（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[161: 匿名さん]

小中高に隣接しまくりなりよ。https://twitter.com/Tokyomc6/status/1568858433239265281

[162: マンション検討中さん]

>>159 eマンションさん

まさに、私もそう思っていた。名門という奢りがすべての元凶だと思う。

[163: 匿名さん]

地元町会も神社も総合設計に反対していますよ

[164: 検討板ユーザーさん]

日本って町内会や神社の許可を得ないとマンション建てられない国でしたっけ？
又は、そんな法律ありましたか？

[165: 匿名さん]

>>163 匿名さん

民主主義の国だから、反対するのは自由だけど。メディアにチクるやり方もあるんですね。

[166: 匿名さん]

公聴会で総合設計の要件を満たしていないとの主張がされていますね。少なくとも町内会や神社の許可がないと言っているわけではないです。

[167: 匿名さん]

場所悪いし坪500が撤退ボーダーラインだは

[168: 匿名さん]

都庁担当の記者が公聴会を傍聴したようで。チクるというのは不正確かと。
朝日新聞以外の記者も傍聴していたようです。

[169: 匿名さん]

総合設計の公聴会で町会、神社、学校が揃って反対したようですよ。

[170: 匿名さん]

>>168 匿名さん

そりゃ失礼しました。でもメディアの論調も、マンション=悪で、相変わらず不公平な取り上げ方だよね。

[171: 周辺住民さん]

お茶の水女子大の前身校のOG会「桜陰会」（現存もする）が女子の地位向上を目指して創立した経緯があり、実際には御三家どころかここ数年はダントツの進学実績を叩き出していることからして、ある種の特権意識が芽生えてしまうのは仕方ないのかなと思います。

一方で、適法な建築にケチをつけ、絶対高さ制限導入時に規制強化を求めるチャンスがあったにもかかわらず今日を迎えてしまっているのが非常に残念です。

[172: 検討板ユーザーさん]

町内会、神社、学校って他人の財産奪うほど偉いの？
どこの国？

[173: 周辺住民さん]

>>166 匿名さん
> 総合設計の要件を満たしていない
どういう点なのでしょうかね。ただ制度の趣旨からして、要件が決められていても最終的に東京都がOKを出せばよいという立て付けになっていると思われますので、主張に実効性はなさそうな感じです。よくある反対運動の域を越えていなさそう。

[174: 匿名さん]

地元町会や女子校や神社との調整を十分にしないで、近隣説明会も打ち切り、建設を進めようとした宝生ハイツの態度は非常に残念です。

[175: 匿名さん]

>>173 周辺住民さん
公聴会の議事録を東京都に求めてみては？

[176: 匿名さん]

都庁担当の記者は記録していそうですけど、取材ノートだから出てこないでしょうね。

[177: マンコミュファンさん]

>>174 匿名さん
財産放棄しろと要求されてるわけだから妥協点なんかほとんどないでしょう
むしろ学校は嘆願する立場

[178: 周辺住民さん]

総合設計制度は500㎡以上の敷地なら適用の可能性があります。このようにハードルは意外と低いのですが、役所との調整などが大変なこともあり、あまり普及していません。

本郷だと本郷4-27-10のリビオレゾン本郷が適用されています。角地が公開されて状態で、敷地内には中木が4本ほど植えられています。こんな程度です。

[179: 匿名さん]

>>161 匿名さん
ふーん、すごいね。確かに赤いところが予定地とすると真南だね。

ところで覗かれるとか日陰になるとか共産党の区議や都議が大騒ぎしていないんだけどどういうことかね。

[180: 匿名さん]

リビオレゾン本郷以降に本郷に総合設計を適用した高層マンションはないのではないかと思いますよ

[181: 評判気になるさん]

>>172 検討板ユーザーさん

ほんそれ。

[182: 匿名さん]

>>170 匿名さん
実際のところ記事を見るとその辺ぼかされていて、悪だと断じているわけでなく一応両論併記なので、まあそういうことなんでしょう。なんかもめてるみたいですねーみたいな感じを受けましたね。所詮他人事ではないかと。

[183: 匿名さん]

>>179 匿名さん
文京区議会の元議員のツィート
https://twitter.com/sikakura_t3/status/1575306759975055360

[184: 匿名さん]

実際のところ主張が広まってくれないと困るのが建設見直し派の期待するところですが、Twitterでも大したリツイートはなかったし、バズった形跡もなく。ヤフーニュースもコメントとかやたら多かったんですが、ざっと見たところ脊髄反射レベルのおそらくは動員されたサクラかあるいはAIと思しき書き込みが多かったです。岸田首相よりも国民の関心が多いとは、いや、恐れ入りました。

[185: 匿名さん]

立憲民主党の都議会議員が女子校の環境を悪化させると言って反対するツィートをしていましたよ。

[186: 匿名さん]

個人が意見を開陳することは全く問題ありません、ただしだからなんなんでしょうか？
皆が平伏してそのご意見に賛同すべしということでしょうか？封建時代のお殿様じゃないんですから。

[187: 匿名さん]

むしろ、市井の一市民で構成される管理組合をみんなでよってたかってタコ殴りにしているように私には見えます。主張を発しないからと一方的すぎやしませんか。

[188: 名無しさん]

もう絶対相容れないから
タワマン建てちゃったほうがいいね
なにしても文句行ってくる人に議論は無駄
永遠に譲歩を迫られる

[189: マンコミュファンさん]

>>187 匿名さん

本当にそう思う。宝生ハイツの住民が可哀想。

[190: 周辺住民さん]

もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、管理組合側はいくら財産を失うのか。>>17 >>20 の計算は容積不算入部分を考慮しないなど粗々だったので、再計算してみました。損失額は131億円でした。

ただし上記はグロスの数値です。実際には建設コストも下がるので、差し引きすると損失額はもっと小さくなります（ネット）。

前提
・敷地面積：3,076.65㎡
・延べ面積：25,388.12㎡
・容積率は本来400％のところ総合設計制度により600％が許容されている
・容積不算入部分（ホール、廊下など）以外はすべて販売対象の床面積とみなす。正確には異なるけど単純化
・地下に住戸は存在しないとみなす。計算がややこしくなるので単純化
・坪単価は700万円。パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ

敷地面積の600％は18,459.90㎡。これを販売対象とみなす。
（延べ面積25,388.12㎡との差の約7000㎡は販売対象外であるエントランスホール、廊下、駐車場などで占められているとみなす）

一方、敷地面積の400％は12,306.60㎡で、600％との差は6,153.30㎡。もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、販売できる床面積が6,153.30㎡減る。それに単価を掛けて算出する。

6,153.30㎡×700万円/坪÷3.3㎡/坪＝131億円

[191: 通りがかりさん]

>>190 周辺住民さん

これだけの経済的損失は大きい。学校側は覗き云々を言っているが、素人の考えだけど、だったら、そうされないような対策をすればいいと思う。

[192: 匿名さん]

>>182 匿名さん

両論併記というけど、この対立が記事になった時点で、読者は「マンション建設なんて」と思うでしょうが。

[193: 匿名さん]

ヤフコメは女子校を守れが多かった

[194: eマンションさん]

>>193 匿名さん

学校を守るのも大切だけど、宝生ハイツにも住民がいるからね。進学校だけど、人の心に思いを寄せられる大人に育ってほしいな、名門校という変なプライドは捨てて。

[195: 匿名さん]

名門校のプライドとかいう話でないでしょう。単に、学校環境を守れという話。

[196: 匿名さん]

進学校だから我慢せよという方がおかしいのでは？

[197: 口コミ知りたいさん]

>>193 匿名さん

学校が他人の財産奪おうとしているという点を知らない人が多いからだよ

[198: 匿名さん]

名門校は、子供より親のプライドが高いからね。今回の件も、親や卒業生がギャンギャン騒いでいるんでしょ。そんな窮屈な家庭に生まれた子供も、幼い頃からプレッシャーを感じているんだろうね。大谷翔平や村上宗隆のように、伸び伸びと本人の自主性に任せつつ、人様に迷惑をかけない最低限の礼儀を教える程度の育て方のほうが、成長しやすいのかもしれない。

[199: マンコミュファンさん]

>>195 匿名さん

学校の環境を守れというのは行政に訴えるべきこと
管理組合側は合法だから何も譲歩する必要はない

[200: 評判気になるさん]

そうすると訴訟は避けられないのかな

[201: 匿名さん]

文京区だからね。日建ハウジングシステムは別の事件にも係わっていましたね。

[202: マンコミュファンさん]

訴訟にはならないでしょ
都市計画を見直すよう要求する程度の話
遡及適用は認められないので桜蔭側はご愁傷様ですとしか
あるいはルサンクみたいに全然違う点を粗探しして訴訟するか

[203: 匿名さん]

ルサンクは訴訟にしたのは事業者側ね。不正確なので補足。

[204: 匿名さん]

>>198 匿名さん
何の根拠もなく推測だけで他人を貶めるような大人にだけはなって欲しくないね。

[205: 周辺住民さん]

>>195 匿名さん
単なる公立中学だったら、ここまで騒がれていないと思います。

[206: 周辺住民さん]

>>200 評判気になるさん
現状の学園などの訴えをみるかぎり、訴訟に持ち込んで勝てる気がしないんですよね。なのであえて彼らも「反対ではなく要望」と言っているのだと思います。適法性は別にして、ルサンクのように高低差がある、前面道路が狭いといった突っ込みどころがほぼありませんのでね。

[207: 名無しさん]

>>195 匿名さん

学校の環境を守れという先は、行政だと思います。民間企業だって経済活動をしているんだし、もちろん周辺に配慮した対策は必要だけど、全てを譲ったら何にも建てられないと思います。無意識に名門校のプライドが反対運動に投影されているのではないでしょうか？ 力関係で言ったら、学校>宝生ハイツ、ですし。

[208: 周辺住民さん]

良識のある皆様は変に盛り上がらないようにしましょう。近隣は見直しを求めていますが、>>1に載せたビラには「建て替えに反対しているわけではありません！」と書かれています。

>>169など約1名、定期的に「総合設計制度に『反対』している」と書く人がいますが、焚きつけているだけで、事実ではありません。

[209: 匿名さん]

ビラには、建て替えに反対していないが、超高層マンションは認められないとかかれているのにね。
見て見ぬふりかな。

[210: 通りがかりさん]

学校関係者に学校向きの部屋全部買ってもらえばいいんだよ。優先販売の権利あげちゃえば。