあるのかな？例えば販売するときにお客様に高いという印象を少しでも感じさせたくないという意図でもあるとか？


マンションの坪単価決定の大まかな基準は「専有面積1坪あたりの建築費」「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」「販売費用」「利益」の４つです。

「専有面積1坪あたりの建築費」「販売費用」「利益」の３つは地域差ではなく会社によって変わってくるので単純比較はできない。

この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。
つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。
私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。現に皆がパークは高いと感じているのは、マンション坪単価に比べ周辺地価が低いことが原因で高いと感じる。

検討者、つまり素人に必要なのは単純に判る物差しです。そして単純に判る物差しの計算としてマンション坪単価から地価を引くというのは間違いではありません。

不動産購入勉強中さんと物件比較中の方はおそらく同一人物だと思うんですけど、なぜそんなにひていしたがるんでしょうか？もし本当に不動産を勉強なさってるのであれば、ぜひ私たち素人に物件を価格という数字の比較による比較方法を教えてください。

何も必死に否定に走るのではなくて、こうやって比較したほうがよりベターですよと教えてください。
是非よろしくお願いします。

[100: 匿名さん]

連続投稿ですいません。

研究学園のＵＲの土地なんですけど、なにやら価格改定したのか、数か月前の販売価格より2割程度下がってますね。
http://takuchi.ur-net.go.jp/asp/chiku.asp
40万円台がなくなって、20万円台が出てきました。
どこまで下がるんでしょうか。今はまだ待ちってことなのかな？皆さんどう思います？

[101: 匿名さん]

>99
坪単価を気にして手がでないのでしょうが、そんなに気になる物件なら、嘆いていないで実際にモデルルーム見に行ってみるといいと思いますよ。
欲しい間取りをどの位値引きしてもらえるか交渉してみればいいじゃないですか。

頑張ってください。

[102: 今後はスルーしますけどね、]

>>99は>>81と同じ人？99の
>この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。
>つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。

最初の行はいいと思うけど、「つまり」ではなくない？２行目でやっているのが81の
>研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。
だろうけど、やってることが１行目と合致しないでしょ？アンチでもここは同意すると想像するけどな...だからあまりこの話に乗っかってこないんだと思うよ。

>私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。

こういう論調はあまりお目にかかったことがないけど、引き算しなくてもさ、比較するならマンション坪単価でやれば十分じゃない？

[103: 匿名さん]

荒らしは相手にしないでスルーした方がいいですよ。
間違ったことをわざと書いてるんですから。

[104: 匿名さん]

あ、102さんとかぶってしまいました。
102さんのご意見に同意します。

[110: 匿名さん]

↑
ここまでの話を全てよんだが、↑の意見は正しいと思う。
自分から単価の話をふっといて、スルーってのはあまりに都合がよすぎ
書かれている単価比較は当然するが？？

[111: 匿名さん]

新設の小・中学校に「レベル」を求めるのは困難。
軌道に乗るまで、１０年はかかるんじゃね？
私立じゃなく、公立でしょ？
新設は難しいでしょ。

[112: 匿名さん]

春日の一貫校はすばらしい設備の学校になるんですね。楽しみ。

[113: 匿名さん]

設備？？
ネックは教師の質でしょう。
最初の子供たちは大変！
全てが実験的になってしまいますから。

[114: 匿名さん]

第108回　「基本価値」への原点回帰が失敗しないマンション選びの王道

冒頭、「マンションの基本価値とは何なのか」と問題を提起したが、その答えはもうお分かりだろう。現在、マイホーム選びの３要素は「立地」「価格」「間取り」の順番に優先順位が付けられており、ロケーションが住宅価値を決定付けるようになっている。昨春には一躍、アウトレットマンションが脚光を浴びたこともあり、中には「価格」こそが最優先と思っている人がいるかもしれない。しかし、１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」なのだ。もちろん価格を軽視していいということではなく、多少値が張ってもブランド立地に位置するマンションをできるだけ選んでほしいという意味だ。繰り返すが、ロケーションこそがマンションの基本価値であり、資産性を担保するための絶対条件となる。同じ予算なら広めの郊外物件より、狭くても都心立地のマンションを選ぶべきなのだ。不況のときこそ消費者は“本物の価値”を求めようとする傾向が強い。基本価値こそが本物の価値 ―― 2010年のマンション選びは、とことん立地にこだわってもらいたい。


（住宅コンサルタント　平賀　功一）

[ 2010年1月13日 ]





http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20100113d3000d3.html

[115: 匿名さん]

■１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」　ロケーションが住宅価値を決定付け

　そして、登場したのがコンパクトマンションだった。コンパクトマンションとは、ワンルームとファミリー向けマンションの中間に位置する面積帯（40平方メートル程度）のマンションのことで、仕様はファミリー向けと同じ基本性能としつつも、専有面積を縮小することで都心立地での3000万円台を実現。都市居住への新風を巻き起こすことに成功した。今でこそ「貸しやすい」「売りやすい」といった流動性がマンション選びの判断基準の１つとして定着しているが、その先がけとなったのがコンパクトマンションといっても過言ではないだろう。実需と投資需要のどちらにも対応できるのが最大の魅力だ。最近はあまり見かけなくなったが、都心回帰への先鞭をつけた功績は大きい。

[116: 匿名さん]

この物件が人気がないのは
①間取りより立地を優先させる時代において、間取りの広さを売りにしているところ。
②坪単価を見ても明らかに価格設定のミスがわかる。売りたい価格と売れる価格は違うっていうことが分かっていないかもしくは下げられない事情がある。多分後者でしょう。

③TX沿線で一番不便な駅にマンションがあるっていうこと。

[117: 匿名さん]

長らく陸の孤島暮らしだった人間には、駅が徒歩圏内になっただけで超便利。
一時間も電車に乗って通勤する気にはなれないけど、近場勤務だから平気。
むしろ、地元以外の都内通勤者がわざわざ研究学園に引っ越してくるのが不思議。