グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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[1401: マンション検討中さん]

野村は地権者情報なのかな。

[1402: 検討者]

ここの坪700って、リセールでもうひと伸びあるのかどうか。皆さんのご意見を賜りたく、よろしくお願いいたします。

[1403: 周辺住民さん]

>>1402 検討者さん
チャイナマネーがどれぐらい流れ込んでくるかによる、としか。
少なくとも日本のパワカはもうついてこれない。

[1404: 匿名さん]

家賃が物件価格に追いついていない。利回り的に限界と思う。
75㎡で月40万、88㎡で月50万と考えると利回り3%。まぁ3.3%くらいででも貸せそうだけど。

[1405: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
ここは3%切ります。

[1406: 名無しさん]

さすがにリセールの伸びは期待しない方が良いのでは。GCTは長期で売るらしいし、ここより安い野村もくるししばらく供給は続く＆利回りも低い。あくまで実需で残債割れしなければいいという人向けかな。

[1407: 検討者]

台湾有事を恐れ、さらに台湾勢の買いが活発になるとみているのですが、いかがでしょうか。池袋界隈のホテル、中華系の人達が多いですし。港区や千代田区が上がり続ければ、東池袋もリセールを期待できるかと。あとは日銀しだいですかね。当方は実需ですが、入居後に坪850位を狙えるたら買いたいです。

[1408: 検討者]

連投失礼します。GCTは買値割れではなくて、残債割れを想定されるような物件でしょうか？　残債割れしなければ良いということは、つまり買値より下がるということになりますが。

[1409: 通りがかりさん]

入居後に坪850超えると思ってるなら、買うのはやめれば...。850なら野村買うでしょ。住友も超長期で売るっぽいし。

残債割れというのは買いてある通り買値よりは下がる可能性があるということでしょうけど、そう思っていた方が精神的に楽ですよ。金利次第ではもっと下がるし実需ならとにかくマイナスになっても満足できるか、最悪何かあって残債割れでも払えるかが重要かと。

池袋周辺は中国人かなり多いですが、タワマンに住んでいる率はそれほどでもない。金持ちの中国人ならわかりやすい都心の物件か利回りいい物件を買うのでは？

[1410: 口コミ知りたいさん]

>>1290 職人さん

そこは、所詮埋め立て地やん。
歴史も無いし。
勝どき駅の周辺は、何も無い。
次の大震災が起きたら、売るに売れなくてさ、後悔先立たず。風評被害の恐ろしさを知らないのかい、こぞって山の手へ逃げたんだよ。湾岸のリスクを考えないとは、御愁傷様

[1411: 評判気になるさん]

>>1393 マンション掲示板さん

そうですよ、こんなに頻繁に強盗事件が勃発するようになったのですから、怖くて戸建てなんかに住んでられないわ。セキュリティは大事よ。夫はあてにならないから。

[1412: マンション検討中さん]

>>1395 匿名さん

スミフのデザインが苦手なので、野村にしたい。野村も内廊下ですか??

[1413: マンション検討中さん]

結局、スミフ平均の売値は?

[1414: マンション比較中さん]

図面見りゃ分かるけど、野村棟は非直結以外にもだいぶスペック落ちるよ。

[1415: 評判気になるさん]

>>1414 マンション比較中さん
図面みてもわからない。
どこら辺でだいぶスペック落ちると判断してる？

[1416: 検討者]

>>1409 通りがかりさん
結局、都内の不動産価格は株や為替、金利しだいでしょうかね。株が上値を追うなら、不動産を高値でも買い続ける人はいるでしょう。2025年に坪700は安かった、となれば良いですが、、、。

[1417: マンション比較中さん]

>>1416 検討者さん

ほぼ超高層で埋め尽くされるような
都心一等地ならまだしも、ここ豊島ですからね。。。

これ以上の上がり目は苦しいかと。

[1418: マンション比較中さん]

>>1415 評判気になるさん

EV台数　北街区9基　南街区6基
非常用EV台数　北街区2基　南街区1基
駐車場付帯率　北街区タワパ3基でB1階～30階　南街区タワパ2基でB1～25階

[1419: 検討板ユーザーさん]

リセールの旨みがあるかないかでいうと自分は期待してないですね。
冷静に相場を見ると、コロナショック以降の値上がりはシンプルに需要の先食いであって、徐々に落ち着きを取り戻しつつあると思います。
インフレとか資材高騰の分を充分過ぎるほど、織り込んでいると考えているので、実力の坪単価は550くらいだと考えるべきです。
今は誰もが認める加熱相場ですから、最終的にそのくらいに落ち着いても良いと考える実需層には優れた物件だと思います。

[1420: 検討者]

>>1419 検討板ユーザーさん
なるほど。将来価格の予測は難しいですね。例えば、頭金1割で残りローンの場合、いわば10倍の信用取引（マージンコールなしですが）みたいなものですよね。買値が1割も2割も下がりかねないような物件は怖いですよ。

[1421: 匿名さん]

皆さんリセールの事も考えてるんですね。
確かに自分が買った時より値上がってたら嬉しいし、値下がったら悲しいのは解ります。
でも私の場合は転売する気もなく、住み替える気も無く、終の棲家にするつもりなのでリセールの旨みなど全く眼中にありません。

[1422: 検討板ユーザーさん]

>>1418 マンション比較中さん

戸数で割ったら大体同じぐらいになるけど。
ここ878戸÷11＝約80戸に1台
野村620戸÷7＝約89戸に1台

これぐらいの差で明らかに仕様が落ちるとは言わない。

[1423: 検討板ユーザーさん]

>>1421 匿名さん
病気やリストラなどもあるので最低限のリセールは気にした方が良いですよ。

[1424: マンション比較中さん]

>>1421 匿名さん

金余ってるなら別にいいですが。
築２０ー３０年になるころには、３Ｌで維持管理費だけで１０－１５万は飛ぶと思いますよ。
老人になって売ることもできず、かといって維持管理費も払えない　となったら自己破産しかないです。

最悪の事態を考えましょうね。

[1425: 検討者]

>>1424 マンション比較中さん
この手の高層タワマンに永住は自分ならないですね。大規模修繕を考えただけでも怖い。最後は低中層でしょうかね。

[1426: 検討板ユーザーさん]

>>1421 匿名さん
病気やリストラなどもあるので最低限のリセールは気にした方が良いですよ。

[1427: 匿名さん]

病気やリストラで収入が減ってローンが払えなくなると言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません。

将来的に維持管理費が高騰して生活が苦しくなると言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません

建物が老朽化して大規模修繕で多額の出費が掛かってしまうと言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません。

[1428: 名無しさん]

タワマンは基本終の住処には向いていないと言われるよね。とりあえず修繕計画をデベにもらったらいいけど。

この掲示板の注目度がそこまでなように注目度でいったらもっと他のマンションもあると思う(Sky Duoとか最近だと時の鐘とかの方がリセールの可能性は高いのでは)。もちろん上がる可能性もあるけど２億とかになるとかなり購入層が限定されてきますからね。ブリリアの1.8億が半年動かなかったし、アウルもすごい期間かけて売ってたけど、この辺の不動産会社の人によるとやはり購買層のグロスの上限超えてるらしい。逆に1.2億くらいなら売れやすいエリアらしいのでそこまで下がれば流動性が一気に上がりそう。例えば10年住む、マンションの価格が3-4割下がったとしてもまあここに住んで楽しかったなと思えればいいんじゃないでしょうか。

投資目的ならもっと利回りいいところの方がいいよ。インカムでみたら税金とローン払ったらCF赤字だし。

[1429: 検討板ユーザーさん]

>>1424 マンション比較中さん
築40年でも池袋駅徒歩圏内の3LDK75平米なら賃料20万から30万はとれるし借り手はいるから。
売れない、貸せないという事はまずない。

それに老後に15万の住居費が厳しいレベルでここを買うのは無理しすぎ。
コンクリ貯金に全振りみたいな買い方をする市況じゃない。

ここのローンをはらい、なおかつ貯金や投資をする資金計画しないと。

[1430: 匿名さん]

山手線内部、しかも環状５号の内側の物件を所有するには、

それなりの投資は必要なんだよ。

[1431: 匿名さん]

ロールスロイスやマイバッハやアストンマーチンに乗る層は、自動車税や保険料、ガソリン代や修理費を気にする事はありませんのでご心配なく。

[1432: 口コミ知りたいさん]

ツボ７００で売りたいならこれくらいのインパクトは欲しかったかな。東池袋は三井の新しい大規模タワーが無いから、ダサいタワーしかないんだよね。

[1433: 周辺住民さん]

>>1432 口コミ知りたいさん
普通にC地区2棟の方がかっこいいと思うんだが私が異常？

[1434: 匿名さん]

埋立地に一切興味がない

[1435: マンション検討中さん]

埋立地と対立煽りしてる渋谷の爺さんバレバレですよ

[1436: マンコミュファンさん]

>>1433 周辺住民さん

ダサマンしかない渋谷と違って東池袋も勝どきのタワマンは両方カッコいいと思いますよ。
どちらがカッコいいかは個人の好みですね。

[1437: 匿名さん]

東池袋のタワマンを背伸びして買おうとする層は、管理費も修繕積立金も、自動車税も任意保険も車検費用もめちゃくちゃ気になります。
私のことです

[1438: 匿名さん]

コンクリ貯金のつもりで飛び込みます。
フルローンで毎月50万払っていきます。貯金や投資はムリ～

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
＞ローンで毎月50万・・・

ご貴殿、かなりの人物とお見受けした！

[1440: 匿名さん]

東池袋の弱点は、賃料が安いところだと思う。
ナンバー1のブリリアタワーでさえ、平米単価5000円強程度。GCTの価格で買うと管理等込みで利回り3%くらい
。将来の賃料も上がると良いんだけどね

[1441: 検討板ユーザーさん]

マンション価格と連動すると言われる日経平均はがんがん上がってますね。

[1442: マンション検討中さん]

これ見ると賃料の重心一目瞭然ですね。池袋の外にも賃料強い場所あれば良いのだが、この辺は端っこだし層が薄い。
https://twitter.com/ShinagawaJP/status/1637061296414945281

[1443: 検討板ユーザーさん]

>>1421 匿名さん

私も立地が気に入り住みたいからであって、リセールを気にするくらいなら他が良いと思うよ。
あとは、年齢層によっても違うかな。
私は、相続税などの節税の為もある。

皆さん嫌がるけれども、これからの日本の不動産は、海外から買われないと将来性が無いタワマンになっちゃうんだよ

あとは、余談だけれども、ドルで安い日本株を買っておいて、株高になり更に円高の時に売却すれば、株価と為替の両方からの収益が出るよ。
入居するまでに一儲けしよう。

[1444: 通りがかりさん]

>>1300 匿名さん

ブラボー！！よくぞ言ってくださった。
それにしても、情報量が凄くてビックリしました。私は、ゴミ収集車が集まる所よりは
まだ霊園近くの方がマシと思いました。

[1445: 通りがかりさん]

>>1424 マンション比較中さん

我が家は、もう定年退職組。
キャッシュで購入するから、後はその維持管理費＝10～15万は家賃のつもりで払う。
不動産の相続税は安いから。
ここを遺してやって、文句言う子供がいますかね(笑)駅直結なら、賃貸にしても空く事はないだろうし、売れば高級老人ホームへ。
子供達に迷惑かけないようにしたい。

[1446: 通りがかりさん]

>>1432 口コミ知りたいさん

不動産は、男を見る目と一緒で見た目よりも～なんだよね。水害と地盤沈下が怖い。
それに、これから運河ってさ夏場は臭うんだよ。住んでみたら解る。

[1447: 匿名さん]

>>1433 周辺住民さん

利便性の差が大きいよね。
あっちは、周りに何も無いから。
中央区ったって、ピンからキリまであるんだよ(笑)

[1448: 評判気になるさん]

>>1437 匿名さん

パパさん、車は必要なの？
経費じゃないと、都内で所有するの大変よね。

[1449: 匿名さん]

>>1304 マンション検討中さん

沖さんは、タワマンの悪口ばっかで。
恨みでもあるんかい！嫌いだよコイツ。

[1450: マンション検討中さん]

>>1305 匿名さん

ばぁばは知らなんだが、テレビを観てたら池袋って漫画やゲーム関連がスゴイんだって？
孫も喜んでくれるかしらね、ココ。

お聞きしたいんですけれども、タクシー乗り場は区役所ですか？　
大通りまで行くの？　　未亡人より

[1451: 通りがかりさん]

>>1212 評判気になるさん

そんな震災の心配しながらまで、湾岸に住みたくないや。やはり、湾岸タワマンは塩害で本体の傷みが早いから、大規模修繕費用が余分にかかるんだってさ、工事屋が言ってた。

[1452: 名無しさん]

>>1431 匿名さん

あのそれらの大型車は、どこの駐車場へ入れるの?　もちろん運転手さんだろうけど。

[1453: マンコミュファンさん]

ＧＣＴ老人会の朝は早い

[1454: 匿名さん]

ここをキャッシュで買える様な老人は凄いですね。
遺す子供もいてまさに勝ち組。
GCT→高級有料老人ホームという輝かしい未来が見えています

[1455: 通りがかりさん]

>>1454 匿名さん
高齢者は便利な立地に住むと楽ちんだからね。田舎移住はいずれ地獄だよ。

[1456: 匿名さん]

高齢者こそ、利便性の良い土地に住むと利点が大きいですよね。若い人は駅遠でも、歩くなり運転なり自転車なり色々と手がありますから。
本当に身体が衰えると、バスですら簡単に乗れなくなります

[1457: 口コミ知りたいさん]

>>1451 通りがかりさん
湾岸と内陸で躯体やその他の耐久年数どれくらい違うんでしょうね。資料あったら是非見たい！

[1458: マンション掲示板さん]

>>1450 マンション検討中さん

大通りまで出れば駅方面も護国寺方面もタクシーはいくらでもきますよ！

[1459: マンション検討中さん]

>>1456 匿名さん

はい、友人のお婆ちゃんは、ほんとCMみたいにバスの車内で転んで骨折し入院してしまいましたよ。年寄りは油断禁物です。

[1460: 名無しさん]

>>1457 口コミ知りたいさん

湾岸タワマンのベランダ、クーラーの室外機や給湯器には塩害防止が施されてる。

我が家は、台地に住んでた頃は外干した洗濯物はパリッとしてたが、湾岸の虹橋が観えるベランダでは通年　洗濯物は湿気ていて驚いたくらい。やはり潮風の影響ある、錆びるよ本当に！　
いつぞやの大型台風の時、海からの強風で高層階の大きな窓ガラスにヒビが入った部屋があったと載ってた(三井不動産)
眺望に飽きた我が家は、住み替え検討中。
ベランダはとても幅広いけど、これから来る台風の窓に当たる音がゴオーって凄くてね、幼児は泣く。まるで魔王のようなビル風。

[1461: 名無しさん]

>>1458 マンション掲示板さん

そうなのね、ここの若い人達は親切よね、
どうもありがとう。　　　　ばぁば。

[1462: マンション検討中さん]

ご近所の方へ

東池袋だと、大きな病院はどこですか?　
駅に小児科がありますね。近くの
普通の内科も教えて下さい。
どうぞ宜しくお願いします。

[1463: 匿名さん]

>>1462 マンション検討中さん
池袋には、大きな病院は無いので、隣町の都立大塚病院や日大板橋病院が大病院ですね。現在、受診してないので、どこが良いのかよく分からないです。

[1464: 評判気になるさん]

豊島にいい病院ないっすよ。上に上がってるのも、古いし。
買い物も人波押しのけて池袋行くしかないし、老人が住みよい所じゃないね。

[1465: 匿名さん]

ここって天井高いですか？

[1466: 通りがかりさん]

大学病院で言うと日大板橋、女子医、東大病院がそれぞれ車で15分圏内
もうちょっと足を伸ばすと御茶ノ水の医科歯科や順天が入る

総合病院で言うと小石川や目白、都立大塚とかかね

そこまで大きくなければ雑司が谷のしおばら内科、春日通り近くの高橋内科
内科に関しては近隣はことごとくダメ。最近ステアリにしずく内科ってのができたけどまだいったことがないので何とも言えない

[1467: 口コミ知りたいさん]

>>1466 通りがかりさん

医科歯科大学も近いです。
丸ノ内線で11分なので、駅迄歩いても、すぐです。

[1468: 周辺住民さん]

価値基準が医療レベルの高さならば狭い意味での都心に住んだ方がいいですよ。
基本的には都心に行くほど、平均をとったら医療レベルは高いです。

勿論、郊外にも名医はたくさんいますし、都心にもやぶ医者はたくさんいますけど、平均は絶対都心が上です。

通院はともかく、万一の事があって救急車を呼んだ場合は近い所に運ばれますから。

[1469: 匿名さん]

>>1462 マンション検討中さん
大きい病院の『大きい』がどの程度を指すのか解らないですが、都立大塚なら十分大きいですよね。でも紹介状がなければいけない病院ではねえ。
東池袋アドレスなら池袋病院だと思います。上池１丁目でいいなら豊島中央病院。西口だけど池１丁目の長汐病院。かなり遠いけど池３丁目の関野病院、要町１丁目の要町病院てとこですか。

[1470: 匿名さん]

ここC地区には、豊島保健所池袋休日診療所、あぜりあ歯科診療所（豊島区口腔保健センター）、池袋あうる薬局が入る

[1471: マンコミュファンさん]

>>1463 匿名さん

なるほど、了解しました。
ありがとうございます。

[1472: 匿名さん]

>>1466 通りがかりさん

とても詳しくて、コピーしました。
皆さま、ご親切にありがとうございます。

[1473: 通りがかりさん]

>>1467 口コミ知りたいさん

丸ノ内線とは！気がつきませんでした。
意外と近いのですね。助かります。メモメモ

[1474: eマンションさん]

>>1470 匿名さん

スゴイです！　
ただの保健所じゃなかったのですね(驚)
付加価値あるスミフです。

[1475: 評判気になるさん]

豊島含めた城北一帯、非難区域になってましたね
災害考えると、やはり都心部が安全な模様。
港区の河川は一切氾濫情報入ってなかったですね。

[1476: 名無しさん]

>>1473 さん

丸ノ内線って、池袋始発なんですよ。

[1477: 匿名さん]

豊島区の公式ツイッターでは、昨日の防災情報ゼロ。
平和な話題がツイートされてるだけでしたね。
https://twitter.com/city_toshima

今朝のＣ地区も、普通に建設作業してるし、
イケ・サンパーク　ファーマーズマーケットは、開始をずらして昼から開催です。

[1478: 評判気になるさん]

https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/522043?display=1

杉並、足立、豊島が大雨警報出てましたね。
氾濫した杉並、綾瀬川が氾濫ぎりぎりだった足立　と並ぶくらい危険な地域なんですね。

[1479: マンション検討中さん]

>>1478 評判気になるさん

豊島区ですが、東池袋は、平和ですよ。

[1480: 匿名さん]

なんだ。単なる大雨警報か。
特別警報じゃないなら避難指示や勧告は無い。
そして内陸は、波浪警報や、高潮警報に翻弄されることは一生ない。

[1481: 評判気になるさん]

>>1479 マンション検討中さん

上の画像を見てごらんなさい。

豊島区役所のあたりも、丸々赤いメッシュに飲み込まれていますでしょう。
赤いメッシュの地点は、危険度３　”警報級”の注意喚起です。

そして、港区や中央区などの都心部は危険度３　”警報級”の注意喚起はありませんでした。
これは純然たる、”都心”と、”その他の区”との違いでしょう…。

[1482: 匿名さん]

>>1479 マンション検討中さん
十数平方キロメートルもの広大な豊島区の中のどこかの気象条件悪化さえ、
家の敷地同様レベルで気になる人もいるのでしょうね。
文京区との境に近いここでさえ。

[1483: 匿名さん]

>>1481 評判気になるさん

何度も警告をありがとうございます。
台風が上陸したとき、湾岸エリアには特別警戒が発令されると思います。
また、震度７の想定エリアも、湾岸です。
２３区で震度３のときも、豊島区は震度２のことって多いんですよ。
有事の時は、湾岸のみなさんへの周知をよろしくお願いします。

[1484: 坪単価比較中さん]

運河エリアでは、最大２ｍ程の潮位変化が３６５日、毎日２回

[1485: マンション検討中さん]

資料請求してからモデルルーム含めた案内が全然来ないです…
請求時のアンケートで予算が足りないってことはないはずですが…

[1486: 口コミ知りたいさん]

>>1485 マンション検討中さん
ゆっくりしてますよ。
少しづつ販売するようです。

[1487: 購入経験者さん]

モデル行ってきました。東は人気、逆に角は不人気かと。
販売部屋少ないので一期は完売するでしょうが。

明確に次期値上げ言ってたので、買うなら条件も良い一期が良いですね

[1488: 評判気になるさん]

豊島でこんな値段。
所有権で日本のマンションもっときたい中国人向けだな。

[1489: 購入経験者さん]

マンマニが取り上げてるね。
大絶賛だけど、それほどのもんか？
彼の熱さが異様に感じるのは俺だけ？

[1490: マンション検討中さん]

平均坪７００がホントなら安いね
この坪単価で他に良いのないからそう見えるってのもあるが価格設定間違えたか

[1491: マンション検討中さん]

>>1489 購入経験者さん

僕も、怪しい気がします。坪単価700万円平均は安い、安い、って言ってる時点で、価値観、金銭感は大丈夫？と思います

[1492: eマンションさん]

>>1490 マンション検討中さん
どこが安いなの？ここの皆さんはみんな資産なんおくも持ってるの？マンマニは金持ちだから、持ってるだろう。業界関係者が多いねー

[1493: マンション検討中さん]

１期１次は安くしつつ供給絞って客寄せにして次回以降ガッツリあげていくんでしょう。

[1494: マンション検討中さん]

1.5億なら買える人沢山いるし安いよ
会社員パワーカップルでもサクッと買う価格
それが今の現実

[1495: マンション検討中さん]

>>1492 eマンションさん
買える人には安いってことでしょ
買えない人の「高い」ほど信用できないものはないよ

[1496: 口コミ知りたいさん]

>>1495 マンション検討中さん
じゃ奥さんとダブルローンを組んで、あなたのいわゆる安いマンションにゆっくり、一生かけて返済してください

[1497: 匿名さん]

管理修繕費はいくらですか？

[1498: マンション検討中さん]

>>1493 マンション検討中さん

>>1493 マンション検討中さん
池袋は日本人以外も多いので売れるんですよ。

[1499: 名無しさん]

>>1483 匿名さん

でもここ、３０ｍ以上の巨大杭を５０本も打つんですよ。勝どきのマンションは地盤が良いので直基礎が多いのに。。。。

[1500: 口コミ知りたいさん]

>>1497 匿名さん
管理費を気にすると、もう23区は難しいです。既存のマンションも電気代が倍になり、清掃代等も値上げ要請をされている昨今です。グレードの高いマンションは管理費だけで、平米500は必要な時代に突入してます。

[1501: 匿名さん]

>>1499 名無しさん
勝どきの直基礎はKTTとTTTくらいだろ。普通はあっちも杭を打つ。

[1502: 名無しさん]

>>1496 口コミ知りたいさん
一生かけて返済しないでしょ
あなたが思うよりよその家庭はお金あるんですよ

[1503: 名無しさん]

>>1501 匿名さん

PTKもだよ。ツボ４００。都心。免震。

[1504: 検討板ユーザーさん]

>>1500 口コミ知りたいさん

管理費内訳ちゃんと確認してる?。殆ど業者への再委託費だよ。要はインフレ名目で各メンテ業者がぼったくり始めただけ。

[1505: 周辺住民さん]

安いのはあくまでも中住戸だからね。
角は想定通りの値段。
眺望が悪いのが最大の弱点のマンションで中と角でこんなに価格差があるのは明らかなミスプライス。
東中住戸はまず確実に1列全戸抽選。

[1506: 匿名さん]

>>1500 口コミ知りたいさん
事前情報として知りたかっただけです
ここが平米500という事ですか？

[1507: 周辺住民さん]

>>1504 検討板ユーザーさん
10年前と比べて東京都のアルバイト・パートの時給は2割上がってる。
電気代等々も上がってる中で10年前と同じ管理費でいけるはずがない。

規模感考えるとやや高いのは事実だけどぼったくりはいいすぎ。

[1508: 匿名さん]

>>1492 eマンションさん
過去10年は資産バブルが凄いから。

東池袋直結にポジション持ってる人はそれだけでも含み益が億に迫る。

他にもBTCで1億含み益があるとか、S&P500で含み益が数千万円なんて人はざらにいる。

1.5億の与信がある今の40歳前後（タワマン購入者の平均年齢）で1億前後の資産がある人なんて珍しくも何ともないよ。

[1509: 評判気になるさん]

そんな層はもっと都心買うだろ、WTRとか。
今までの運が良かった分すべて吐き出して豊島買ってもね。

[1510: マンション検討中さん]

>>1509 評判気になるさん

そうそう、港区だろう。含み益を吐き出して、、どうだろうね

[1511: eマンションさん]

>>1506 匿名さん
管理費＋修繕費で、平米770円との予定です。

[1512: 検討板ユーザーさん]

>>1503 名無しさん
ここが安いなら、PKTの坪単価400って何？　安い、安い、盛りすぎやろ、どうぞご購入ください

[1513: 検討板ユーザーさん]

>>1509 評判気になるさん

WTR、さすがに坪1100万じゃ、きついです。管理費も半端ないので、もっと上級なクラスの人でないと、格が合わず寂しい思いをするだけと思います。

[1514: 口コミ知りたいさん]

>>1511 eマンションさん

4年目に1000円/㎡、10年目に1500円/㎡とかになることを想像すると大規模な割にはちょっと高すぎな気もします

[1515: 評判気になるさん]

>>1507 周辺住民さん

別にアルバイト・パートがメンテするわけじゃないからなぁ。
今も昔も対応してるのはメンテ会社の正社員だろう。

で、その正社員の所得中央値は３０年前にピーク付けて以降低迷しっぱなしな訳だが。

[1516: 匿名さん]

>>1511 eマンションさん
ありがとうございます。

[1517: 匿名さん]

>>1509 評判気になるさん

世帯年収2000万超。資産総額1億前後。
これぐらいでWTR買えないでしょ。
あっちはもっと上の層。

[1518: 評判気になるさん]

マンションマニアは東池袋に関してはポジショントークだからね...自分のマンション売ってPTKに引越し予定なわけだし

[1519: 評判気になるさん]

>>1517 匿名さん

成程ね。都心には手が届かないから、都心に近めの郊外でお茶を濁すわけか。
バブル相場でその選択は不味いと思うけどね。

[1520: マンション検討中さん]

>>1518 評判気になるさん
池袋愛があるからすごく共感したよ
子供の頃の思い出もあるし、学生時代も乗り換え駅だったから馴染みのある街
価格で都心と比較してじゃなくて池袋がいい人って沢山いるんだよ
実際学生時代の友人なんかも池袋に住んでる人多いよ

[1521: 検討板ユーザーさん]

>>1514 口コミ知りたいさん
同感ですよ。
10年で200万円位高いので、その分購入価格に上乗せして考えたほうがいいですよ。

[1522: マンション検討中さん]

マンマニ別にポジトーク感ないけどな。池袋が好きで予算届くなら、中古じゃなくてココを買えと言ってるだけ。

[1523: マンション検討中さん]

都内に地縁がない人とある人ではマンション選びの価値観は違うだろうね
生まれ育ちを含むからそこは分かり合えない

[1524: マンション検討中さん]

>>1519 評判気になるさん
私自身はもう少し上の層だけどね。
ここの標準的な検討者の収入で資産1億前後はそんなに珍しくないと思うし、そう考えるとここは決して高くないよ、という話し。

[1525: 購入経験者さん]

そんな豊島愛があるなら戸建てにすれば？戸建てなら、要町とか雑司ヶ谷あたりなら駐車場有りでここの1/3くらいの値段で買えるよ。戸建てやすいのが豊島の魅力でもある訳だし。第一、タワマンなんてリセール力ありきで永住するようなもんじゃないだろう。20年後、引退してる時の維持費考えてみろよ。

管理費5万、修繕積立7万、固都税3万、駐車場4万　20万弱毎月飛んでくぞ。

[1526: 通りがかりさん]

>>1525 購入経験者さん

20年後の修繕積立はもっと高いと思う。
多分10万は超える

[1527: 匿名さん]

>>1524 マンション検討中さん

PTKの坪単価400、マンマニが買ったマンションより高いって言ってる

[1528: 口コミ知りたいさん]

>>1527 匿名さん

みなさん、ザ・タワー十条はどう？

[1529: 周辺住民さん]

>>1515 評判気になるさん
タワマンの管理で一番お金がかかるのが人件費。
人件費のほとんどは清掃員の方々だったり、警備員の方々だよ。

彼らがメンテ会社の正社員とは思えないけど？
少なくとも私が現在住んでいるタワマンでは清掃員の方々の多くは明らかに定年後のご年齢だけど。

[1530: 評判気になるさん]

>>1518 評判気になるさん
ここ札入れるってほぼ明言してたじゃん
未だにこんな頭悪いこと言ってる奴いるんだなー
僻みはみっともないぞ(笑)

[1531: 検討板ユーザーさん]

>>1525 購入経験者さん
戸建てマン、お前は場違いだから消えろって前から言われてるんだからはよ消えろよ
お前の稚拙な論説なんぞ誰も聞いとらんし興味もない

[1532: 検討板ユーザーさん]

>>1530 評判気になるさん
言ってないよ。駐車場も確保できるかどうかがわからんし、PTKの引き渡しでウハウハしてるから、勝どきにマンマニが住むんだよ。誰が頭が悪いの？お前だ！

[1533: 購入経験者さん]

確かに都心と違って、戸建てが容易に買える豊島区だからな～。
戸建てとの比較は重要な論点だろう。

・GCT　東池袋駅徒歩1分　S80Aタイプ　3LDK　78.44㎡
　①グロス　17200万円　坪単価724万円　
　②管理費/修繕積立金　35年平均で1500円/㎡とすると
　　78.44㎡ x 1500円/㎡ x 12ヵ月 x 35年 ≒ 4900万
　③駐車場代
　　3.5万円　x 12ヵ月 x 35年 ≒ 1500万
　　
　　総支払額　17200万 + 4900万 + 1500万 = 23600万


・豊島区の戸建　要町駅徒歩3分　3LDK　80.99㎡
　https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_71727738/　
　①グロス　7680万円
　②管理費/修繕積立金　なし
　③駐車場代　なし

　総支払額　7680万

・GCTと戸建ての価格差　23600万 / 7680万 = 3.07倍

同じ行政区で、利便もそんな変わらんのに、総支払額だとガチで3倍差があるな～。
ま～。ちょっと考えちゃうよネ。

[1534: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1535: 口コミ知りたいさん]

>>1533 購入経験者さん

利便そんなに変わらない？
全然違うと思いますが。
それに戸建てに35年住んで何故修繕費が1円もかからない前提？

[1536: 周辺住民さん]

>>1535 口コミ知りたいさん
利便は大分変わるけど値段程の差はないんじゃない？
マンションで言えば川口とか浦和の坪単価だし。

[1537: マンション検討中さん]

釣りかもだけどなぜ要町が出てくるのかよく分からない

[1538: eマンションさん]

戸建くんは多分ここを買う資力もないんだろうし、さっさと要町か北池袋の狭小戸建てを買って自分の人生を生きるべし。

[1539: 匿名さん]

戸建てに一切興味がない

[1540: マンコミュファンさん]

昨日のマンマニの配信ではGCT池袋とSKY DUO狙ってるって言ってたね
PTKはコスパ最強だから購入するものの、勝どきという街自体は面白味もなく嫌いな模様

[1541: 匿名さん]

>>1534 口コミ知りたいさん
完全同意。
南池袋公園のほうでも、何度も体重オーバーの大人の使用で壊されてます。

[1542: 匿名さん]

キッズ遊具の利用制限は、大抵が１２才の小学生まで。

[1543: 口コミ知りたいさん]

駅直結、東池袋アドレス、タワマン並みの眺望が揃ってるなら戸建てでいいかな

[1544: マンション掲示板さん]

2期は明確に値上げと仰っているので平均坪800万ぐらいでしょうか？
1期の抽選落ちたら大人しく都心の中古買うかな

[1545: 周辺住民さん]

駅直結でもなく東池袋ですらなく寿命が遙かに短い木造住宅と、駅直結タワマンを比較するってどういうねじの外れた思考の持ち主なんだろう。

住んでる人には申し訳ないけど、要町一丁目は車もすれ違えない様な道が多く戸建てが密集した火災危険度の高い地域。豊島区で戸建てが安いところなんて本来木密に指定されるようなところばかり。マンションと比較するところじゃない。そりゃ安いだろうよ。

[1546: 検討板ユーザーさん]

要町は2丁目～千川にかける地域が良いね。
道路は広く碁盤状に整備されてて大きい邸宅が建ち並ぶ高級住宅街になってて。
まあ、そこらはもちろん高いけど要町1丁目は駅に近いというアドバンテージがある。

[1547: 評判気になるさん]

>>1476 名無しさん

田舎のネズミなもので(汗)
勉強になりました。

[1548: ご近所さん]

>>1535 口コミ知りたいさん

戸建もマンションも
35年住んだら同じくらい専有部分の修繕費用はかかるでしょう。
比較なんだから、同じくらいかかる部分は計上しなくてもよいでしょう。

それに、管理費、修繕積立金、駐車場代は35年超えた後も膨張し続けますよ。
なぜか、>>1533は35年で切ってますが。

現在40歳として90歳まで住むとしたら、総支払額は2.5億軽く超えますよ。

[1549: 匿名さん]

その程度、安いもんだ。　　と考える人に説教。
もしくは、安くはないが働く意欲に変換する。　　と意気込む人に説教。
確かに高いがその価値を享受する人生でありたい。　　と頑張る人に説教。

[1550: 通りがかりさん]

戸建ての最大のネックはセキュリティ。
強盗や空き巣もだけど、震災が起こった時の家族の生存率が全く違う。
建物自体が耐えられるかの問題もあるし、周辺で火事があってもタワマン なら比較的安心。

[1551: 匿名さん]

>>1550 通りがかりさん

東池袋のマンションは、よく押し入り強盗のニュースがありますよ。

あと、今の戸建ては耐震等級3がデフォルトなので、震度7でも倒壊はしませんし。

何より、震災対策なら、「官庁施設の総合耐震計画基準」において、3分類中最も高い性能を示す「Ⅰ類」のブリリア一択だと思いますが…。もう少し検討を深めた方が良いですよ。

[1552: 口コミ知りたいさん]

>>1551 匿名さん
自分の家が耐えられても隣の家が倒れてくるかもしれない。
そして1番は火事。
震災が起きたら、この辺は消火自体を断念する計画だったはず。

[1553: 名無しさん]

>>1549 匿名さん

さすがに何様なんだ。説教というより戸建を買ったことの正当化だろ。
こうはなりたくない。

[1554: マンション検討中さん]

ここを買える人が要町や北池袋の戸建ては眼中にないと思う。
駅直結の大規模タワーと狭小戸建じゃそりゃあ倍以上差があって然るべき。
価格面で目白や文京区の戸建てとの比較検討ならもしかしたらあるかもしれないけど。

[1555: eマンションさん]

>>1551 さん

ここは着床制限あるので強盗はインターホンからロック解除しない限りフロアにすら入れませんよ。

[1556: 評判気になるさん]

>>1555 eマンションさん

共連れして住居フロアで降りたあとは、非常階段使ってどの階でも行けますよ。

[1557: 名無しさん]

営業に聞いたけど野村安いっぽいな。竣工前に売り切るんだろうな

[1558: 匿名さん]

>>1554 マンション検討中さん

都心はそもそも土地が希少で高価なので、大規模タワマンと戸建てでそれほどの差は無いですよ。倍以上価格差があるという事は、その分利幅（建築費）が乗っていると思った方が良いです。

[1559: eマンションさん]

>>1556 評判気になるさん
通常はフロアから非常階段には出られるが、非常階段からフロア側には出られず、1階からしか出られない構造になってる。

[1560: eマンションさん]

>>1557 名無しさん

ここの売れ行き次第じゃない？
思ってるより売れて、2期から大幅値上げ出来るようなら野村も安くは出さない。

[1561: 匿名さん]

>>1556 評判気になるさん

非常用階段はホテル錠なので入れません。

[1562: マンション検討中さん]

株式市場は海外マネーの流入で爆上がり。
タワマンはどうなりますかね。
人民元換算ならば、ステアリの新築時なみの値段。

[1563: ご近所さん11]

要町は論外として、ここの物件と同額の1.5-2億程度の予算なら
新築戸建てはどのエリアが検討ラインなんでしょうかね。

[1564: マンション検討中さん]

マンマニは推しみたいだけどやっぱ池袋って弱いよな。渋谷や新宿を上回る池袋の価値って何だ？よく横浜と比較されるけど、あっちと違って利便性以外の付加価値は全くない。
「投資には向かないけど池袋LOVEの人にはお勧め」って。。。どこだって同じだろうが。
弱気価格って、住友の方が良くわかってる。

[1565: 通りがかりさん]

>>1564 マンション検討中さん
新宿、渋谷に加えてさらに横浜が出てくるのが何をいいたいのか分からない…
横浜と池袋を比較する人は神奈川県民以外いないでしょ…

[1566: マンコミュファンさん]

>>1565 通りがかりさん
そんなあなたはきっと池袋Loveな方なので、気にせずGo!

[1567: 通りがかり]

>>1566 マンコミュファンさん
そうしたいけど他を購入したばかり
サウスもいいなと思ったけど駅直通じゃないところが悩む

[1568: マンション検討中]

バルコニーに物干金物があるということは、洗濯物を日光で乾かせるということですよね。
タワマンは出来ないと思い込んでいたのですが、ここは特別なのでしょうか？

[1569: 匿名さん]

タワマンでは管理組合作成の規約で外に洗濯ものを乾かすなとなるのが当然でも、
組合設立前の建築時点では干せない設計にすることは無いということでは。

[1570: 匿名さん]

>>1564 マンション検討中さん
街ランキングで池袋がランク上位なのも事実

[1571: 匿名さん]

その理屈だと川口の方が上なのも事実。

[1572: マンション検討中さん]

>>1564 マンション検討中さん
東池袋はマンションが売りたくなったら近所のマンションカウンター池袋店にすぐ相談出来ますから。これ以上のメリットありますか？（誰かの心の声）

[1573: 検討板ユーザーさん]

新宿はまだしも渋谷は池袋に休日の混雑率、乗降客数、住みたい街ランキングにも負けてるオフィス街を出すなよ（笑）

[1574: 名無しさん]

>>1564 マンション検討中さん

やっぱりこのスレ荒らしてたのは神奈川人だったか
神奈川人って渋谷＋戸建てが大好きだもんねぇ

[1575: eマンションさん]

>>1574 名無しさん

勝どきスレを荒らしてる埼玉県民と同じですね
両方とも東京じゃない時点で論外なのにw

[1576: 匿名さん]

この神奈川のカッペさん
十条スレでも全く同じレスして荒らしてて草
少しはバレない様に工夫しようよ…ね？

[1577: マンション検討中さん]

湘南新宿ライン沿線しか都内知らないから渋谷新宿横浜池袋十条比較なのか
変な比較だけど今気付いて納得した

[1578: マンコミュファンさん]

>>1569 匿名さん
地権者もいますし、干したい人がおればデベはそちらを優先するのでは？

[1579: 評判気になるさん]

池袋ラバーズってなんでそんなに池袋好きなん？もしかして未だにＩＷＧＰの永瀬とか窪塚に憧れてるん？

[1580: 周辺住民さん]

>>1579 評判気になるさん
割と本当にその通り。

IWGPの長瀬とか窪塚に憧れて池袋に遊びに来ているうちに好きになり、気づいたら住んでる。
そして住んだら快適すぎて池袋内でしか動く気がなくなった。

正直3Aとかに住めるお金があっても池袋を選ぶ。

[1581: 通りがかりさん]

>>1580 さん

東池袋のGoogleストリートビューに8000万、5000万円以上はする3A地区でも珍しい車が普通に撮られてるので、
3A地区に住める経済力のある池袋LOVERさんは以外と多く居そうですね。

[1582: マンコミュファンさん]

>>1581 通りがかりさん

そういうお金持ちは3Aに住んでた過去がありそう
3Aに飽きたのか元々アドレスに対して魅力を感じない実需重視思考

[1583: マンション検討中さん]

>>1581 通りがかりさん

ブリリアの中古プレミアム住戸が今や三田GHのパーマン棟ぐらいの値段になってますからねぇ。
池袋ラバーの金持ちはこういう所に住んでるのでしょう。

[1584: マンション検討中さん]

池袋住人は実家が沿線にある人も多いよ
子供できたら色々とラク
あと沿線にいい学校も多いから一石二鳥

[1585: 周辺住民さん]

>>1583 マンション検討中さん
個人的にはめちゃくちゃお金を持っていたら三田ガーデンヒルズのパーマンよりもブリリアの王様部屋やGCTのプレミアム買いたいですねｗ
買えませんけどｗ

[1586: 通りがかりさん]

>>1585 周辺住民さん

私もです。
GCTのプレミアム買って駅直結＋池袋の利便性＋眺望＋内陸高台の全てを手に入れたいです。

[1587: マンション検討中さん]

今まで住んだタワマン2個はどっちも外で洗濯物干せましたよ。特に営業にも禁止になる可能性があるとも言われなかったな。

[1588: マンション検討中さん]

>>1569 匿名さん
地権者の意向織り込み
→建物設計に反映
→原始規約作成
→販売時に提示・承諾書取付
→売買契約
→建物完成
→組合設立・（形式的に）規約承認

[1589: マンション掲示板さん]

>>1478

ワシが住む湾岸のこっちは、東部はもっと大変だったじゃんか。そういうアンタは？
流されちまったのかい可哀想にね。
隅田川が泥色になってた。

[1590: 検討板ユーザーさん]

>>1483 匿名さん

娘は湾岸タワマンで育って、池袋に嫁いで(笑)行きました。地震発生の度に「こっちはホント揺れないよ。台地はやっぱり違うんだね、だから親も早くこっちへ来たら。」と言ってくれてるので検討中。

[1591: マンション掲示板さん]

>>1488 評判気になるさん

金持ち外国人に、もっとどんどん買って貰いたい。見向きもされないタワマンじゃ将来困るからさ。

[1592: マンション検討中さん]

マンマニさんのGCT月島レポート出ました。価格的に、池袋とほぼ同様です。

[1593: 匿名さん]

低層階は干して良い、中高層はダメとかもあるし。
で、地権者さんは等価交換の観点で低層階だから、干せる仕様で。
ここはどうか知らんけど。

まあ、洗濯物落下でどういうことになるか弁護士相談とかのwebみるといいよ

[1594: 口コミ知りたいさん]

>>1593 匿名さん
洗濯物は干せたら便利ですが、美観上NGにするんじゃないですか?

[1595: 匿名さん]

デパ地下も家電も飲食もアパレル、普段遣いの大抵のものはあるのは便利だよね。
湾岸だと、結局電車でおでかけになる。

[1596: 匿名さん]

>>1588 マンション検討中さん
総会の議決で不可に改正されることもありますし

>>1594 口コミ知りたいさん
＞美観上NGにするんじゃないですか?
そうしてもらいたいです

[1597: 名無しさん]

>>1592 マンション検討中さん

そうだね、ただ駅直結なし、商業施設直結なし、間取りいまいち、、、

[1598: マンション検討中さん]

既存の商業施設にアクセス近いのもいい
いかにも再開発地域の施設が苦手なので

[1599: 名無しさん]

>>1596 匿名さん
私は、是非ともバルコニーでの外干しOKにしてほしいです。
タワマンの最大の欠点のひとつがクリアされるので、リセールにも良いと思います。
なによりエコですし、気持ちが良いです。

[1600: 匿名さん]

絶対だめだわ、外干しとか。団地かよ。
リセールにも真逆の効果しかない。見た目の第一印象は非常に大事。