グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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[1201: ご近所さん11]

>>1197 匿名さん
GCTも賃貸と同等かちょっとマシくらいの月次キャッシュアウトだね。
そう考えるとわざわざ池袋じゃなくても選択肢ありそうな気はする。
あとは通勤通学とかの個別事情になるのかな。
実際、乗り換えも考慮して有楽町線けっこう便利だしね。

[1202: eマンションさん]

>>1197 匿名さん

ステアライって何ですか？

[1203: マンション検討中さん]

>>1199 検討板ユーザーさん

ステアライって何ですか？

[1204: マンション検討中さん]

ステアライ？たぶんステーションアリーナの事でしょ。
池袋スレ監視してる豊島連呼お爺さんの自演だからツッコミも無かったんだね。

[1205: 検討板ユーザーさん]

PTKとステアリ比較するのは草

[1206: 口コミ知りたいさん]

>>1177 匿名さん
世田谷区は、もう世代交代により人口減少しています。この間の選挙でも何とかしないとと演説されてましたよ。

[1207: 通りがかり]

>>1179 マンコミュファンさん

可愛い孫と遊べますから。
天気が悪い日には、地下通路を使えて便利。
年寄りにだって、刺激は必要です。
最近は、よくテレビで池袋の特集やってるくらい人気の街なんでしょう。
子供家族はスミフ、親は野村を購入予定。
楽しみにして長生きしたいです。

[1208: eマンションさん]

>>1175 匿名さん

華麗なる独身貴族かな？

三田もなかなか大変で、我が家はハズレました。人気の部屋は倍率50倍ちかくもして、思わず晴海フラッグかいなと(汗)　
庭には入れないのが、ちょっと不満。
隣りが小学校なので、昼間は賑やかな一面もある。およそ公園を潰した老人なんかは住めません。

[1209: eマンションさん]

>>1189 匿名さん

そうですよね、年に数える程しか行けない高級店よりも(接待も激減)家族や友人達と気軽に通えるお店がたくさんあって良いです。
高級店は、ユニクロ着て行けないしね(笑)

[1210: 検討板ユーザーさん]

>>1192 匿名さん

最近、ホント池袋に関する番組が多いですよね～視聴率が取れるのかな！
10年後の池袋東西の変貌にワクワクするよね。高田馬場も検討したけれども、駅からの歩道が狭くてさ、あっちは再開発ないし。

やっぱり、東池袋は　あの頃に買っときゃ良かったと後悔したくない。中古物件は、リフォーム代1000万くらいかかるのでは？　それなら、新築で買って大事に使いたい。

[1211: 匿名さん]

>>1199 検討板ユーザーさん

湾岸は、海抜5m。
池袋は、海抜30m。
頻発する地震対策として、安心を買う。
湾岸なんて、風評被害次第で暴落する。
所詮、埋め立て地です。
津波が入ってきたら、汐留～品川へいく。

[1212: 評判気になるさん]

>>1211 匿名さん

まあそういうことなのですが、3.11くらいであれば、約2年で中古制約価格も戻ってましたね。
より大きい震災が来なければ湾岸の勝ちかな。

[1213: 匿名さん]

内陸に比べたら、湾岸の伸び率がぐっと低いのは何故だろうね

[1214: マンション掲示板さん]

>>1211 匿名さん

池袋は水害にも強いのも魅力ですよね。
周辺に河川が本当に一切ない。

[1215: マンション掲示板さん]

勝どき坪700での成約なんかないよw

[1216: マンション検討中さん]

PTKは湾岸の中でも抜群に立地が良いから別格。

[1217: 名無しさん]

スミフの最近のグランドシティタワーとセントラルレジデンスのブランドの違いって何さ？

[1218: 周辺住民さん]

>>1214 マンション掲示板さん
またそういう適当なこと言う
この地区は弦巻川と水窪川の間で一部50cm以下だが浸水地域にもかかってる
神田川流域よりは安全だけど

昭和の終わり頃から集中豪雨が増えだしたため、平成の初期に今のイケサンパークの隣の総合体育場の地下に東池袋雨水調整池を作ってからは雨水噴出はほぼなくなったけど、それまではグリーン大通りのあたりから東池袋四・五丁目のあたりは何度か浸水してる。

自分も20年くらい前のゲリラ豪雨の時に目の前でマンホールのフタが水圧で浮いたのを見たよ。

水害が無いんじゃなくて割と努力して今の形になってる。ここ何年かはなぜかそれほどゲリラ豪雨はないけど将来的に全く警戒しなくて良いってことじゃない

[1219: 匿名さん]

都電の側道、環5-1、造幣局跡地周辺の道路の下に、
新たな下水道網を構築中で、何年間もTMB工法で掘削し敷設中。

[1220: eマンションさん]

>>1218 周辺住民さん
おじいちゃん、もう時代は平和になってるよ
あちこちで防災工事進んでるよ

[1221: 口コミ知りたいさん]

池袋は、豊島台地の上の、概ね標高30ｍの地盤が強い土地。
豪雨で冠水があっても、排水が早く、長時間水没ということはない。
東池袋駅も、地下鉄にも関わらずホームの標高が海面より高く、
スーパー台風などで東京の低地一帯が水没しても、影響されにくい。

https://hudousan-kounyu.com/hazardmap/tokyo/toshimaku
上記のサイトがよくまとまってますよ。
（抜粋・中略）
豊島区で、特に災害に強い安全な街の具体的な住所は以下
東池袋１～４丁目、南池袋１～３丁目

[1222: 口コミ知りたいさん]

平成26年度より補助第81号線内において、まち全体の排水能力強化のための下水道再構築工事を行い、平成29年度に完了しました。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/dainiseibi/tikubetu/higashi_i...

[1223: 検討板ユーザーさん]

ヒガシイケのダサマンが束になっても、PTｋには勝てないだろうね。マニマニィさんも、東池袋はヴァヴる状態の今売り払って、PTKにイカれますからね。

[1224: 匿名さん]

ゲリラ豪雨って、昭和40年代に造られた言葉らしいが、
テロ多発以降はNHKや気象庁でNGワードになり、もはや死語。

それと、都内の低地で水没が起きたら、豊島区本庁舎やイケサンパークが、
低地の人のための帰宅困難者待機場所になると思う。

[1225: 匿名さん]

勝ちどきの人が、都内あちこちの新築タワマンスレを荒らしてます。
スルーでいきましょう。

[1226: eマンションさん]

>>1223 検討板ユーザーさん

確かに。答えあわせ出来ちゃいましたね。。。

[1227: マンション検討中さん]

朝から元気ですね。
我々は池袋に魅力を感じてるから池袋に住むんです。駅前は人混みで歩きづらいほどで、サンシャインは常に活気に溢れてる。ハンバーガーは弱いですがラーメンも中華も美味しい。公園も豊富。
ここで子供たちと幸せに暮らしたいと心から思える素晴らしい街です。勝どきに住みたいならどうぞ。私たちはここで満足です。

[1228: 名無しさん]

>>1227 マンション検討中さん
むしろハンバーガーが1番強いから。
池袋駅だけで100名店3つもあるのに。

弱いのは寿司とかの高級店。
この辺は城南には敵わない。

[1229: 周辺住民さん]

>>1220 eマンションさん
だから工事はされてきてるって言ってるじゃんか。日本語不自由な人？
それでも浸水地域が0じゃないのは最新のハザードマップ見たら分かる事実なのに、それすら指摘されたらなんか都合が悪いの？

[1230: 検討者]

勝どきは街が干からびていて、面白くない。

[1231: 匿名さん]

寿司は、池袋西武本館にある「活・美登利」が大行列。

うなぎは、食べログ全国１位を毎年連続更新中の「かぶと」。
https://tabelog.com/rstLst/unagi/?SrtT=rt&Srt=D&sort_mode=1

[1232: マンション検討中さん]

>>1214 マンション掲示板さん

豊島区は花火禁止だそうで、なので孫は豊洲公園の運河近くまで来てやれています。

江東区と江戸川区は、荒れる川(荒川)があるし歴史的にも高潮の影響があったのでハザードマップは赤色ですよ。
孫の近くへ住み替え希望中(笑)

[1233: 検討板ユーザーさん]

>>1229 周辺住民さん
わざわざ自分で20年前ｶﾞｰとか前世紀のこと出しておいて逆ギレして草
そんならおじいちゃんの昔話なんか要らないよ？
日本語云々の前に自分の言ってること見直してね

[1234: マンション検討中さん]

>>1218 周辺住民さん

高田馬場の三井を検討したら、神田川があるので　ちょっとなぁと思ってしまいました。
目黒川も同様でしょうか。
ブラタモリを観てると、渋谷とかも暗渠が多くて、地形的には武蔵野台地ならではと。
お聞きするばかりで、すみません。

[1235: eマンションさん]

>>1221 口コミ知りたいさん

大変、勉強になりました。

[1236: 検討板ユーザーさん]

>>1223 検討板ユーザーさん

勝どきなんて、何にも無いところだよWw

[1237: マンコミュファンさん]

>>1231 匿名さん

「かぶと」ですね！是非とも行ってみたい

[1238: マンコミュファンさん]

>>1236 検討板ユーザーさん

勝どきでは、視聴率数字が取れない。
せいぜい勝どき橋を背景に撮影するくらいしか無い。

[1239: マンション検討中さん]

>>1225 匿名さん

こういう輩は、ビョウーキなので治らないから始末に困るよね。

[1240: 住み替え組]

「のらえもん」さん抜粋

マンションは一般的に8割ぐらいを周辺住民が買って、残り2割を移住者が買います。
その8割の人に、見向きもされない価格だと売るのに苦労します。

おそらくデベロッパーが一番分かっているでしょう。この価格なら付いて来てくれるというマーケティングをきちんとした上でマンションを売り出しているはずです。

[1241: 周辺住民さん]

>>1233 検討板ユーザーさん
なるほど本当に日本語理解できない人だったか
過去の話もしてるけど今の話も事実を交えてしてることすら理解が出来ないとは
20年前が前世紀とか言っちゃってるし

[1242: 周辺住民さん]

>>1234 マンション検討中さん
地震対策で地盤の話をするなら、東京においてはその土地が武蔵野台地の上にあるかどうかで話は変わってくる
そういう意味では豊島区では安全な地域が多いのは事実だし目黒川を有する目黒区は安全な地域は多い

問題なのは川や暗渠の流域、局地的に低地になってるところの水害の話

水害や浸水としがちな地域は、ある程度標高が高い方が安全っていう傾向はあるけど、暗渠や地下水、地形、その他の理由で局地的に水害が発生するリスクがあるところは存在する。

個別にはやはりハザードマップを見て確認するのが現実的
ハザードマップすら網羅できていない局所的な問題があるからボーリング調査があるくらいなので完璧ではないが、傾向は掴める。ハザードマップも地震と水害の両方があるので両面で確認した方が良い

[1243: デベにお勤めさん]

そう。ハザードマップは完ぺきではないんよ。
各区が毎年公表するハザードマップは、実は都の元データで、それが古い。
手直しするのは、主要氾濫河川流域と、統廃合された学校や公園等の避難場所など。
再開発で大規模ビルを建て浸水対策を相当やってるエリアでさえ、
十数年前のまだ協議会だったころと同じハザード色のままだから。
道路拡幅や新設のときには、必ず下水道局が再設備し、渋谷では暗渠も作り
直したけど、そういうデータも組み入れず、古いまま。
地下３階まで掘ってパーキングになっても、暗渠跡の形で浸水するのか？ってなってる。
森ビルが土地の形状まで変えてしまう麻布台も、高台だが古い暗渠が色付けされてて
そのデータも何十年も更新されないだろうね。

[1244: 匿名さん]

ハリーポッターのラッピング電車が運行スタート
https://www.elitz-ikebukuro.jp/harry-potter-train/

[1245: 口コミ知りたいさん]

このマンションの周辺中古に対する優位性って結局築年数だけなのかな。戸数多いのになんでこんな維持管理高いんだろう

[1246: 評判気になるさん]

>>1245 口コミ知りたいさん
住友不動産グループでの囲い込み管理だからじゃないですか？

[1247: 検討板ユーザーさん]

>>1245 口コミ知りたいさん
マンションで一番大事なのは立地で二番目は築年数。
その二つ以外の事は枝葉。

[1248: マンコミュファンさん]

>>1247
タワーは眺望。

[1249: 検討板ユーザーさん]

>>1248 マンコミュファンさん
立地と比べたら眺望なんて何の価値もないよ。大体立地を売りにできない糞アドレスの物件に限って眺望を売りにしたりするから、むしろ逆相関すらある。

[1250: 名無しさん]

ここが建っても、地域ナンバー1はブリリアでしょう。異論は認めない。

[1251: 匿名さん]

PTKの光と水辺に溢れる共用部を見てしまうと、ここの地下に設けられたモグラ共用部はイマイチに感じてしまいそうですね。
日の光は、幸せな人生を贈る上では必要です。

[1252: 匿名さん]

東向き中住戸、別列の間取りがupされてるね。この列も売りに出されるのかな？

[1253: マンション検討中さん]

間取りは75Dの方が好みなんですが、下り天井がBやCと比べて不利かな。

[1254: 匿名さん]

>>1252 匿名さん
間取りはどこで見れますか？
オンライン案内会に参加しないと見れないですか？

[1255: マンション検討中さん]

75Dは確かに下がり天井気になりますが、BCはほぼ同じ(左右対称)ですね。野村との被り方で人気の差がちょっと出るかも。

[1256: 匿名さん]

>>1252 匿名さん
中住戸はこのままじゃ確実に抽選だから売り出す部屋を増やすかもですね。
逆に角は残りそう。

[1257: 口コミ知りたいさん]

>>1255 マンション検討中さん
野村は一番北側のDが一番気になりづらいですかね。
ただ低層階はステアリがかぶってスカイツリーが見えないかも。

逆に一番南側のBだと低層階でもステアリかぶらずスカイツリーが見えそう。
値段によるけどBの低層階が一番お得と予想。

[1258: マンション検討中さん]

リビングから見ると、BCはバルコニーガラスが緑、Dは透明？っぽいのも違いですかね
どちらが見晴らし良いとかあるんでしょうか。

[1259: eマンションさん]

>>1248 マンコミュファンさん
中高層階は眺望

[1260: マンション掲示板さん]

>>1259 eマンションさん
立地の方が遥かに大事だよ。立地が悪いタワマンには住みたくないよね。

[1261: 購入経験者さん]

立地>ブランド>眺望=築年数かな。
中古になればオンリーワン物件になるわけで、一人に売ればいいからその差別化要素に眺望は必要。この周辺だとブリリアの南向きが高値なように

[1262: ご近所さん11]

>>1250 名無しさん
一長一短あると思いますよ。
比較としては
ブリリアは洗濯物外に干せないですし、エレベーターも乗り継ぎだるい。
眺望は近隣タワマンでもうお見合いになる方角が多い。
専有部の仕様は新しい分GCTのほうが良さそうですよね。
区役所のランドマーク感と外観と共有部は好みかもですが、ブリリアのほうが気合入ってる感じするってところかな。

[1263: 今年転居するブリリア住人]

>>1262 ご近所さん11さん
洗濯物は普通に外に干してますけど問題ありませんよ。
エレベーターの乗り継ぎは面倒ですが、グランドミレーニアと同じくコンシェルジュカウンターの前を通るので共連れ防止のセキュリティーと思ってます。

[1264: ご近所さん11]

>>1263 今年転居するブリリア住人さん
洗濯物は問題ないのですね。失礼しました。
竣工後すぐのタイミングで景観が損なわれるので洗濯物は干さないようにと注意を受けたので現在もそうだと認識しておりました。
賃貸だったので事情も変わるのかもしれません。
エレベーターの乗り継ぎはセキュリティの部分はおっしゃる通りと思いますので正に個々人の主観で一長一短の部分と思います。

[1265: 口コミ知りたいさん]

>>1262 ご近所さん11さん

同時期竣工ならブリリアが上と感じる人が多いでしょうね。
築10年差覆すほどかはともかく。

[1266: 名無しさん]

現在ブリリア賃貸住みだけどGCT買う予定。築年数＆大規模＆同じ駅直結だし。もちろんブリリアも立地は一番だし素晴らしいマンションと思う。ただ今から中古で買うのは..

[1267: ご近所さん11]

>>1265 口コミ知りたいさん
そうかもしれませんね。
実需層は特に立地と利便性でほぼ同条件と思いますので、
中古の動きを見ると築年数は気にせず専有部の間取りと眺望で多くの人は判断してそうです。
にしても個人的にはブリリア築10年で高いと感じています。

[1268: 今年転居するブリリア住人]

確かにブリリアは今は高いですね。GCTが動いてくると10%くらいは下がるような気がします。
ブリリアの一番の売りは消防署と同じ耐震基準ではないでしょうか。
震度7でも建物が継続して使える点にいくら坪単価を載せるかですね。

[1269: 匿名さん]

ここの欠点は眺望は大したことなく、立地ではブリリアに負け、価格の割に仕様は大して良くないこと。仕様はステアリに負けるレベル。中途半端で名前だけグランドなこと。
駅直結とはいえ、迂回して遠回りする形になり、有り難みは薄れる。

[1270: 口コミ知りたいさん]

>>1267 ご近所さん11さん
現存東池袋直結4マンションの中で2番目に評価（＝成約価格）が高いのがステアリなんだよね。
築年数はかなり大事。

[1271: 名無しさん]

>>1270 口コミ知りたいさん

新築未入居は高くて当たり前。
あそこ管理費激高だし修繕費の値上がりすごいからすぐアウルに逆転されるよ

[1272: 口コミ知りたいさん]

>>1268 今年転居するブリリア住人さん
ブリリアの一番の売りは耐震基準じゃなくて、区役所が直結な事だと思うよ。

耐震基準なんて武蔵野台地に建つ東池袋タワマンのどこでも大丈夫だから同じようなもん。

でもね、ブリリアだけ特別なのは、震災が起こってライフラインがずたずたになった時に区役所だけが最優先で復旧される事。

震災が起こった時には行政機関と医療機関の機能回復が最優先される。

[1273: 口コミ知りたいさん]

>>1271 名無しさん
入居済みもアウルより高いような。
未入居だらけの時よりは差が縮まってきたけどね。

アウルだってエアライズより高いじゃない。
場所はどうみてもエアライズの方がいい。

[1274: 匿名さん]

タワーマンションのベランダで洗濯物を干すのは、限りなくＮＧに近いと思う。
美観の点でも、落下事故の点でも、竿フックがあっても管理上禁止の所が多い。
浴室乾燥やドラム式乾燥機でどうぞ。

[1275: マンション掲示板さん]

>>1272 口コミ知りたいさん

嘘松乙。
ブリリ池の耐震性能は、他のタワマンと明確に違いますぅ。
だからバカ高いんですよぉ。
他の雑魚マンは連れ高。
https://www.bt-ikebukuro.com/page6/

[1276: 口コミ知りたいさん]

>>1275 マンション掲示板さん
明確に違っても同じなの。
どうせ大丈夫だから。

アウルやエアライズやステアリやここが大丈夫じゃないレベルの震災が万一起こったら湾岸のタワマンなんて全部倒壊するし、ブリリアの建物が震災に耐えて大丈夫でも周辺のビルが倒れてきてブリリアも大丈夫じゃないから。

[1277: 匿名さん]

仕様がステアリ以下って情報あるの？

[1278: 匿名さん]

ここを、既存マンション間で戦う場所にしないで！

[1279: eマンションさん]

>>1270
むしろ個人感覚からすると、築年差仕様差あってもブリリアの方が明確に高い現状にびっくりしてます。
眺望変わらずだし池袋駅に近いことと区役所直結なことですよね

[1280: マンション検討中さん]

>>1279 eマンションさん

大規模1種免震で替えが効かない傑作&池袋も一番近い

共用部ほぼないのに維持管理費クソたかいペンシル

勝負見えてるでしょう。センス無いっすね～。

[1281: 通りがかりさん]

>>1273 口コミ知りたいさん
エアライズタワー って耐震ですよね。
アウルとプラウドは制振、ブリリア免震

[1282: 検討者]

東池袋のいろいろな検討板には必ず、ブリリアが一番という奴らがわいてくる。いずれ南の眺望も塞がれ、バブルがはがれ、地金が出て、資産価値が暴落することにビビッとるんだろうね。

[1283: 評判気になるさん]

>>1277 匿名さん
営業が同じところまで頑張ります！って言ってました…
まぁ、廊下タイル張りとかはないでしょう…

[1284: ミッド1期1次@425]

ステアリマン必死過ぎやろ。

同じ時期に販売してたPTKはもはや坪７００－８００チャレンジするレベルだぞ。

例えるなら、大谷サンと、藤波鎮太郎　やな…。同期でも比較にならないほどの差が付いてしまった感じ。

[1285: ご近所さん11]

>>1275 マンション掲示板さん
でもねこの構造のせいで部屋の中はけっこう揺れるのよブリリア
アウルとステアリの制振構造は全然揺れないよ
エアライズはわからん

[1286: 匿名さん]

>>1285 ご近所さん11さん
全く逆ですよ。制振はあくまで建物の倒壊を防ぐだけで部屋の中は激しく揺れます。
揺れそのものを抑える免震のほうが圧倒的に被害は少ないです。
実際地震保険料は免震だと半額になるのに対し、制振は耐震と同等の扱いですね。

[1287: マンション掲示板さん]

池袋のスレにいる勝どきマンって何なんw

[1288: ご近所さん11]

>>1286 匿名さん
一般的に言われてるのはもちろん知ってますが少し情報が古くないですかね。
住んだ上で個人の意見なので参考程度にして下さい。
ブリリアお住まいの方は皆さん日頃感じていると思いますが、地震ではなく強風でけっこう揺れるときがあります。
東日本大震災の長周期地震動以来、さまざまな地震の種類によって有効な耐震構造は変わることが分かっています。
日本の場合だと国や建設業界で定めた住宅の規格は時代遅れのものが多いと思います。
最近の建造物は最新型の制振構造がトレンドになっている印象があります。
長周期地震動と免震で検索したり、のらえもんさんのブログとか参考になるんではないでしょうか。https://wangantower.com/?p=19591

[1289: 匿名さん]

>>1288 ご近所さん11さん
のらえもんさんのその記事の引用元でも、制振構造について「揺れは耐震構造とそれほど変わらない」、免震構造は「建物の揺れは地面の揺れより著しく小さくなり、建物内の家具への影響も少ない」とありますね。
最近制振が増えているのは建築費高騰でコストカットせざるを得ないからですね。
日本免震構造協会によると免震装置の導入で３％～建築コストが上昇するそうです。
なお長周期地震動が問題視されているのは南海トラフの震域の大阪名古屋等の高層ビルの話で、
関東の免震ビルは首都直下でも長周期パルスに対応済みです。
実際東日本大震災の時武蔵野台地の制振タワーで億単位の被害が出たのに対し、湾岸免震タワーではほとんど被害が出なかったケースもあります。
その辺の話を詳しく知りたかったら、はるぶーさんやがりべんさんのツイッターを検索してみると参考になると思いますよ。

[1290: 職人さん]

PTKとステアリだと将来価値は大きく違いそうですね。

PTKの直結側は、再販坪700は狙えそうです。
反対に、ステアリはスミフでキャップはめられちゃいましたね。

ブリリア人気で上がっていた東池のメッキが剥がれたのと、
中央区湾岸の人気っぷりが露わになってしまった形ですね。

[1291: 近所さん]

>>1283 評判気になるさん

オンライン説明会では、廊下はタイル張りと言ってました。あと、お風呂は日ポリ化工ですね。

[1292: マンション検討中さん]

マンコミュはアンチの荒らしが多ければ多いほど買い物件であることは歴史が証明しています。
パークタワー勝どき、ブランズタワー豊洲、白金ザスカイ、パークコート虎ノ門etc…
その点で言うとここはまだアンチが元気ない。
アンチさんもっと頑張れよー。

[1293: eマンションさん]

>>1292 マンション検討中さん

大人気物件だと欲しいけど買えない人が大暴れ。
不人気物件は煽りたいだけの人が大騒ぎ。

適正価格物件は静かに粛々と進む。

[1294: 職人さん]

>>1292 マンション検討中さん

あまり、妬む要素が無いのもありますね。

①別に買い得でもない単価
②DW無しなど、あまり魅力的ではない外観
③地下に集約されている、特別感のない共用部
④結構高いと噂されている維持管理費
⑤地域ナンバーワンはどこまでいってもブリリア
⑥そもそも、豊島アドレスではマウント取れない

[1295: マンション検討中さん]

>>1294 職人さん
うんうん、いいと思いますw
そういうのもっと下さい！

[1296: 匿名さん]

わざわざ、オラが中古物件を褒めに書きに来る人々は、
アピールしないとならないの大変だな、恥ずい行為だな、という感じですよね。

[1297: ご近所さん11]

>>1289 匿名さん
住んでみないとわからない情報を共有しようと思い、実際住んで構造関係なく揺れましたよって個人の主観で書いただけです。
特に免震と制振の特徴については同意です。特に詳細を知りたいわけでもありません大丈夫です。
丁寧にと思って書いたのですが反論しているように見えたのでしょうか。
そのようにお感じになられたのであれば申し訳ございませんでした。

[1298: 匿名さん]

>>1281 通りがかりさん

エアライズが耐震ってｗ
42階建ての耐震なんて世の中にあるのか？ｗ

[1299: 検討板ユーザーさん]

買えないことはないが、普通に高すぎると思う。
たかだか世帯年収2000万で坪700万って冷静に考えてイカれてる。
この熱狂感は、違和感しかない。

[1300: 匿名さん]

PTK進めてる人はなんなん？低地のハザード地域が池袋に勝てることは一生ないから、何を言っても無駄無駄無駄無駄。
PTKはディスるところが多すぎる。穴だらけだなｗ
大江戸線単線、目の前区の最大の嫌悪施設であるメガサイズのゴミ処理場、2キロ歩かないと何もない、EV不足、低層用基あたり約178戸高層の速さもとろい、低層はとまるのに高層と同じ速さで意味なし建物の長寿命化が一つ星、仕様は全面クソ、食器棚は人大 、天カセ、ロウイー、水回り天然石、タンクレストイレ、高仕様トイレリモコン、ラクセスキー、エレベーターキー、グローエ水栓、三面鏡裏コンセント、ホッからり床、ミストサウナ、ドアカメラ、玄関人感センサーなどない安普請。水門防潮壁が潰れたら水没地域、公園ない、道狭い　待機児童、本屋ない 、保育サービス23区で下から三番目、待機児童増加中、銀座から歩けない、受電設備も地下浜離宮と勝どきからウンコ放出。スカイラウンジは強風熱射寒風。

[1301: 匿名さん]

>>1298 匿名さん
マジレスすると、昔の新宿の超高層もそのほとんどが単純な耐震構造。
重量級なので風で揺れるころはないです。
3.11で揺れた揺れたビルは、後付けダンパーが施工されました。
2000年代以降のビルは耐震でも高強度コンクリートで破断の心配もないですが、
家具の固定グッズは怠らずに。まあ、制振や免震もやるべきだと思いますが。

[1302: 口コミ知りたいさん]

>>1299 検討板ユーザーさん
その感覚がおかしいとは全く思わないけど。
その感覚で言うと、2023年にマンションを買うという選択肢がなくならない？

[1303: 検討板ユーザーさん]

>>1302 口コミ知りたいさん

別に、新築でも探せば安いところあるよ。
この近辺のすみふ板マン坪450位で売ってるし。

あと、中古は明確に下落基調なので、
売主の取得のグロス見ながら買い叩けばいい。

[1304: マンション検討中さん]

住まいサーフィンの沖さんも、直近の動画では中古を勧めてましたね。

[1305: 匿名さん]

郊外のお屋敷を土地ごと今のうちに売り払って、超絶便利な山手線内側の、しかもバランスが取れた東池袋に移住するシニア世帯も多いことでしょう。孫も遊びに来てくれるようになる上、駅直結だし免許返納して事故もなくなり子も安心。

[1306: マンション検討中さん]

夫婦二人ですが、予算が厳しいので、55平米の部屋を検討しています。
南向きなので、野村との被り気になります。
今回販売の32階～41階なら、あまり眺望も変わらないような気がします。
どうなんでしょうか?

[1307: 口コミ知りたいさん]

池袋の別のタワマンに住んでいます　このC地区は資産価値は絶大と思います
地区再高層ツインタワーで駅直結かつ将来のコンパクトシティ計画にも合致しております　また行政・商業施設一体型にも希少性があると思います　私は資産価値はブリリアタワー池袋同様最高と考えております　1期1次でお買いになるのが一番お得です　池袋は近隣相場が上昇傾向にあるので後になるならなるほど買い手に不利です
また東池袋はタワマンが多いので、景観は「抜け感」があることにご注目ください
余り角部屋・南向きにこだわらない方が良いです　うちは東南角部屋ですが夏は朝6時から室温41度になります　私は業界の人間ではありませんが、池袋タワマン購入の先輩として、ご参考にして頂ければ幸いです

[1308: マンション検討中さん]

なんでここは、共用部がほとんど地下モグラなの？有り難みが全くないし、他にそんなタワマンあるか？
高層階とは言わんでもせめて外が眺められる場所に作って欲しかった。

[1309: ご近所さん11]

>>1308 マンション検討中さん
他物件も含めて購入者のアンケート等から、
共用部の優先順位がそこまで現在の市況は高くないと判断して、
少しでも分譲物件増やしたかったんだと思われますね。

[1310: マンション掲示板さん]

>>1309 ご近所さん11さん

共用施設って容積率の計算に含めるんですか？

[1311: マンション検討中さん]

パーティールーム、ラウンジ、ゲストルームは地上にあるし、他は地下でもイイんじゃないかな。
キッズルームは外が見える方が良さそうだが、ウチは使わないし。

[1312: 周辺住民さん]

>>1309 ご近所さん11さん
実際の所、共用施設はあんまり使わないからね。
湾岸みたいにタワマン以外は何もない所だと凄く価値があるだろうけど。

例えばここでゲストルームが本当にいる？周りに一杯ホテルあるけど？

両親が自慢の息子が買ったタワーマンションに可愛い孫と会いたいがためにやってきたらプリンスホテルの部屋を取ってあげればよくない？

[1313: 匿名さん]

>>1310 マンション掲示板さん
バルコニーや廊下、階段、エレベーター、駐輪場等の共用部分は容積率の計算に含まれないと思いますが、パーティールーム、ゲストルーム、フィットネスルーム、キッズルーム等の共用施設は含まれると思います。

[1314: 匿名さん]

共用部って立地が不便なマンション向けの設備なんだよね。ここみたいな一等地ど真ん中の立地だと確かに不要。むしろ周りにもっと高級な施設が沢山ある。

[1315: マンション検討中さん]

東池袋って、いつから一等地ど真ん中の立地になったんですか？もしそうなら坪1000とかいくと思いますけど。
今後そこまで上がりますかね

[1316: マンション掲示板さん]

既にブリリアの上階が坪1000超になってるからGCTも上階は行くんじゃない？
あと国家戦略特区に指定された池袋西口再開発に分譲マンションがあったら軽く坪1000超えは確実

[1317: 検討板ユーザーさん]

最近ブリリアの中古が出ては高値でもすぐ売れちゃうね
いつの間にか売り出てるのも坪1231万の最上階部屋だけになってるし

[1318: ご近所さん]

>>1312 周辺住民さん
＞実際の所、共用施設はあんまり使わないからね。
＞湾岸みたいにタワマン以外は何もない所だと凄く価値があるだろうけど。

まったくその通りです。
ここは池袋。外になんでもありますからね。


>>1315 マンション検討中さん
＞東池袋って、いつから一等地ど真ん中の立地になったんですか？もしそうなら坪1000とかいくと思いますけど。
＞今後そこまで上がりますかね

山手線内側では、ムサコのようなタワマン林立のレジデンスエリアは
三田小山と飯田橋と東池袋くらいしかない中で、
東池袋のタワマン群は、どれもが、有楽町線駅とサンシャインが直結。
今後、さらにＢ地区と造幣南が続き、歩道並木や商業施設も整備されます。
山手線内部にこれほど恵まれたタワマン集中エリアがあるか？というと、無いです。
８棟ほどがずらっと並ぶ未来。
期待しかないですね。

[1319: マンション検討中さん]

ちなみに最上階っておいくらなのでしょうか？

[1320: マンコミュファンさん]

>>1319 マンション検討中さん

まだGCTの値段は出てないけどブリリアが坪1200～の6億だから、
GCTも最上階且つ一番広い104平米の部屋は坪1200～1500の4億～5億ぐらいになるんじゃないかな？

[1321: 購入経験者さん]

ブリリアは完全にこことお見合い以外は坪700が相場になってるね

[1322: マンション検討中さん]

都内全体中古相場としては年明けをピークにサゲ方向ですよ。今週末モデルルームでの価格アップデート楽しみです。

[1323: マンション比較中さん]

>>1314 匿名さん

高級な施設とはどこを指していますか？
サンシャイン？　笑笑

[1324: 職人さん]

>>1307 口コミ知りたいさん
大変参考になります
「景観は「抜け感」があることにご注目ください」とのことですが、このGCTの場合、どちらの方角で何階以上がおすすめですか？

[1325: 周辺住民さん]

>>1315 マンション検討中さん
一等地かどうかはともかく、商業利便性の高さは都内でトップクラスだと思うよ。
ここに勝てるのは横浜フロントタワーとかブランズ渋谷桜が丘ぐらい？

少なくとも三田ガーデンヒルズとかWTRには商業利便性「だけ」なら圧勝だと思うけど。

足元の商業利便性がとても高いから一等地！という理論がそんなにおかしいとは思えないけど。

[1326: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズは別格としても、埋立地の浜松町よりは東池袋の方が立地が良いと思う。

[1327: 匿名さん]

商業利便性って言葉でお化粧しても、所詮は豊島区だからね。賃料にもギャップがあるから港区や渋谷区の都心と同じに考えてはいけない。
池袋が好きな富裕層には好まれる物件だろうがね。

[1328: マンション掲示板さん]

港区と渋谷区に関してはオフィスだからね
商業は池袋に負けてるし、商業の池袋とオフィス街の港区と渋谷区で棲み分け出来ている

[1329: マンション掲示板さん]

>>1313
なるほど、地下でも含まれるんですかね？
素人考えでは共用施設を地下に集めて容積率に含めないようにして住居部分を増やしてるのかなーとか

[1330: マンション掲示板さん]

まあ値段的に都心の物件も視野に入るが都心ブランドに魅力を感じない層が購入するでしょう
かという自分も港区内から引っ越しを検討しているのですが

[1331: マンコミュファンさん]

>>1327 匿名さん
港区湾岸よりは東池袋の方が立地は上位でしょう。

[1332: 名無しさん]

>>1331 マンコミュファンさん

なんだったら価格以外はドブ臭い内陸低地の渋谷よりも上ですね。

[1333: 口コミ知りたいさん]

渋谷も東池袋も良いところだと思いますよ。

[1334: 匿名さん]

>>1329 マンション掲示板さん
仰る通りだと思います。
地下の場合は不算入や緩和措置がある様ですね。

[1335: ご近所さん11]

>>1329 マンション掲示板さん
私もそう思います。
どうせならトランクルームの面積やハイルーフ駐車場を増やして頂きたいところです。

[1336: マンション検討中さん]

地震多いなー。野村棟の方がいい気もしてくるうーん。

[1337: 匿名さん]

地震の動画でＴＤＲの様子を見たけど、
地べたにいながら「まだ揺れてるよ」とか言ってたけど、
池袋でベンチに座ってて地震速報鳴らさないでいたら、地震に気づかなかった。
震源地からの距離はあるものの、
埋立地でずっと揺れてるのと、台地の安定な地盤の違いは、全く別次元なのか。

[1338: マンション検討中さん]

https://release.nikkei.co.jp/attach/655939/02_202305261427.pdf

モデルルームオープンするみたいですね。
行かれる方、感想お願いします！

[1339: マンション掲示板さん]

>>1338 マンション検討中さん

マンマニさんあたりがブログ書くでしょうね。私もこの週末行ってきます。

[1340: 通りがかりさん]

両方住んだけど免震は確かに素晴らしいよね

[1341: 名無しさん]

>>1331 マンコミュファンさん

浜松町はツボ１１００でも爆売れだからなぁ。

[1342: 名無しさん]

>>1341 名無しさん
埋立地よりは東池袋の方が良いでしょう。浜松町は地歴もあまり良くない。

[1343: 匿名さん]

>>1342 名無しさん
浜松町の方が良さそうには思うのですが、あそこだと部屋数が足りない金額しか届かない。。

[1344: 通りがかりさん]

まあどうみても一般的には浜松町の方が上でしょう....普通に東池袋直結の中古と浜松町周辺のタワマン中古の成約比較すればわかる。山手線も圧倒的に強いですよ。ただまあ値段がだいぶ違う。

人によっては東池袋の方が楽しいというのそうでしょうね。地歴もサンシャインは巣鴨プリズンの後なわけで、池袋のイメージとあいまって年長者や保守的な方には東池袋に住んでいるというと微妙な顔されますよ。でもまあ楽しいエリアですけど。

[1345: マンション検討中さん]

>>1344 通りがかりさん
浜松町はそんなに地歴の良い場所じゃないですよ。震災リスクを考えても地盤の安定した東池袋の方が良いと甘います。

[1346: マンション検討中さん]

ブリリア47F 74平米で37.5万の賃料しか取れないとすると、結構厳しい印象ですね。定借ならまだしも普通借ですし。むしろこれは出物で割安と捉えた方がいいんでしょうか。

https://suumo.jp/chintai/bc_100330482110/
by SUUMO

[1347: マンション比較中さん]

そりゃ、豊島で坪７００なんて出して購入しても、利回り全然取れないよ。
バブル相場だもん。隣のブリリアなんて坪３５０分譲だぜ。ハハッ。

[1348: ご近所さん]

>>1344 通りがかりさん
太平洋戦争を想起する人って８０才以上かな？
慰霊碑がある公園は東池袋駅からみてサンシャインのあっち側だけど、
そこは今、「アコスタ」というコスプレイベントの会場になってて、大盛況。
そしてその公園は、明るい感じにリニューアル工事される予定になってて、
豊島区ウォーカブル戦略の「４つの公園」が、そこを入れて「5つ」になるよ。

時代は移り行く

[1349: 匿名さん]

ジィジとバァバがサンシャイン直結のタワマンに移住したら、
郊外住みの子供夫婦と孫が、大喜びで遊びに来るでしょう。

[1350: 口コミ知りたいさん]

>>1347 マンション比較中さん
ここは表面利回り3%きってくるのでは？

[1351: 匿名さん]

沖縄フェスタ開催中（サンシャイン）
　https://sunshine-okinawa.jp/

福岡展開催中（東武）
　https://www.tobu-dept.jp/ikebukuro/event/detail/5781

ＢＢＱテラス開催中（西武）
　https://www.sogo-seibu.jp/ikebukuro/topics/page/1677163.html

ほかいろいろ
　https://ikebukuro-times.com/archives/event20230527.html
　https://sunshinecity.jp/

[1352: 名無しさん]

家賃は激安なのに分譲は坪700以上で即売れる。
今まで過小評価されてきていて急成長している地域あるあるですね。

[1353: 匿名さん]

それだけ資産性の高さが評価されているエリアということですね。

[1354: マンション検討中さん]

>>1351 匿名さん

今日は休日なので池袋周辺の駐車場は品川ナンバーの車で溢れかえっているんでしょうね
大好きな都心から出て来なければいいのに

[1355: 名無しさん]

>>1353 匿名さん

つまりそういう事ですね。
世間の評価に古い考えの多いデベの評価が追い付いていない。

[1356: 評判気になるさん]

>>1354 マンション検討中さん
東池袋は練馬ナンバーの高級車もやたら多い。

[1357: 口コミ知りたいさん]

>>1356 評判気になるさん

普通に東池袋のストリートビューに8000万円のロールスロイスや4000万円以上するブラバスGクラス等が写っていますしね。
都心アドレスや品川ナンバーにブランド価値を感じない若い勢いのあるお金持ちが急増しているのでしょう。

[1358: 匿名さん]

えっ、東池袋って品川ナンバーじゃないのか?知らなかった。それだけで検討外になる。

[1360: 匿名さん]

東池袋は、山手線内側であって都心ではないよ。
豊島区かつ、中央総武線の北側だからね。
東池袋を都心と呼んでるデータがあったら教えて欲しい

[1361: eマンションさん]

>>1360 匿名さん

アドレスは都心ではないけど都心より人の集まる地域ですよね

[1362: 名無しさん]

>>1360 さん

都心は千代田区、港区、中央区だよ
中央総武線より南の渋谷区や品川区は都心ではないね

[1363: マンション検討中さん]

>>1359 さん

東池袋はそこらの都心より人気があってお金持ちの多いエリアですよね。
ブランドという肩書きのみで高値の都心より利便性や住環境など含めると都心より優っていると思います。

[1364: マンション比較中さん]

>>1355 名無しさん

こちらは逆で、デベの評価（売り出し価格）が過大すぎるパターンです。

賃料こそ、唯一客観的な評価ですからね。

[1365: マンション比較中さん]

>>1361 eマンションさん

豊島は、”その他の区”　ですから、相応に弁えてくださいね。

[1366: eマンションさん]

>>1365 マンション比較中さん

その他の区より不人気で人も集まらない都心さんさぁ…
今日も品川ナンバーの車が池袋に集合してて邪魔なんですけど？
愛してやまない都心から出てこないでくれます？

[1367: マンション比較中さん]

>>1366 eマンションさん

品川区、目黒区、大田区からの来客では？
都心住みは、混雑を避けますからね。

[1368: eマンションさん]

>>1364 マンション比較中さん

ブリリアの中古が坪700以上で即売れしちゃう現実から逃げちゃダメだよ

[1369: 匿名さん]

モデルルームをご覧になった方々、ご感想は？

[1370: マンション検討中さん]

>>1369 匿名さん
グランドの名前なので、天カセエアコンも標準で、結構良かったです。

[1371: 通りがかりさん]

>>1369 匿名さん
仕様は標準オプションが殆ど無い以外はステアリとほぼ同等でした。
ベランダが広いがダイレクトウィンドウはないので眺望は手すりである程度隠れるのではないでしょうか。
管理費はマジで高いな。

[1372: eマンションさん]

>>1371 通りがかりさん

平米いくらでした?
後修繕費。

[1373: 匿名さん]

管理費＋修繕費は糞高だった

[1374: eマンションさん]

ステアリンは６年目以降の修繕費がゲロ高いなので、その辺りの比較もしたいですね。

[1375: マンション掲示板さん]

>>1373 匿名さん

高かったですね。

[1376: 匿名さん]

あと余りにも売出し数が少ない

[1377: 口コミ知りたいさん]

>>1376 匿名さん
1期一次はいつもの様子見倍率上げ事実作り作戦でしょうかね

[1378: 匿名さん]

>>1376 匿名さん
一期完売という事で、2期から値上げするんですね。いつものやり方です。

[1379: マンション検討中さん]

売出し何戸予定ですか？

[1380: 名無しさん]

管理費も高い立地も微妙、駅直結でも改札への動線も一番遠いなら中古でアウルとかステアリ買った方がいいんじゃないか...数千万違うし

[1381: 匿名さん]

>>1380 名無しさん
アウルもステアリも相当値上がりしてますよ。

[1382: 匿名さん]

>>1380 名無しさん

その選択肢こそないわ。
東池袋なんて止めて要町あたりの戸建買うのが正解だよ。

[1383: 通りがかりさん]

>>1380 さん

>>1380 名無しさん
アウル72平米　1億４千万円、築12年で販売中ですよ。高くないですか?

[1384: 匿名さん]

個人的には野村の値段聞いたのでそれ待ちかな

[1385: マンション掲示板さん]

>>1384 匿名さん
少し安いんでしょうか?

[1386: 通りがかりさん]

>>1385 マンション掲示板さん

ほぼ同じだと思います。

[1387: 口コミ知りたいさん]

>>1382 匿名さん
要町の戸建てもかなり高くなってる。

[1388: ご近所さん11]

>>1382 匿名さん
マンションの検討してるのに再開発地区である東池袋止めるなら豊島区なんて検討しなくていいだろう。
住心地と価格なら要町が正解とこだわる必要なく最適なエリアが他にもいくらでもあるだろう。
要町が東京で一番好きとか実家が近いとか個別事情なら戸建て板へどうぞ。

[1389: 評判気になるさん]

>>1388 ご近所さん11さん

横からで申し訳ないけど戸建てと並行検討する人がいてもおかしくないと思うけど。
オプレジの狭小とかはともかく、もう完売したけど、ファインコート目白とか高田馬場なんかはここの検討層からしてみれば、良い比較対象だったはず。

[1390: マンション検討中さん]

>>1388 ご近所さん11さん

再開発地区は伸びしろがあるから良いのであって
開発終盤戦の天井で掴んじゃったら単純に割高なだけでは。

[1391: マンション検討中さん]

>>1389 評判気になるさん

(文章よく読むといいと思います)

[1392: ご近所さん11]

>>1389 評判気になるさん
私と同意見と思いますが…。東池袋、要町にこだわらず目白、高田馬場でも板橋区、北区でもいいんじゃないでしょうか。
要町の戸建てをあえて引き合いに出す辺りが何らかの不平不満があるのだと伺えますのでこっち来んなってことです。

>>1390 マンション検討中さん
おっしゃる通りなんですが、都内の新築物件はどのエリアも割高な感じなんですよね。
東池袋は価格的に他エリアに比べると1次取得はかなりキツイですが、
まだ間取りによっては購入できる方が多いのではないでしょうか。

[1393: マンション掲示板さん]

「良い暮らし」のイメージが戸建からマンションに移りつつあるので、戸建ては将来的に厳しい気がします。

[1394: 匿名さん]

戸建ては、セキュリティーと虫が。植物やペットに興味ないし。

24h換気の10階以上なら、どのマンションにいた時でも、Gもハエも蚊も部屋で見たこと無い。

[1395: 匿名さん]

野村のほうが安いですよ

[1396: 評判気になるさん]

まあ野村は適正価格で出してさっと売り切るからね。最近多少は時間かけるけど住友と真逆

[1397: 周辺住民さん]

>>1394 匿名さん
ここで家族にとって十分な広さの部屋を買える人ならば戸建てよりもここのほうがいいと思う。
うちは75平米だとやや手狭、角部屋は与信的にはいけるけど支払いがきついので近隣の高級仕様の戸建ては比較検討対象にしてた。

戸建ての高級仕様だと仕様も満足できるし広いし、駐車場も平置きになるからね。
ただ、結局はセキュリティーの問題がね、、、

[1398: 周辺住民さん]

>>1393 マンション掲示板さん
今の市況でその良い暮らしが出来るならば。
この近辺の狭小戸建てと戸田や川口の駅距離も微妙にあるマンションで平米単価同じだからね。
戸田や川口の駅徒歩10分中古マンションしか買えない経済力ならば、この辺のオプレジ狭小戸建てを買うな。

[1399: マンション検討中さん]

確かに、東池袋で戸建てなんて買ったらC国の○○者にカチコミ喰らいそうだな。

[1400: 匿名さん]

>>1396 評判気になるさん
最近は強気価格だぞ。向ヶ丘遊園や小竹向原の値付け見ればわかるでしょう。グランドシティタワー池袋変えないならきっと野村も無理だな