港区港南四丁目計画（旧報知新聞本社跡地）

[匿名さん]

港区港南四丁目の報知新聞旧本社が取り壊しになり、長谷工が購入、
タワーマンションが建設されます。港南三丁目のリビオタワーに次ぐ
港南の大規模案件。興味のある方、情報交換しましょう。

東京都港区港南4丁目6－49

[180: 匿名さん]

>>177 匿名さん
そうですね。住環境も向上するホテルの復活が望まれますね。

[181: 匿名さん]

リビオもブランド的に最下層なのでまあ立地にあってるかとおもいます

[183: 匿名さん]

港南4丁目は古いマンションばかりで、外部からの検討は、外れ始めている印象です。

[184: 匿名さん]

新築マンションが欲しい方は、築20年超のマンションは検討しないでしょう。

ここが出来る頃には、4丁目のマンションはいずれも２０年超えています。

[185: 匿名さん]

>>183 匿名さん

港区のタワマン成約数ランキングだと一位はワールドシティタワーズなので
外れているどころかますます人気が高まっているでしょう。

[186: 匿名さん]

>>182 マンション検討中さん

同じエリアだよ

[187: 匿名さん]

そうですね。築古は比較検討対象外ですね。立地的にもブランド的にも天王洲アイルの三井がエリアナンバー1でしょう。続いてリビオ。そしてここでしょうか？

[188: 匿名さん]

>>170 坪単価比較中さん

データありがとうございました。
WCTの平均坪単価は、時々700万円台の物件が売れるから、平均坪単価が高いように見えるんですね。

坪700万円台の特殊な部屋を除けば、有明とほとんど変わらないんですね。

とはいえ不便な4丁目かつ築17年でこの数字は立派だと思います。

皆さん築20年を超える前に売却が活発になるようですね。

[189: 匿名さん]

明らかに最低立地の最低スペックマンションかと思います。
都心新築にこだわるカツカツ層のイメージかなぁ

[190: 匿名さん]

港区で中古とはいえ、坪450万位で買えるならWCTも人気になりますよ。
ちょっと不便ですが、それは仕方ないですね。

[191: マンション掲示板さん]

>>172 坪単価比較中さん
ピークを付けると落ちるの速いのは一般的ですけど・・・。投機物件ならなおさら足が速いです・・・。

[193: 匿名さん]

>>188 匿名さん
一般的に大規模修繕前に売りが増えて修繕後に買いが増えます。特需が発生します。

[194: 匿名さん]

>>188 匿名さん

坪700万円台の部屋を除いて平均を出しましたが、明らかに港南WCTの方が高いです。
新築と築17年を比べて築17年のほうが高いということは、新築同士だと比べ物に
ならないくらいの立地の差があるということです。

[195: 匿名さん]

あと、WCTの場合はほとんどが1億円越えの成約、有明は1億円越えの成約が
少ない点も注目に値します。

[196: 匿名さん]

これは昨日、送られてきた三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌最新号に載っていた湾岸エリア別　平均成約単価推移です。緑色のラインが有明。これから言えることは、過去10年間、有明エリアは一貫して湾岸で最も安いエリアであり、他エリアより
高くなったことはない。逆転して最下位を脱出する気配は全くない、ということです。

[197: 匿名さん]

>ピークを付けると落ちるの速いのは一般的ですけど

三井の情報誌、どこにもピークだとは書いていないですね。これを見て
どうしていまがピークだと判断できるんでしょうか？

[198: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん

港南の運河に悪臭などありませんよ

[199: 匿名さん]

悪臭というかいわゆる下水臭ですね

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん
これですね、品川区が発表しています。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん
天王洲運河は下水臭の日もあれば無臭の日もあるということですか？

[202: 名無しさん]

読売は大手町、
朝日は築地なのに、
報知は港南止まり、
ってこと？

[203: マンション掲示板さん]

>>201 匿名さん

6年かけて、無臭から下水臭に
進化したのでしょう。

[204: マンション掲示板さん]

港南運河は、あと2回の変身を残している。
コレがどういうことか、分かるかね。

[206: 匿名さん]

>>194 匿名さん

2023.1Qの話なので、4～6月で見ると、
WCT 456万
CTTB 445万で、だいたい同じような感じだなと思いました。

それを見ると少しずつ下がっていってるのかなという感じを持ちました。

[207: 評判気になるさん]

>>201 匿名さん
東京都の調査によると下水臭のする頻度が湾岸の運河の中で港南と芝浦がずば抜けています。

[208: マンコミュファンさん]

>>194 匿名さん
三井不動産リアルティは、2023.1Q4～6月で

WCTは、坪単価440万　15件と出していますから、昨年より下がって来ているという事ですね。

[209: 匿名さん]

>>200 匿名さん

それは関係ないですな。微下水臭なので生活環境には全く影響がないレベル。
実際、運河沿いのオープンエアレストランのテラス席は嫌悪の真逆で大人気。

[210: 匿名さん]

>>207 評判気になるさん

捏造ですね。下水臭のする頻度などと言うものは
東京都は発表しておりません。

[211: 匿名さん]

>>208 マンコミュファンさん

WCTは、坪単価440万　15件と出していることが、どう解釈したら昨年より下がって来ているという理解になるのかね？WCTは爆上げモードですよ。

[212: 匿名さん]

>>201 匿名さん

天王洲運河沿いを歩いていて下水臭がするなんてことはありません。

[213: 匿名さん]

>>205 匿名さん

高浜水門なんて遠すぎて関係ないわな

[214: 通りがかりさん]

>>210 匿名さん
港南の御楯橋、港南大橋で水質調査した24回のうち19回で下水臭が観測された ということだと思います。

[215: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

微下水臭、、つまり「微かな」ということなので生活環境に影響は全くないレベルでしょう

[216: 匿名さん]

>>200 匿名さん

新東海橋ですか。新東海橋のあたりはお洒落ですね。ここより
新東海橋にできる三井のタワマンのほうが人気になりそうだと思っていますが
どうですか？

[217: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

下水臭気の平均って何？そんなデータある？
元データ見せてもらわないと何とも言えないわ。

[218: 匿名さん]

いつのまにかこのスレにも次長さんが参加されてますね

[219: 匿名さん]

>>207 評判気になるさん

元データには臭気の強さを数値化したデータなど一切ありませんので、
あなたが手作りした「下水臭気の平均」というものは完全な捏造でしょう。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
比較するために視覚化したのだと思います。元データ探して来ましょうか？

[221: 匿名さん]

>>202 名無しさん

報知は港南止まり？ちょっと何が言いたいのかわからないのだけど

[222: 匿名さん]

>>220 匿名さん

元データはこれでしょ。臭気の強さを数値化したデータなどありませんよ。

https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/water/tokyo_bay/measurements/meas...

[223: 名無しさん]

>>217 匿名さん
多分、下水臭気は絶対的な数値ではなく、相対的数値だと思います。観測された臭気は港南より豊洲の方が強いということですね。

[224: 匿名さん]

>>222 匿名さん

>>217 匿名さん
多分、下水臭気は絶対的な数値ではなく、相対的数値だと思います。観測された臭気は港南より豊洲の方が強いということですね。
数値が大きいほど臭いわけですから(笑)

[225: 匿名さん]

>>220 匿名さん

データ探すまでもない。207のはこの色付けした数字を平均したんだと思うが。
この数字は単なるコードであって臭気の強さではない。車のナンバー平均してる
ようなアホさ。資料読む能力さえないバカに語る資格なし。

[227: マンション掲示板さん]

>>226 匿名さん
コード番号を並べてみると、不快臭、悪臭ぼど数値が大きいのが分かりますよねwww

[228: 匿名さん]

単なるコード番号です

[229: 匿名さん]

>>225 匿名さん
下水臭のなかでも381より382の方が臭いんですよね笑

[230: eマンションさん]

>>228 匿名さん
港南の運河に出てくるのは
下水臭ばかりですよw

[231: 匿名さん]

次長がWCTからここに住み替えを検討してるのは面白いね。

[232: 匿名さん]

港南はやっぱり下水臭するのか笑

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん

しないよ

[234: 名無しさん]

>>207 評判気になるさん

臭気平均が、
不自然に均一なのに
気づかなかったのか？

[235: 匿名さん]

>>233 匿名さん

このマンション２方向をWCTに囲まれてるね。

[236: 匿名さん]

>>234 名無しさん

普通は不自然さに気づいて自分でもう一度確かめて勘違いに
気づくもんなんだが。バカだから仕方がない。

[237: 匿名さん]

下水臭の381、382、383を抜き出して平均すれば良いんじゃない？
結果は表と同じようなものになるけど(笑)

[238: eマンションさん]

>>234 名無しさん
均一じゃないだろ
値の相対性が重要なんだからさ(笑)

[239: 匿名さん]

>>236 匿名さん
悔しいのぅ(笑)

[241: 匿名さん]

最新版、令和３年度の東京都公共用水域水質測定結果をまとめました。

https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/water/tokyo_bay/measurements/meas...

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん

だから下水臭の強さなどと言うデータは存在しないって。

[243: 匿名さん]

たしかに建設予定地あたりは独特の臭いがするときありますね。

[244: 購入経験者さん]

ここって運河ルネサンスの対象区域になってるんですね。

[250: 匿名さん]

ここの計画図面、１階部分

[251: 匿名さん]

３階以上の平面図、正直言って羊羹型の田の字マンション。

[252: 匿名さん]

どうやら専有面積は西向き＞南向き。西向きが狭めの3LDK、南向きが2LDKと言ったところ。

[253: 匿名さん]

外廊下の典型的な板状マンションですね。立地的にこれくらいのグレードで十分なんでしょうね。わりと敷地面積広かっただけに残念です。

[254: 匿名さん]

物件概要

[255: 匿名さん]

こちらは天王洲アイルの三井不動産のタワマン計画

[256: 匿名さん]

正直、此方のほうが敷地も広くとられていて公開空地も広いし、運河に面していて圧倒的にこっちが良さげ。値段が似たようなものなら天王洲アイルに人気が集中しそう。ここはワールドシティタワーズの敷地に間借りしてるみたいな雰囲気で残念。

[257: 匿名さん]

なるほど。グレードは当たり前ですけど圧倒的に三井の方が上ですね。立地が抜群なのでテナントも気になります。

[258: 匿名さん]

長谷工港南4丁目は
19階建なのでいちおう「タワマン」です。

店舗が全く併設されなかったので、隣のWCT住民がガッカリされたようです。

[259: 匿名さん]

>>253 匿名さん

まったく同感。土地が運河側に開口していないのと南側もワールドシティタワーズのエントランスアプローチで遮られて3方向がワールドシティタワーズの土地。残る西側は海岸通りと首都高。タワマンなら気にならないが低層板状でこれはツライ。

[260: 匿名さん]

>>258 匿名さん

店舗はいらないでしょ。この規模で店舗なんか入ったら下手履きマンションで景観的にチープでよろしくないから、店舗が入らないほうがWCTの資産価値にとってもプラス。

[261: 匿名さん]

>>257 匿名さん

でも、三井は港区じゃないんですよね。
さて、長谷工港南四丁目と三井東品川でどういう値付けがされるのか、興味あります。

[262: 匿名さん]

>>244 購入経験者さん


運河ルネサンス地域とは言え、運河沿い立地を全面的に生かしているワールドシティタワーズやシティテラス品川と違って、ここの敷地は全く運河に面していないので無意味。

[263: 匿名さ？]

>>260 匿名さん

プラスになるとは思いませんが。

[264: 匿名さん]

>>261 匿名さん

あなたはどう予想しますか？私は天王洲三井は強気で坪500前後は付けてくるのではないかと。ここはWCTの平均が坪450くらいなのでそれに合わせるかやや安めにするかと。

[265: 匿名さん]

>>260 匿名さん
19階建て233戸だから結構な規模ですよ。コメダ珈琲とかテナントに期待してたんですけど残念です。

[266: 匿名さん]

>>259 匿名さん
確かにこの敷地では誰もがワールドシティタワーズの新棟と勘違いしてしまいますね。色とかもブルーっぽくするのかしら？

[267: 匿名さん]

>>265 匿名さん

敷地は、庭園ではなくむき出しの駐輪場と機械式駐車場になるんですね。

これだと駐車場代が安く済みそう。
駐輪場が1階にあるのってすごい便利なんですよね。

[268: ご近所さん]

>>265 匿名さん

何をやるにしても、この立地だと車じゃないと天王洲アイル駅から歩くしかなく、駐車場は必須になる。しかし敷地面積的に店舗用駐車場設置は無理。なのでコメダとかファミレスとかそういうんは無理。

[269: ご近所さん]

>>267 匿名さん

いまどき屋外で雨ざらしの機械式は傷みが早くなるのでメンテナンスコスト高くて避けるものなんだが。駐車場は地上１階、地下２階で上下昇降式になるらしい。

[270: 匿名さん]

マルエツの売上が上がりますね！

[271: 匿名さん]

ワールドシティタワーの商業施設はマルエツ、カフェ、クリニック、保育園、信用金庫のATMがあります。

[272: 匿名さん]

>>258 匿名さん
地方都市なら間違いなくタワーを名乗りますね。高さ構造基準が緩い60メートル以下です。

[273: 匿名さん]

>>267 匿名さん
確かにこの駐輪場は便利。

[274: 匿名さん]

>>269 さん

駐車場が屋外ですが、お隣のタワーマンションが風除けになってくれているので、塩害は意外と少ないかもしれませんよ。

この駐車場は、外壁で囲ったりしないのかな？
むき出しだと高額物件っぽくはならないですよね。

[275: 匿名さん]

>>264 匿名さん

駐車場の作り方も普通の板マン仕様のようですし、各階ゴミ置き場もなさそうだし、外廊下です。

品川駅まで歩くのもしんどいし、隣にスーパーが1軒あるだけ。
ただ「港区」なので、やはり坪450万くらいでしょうか。

[276: 匿名さん]

>>274 匿名さん

良くあるこういう奴じゃないかな？

[277: 匿名さん]

>>275 匿名さん

今のご時勢、さすがに坪450は付けるでしょう。坪500以上にしちゃうとWCTの中古リフォームして住んだほうが満足度高いってなりそうです。

[278: 匿名さん]

前の定借の東急よりは坪単価高そうですけどね。

[279: 匿名さん]

>>277 匿名さん
さすがに築20年と新築を比較する人は皆無でしょう。