パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

[物件比較中さん]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
住民の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所、エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[72: 匿名]

ということはさくらとけやきを合算すると半分くらいしか売れていないってことだよね。
竣工後2年近くで半分ってやばくね？
本当に不人気マンションなんですね

[73: 購入経験者さん]

いや、３、４年掛ければ完売しますよ。
今までのTX沿線状況からは。

[74: 匿名さん]

3、4年というか４年以上かかったのは同じ免震のつくば見習いマンションだけじゃん？

[75: 購入検討中さん]

>>70
７割？いや、けやきは８割近いと思いますよ。
あと100くらいじゃないかな。
半分くらいが角部屋でしょう。
さくらと合わせても６割以上は行っている感じですね。

不人気というより、今の景気では4000～5000万円を支払える人が限られているということでしょう。
まったく眺望を遮るものがないさくらの方が売れていないというのは、まさに価格がネックになっているということだと思います。

[76: 匿名さん]

以前にもありましたが、値下げしないで高い価格で売れるのを待っていたほうが、
企業としては利益があがるようです。

円の高さ：　値下げ幅　＞　その間の必要経費　という見通しが立つのです。

じゃあそもそもどうしたらこの土地をどうすれば良かったのかと言えば、低額安普請
のマンション建設では無かったと思います。
マンションであれば、今のパークのようなしっかりとした作りのものが良かったと
思うのですが、県、市、企業それぞれの思惑がちょっとずつずれた結果が竣工後２年
経過での未販なのだと思います。
それでも、金銭支払に問題ないのであればそれはそれで良いというのが持論です。

[77: 匿名さん]

ああ済みません、その思惑のずれが生じたのは地権者関係各位の想いが原因と拝察します。

[78: 匿名さん]

けやきの売れ残り住戸は、線路の高さの住戸や低層階だったり、価格が高い住戸が中心で売れ残ってるから今まで以上に完売は難しいと思う。
高いお金出して電車車内から見える住戸は嫌だし低層階もなんとなく損した気になるし、ましてやこんな田舎であほほど高い住戸は買いたくないよね！って思ってる人は多いと思う。

さくらは、つくば価格ではないよね。どう考えても都内のマンション価格でしょ。
さくらは非現実的だと思う。

[79: 物件比較中さん]

つーかいくら営業さんやら住民さんやらがんばっても
ダメマンションのレッテルは剥がせないでしょ。
これだけ売れゆきが悪いという現実があるんだったら。

[80: 購入検討中さん]

　このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？（向き、階数にもよると思いますが。）リーマンショック前の単価が、今の経済状況からすると高いと考えるのは当然ですが、ただ、高い、高いといってもそれ以上話は進展しないような気がしますが？

　一般に、リーマンショック後の新築マンションは、販売価格を下げるために、占有面積が狭くして、低コスト仕様になっているそうです。そういう意味では、単価が下がってきているこのパークハウスは、狙い時になっているのではと考えています。

　週末にパークハウスの販売センターに行くと、この１ヶ月位でけやきレジデンスは、販売が進んでいることが明らかに分かります。販売戸数残が少なくなると、金融緩和による超低金利（今月のＦＲＢの動きでは、さらなる金融緩和も？），住宅ローン減税，購入者の心理が手伝って、販売が更に進むのでは？と考えています。

　このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。）

[81: 匿名さん]

>>このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？

さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。

これらの地区の土地坪単価は120万です。つまり184万-120万＝64万の建築費用を乗せている。
研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。

64万・144万　一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？

[82: 匿名さん]

上記に追記
>>このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。）

本気で英才教育を考えるなら都内に行くべきでしょう。選択肢はつくばを含む茨城や千葉県よりはるかに選択肢は多いです。

「低コストで良質な教育環境」
具体的にどのようなことなのでしょうか？低コストとは公立だからという単純なお金の話？
日本の公立校はすべてにおいて同じ教育をすることが大前提で運営されていますので、
教育の地域格差はないはずです。

つくばの学童の学力は確かに高いですが、それは学校の差ではなく、研究者など高学歴な親が多く、その親の努力によるものだと思うので、学校の教育水準ではないという事を言っておきます。

[83: 匿名さん]

>さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。

「浦安はつくば市の研究学園と同等です」と浦安の人が言われたら違和感感じるんじゃないかな。同じエリアの近接マンションの比較ならともかく、こういう比較はあまり意味がないと思う。

>64万・144万　一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？

仰せの文脈では、建物が違うんだからおっしゃる通り一概に比較できない。おしまい。同じ構造のけやきと比較するなら確かに高い。逆に言えば、弐番館の片方の角も完売したように、けやきは部屋を選べばいま非常にお買い得だと感じる。

[84: 購入検討中さん]

>>81

さくらの１番高い部屋の坪単価と浦安の平均的マンションの坪単価を比較しても無意味じゃないですかね？
しかも、浦安で現在唯一販売中の新築マンションの土地単価は坪80万くらいじゃないですね。

まぁ教育水準は吾妻・竹園と比べたら特にいいとは思わないですが、つくばの教育環境の良さは英才教育とはまた違いますよ。

>教育の地域格差はないはずです。
いや、大ありですよ。
先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。
でなければ、学力テストの県別の平均点に固定的な格差ができるはずがありません。

[85: 賃貸住まいさん]

完売しなくてもなんら問題ないんじゃないですか、パークハウスつくば研究学園の場合。
むしろ価格が下がり変な人が入ってくる事のほうが問題なんじゃないですか。

しかし坪単価の比較は何度かしてくれている人がいるが、浦安地区と同じ坪単価とは。。。
あそこの地区のマンションは今売ろうと思えば買った時の値段より高く売れるけど、
ここはそうはどうだろうね。
売却価格は、当然だけど、需要と供給の影響を受けるから、現在の販売価格が適正かどう
かの判断の指標になるんじゃないかな？

[87: 匿名]

>>85
仰る通り。
売値の安い分譲マンションは、住民の質が低い気がします。
共同ポストの扉をわざと開けっ放しにしたり。ネット住民掲示板で、読んじゃおれないような下品なこと書いてたり等々、という人が増える気がします。
高価なマンションを買いたい人の気持ちは、住民の質も求めてますよね。

[88: 匿名さん]

↑
いやいや
ここも近い線、いってるよ。
人の振り見て何とやら。

[89: 匿名]

春日小中学校・・・。新設校は荒れます。どこの地域でも一緒です。私立の偏差値高いような学校ならいざしらず、普通の公立だからね。
教育環境を聞かれるとむしろ不安なくらいです・・・。

[90: 匿名]

大変申し訳ありませんが、新設校が、どの地域でも荒れるというのは、具体的なデータや例を教えて頂けませんか？私の経験では、そんなことはなかったのですが？
また、良家の御子女が通う、〇〇院も荒れていた？との話もありましたので、何処でも可能性はあるのでは？

[91: 物件比較中さん]

>>89

少なくとも私の知っている新設校は荒れていなかったし、むしろ先生も親も初めが肝心だと思っているから、きちんとしていましたよ。

[92: 物件比較中さん]

駅から近い以外にメリットあるのかな？
http://mansion-db.com/kanto/8/area/277/1850/