港区港南四丁目計画（旧報知新聞本社跡地）

[匿名さん]

港区港南四丁目の報知新聞旧本社が取り壊しになり、長谷工が購入、
タワーマンションが建設されます。港南三丁目のリビオタワーに次ぐ
港南の大規模案件。興味のある方、情報交換しましょう。

東京都港区港南4丁目6－49

[135: 匿名さん]

>>132 匿名さん
ホテルが閉鎖されてからほぼ見なくなりました。ちなみにどちらでその印象をうけましたか？

[137: 匿名さん]

今日、三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌が送られて来ましたが、

4月～6月期
港南エリアは、平均成約単価が坪420万で、
月島(484万) 豊洲(429万) 勝どき晴海(452万)エリアより低くなっていました。
開発著しい芝浦・台場エリアは486万でした。
(東京ベイエリアオーナーズ倶楽部より)

これは品川・港南エリアは築年数の古い物件が多いので、高額物件の成約が少なくなっていることも原因の一つかと思います。
買い物などの利便性が上がっていないのも理由の一つかもしれません。

[138: 匿名さん]

>>137
訂正　港南エリアではなく、品川・港南エリアです。

[139: 評判気になるさん]

>>137 匿名さん
港南はもう落ちるだけでしょうね。

[140: 匿名さん]

>>139 評判気になるさん

これから新しいマンションに頑張ってもらわねば。

[141: 匿名さん]

ここは外廊下の田の字間取りでしょうか？

だったら長谷工のUGOCROを採用してくれると良いね！
家族の変化に合わせて、部屋の使い道が広がるよ。
https://www.haseko.co.jp/tri/archives/interior/ugoclo.html

https://youtu.be/2lKW-jqiwLo

[142: 匿名さん]

>>139 評判気になるさん
WCTでも別格のペントハウスの転売が無かっただけだともいます

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん
結局はプレミアム頼りなんですね

[144: 匿名さん]

>>139 評判気になるさん

港南のマンションは分譲価格から今まで落ちたことないけどいつ落ちるん？

[145: 匿名さん]

>>137 匿名さん

三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌で港南エリアが低いのはシティタワー品川が平均を押し下げているからだと思いますよ。

[147: 匿名さん]

>>137 匿名さん

ここのお隣、WCTは坪441万でしたね。ただそれよりも驚いたのは港南代表物件として出ていたWCTの成約件数が四半期の3カ月間で15件と書かれていたことです。毎月5件くらい売買がある人気なんですね。

[148: eマンションさん]

>>147 匿名さん
ほとんどがオーナーチェンジ物件でしたね。要は投機取引です。

[149: 匿名さん]

>>148 eマンションさん

そうなの？そんな情報どこにあります？
最近売り出されていた物件でオーナーチェンジなんか
無かったと思いますけど。

[150: 匿名さん]

三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌でWCTは成約平均が坪441万、ただ本当にほとんどがオーナーチェンジだとすると、オーナーチェンジは通常の売買よりかなり安くなるので、実際の相場は坪500前後の可能性がある。そうなるとここは坪550か？

[151: 匿名さん]

駅近で24時間スーパーも近くにあるから便利ですね。クリニックもあるから老後も安心です。

[152: マンション検討中さん]

>>148 eマンションさん
エビデンス出してね。よろしく

[154: 検討板ユーザーさん]

>>153 匿名さん

はい、人それぞれなので芝浦や有明の方がいいと思う人はいると思う。

[156: eマンションさん]

>>155 eマンションさん
巡回警備お疲れさま

[157: 匿名さん]

品川港南のマンションはどこも古いので、平均成約価格は、
前期比(2022.4Q)　-20.6％の下落でした。

[158: 坪単価比較中さん]

>>157 匿名さん

たった3カ月で20％も下がったと受け取るほうがオカシイ。
成約物件の内容による変動で意味は無いでしょう。
三井不動産の湾岸マーケット情報誌では港南エリアについて

「平均成約坪単価は前年同期比で＋10.2％と大幅に上昇」
「平均成約坪単価は2019年頃から上昇基調」
「2022年1Qから3期連続上昇し、前期は集計史上最高値を記録」

と爆上げモードです。そういう大ポジティブな解説を無視して、
こんなとこでたった3カ月の変動の数字だけ恣意的に抜き出し
て下がった下がったと騒いでも無意味ですよ。
　

[159: 坪単価比較中さん]

>>155 eマンションさん

人が住む環境ではないとネットに書かれているのは23区でただ一か所。
有明という所です。

[160: 坪単価比較中さん]

湾岸で唯一、港区や渋谷区のブランド立地と並んで紹介されるほど人気エリアになった港南が良いという人はたくさんいるでしょう。

[161: 坪単価比較中さん]

湾岸で唯一、港区や渋谷区のブランド立地と並んで紹介されるほど人気エリアになった港南が良いという人はたくさんいるでしょう。　　　　　　　　　　

[162: 匿名さん]

えっ？？港南がブランド立地？？？

[163: 匿名さん]

>>162 匿名さん
影響をすぐ受けちゃう人もいます

[164: 匿名さん]

>>162 匿名さん

いえ、港南は古いマンションが多いので、それらは高額の取引が減っています。
港南で築20年前後のマンションを買うなら1億円以下の部屋を探す事です。

[165: 匿名さん]

>>159 坪単価比較中さん

2023.1Qの3か月だけですが、
そのシティタワーズ 東京ベイが港南のWCTを抜きましたね。

やはり不便な港南4丁目だと築年数には勝てないようなので、ここがいくらで売り出されるか興味がありますね。

ワールドシティタワーズ 成約状況 @441万　15件

シティタワーズ 東京ベイ　@450万　12件

[167: 匿名さん]

そもそも新築検討者が中古には1ミリも興味ないけどね。

[168: 匿名さん]

湾岸の中で、品川・港南地区だけ平均成約価格や単価が落ちているので、港南住みの方が買い替えするには良い時期かもね。

[169: 匿名さん]

報知新聞跡地の東急は平均450でしょうね。
安い・・・

[170: 坪単価比較中さん]

>>165 匿名さん

有明のピカピカの新築が港南の大規模修繕を終えた築17年と良い勝負って
ことは有明がいかにダメな立地かってことを物語っている。
しかもレインズで見ると、実際の成約はWCTのほうが高い有様。絶対に
有明など買ってはいけないってことだ。

[171: 匿名さん]

まあここは都心では最低の立地ですね。
仕様も安普請ですし、最安値狙ってくるでしょう

[172: 坪単価比較中さん]

>>168 匿名さん

たった3カ月で20％も下がったと受け取るほうがオカシイ。
成約物件の内容による変動で意味は無いでしょう。
三井不動産の湾岸マーケット情報誌では港南エリアについて

「平均成約坪単価は前年同期比で＋10.2％と大幅に上昇」
「平均成約坪単価は2019年頃から上昇基調」
「2022年1Qから3期連続上昇し、前期は集計史上最高値を記録」

と爆上げモードです。そういう大ポジティブな解説を無視して、
こんなとこでたった3カ月の変動の数字だけ恣意的に抜き出し
て下がった下がったと騒いでも無意味ですよ。

[173: 坪単価比較中さん]

>>162 匿名さん

港南はブランド立地
有明は豚ンド立地

[174: 坪単価比較中さん]

>>162 匿名さん

港南はブランド立地
有明は豚ンド立地　　　　　

[175: マンション比較中さん]

>>171 匿名さん

かなり強気で来るかもしれんよ、知らんけど。
リビオの価格発表次第。

[176: 匿名さん]

価格は相対的なもので何とも言えませんが
最底辺立地なのは間違いないところです

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

最底辺は海岸エリアでしょうな。それと価格は別としてこの辺は環境が良い。

[178: 匿名さん]

>>175 マンション比較中さん
リビオはノーブランドだけど一応タワマン。立地的にもリビオを超えることはまずない。

[179: 匿名さん]

海岸は竹芝の開発のせいで完全格上になりましたね。
港南は処理場ポジションなので最下層で間違いないところです

[180: 匿名さん]

>>177 匿名さん
そうですね。住環境も向上するホテルの復活が望まれますね。

[181: 匿名さん]

リビオもブランド的に最下層なのでまあ立地にあってるかとおもいます

[183: 匿名さん]

港南4丁目は古いマンションばかりで、外部からの検討は、外れ始めている印象です。

[184: 匿名さん]

新築マンションが欲しい方は、築20年超のマンションは検討しないでしょう。

ここが出来る頃には、4丁目のマンションはいずれも２０年超えています。

[185: 匿名さん]

>>183 匿名さん

港区のタワマン成約数ランキングだと一位はワールドシティタワーズなので
外れているどころかますます人気が高まっているでしょう。

[186: 匿名さん]

>>182 マンション検討中さん

同じエリアだよ

[187: 匿名さん]

そうですね。築古は比較検討対象外ですね。立地的にもブランド的にも天王洲アイルの三井がエリアナンバー1でしょう。続いてリビオ。そしてここでしょうか？

[188: 匿名さん]

>>170 坪単価比較中さん

データありがとうございました。
WCTの平均坪単価は、時々700万円台の物件が売れるから、平均坪単価が高いように見えるんですね。

坪700万円台の特殊な部屋を除けば、有明とほとんど変わらないんですね。

とはいえ不便な4丁目かつ築17年でこの数字は立派だと思います。

皆さん築20年を超える前に売却が活発になるようですね。

[189: 匿名さん]

明らかに最低立地の最低スペックマンションかと思います。
都心新築にこだわるカツカツ層のイメージかなぁ

[190: 匿名さん]

港区で中古とはいえ、坪450万位で買えるならWCTも人気になりますよ。
ちょっと不便ですが、それは仕方ないですね。

[191: マンション掲示板さん]

>>172 坪単価比較中さん
ピークを付けると落ちるの速いのは一般的ですけど・・・。投機物件ならなおさら足が速いです・・・。

[193: 匿名さん]

>>188 匿名さん
一般的に大規模修繕前に売りが増えて修繕後に買いが増えます。特需が発生します。

[194: 匿名さん]

>>188 匿名さん

坪700万円台の部屋を除いて平均を出しましたが、明らかに港南WCTの方が高いです。
新築と築17年を比べて築17年のほうが高いということは、新築同士だと比べ物に
ならないくらいの立地の差があるということです。

[195: 匿名さん]

あと、WCTの場合はほとんどが1億円越えの成約、有明は1億円越えの成約が
少ない点も注目に値します。

[196: 匿名さん]

これは昨日、送られてきた三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌最新号に載っていた湾岸エリア別　平均成約単価推移です。緑色のラインが有明。これから言えることは、過去10年間、有明エリアは一貫して湾岸で最も安いエリアであり、他エリアより
高くなったことはない。逆転して最下位を脱出する気配は全くない、ということです。

[197: 匿名さん]

>ピークを付けると落ちるの速いのは一般的ですけど

三井の情報誌、どこにもピークだとは書いていないですね。これを見て
どうしていまがピークだと判断できるんでしょうか？

[198: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん

港南の運河に悪臭などありませんよ

[199: 匿名さん]

悪臭というかいわゆる下水臭ですね

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん
これですね、品川区が発表しています。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん
天王洲運河は下水臭の日もあれば無臭の日もあるということですか？

[202: 名無しさん]

読売は大手町、
朝日は築地なのに、
報知は港南止まり、
ってこと？

[203: マンション掲示板さん]

>>201 匿名さん

6年かけて、無臭から下水臭に
進化したのでしょう。

[204: マンション掲示板さん]

港南運河は、あと2回の変身を残している。
コレがどういうことか、分かるかね。

[206: 匿名さん]

>>194 匿名さん

2023.1Qの話なので、4～6月で見ると、
WCT 456万
CTTB 445万で、だいたい同じような感じだなと思いました。

それを見ると少しずつ下がっていってるのかなという感じを持ちました。

[207: 評判気になるさん]

>>201 匿名さん
東京都の調査によると下水臭のする頻度が湾岸の運河の中で港南と芝浦がずば抜けています。

[208: マンコミュファンさん]

>>194 匿名さん
三井不動産リアルティは、2023.1Q4～6月で

WCTは、坪単価440万　15件と出していますから、昨年より下がって来ているという事ですね。

[209: 匿名さん]

>>200 匿名さん

それは関係ないですな。微下水臭なので生活環境には全く影響がないレベル。
実際、運河沿いのオープンエアレストランのテラス席は嫌悪の真逆で大人気。

[210: 匿名さん]

>>207 評判気になるさん

捏造ですね。下水臭のする頻度などと言うものは
東京都は発表しておりません。

[211: 匿名さん]

>>208 マンコミュファンさん

WCTは、坪単価440万　15件と出していることが、どう解釈したら昨年より下がって来ているという理解になるのかね？WCTは爆上げモードですよ。

[212: 匿名さん]

>>201 匿名さん

天王洲運河沿いを歩いていて下水臭がするなんてことはありません。

[213: 匿名さん]

>>205 匿名さん

高浜水門なんて遠すぎて関係ないわな

[214: 通りがかりさん]

>>210 匿名さん
港南の御楯橋、港南大橋で水質調査した24回のうち19回で下水臭が観測された ということだと思います。

[215: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

微下水臭、、つまり「微かな」ということなので生活環境に影響は全くないレベルでしょう

[216: 匿名さん]

>>200 匿名さん

新東海橋ですか。新東海橋のあたりはお洒落ですね。ここより
新東海橋にできる三井のタワマンのほうが人気になりそうだと思っていますが
どうですか？

[217: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

下水臭気の平均って何？そんなデータある？
元データ見せてもらわないと何とも言えないわ。

[218: 匿名さん]

いつのまにかこのスレにも次長さんが参加されてますね

[219: 匿名さん]

>>207 評判気になるさん

元データには臭気の強さを数値化したデータなど一切ありませんので、
あなたが手作りした「下水臭気の平均」というものは完全な捏造でしょう。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
比較するために視覚化したのだと思います。元データ探して来ましょうか？

[221: 匿名さん]

>>202 名無しさん

報知は港南止まり？ちょっと何が言いたいのかわからないのだけど

[222: 匿名さん]

>>220 匿名さん

元データはこれでしょ。臭気の強さを数値化したデータなどありませんよ。

https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/water/tokyo_bay/measurements/meas...

[223: 名無しさん]

>>217 匿名さん
多分、下水臭気は絶対的な数値ではなく、相対的数値だと思います。観測された臭気は港南より豊洲の方が強いということですね。

[224: 匿名さん]

>>222 匿名さん

>>217 匿名さん
多分、下水臭気は絶対的な数値ではなく、相対的数値だと思います。観測された臭気は港南より豊洲の方が強いということですね。
数値が大きいほど臭いわけですから(笑)

[225: 匿名さん]

>>220 匿名さん

データ探すまでもない。207のはこの色付けした数字を平均したんだと思うが。
この数字は単なるコードであって臭気の強さではない。車のナンバー平均してる
ようなアホさ。資料読む能力さえないバカに語る資格なし。

[227: マンション掲示板さん]

>>226 匿名さん
コード番号を並べてみると、不快臭、悪臭ぼど数値が大きいのが分かりますよねwww

[228: 匿名さん]

単なるコード番号です

[229: 匿名さん]

>>225 匿名さん
下水臭のなかでも381より382の方が臭いんですよね笑

[230: eマンションさん]

>>228 匿名さん
港南の運河に出てくるのは
下水臭ばかりですよw

[231: 匿名さん]

次長がWCTからここに住み替えを検討してるのは面白いね。

[232: 匿名さん]

港南はやっぱり下水臭するのか笑

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん

しないよ

[234: 名無しさん]

>>207 評判気になるさん

臭気平均が、
不自然に均一なのに
気づかなかったのか？