グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[301: 匿名さん]

私も営業から「盛り土ではありません、切土です。建物できたら元の高さに戻します」と言われたけど、そもそも建物の基礎を作るのに地面掘るでしょ。それを盛り土じゃないことの強調で「切土」なんて言うから検討者が不安になるのよ。こういうのがマンション販売に不慣れな会社の対応力が・・・なのかな。

[302: 匿名さん]

今週末抽選らしいですが、そんな希望部屋被りしてるんですか？？
上手い具合に誘導して被らないようにしてくれてそうですけど。

[303: 匿名さん]

>>300 匿名さん
１階フロアは基準となるエントランス前道路よりも低いので半地下となり実際地下１階扱いだと思うのですが、以前の駐車場と同じ高さに戻すとは何のことなのでしょう？
建物の１階（地下１階表記）は坂の下ですよ。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
タマホームに聞いたら？

[305: 匿名さん]

>>303 匿名さん
>>304 匿名さん
デベロッパーに聞いたり図面で確認したりするなど、明確な根拠があったほうがよいですね。

なお、 >>300 さんのおっしゃっているのは、(現地を見ると分かりますが、)現地からさらに外苑東通りに向かって下り坂が続いていて都営アパートと外苑東通りの間が一番低くなっているので、水はまずそこに向かって流れていく、ということではないでしょうか。

[306: 匿名さん]

>>303 匿名さん
モデルに行って図面や模型で確認しましょう。それで安心できたから、半地下なのにテラス付きの売れ行きが良いのでしょう。>>303さんもテラス付き希望なら早く動かないとなくなっちゃいますよ。

[307: 匿名さん]

今ってテラス付きまだ残ってるんですか？？
Hgとかかな。

[308: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん
先着順であったHgは既に契約されたみたいです

[309: 匿名さん]

>>308 マンション検討中さん
そうでしたか！ありがとうございます。
テラス付きはどこ残ってるのかなぁ…

[310: 匿名さん]

>>306 匿名さん
コインパーキングモデルルームは拝見しました。その後現地も確認しました。
過去の駐車場入口である北側の通路（現在も作業車入口として活用）から見るとかなり掘り下げられます。以前の駐車場と同じ高さに戻すってコメント複数ありますがそんなこと絶対ありえないです。

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん
ここに「絶対ありえない」と書いてどうするの？タマの営業に言ってみたら？

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん
なぜすぐに営業、営業と持ち出して書いたら叩くの？強要するの？
それなら自分に好意的な意見だけ集められる掲示板作ったらどうですか？

[313: 匿名さん]

>>310
ご不安なら竣工まで待って建ったものを待ってから決めるとか、検討から外すとか、色々方法はあると思いますよ。

>>312
個人の意見よりは、営業担当者の話や図面といった情報のほうが、一般的に信頼度が高いと考えられるからではないでしょうか。
それでも「絶対にない」「強要する」などといった書きぶりをされていますが、端から見たらどちらの情報を信頼されますかね。

もちろん、営業担当者も絶対ではないと思いますので、断定はできませんが。

[314: マンション検討中さん]

>>313 匿名さん

今の売れ行きだと竣工まで残らず完売しそうです。

[315: 匿名さん]

3階4階の無償セレクトの期日そろそろですね。
契約された方何色にされましたか？？
参考までに教えてください。

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん
私は「凛」にしました。モデルルームと同じ色です。

[317: 契約済みさん]

凛、かっこいいですよね。とくにフィオレストーンが素敵。
でもわが家は採光豊かではないので、陽にしました。

[318: 匿名さん]

>>317 契約済みさん
同じくです。狭めの間取りでもあるので陽にしました。！　以前の書き込みで、オプションが割安とみた気がしますがそうなのでしょうか？他の方はオプションどの程度付けるのか気になっています。

[319: 契約済みさん]

食器棚、ミスト、風呂テレビはお得感あります。ダウンライトは打ち合わせ日数に余裕が必要かと。床タイルや洗濯機上部吊り戸は他デベと同じくらいでしょうが、床タイルは素敵ですよね。食器棚やクロスはインテリアオプションでもできますが高くなるから今がお得ですね。

[320: 契約済みさん]

あと、有料オプションの玄関鏡が残念でしたが、インテリアオプションに素敵な選択肢があって嬉しいです。インテリアオプションは先だと思わないで、両方トータルに考えて選んだ方がよさそうですね。

[321: 匿名さん]

>>320 契約済みさん
インテリアオプションのエコカラット
バリエーションすごいです
さすが注文戸建てメーカー
エコカラットまで考えてカラーセレクトがお勧めです

[322: マンション検討中さん]

>>294 マンション比較中さん
以前の投稿見るとAタイプの中層階が入っているようです。
南東・南西の角部屋の良いポジション、現金の人なら今なら間に合うかも。

[323: マンション比較中さん]

詳細は営業マンに要確認かと思いますが、こちらは「省エネ等住宅」にあたりますでしょうか？

[324: 契約済みさん]

>>315 匿名さん
私はカラーセレクト「凛」にしました。
少し暗い印象になるかなと思い「陽」と悩んだんですが、明るい照明の下では壁紙もグレーというより白系でライトな色味に見えたので、凛に決めました。

[325: 匿名さん]

>>324 契約済みさん
凛かっこいいです。ただ今ある家具が木製でブランベースの方が合いそうで選べなさそうです。今後もカーテンとか入用があるので家具を全部新調する余裕がなくて。

[326: 契約済みさん]

凛にはモノトーン系の家具が合いそうですね。
ここの外観デザインやラウンジなど共有部の内装が落ち着きある茶系統です。
モデルルームが採用している凛とちょっとテイストが違います。
でも専有部と共有部のテイストが別でも違和感ないと思いますから、ご家庭ごとの好みでよろしいのでは。

[327: 口コミ知りたいさん]

「接種したら無期限の自宅待機」タマホーム社長が社員に“ワクチン禁止令”

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/20562430/

[328: マンション検討中さん]

「ワクチン禁止令」って信じがたい話です。
マンションの方は今週末2期4次3戸が登録・抽選と物件概要出ましたね。日程から考えると、2期3次の抽選で残念賞の方の救済でしょうか。

[329: 匿名さん]

Fgが間取りに復活してますね。

[330: 評判気になるさん]

>>327 口コミ知りたいさん
これは、波紋を呼びそうですね。。
ワクチン云々もそうですが、"2代目社長がやりたい放題やってる会社" という印象が広まると、元から大してないブランド力が更に落ちてしまうのでは。。
一方で個人的には、ワクチン接種を出社の条件として強要している会社もあるようですし、ひとそれぞれの副反応のリスクを考えるとそれもまた怖いなとは思いますが。

[331: マンション検討中さん]

>>329 匿名さん
Ggも復活ですね。先着順と2期4次にプライベートテラスの表記がないのは更新前ってことでしょうか。

[332: 買い替え検討中さん]

牛込柳町駅近くのプラウド新宿牛込柳町１階44㎡１LDKが6490万円で売りに出ています。駅距離とブランドは違いますが、牛込柳町でこの単価は驚きです。

[333: マンション検討中さん]

ヤバイ会社だね

[334: マンション検討中さん]

>>333 マンション検討中さん
こんな企業は淘汰されるべき。
従業員が可哀想過ぎる

[335: 匿名さん]

>>332 買い替え検討中さん
私もいくつか売出中の中古を調べてみました。
プラウド市谷柳町（牛込柳町徒歩2分・築11年）の4階北西向き1LDK42平米が5180万円（坪402万円）、
プラウド新宿牛込柳町（駅3分・築1年）の9階東向き70平米が9,980万円（坪469万円）、11階が10,900万円（坪512万円）、3階北向き62平米が8980万円（坪472万円）
といったものがヒットしました。デベのブランドや駅距離、眺望、設備仕様など異なる面が多々あるとはいえ、こちらの価格との対比である程度参考になるかなと思います。

[336: マンション検討中さん]

>>335 匿名さん
別の観点になりますが、プラウド築1年で既に3件も売りに出しているのはどういった背景があるものでしょうか？初期費用考えるといくら価格上昇とはいえ利益は出ないと思うのですが。買ったものの、すぐに手放さなければいけない状況になったということですかね…

[337: 匿名さん]

>>336 マンション検討中さん
個別の物件のことではなく一般論としてですが、挙げていただいたようなすぐに手放す状況（転勤とか家族構成の変化とかでしょうか）が生じたということのほかに、もっと気に入る物件があって住み替えるとか、色々事情はあるかと思います。
また、例えば、購入価格＋諸費用相当額で売れれば、おっしゃるとおり利益は出ないかもしれませんが、その間の住居費は実質ゼロ円ということになります。
あとは単純に住みにくかったとか、ご近所問題があるとか、そういったことも考えられるかもしれません。
いずれもあくまで推測にすぎませんが…。

[338: マンション検討中さん]

近くの大通り、319号線を挟んだ向かいに精神病院がある懸念材料もあり、検討が難しかったが
社長の件でますます困難になった
学区が良いので悩ましい

[339: 坪単価比較中さん]

>>338
上にも中古のことがいくつか出ていますが、例えばプラウド新宿牛込柳町であれば、小・中学校区は本物件と同じですし、外苑東通りからも少し離れていますし、社長も違いますね。ここではなくても色々選択肢はあると思いますよ。

[340: 評判気になるさん]

>>338 マンション検討中さん
えっ精神病院ですか！
住環境大事ですもんね

[341: マンション比較中さん]

>>338 マンション検討中さん
精神病院を気にするかたはやめたほうが良いと思います。社長の件もですが、人それぞれの検討軸があると思うので、それに見合わないものを無理に購入するよりはご自身の価値観に合致する物件を探されたほうが良いかと。。

[342: eマンションさん]

>>340 評判気になるさん
契約の際に重要事項説明書をよく確認することをお勧めします。
価値観云々ではなく資産に大きな影響を与えますので。

[343: マンション検討中さん]

>>342 eマンションさん
外苑東通り挟んで150m先の精神病院は一般的な基準として「嫌悪施設」には該当しないものです。葬儀場やごみ処理施設のような悪臭等の実害は無く、また総合病院のような救急車の出入りも限定的です。
重要事項説明書をよく確認するのはもちろん大切ですが、当物件のそれには清和病院についての記述は無いでしょうし、だからこそ「価値観の問題」であると思います。資産性に影響するかどうかは、これも断定的なことは言えませんので個人の判断かと。

[344: 匿名さん]

>>327 口コミ知りたいさん
こんな会社なんだタマホーム、、、

[345: 評判気になるさん]

>>342 eマンションさん
建て替え中の晴和病院ですね！
リセールの際に他の方がどう感じるかよく考えて検討します。

[346: Nono共和国]

https://mitomi-estate.com/nimby_disgusting-facility/
めっちゃ該当してるやんけ

[347: マンション検討中さん]

>>346 Nono共和国さん
精神病院自体が嫌悪施設に該当しないということではなく、距離・生活一般への影響度からみて、重要事項説明書で売主から買主へ説明責任のある範囲の「嫌悪施設」ではないだろう、という認識です。距離など法的にかっちり決まっているわけではないようですし、この条件の病院をわざわざ嫌悪施設として記載することはしないだろう、しなかったとして売主の責任は問えないと思います。法律専門家ではないので推察・一般論ですが。

[348: 匿名さん]

晴和病院のメインはうつ病・不安障害・発達障害・睡眠障害。
これらの患者さんが脅威だと感じるような方は買わないことです。
私は救急指定の外科病院のほうが日常生活にはデメリットだと思いますけどね。

[349: 匿名さん]

確かに夜中救急車の音で何度も起きた経験あるので、救急病院近くは個人的に避けたいです。

[350: 周辺住民さん]

成和病院があってこのあたりが嫌悪施設周囲の場所と思われるって驚きました。病院の近くに弁天公園があるけれど、子どもが小さかった頃よく遊びにつれていきましたし、今でもお子さんを連れたお母さんがいらっしゃいます。リスクを感じたことはありません。精神病院や葬儀場、お墓がある街に住みたくない人もいるかもしれないけれど、健康被害が心配される施設じゃはないと思うから、心配ないかと思いますけれど。