市街化調整区域の許可申請について

[建てたいけど建てられない人]

茨城県ひたちなか市に家を建てるべく、土地を購入(契約)しました。
建築会社も決めて、詳細もすべて決まりました。
市街化調整区域なので許可申請を行ってもらったところ、
申請が通らないどころか受理さえしてくれないそうです。
誰であろうと建築自体を不可としているようです。
市が建築しても良いと許可したから売られていた土地ではないのでしょうか？
国の政策などで好条件がそろっている今だからこそ、
頑張って建てようと思い切ったのに．．．
おそらく、市内全てでこのような事態になっているようです。
市街化調整区域で無くても、ケチをつけられ許可がなかなか下りないとか。
マンションとか建売を購入させたいのでしょうか？
今の制度を利用できなくなった場合、損害はかなりの額になると思います。

国の政策を利用させない、いじめじゃないですか？

【スレッド名を修正しました。10.03.24 管理人】

[24: 建てたいけど建てられない人]

皆様、本当に自分勝手で申し訳ありません。
今、色々と勉強しなおしています。
そして、今回の件を頭を冷やして整理しています。

今の状態では、何も書き込み出来ません。
申し訳ありません。

[25: 匿名]

なぜ何も書き込めないかを書けばいいと思うよ。
勉強しなおしてる、は理由になってないし。

[26: 匿名さん]

>>25
スレ主が、勉強しなおしてて書き込めないって言ってるんだから、追い詰めないで待ってればいいんじゃないの。

>>1をみると、土地取引について基本的なことも知らずに買ったみたいだし、自分の思い込みと、実態が違って
悩んでるんだと思うよ。

それとも、急いで答えさせないと、困ることでもあるの？

[27: 匿名]

余計なお節介だろうけど、誠実さが感じられない。
説明責任を果たそうとしてないから。
つまり反省してない。だからまた失敗するよ。
100点の説明なんか必要ない。逃げずに誠実に対応することが
本人にとって必要だと思う。
匿名掲示板なめたらあかん。

[31: 匿名さん]

傷口に塩を塗り込む様な事はやめましょう。
スレ主さん、少し勉強して今度はいい家を建ててくださいね。

[34: 地元じゃない不動産業者さん]

みなさん興奮しないで
素人さんの書き込みのようですから
大目に見てあげましょうよ
親身になったかなり詳しい方の書き込みも有ったようですが
返答が無いので誠実じゃないよと言われるかもしれませんがね
確かにスレ主さんは勘違いしているようですし、知識もあまりお持ちではない様子
ちょっと問題のある不動産屋さんにつかまされたのかもしれません
どうやら市の責任では無さそうです
前に誰かが書き込みをされていましたが、
信頼できる会社から安全な土地をお求めになられた方が良いでしょう
早期に解決してマイホームが完成すると良いですね

[35: 匿名]

実際に不動産業者に落ち度があったかどうかはスレ主さんが話してくれないと分からない。
今の流れでは不動産屋が悪徳業者だって事になってしまいますが、
本当にそれでいいんですか、って話だと思います。

[36: 建てたいけど建てられない人]

皆様、不快な思いをさせて申し訳ありません。
少し落ち着きましたので、投稿させていただきます。

不動産屋さんに落ち度は無いと思っています。
市と話し合いをしているそうです。

過去に全く無かった事を言われているそうです。
これしか書けませんが．．．

市内で調整区域を購入しようと考えている方は、
早めに不動産屋さんに確認したほうが良いのではないでしょうか。

今年、許可を取れた方はいらっしゃいますか？

[37: 匿名]

めぼしい土地が調整区域だったら不動産屋と言うより直接役所に聞いた方が早いんじゃない？
俺は不動産屋の言うことを鵜呑みにしないで役所に聞きに行ったけど。

[38: 匿名さん]

必ず家を建てられますと言って、市街化調整区域の土地を売った不動産屋に落ち度がないなんて、なんてありがたい客なんでしょう。

[39: 匿名さん]

スレ主さん、やはりまだ騙されてるようですね。
このスレに現在の状況をすべて書き込んで、みなさんからの意見を
真剣に受け入れることを強くお勧めします。

[40: 匿名さん]

素人に市街化調整区域を売る不動産屋に落ち度が無いと判断した理由だけでも教えて欲しいわな。

普通なら重説で説明されたことが履行されないだけで契約破棄すると思う。
建てられる予定だ、市が認可出さないのが悪いという不動産屋なら県に訴えるべき。
確実になってから売れと。

[41: 匿名さん]

>>36
昔神戸で震災があった時に、国で苦情受付の仕事をしていたんだけど、以下のような苦情が来た。

海外から輸入したものが千葉の保税倉庫におかれたままになって輸入を仲介した業者から手数料が
いるので払ってくれと言われた。
なんで、保税倉庫にお書かれたままなんだと聞いたら、震災のせいで救援物質とかがきていて国の
処理が遅れているといわれたとのこと。

でも、そんな事実はなくて、単に業者が手続きをしていなかった。
その時の経験では、苦情の三分の一は誤解・無知、三分の一は業者などの嘘、残った三分の一が本当の
役所への苦情って感じだった。

役所のせいにしておけば、確認もしないだろうし、文句も言われないからと、役所のせいにする業者
ってのは多いので注意した方がいい。

[42: 匿名さん]

悪徳不動産屋が夜逃げする前にお金を返してもらいましょう。

[43: 匿名さん]

不動産屋を通して購入した土地なんだ
建物が建てられるという重要事項説明を受けて買ったんだろうな
実際に重要事項説明書にもそう書いてあるはず
それで建築確認を申請してもNG
市と不動産屋が話し合い?
ごり押ししてんじゃねぇーの?
その不動産屋が売主?
それとも不動産屋は仲介?
そいつが都市計画法か宅建業法かなんかに違反してるからNG出しているんじゃね?
まさかスレ主が法律に違反していたらNG?
>市が建築しても良いと許可したから売られていた土地ではないのでしょうか？
その許可証見たことあるの?
許可されている??
開発行為??
文書じゃなくて言葉だけ?
なのでしょうか?と言っているところをみるとスレ主自身の思い込みか?
重要事項説明書にその何だか良く分からないが許可証のようなモノのコピー添付されてた?
もし何もないのに市が許可したなんて不動産屋の言葉巧みな説明で買ったのなら詐欺まがいの行為だな

スレ主の今までの文章読むと素人が洗脳されちゃっている感じだよな

スレ建てておいて断片的にしか情報出さなかったら何もアドバイスなんかできねぇーよな
みんな推測で書いていては何も解決しない
時間の無駄だよ!
早く弁護士入れて金返して貰った方がいいよ

行政側のNG出す理由はいったい何だ?
申請を受け付けないなんて余程の理由がなければ行政側もやらないよ
それも知らないでこんなスレ建てて
しかもスレの名称変更なんて依頼してるんだからお粗末だよな

[44: 販売関係者さん]

エリアは違いますが、市街化調整区域の土地を仲介したことがあります。（お客さまのご要望でした）候補地が見つかり、市の開発に確認すると、建て替え可能との判断でしたが、担当者レベルでの話でしたし、確実にするには建築確認を取得する以外になかったので、建て替えの建築確認が下りることを停止条件として土地を売買しました。市街化調整地域は地域地域で扱いも違います。安いからと言って飛びつくと痛い目にあいます。土地を見つける前に信頼できる業者を探すことです。

[45: 匿名さん]

一刻を争う状態なのにスレ主さんのタイムリーな反応がないのが残念。
みんな心配してるのにねー。よっぽど業者の話が巧みなんだろうな。
業者としては手付け倍返しを狙ってるのかな？

[46: 匿名さん]

一番簡単なのは、スレ主が自分で、市または県に土地の場所を告げて、業者からこういう説明を
受けているが、どういうことですか？　と聞いてみること。

たぶん業者は、スレ主が市に直接問い合わせないように、こじれるとこまるのでスレ主からは
問い合わせないようにとか言ってるはずだが、そんなのを守る必要はない。

そのうち、市が頑固なので、別の土地はどうですかと、処分に困ってる土地を売りつけられたり
してね…

[47: 匿名さん]

以下のURLに「市街化調整区域でも家が建つ？」っていう話が書いてあるから、読んでみるといいよ。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051118A/

[48: 匿名さん]

スレ主さんの書き込みが無いのはスレタイが変わって、自分の建てたスレッドを見つけられないから…てことはないか

[49: 匿名さん]

いや、>>36で登場されてますよ。
何か銀行のキャッシュディスペンサーの前で「詐欺だから振り込むな」と説得されつつも
強引に振り切って振込もうとしている人の状況によく似ていると思う。

[50: 匿名さん]

まさにそんな感じで本人はパニック状態なんでしょうね。

[51: 匿名さん]

てか散々レスを無視しといてまだ質問してるからなぁ。

[52: 匿名さん]

財政が苦しい自治体が増えてますから、
インフラ整備に金をかけたくない市街化調整区域には
新たに住んで欲しくないというのもわかりますよね。

納税者の立場からしても、安い調整区域の土地を買って
同じだけ行政サービスが受けられるのであれば、
皆、わざわざ調整区域の土地を買って住むと思います。

調整区域を宅地として売買するのであれば、>>44さんのような対応を
全ての不動産業者に義務付けさせるべきでしょうね。

[53: 匿名さん]

スレ主さんみたいな人は、素人の私からみてもオカシイと思います。
素人だからこそ、もっと自分で動かないと。勉強してから臨まないと。確認はしっかりとらないと。
厳しい言い方ですが、知らない・わからないなんてのは免罪符になりません。

業者まかせって危険ですよ。これは、信頼してるしてないとは別の話です。
そんな調子では今後、いざ土地の問題が解決して家を建てる時もまた問題がでてくると思います。
そうならない為にも、考え方を切り替えて頑張ってください。

[54: デベにお勤めさん]

経過措置が終了したことを知らない不動産屋ではないですか。



既存宅地確認制度
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

既存宅地確認制度（きそんたくちかくにんせいど）とは、市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為許可を免除する制度である。2001年（平成13年）5月18日をもって廃止された。

市街化調整区域は本来、市街化を抑制するために定められる区域であり、無秩序な開発により農地や山林が損なわれるのを防ぐことを本旨としている。この制限を緩和する措置の1つとして、都市計画法第43条第1項第6号は、次の2点を満たした土地については、都道府県知事の建築行為許可を要せず建築物の新築、改築、用途の変更を行うことができると定めていた。

市街化区域に隣接し、または近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしている地域内に存する土地
市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地であって、その旨の都道府県知事の確認を受けたもの
ここでいう「都道府県知事の確認」に当たるのが、既存宅地確認である。市街化調整区域内においては、開発行為を行わない場合であっても、原則として建築行為の着手に先立って建築行為許可を取得する必要があるが、既存宅地確認を行った土地については当該建築行為許可が不要であるとされた。

2000年（平成12年）に行われた都市計画法の改正により本制度は廃止されたが、改正法の附則は、当該改正法の施行日から5年間（2006年5月17日まで）又は既存宅地確認を取得した日から5年間は、本制度の規定が有効であるとする経過措置を定めていた。

現在は、新たに一定の要件を都道府県等が条例で定め、建築を許容する制度（都市計画法第34条第1項第11号）があるほか、（都市計画法第34条第1項第14号）の都道府県の開発審査会の基準等により、許可を受け、開発行為又は建築行為ができる場合がある。

[55: 匿名さん]

それとは違うんじゃねぇーの?

都市計画法か茨城県条例を知らない業者じゃね?

それとも宅地建物取引業法の規定を知りつつ片っ端からバンバン売っちまう悪徳業者
宅建免許のない素人の地主が所有権を持ったまま反復継続して分筆して
分譲しようとしている土地なら許可しねぇーな

土地を取引する際に宅地建物物取引業の免許が必要な宅地とは次の通りたが
１．現在建物が建っている土地
２．将来建物を建てる目的で取引される土地
３．用途地域内の土地
どれに当たるか知らないが、洗脳されているスレ主に念仏唱えても無理ソーダ

まったく>>49の言うとおりだ!!

[56: 匿名さん]

栃木県ですが市街化調整区域の土地を買いました。で、建築許可ももらえました。
条件が整えば普通に建てられます。
スレ主さんが土地の購入にさいして住宅建築のための条件を確認したのか、どうか？

市街化調整区域っていってもいろいろな土地がありますからね・・・。
ある程度の＊＊が形成されていれば問題ないけど、
田んぼの中、または山の中の一軒家を建てようとするのはむずかしいでしょう。

[57: ご近所さん]

同市建築課
対応遅すぎです

[58: 匿名さん]

津地裁四日市支部判決　平成9年6月25日
（判例集未登載）

《要旨》
　市街化調整区域内の土地について、いかにも建築できるかのように買主を誤信させたとして、媒介業者に1,300万円の損害賠償が命じられた事例

(１)　事案の概要
　買主Ｘは、平成2年5月、客付業者Ｙ2及び元付業者Ｙ3の媒介で、売主Ｙ1から将来住宅を建てる目的で、市街化調整区域内の土地661㎡を、代金2,600万円、「契約交渉金」100万円で買い受けた。
　本件契約の締結に当たり、Ｘは、将来の建築目的をＹ2に告げていたが、Ｙ2はＹ1にその旨を告げなかった。Ｙ1は、Ｙ3に対し、本件土地は市街化調整区域内のため建物が建築できない旨、契約書への明記を求めたが、Ｙ3は、特約として「①地目が山林の為建築の場合開発許可等を要する、②調整区域のため売主は建物について責任をとらない、③①については買主負担とする」と記載した。なお、Ｙ3が作成した重要事項説明書では、「市街化調整区域」、「建築許可等を要す」、「古家有」等と記載されており、Ｘは建築ができるものと信じて契約を締結した。
　平成6年6月になり、Ｘが本件土地の半分を売却しようとして相談したところ、現時点では、建物の建築ができないことが判明し、Ｘは、Ｙ1に対して、錯誤無効を理由に代金の返還を、また、Ｙ2及びＹ3に対して、媒介業者の説明義務違反を理由に損害賠償を求めた。

(２)　判決の要旨
　①Ｙ1については、Ｘの購入動機が伝えられておらず、要素の錯誤があったとは認められない。
　②Ｙ2は、本件土地は市街化調整区域内にあるので、原則として建物は建築不可である旨を明確に説明すべき注意義務を負っているにもかかわらず、これを怠り、いかにも建築ができるかのように誤信させた。
　③Ｙ3は、不動産仲介契約はなかったものの、専門業者として助言・指導すべき義務があるのにこれを怠り、いかにも建築ができるかのように誤信させた。
　④Ｙ2及びＹ3は、Ｘが支払った2,700万円のうち、本件土地の時価相当分を差し引いた1,300万円を連帯してＸに支払え。

(３)　まとめ
　市街化調整区域内の土地をめぐる紛争では、宮崎地裁の事例などがあるが、いずれも損害賠償を命じられている。
　なお、本件は、控訴後、Ｙ2及びＹ3が本件土地を半分ずつ、それぞれ1,200万円で買い受けることで、和解が成立した。

[59: 匿名さん]

>>57 同市建築課対応遅すぎです

スレ主さんの登場でしょうか。

[60: 匿名さん]

Yahoo不動産で検索すると、
ひたちなか市は、
市街化調整区域でも、

「都市計画：調整区域、既　存　集　落　で住宅建設可能
※市街化調整区域の土地は原則として、宅地の造成および建物の建築ができません。一定の条件などに適合した場合、宅地の造成や建物の建築ができる土地もあります。詳しくは不動産会社へお問い合わせください。」

として、坪２～５万円で、調整地域の土地が売られているから、
都市部の常識が通用しない地域なのでしょう。

[61: 匿名さん]

>>60

>>54で
現在は、新たに一定の要件を都道府県等が条例で定め、建築を許容する制度（都市計画法第34条第1項第11号）があるほか、（都市計画法第34条第1項第 14号）の都道府県の開発審査会の基準等により、許可を受け、開発行為又は建築行為ができる場合がある。

と書き込まれているように、市街化調整区域だから、建てられないわけではありません。

問題は、今回のスレ主の土地が
「一定の条件などに適合した場合、宅地の造成や建物の建築ができる土地もあります」
に当てはまっているかどうかです。

[62: 匿名さん]

結局、茨城はどーなのよ?
スレ主が
安い土地狙っていたから
まんまと騙されたと言うわけか
悪徳不動産屋の言い訳に洗脳されちゃったんだ
茨城は坪で2万～5万円の土地がある?
安すぎる!!
俺も買いたい!
去年買った土地
坪80万円だった

[63: 匿名さん]

スレ主は知らんふりか。

[64: 匿名さん]

騙された事に気づいたらまた来るだろ。

[65: 匿名]

茨城県は 坪10000円 あるよ

[66: 他県不動産業者さん]

脳天気な奴やなぁ
こんなアホな奴がゴロゴロ居るから
不動産屋は止められない(^^)

[67: 匿名さん]

結局
どうなったの?

[68: 匿名さん]

ここに書き込むなんてすでに念頭にないほどの、泥沼にはまってたりして。

[69: 匿名さん]

盛り上げておいて

居なくなっちゃうなんて

茨城県の人は無責任なんですね

こんな人は騙されて当たり前です

安物買いはマジ銭失う!

[70: 茨城県民]

茨城県民皆同じにされるのは迷惑だっぺ！。

[71: ご近所さん]

ホントにスレ主さんは
どうなったのでしょうか?

私は去年、申請出して建築中ですが。

[72: 匿名]

茨城・つくば市で調整区域(農地・区域指定)で、すんなり許可されましたよ。

[73: 近所をよく知る関西人 茨木は近くにあるけど・・・]

茨城は
お馬鹿が
多いの?
それとも
不動産
詐欺師が
ウヨウヨ?
きもっ!